摘要：近幾年，由于沈陽市GDP的下滑，沈陽房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)低迷態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)商為應(yīng)對這一經(jīng)濟形勢立即推出了不同標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)格的精裝修住宅。隨著人們對精裝修住宅的關(guān)注度的提高，精裝修的質(zhì)量問題也成了人們關(guān)注的重點對象，由此，分析了沈陽市精裝修的發(fā)展現(xiàn)狀，探尋沈陽市精裝修住宅市場所存在的問題，并提出促進沈陽市精裝修住宅市場發(fā)展的對策。

關(guān)鍵詞：沈陽；精裝修住宅；問題；對策

中圖分類號：F27

文獻標(biāo)識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.05.029

1研究背景

隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及國家相應(yīng)政策的實施，精裝修已經(jīng)成為一種趨勢，因為它滿足了客戶“重裝飾、輕裝修”的消費理念，拎包入住成為了城市房地產(chǎn)的新亮點。沈陽市作為新建住房精裝修試點，精裝修住宅的比例逐年提高?，F(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)是我市經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎，是轉(zhuǎn)方式，調(diào)結(jié)構(gòu)，助推沈陽新一輪振興發(fā)展的強大動力。為大力發(fā)展現(xiàn)代化建筑產(chǎn)業(yè)，加快推進國家建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化示范城市建設(shè)，沈陽市人民政府于2015年12月21日出臺了《沈陽市人民政府全面推進建筑行業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的實施意見》中提出要加快鐵西現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)園，渾南現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)園等為代表的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，形成從裝備制造到建筑生產(chǎn)，再到家居裝修的全產(chǎn)業(yè)鏈條，全面推動建筑業(yè)向現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、升級、引領(lǐng)和帶動全國建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。

2精裝修住宅現(xiàn)狀

建設(shè)部于2002年7月18日發(fā)布了《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》及配套的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點》，在住宅裝修領(lǐng)域起到了重要的引導(dǎo)作用。就沈陽市來說目前選擇精裝修的購房者越來越多。很多選擇清水房的被調(diào)查者表示，之所以不選擇精裝修房并不是因為不喜歡，而是可選擇的空間有限。早在2009年就已有38.85%的人有意愿購買精裝修的房子，打破了以往清水房一統(tǒng)天下的局面。沈陽住宅開發(fā)市場的幾個知名企業(yè)，如萬科、恒大、碧桂園等也早已相繼推出了精裝修住宅，且銷售業(yè)績良好，在2015年精裝修房比例已經(jīng)占交易總額的25%，到了2016年上漲到28.35%。

2.1精裝修標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一影響房地產(chǎn)市場有序發(fā)展

沈陽市不同樓盤的裝修標(biāo)準(zhǔn)沒有較大的區(qū)別，即使是萬科和華潤的樓盤也均沒有提供裝修方案供消費者選擇，樓盤中的所有裝修都是一樣的。因此各樓盤用于精裝修住宅的裝修材料都是集中采購，其優(yōu)勢就是價格便宜，裝修起來比較省事，這對于開發(fā)商而言具有較大的開發(fā)空間。但是一般精裝修住宅的大都是賣給一些沒有時間裝修的人，并且三環(huán)內(nèi)的大部分樓盤都是在政府2014年要求實現(xiàn)全裝修之前就已開工建設(shè)。即使裝修造價在總銷售價或總土建造價中所占比例不大，但裝修環(huán)節(jié)復(fù)雜，操作難度，管理成本會成倍擴大，利潤小，成本高，若開發(fā)后銷路不暢，精裝修無疑是一個不小的包袱。

2.2購房者顧慮多造成市場發(fā)展緩慢

由于房價的提高對于很多消費者就是一種潛在的壓力，使他們望而卻步，且購房者對于只能看見外表看不見內(nèi)在的材料存在質(zhì)量擔(dān)憂，千篇一律風(fēng)格使得購房者放緩了腳步。調(diào)查顯示部分購房者對精裝修住宅的顧慮在房地產(chǎn)開發(fā)商從中牟取暴利，建筑質(zhì)量參差不齊，房屋質(zhì)量保修三方面占比較高，分別為76.85%、64.09%、62.81%。而在不打算選擇精裝房中六成以上是擔(dān)心建材質(zhì)量不過關(guān)、不環(huán)保。

3沈陽市精裝修住宅市場存在的問題

3.1質(zhì)量是阻礙精裝房發(fā)展的首要問題

大部分購房者購買精裝房后都會遇到質(zhì)量問題，例如因吊頂與樓板，以及龍骨與飾面板結(jié)合不好，或者承重過大，造成頂面整體或局部塌落，使吊頂變成“掉頂”；房屋設(shè)計中，陽臺沒有預(yù)留封裝材料的落腳點，給陽臺封裝造成一定的難度，導(dǎo)致陽臺封裝不牢固，造成塌落；管道安裝檢查不合格，導(dǎo)致管道滲漏造成頂面損壞；未按規(guī)定安裝線路導(dǎo)致暗埋線路不過關(guān)等問題都是質(zhì)量不合格所遺留的?？梢?，質(zhì)量是精裝房的重中之重。

3.2精裝修住宅總價偏高

由于在價格上精裝產(chǎn)品裝修成本本身較高，再加上開發(fā)商在中間賺取利潤，所以住宅總價偏高，購房門檻提高，由此對消費能力有限的沈陽市場而言增加了不小的購買難度與銷售難度。

3.3個性化裝修難操作

統(tǒng)一裝修不能滿足購房者的個性化要求，而對于開發(fā)商又是一種出力不討好的狀態(tài)；這種菜單式裝修，使購房者購買之后做出了大量的修改，而這種做法極易導(dǎo)致工程失控，出現(xiàn)不可估量的后果。

3.4開發(fā)商實力不均，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不一

由于沈陽家裝企業(yè)水平參差不齊，從業(yè)人員水平不高，并且相關(guān)部門對家裝市場的監(jiān)管體制落后，缺少有效的標(biāo)準(zhǔn)，有效的質(zhì)量監(jiān)管，缺少針對性、詳細(xì)性、關(guān)鍵性、家裝企業(yè)行業(yè)規(guī)范，致使家裝企業(yè)魚龍混雜，導(dǎo)致精裝房的后期投訴數(shù)量一直居高不下，裝修質(zhì)量難以保障。

3.5修理不便及售后服務(wù)問題

沒能實現(xiàn)住房的設(shè)計、建造、裝修一體化，導(dǎo)致即使住宅實現(xiàn)了精裝修，一旦出現(xiàn)問題，購房者找不到解決的方法。

4促進沈陽市精裝修住宅市場發(fā)展的對策

4.1通過合同約束及監(jiān)管提高房屋裝修質(zhì)量

將所有精裝修房做成預(yù)售形式，雙方可在簽訂的協(xié)議中詳細(xì)約定于房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修，設(shè)施設(shè)備種類、型號、品牌、顏色、位置，達不到標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。而環(huán)保方面，可以采用雙方形式，即開發(fā)商和購買方，雙方雇用有關(guān)人員進行檢驗，要求開發(fā)商購買材料必須符合標(biāo)準(zhǔn)要求，不能超標(biāo)。

同時監(jiān)管部門應(yīng)大力支持。選擇不理想建材，建材質(zhì)量不過關(guān)，不環(huán)保，位置不合理很大部分原因由于監(jiān)管部門不負(fù)責(zé)，沒有對施工進行合理驗收。對此，可以在精裝戶質(zhì)量問題維權(quán)方面進行應(yīng)對，可以對監(jiān)管與開發(fā)商分別采取相應(yīng)的責(zé)任追究。

4.2有效控制房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤

為了控制房地產(chǎn)開發(fā)商在精裝修環(huán)節(jié)的利潤，消費者可以與開發(fā)商簽訂協(xié)議約定裝修材料的品類，價格范圍等，開發(fā)商必須使商品價格透明化，購買方擁有隨時查看物品購買情況的權(quán)利。

4.3鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商提供個性化的裝修方案

房地產(chǎn)開發(fā)商確定裝修方案時應(yīng)考慮消費者生活模式和審美取向，裝修方案應(yīng)首先從功能上下手，兼顧裝修風(fēng)格和裝修材料的選擇，為消費者提供具有平面布局的多樣化，空間使用的多樣化，裝修風(fēng)格的統(tǒng)一化和裝修材料的可選化四個特征。同時考慮為消費者預(yù)留部分空間，以便其達到真正的個性裝修。這樣才能確保消費者能夠接受住宅的布置。

4.4政府有關(guān)部門加強監(jiān)管的同時給予一定的政策獎勵

政府應(yīng)起到引導(dǎo)和監(jiān)督作用，主管部門要加強推行精裝修住宅的力度，可以對開發(fā)精裝修住宅的開發(fā)商在稅收上給予一定的優(yōu)惠，財政上予以適當(dāng)?shù)难a貼以提高企業(yè)參與的積極性，并且明確規(guī)定開發(fā)商的規(guī)模，并建立企業(yè)的資質(zhì)，考察評估體系，為大力推進精裝修住宅奠定一定的基礎(chǔ)。

4.5售后服務(wù)的完善

（1）配備完整售后服務(wù)組織、人員及服務(wù)流程。成立維修售后小組及組件維修人員，要全職全天在現(xiàn)場待命，接到維修任務(wù)時，要按時，全力維修，不能推諉、拖延，更要對業(yè)主有禮貌，不可發(fā)生沖突。

（2）培訓(xùn)、會議要貫穿整個售后服務(wù)?？头?guī)程、制度、流程需要學(xué)習(xí)，成員要定期開會，相互協(xié)調(diào)，解決工作中遇到的問題。

（3）維修要完成回訪，并作書面記錄。

（4）對于售后中發(fā)現(xiàn)的問題要分析、總結(jié)，形成案例，供其他在建項目借鑒，避免犯同樣的錯誤。

5結(jié)束語

在住宅的整體建造當(dāng)中，住宅裝修看似只是其中一個微不足道的問題，而實際上，由于購房者對住宅裝修的高度重視，裝修的問題就顯得尤為重要，因為裝修已經(jīng)是直接決定他們是否購買房子的決定因素。開發(fā)商的材料選購、室內(nèi)設(shè)計、售后服務(wù)以及政府的監(jiān)督管理，相關(guān)法律法規(guī)的完善都與精裝修緊密相關(guān)。由于各種政府政策和市場走勢，精裝修住宅即將成為未來樓市的主流住宅。精裝修住宅是現(xiàn)代社會快節(jié)奏的產(chǎn)物，同時也是房地產(chǎn)市場接下來的必然選擇。我們應(yīng)該了解房地產(chǎn)市場即將發(fā)展的方向并積極作出響應(yīng)，與時俱進，將精裝修與國家可持續(xù)發(fā)展建造資源節(jié)約型城市的政策緊密結(jié)合起來，努力實現(xiàn)將精裝修一體化整體家居模式，完全覆蓋住宅市場。

參考文獻

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