劉慶勝+王慶祝

摘 要：現(xiàn)在臨朐的住房出售是按住宅的面積計(jì)價(jià)的，所以在房屋的質(zhì)量、地段確定之后，住宅面積的準(zhǔn)確與否將直接影響到住戶的利益。其實(shí)住戶的要求很簡(jiǎn)單，希望買的房子面積不要縮小，計(jì)算的準(zhǔn)確一點(diǎn)?？烧l(shuí)來為他們做主呢？能從理論上給他們作出解釋呢？我們?cè)诠ぷ髦袑?duì)這個(gè)問題從理論角度作了探討，并在實(shí)際工作中得到了用戶和房地產(chǎn)商的認(rèn)可。

關(guān)鍵詞：住宅面積；測(cè)算

1.房產(chǎn)面積測(cè)算的意義和技術(shù)規(guī)范

房屋面積的測(cè)算是房產(chǎn)測(cè)量中的一項(xiàng)重要的工作。它為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、核發(fā)權(quán)證、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)權(quán)屬單位等提供必不可少的資料，同時(shí)也為房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)提供重要的依據(jù)。房產(chǎn)面積測(cè)算，關(guān)系到國(guó)家、房地產(chǎn)權(quán)屬單位、開發(fā)商和個(gè)人的切身利益，所以，房地產(chǎn)面積測(cè)算是整個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪中一個(gè)非常重要的組成部分，而制定相關(guān)房法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范是規(guī)范整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、規(guī)范面積測(cè)算、統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從70年代末開始發(fā)展，1982年，國(guó)家經(jīng)委印發(fā)了《建筑面積計(jì)算規(guī)則》；1995年建設(shè)部印發(fā)了《關(guān)于印發(fā)（商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則）（試行）的通知》；1991年國(guó)家測(cè)繪局發(fā)布了《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（CH5001—1991）的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并與2000年修訂為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。（GB/T17986 1--2000、GB/T17986 2--2000）.相關(guān)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范的不斷出臺(tái)，逐步完善和細(xì)化了房屋面積測(cè)算，為規(guī)范房屋面積測(cè)算提供了標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

2.商品房面積的測(cè)算和實(shí)測(cè)

用作商品房銷售的房屋面積預(yù)測(cè)，首先由開發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門授權(quán)委托的房地產(chǎn)測(cè)量單位，提供經(jīng)規(guī)劃行政部門審核批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖、報(bào)建審核意見書、建筑功能指標(biāo)明細(xì)表及預(yù)算工作中需要的其他相關(guān)說明和文件等資料，并與房地產(chǎn)測(cè)繪單位簽訂房屋面積預(yù)測(cè)算合同；測(cè)繪單位工作人員以建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖及其對(duì)應(yīng)的電子數(shù)據(jù)為工作底圖，嚴(yán)格按照面積計(jì)算的規(guī)定和技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)商品房的各單元、共有建筑面積等各類型進(jìn)行計(jì)算，審核預(yù)測(cè)算的測(cè)量成果，出具商品房預(yù)測(cè)算的測(cè)量成果報(bào)告書，并將預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)成果錄入房屋管理系統(tǒng)。然后再由房屋行政管理部門按預(yù)測(cè)算的面積核發(fā)商品房的預(yù)售證。預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)成果不僅應(yīng)用在商品房網(wǎng)上備案和銷售管理上，以防止一屋多買，還應(yīng)用在在建工程抵押、法院的查封等方面。

在《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法中》，規(guī)定“房產(chǎn)測(cè)繪成果資料應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)自然狀況保持一致。房產(chǎn)自然狀況發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)實(shí)施房產(chǎn)變更測(cè)量”。用作商品房權(quán)屬登記的面積數(shù)據(jù)必須要實(shí)測(cè)。實(shí)測(cè)是指在房屋竣工并經(jīng)規(guī)劃行政部門驗(yàn)收合格后，開發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門授權(quán)委托的房地產(chǎn)測(cè)量單位提供房屋的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證及其附圖、門牌證明、共有建筑面積使用說明及實(shí)測(cè)工作中需要的其他說明和文件等資料，并與房地產(chǎn)出單位簽訂房產(chǎn)測(cè)繪合同，測(cè)繪工作人員到房屋現(xiàn)場(chǎng)，按房屋面積實(shí)地?cái)?shù)據(jù)采集的技術(shù)要求，對(duì)基本單元、附屬設(shè)施、墻體、層高、陽(yáng)臺(tái)、車位等各類面積進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，經(jīng)數(shù)據(jù)整理后，嚴(yán)格按照面積計(jì)算的規(guī)定和技術(shù)規(guī)范要求，在繪圖系統(tǒng)繪制各層平面圖計(jì)算出各套型面積，進(jìn)行二級(jí)審核后出具商品房實(shí)測(cè)的測(cè)量成果報(bào)告書，并將實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)成果錄入房屋管理系統(tǒng)房行為。實(shí)測(cè)測(cè)量成果報(bào)告書及相關(guān)的權(quán)屬登記資料由開發(fā)商提交到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理商品房權(quán)屬登記。實(shí)測(cè)的數(shù)據(jù)成果不但是辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的要件，還是房款結(jié)算、物業(yè)管理費(fèi)結(jié)算等依據(jù)。

3.預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異分析

通常情況下，商品房的預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積都會(huì)存在一定的差異。而產(chǎn)生差異的原因有多種。主要?dú)w納為以下幾方面。

3.1 數(shù)據(jù)采集對(duì)象不同

商品房面積預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的采集對(duì)象是建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖（對(duì)應(yīng)電子數(shù)據(jù)），單元和共有建筑面積等功能區(qū)的界址都是圖紙上（對(duì)應(yīng)電子數(shù)據(jù)）進(jìn)行劃分界定，而實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)的采集對(duì)象是竣工驗(yàn)收后的房屋實(shí)體，單元和共有建筑面積等功能區(qū)的界址是以實(shí)地墻體中線劃分界定。數(shù)據(jù)采集的對(duì)象不一樣，必然會(huì)使結(jié)果有所不同，即使在房屋建筑施工中按圖施工，也會(huì)因施工的各種因素造成房屋建成后數(shù)據(jù)與圖紙偏差。

3.2 施工變更和規(guī)劃變更

在房屋建設(shè)中，施工變更和部分共有共用功能區(qū)的調(diào)整是常見的現(xiàn)象，且施工變更原則上是需要規(guī)劃部門批準(zhǔn)方可進(jìn)行的。若在預(yù)測(cè)成果發(fā)生后變更，而開發(fā)商又不及時(shí)持規(guī)劃部門批準(zhǔn)變更個(gè)文件辦理預(yù)測(cè)成果變更，則勢(shì)必造成預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)的面積差異。建筑施工中的誤差和變更都會(huì)影響到房屋單元的邊長(zhǎng)、建筑物的總長(zhǎng)、墻體厚度等數(shù)據(jù)，共有共用功能區(qū)調(diào)整變更也會(huì)影響分?jǐn)偡秶透鲉卧拿娣e。

3.3 規(guī)則規(guī)范

雖然規(guī)范明確了面積測(cè)算的要求，但在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)代，房屋的建筑風(fēng)格不斷創(chuàng)新，在房產(chǎn)測(cè)量中的個(gè)別環(huán)節(jié)還存在規(guī)則不夠細(xì)化、做法不夠統(tǒng)一、理解不夠統(tǒng)一的情況；還有，預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)是處在民間測(cè)算規(guī)則、規(guī)范新舊兩個(gè)不同階段完成的，也會(huì)產(chǎn)生預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)的面積差異。

3.4 其他原因

還有一些原因，如單位管理機(jī)制不善，使用超限不符合要求的測(cè)量?jī)x器設(shè)備；測(cè)量人員采集數(shù)據(jù)的失誤，對(duì)法律、政策規(guī)范理解的不同，工作程序不完善，質(zhì)量意識(shí)淡薄等，都會(huì)造成面積的不同。

4.減少面積差異的措施和建議

根據(jù)上述預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異的原因分析，有些差異是不可避免的，有些是可以有避免或減少。建議可以從幾個(gè)方面采取措施，以減少預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異。

根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》中規(guī)定的“房產(chǎn)管理中需要房產(chǎn)測(cè)繪，由房地產(chǎn)行政主管部門委托的房產(chǎn)測(cè)繪單位進(jìn)行”，商品房面積的預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)的成果之一應(yīng)用在商品房銷售和權(quán)屬登記上，故商品房面積的預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)?shù)胤课莨芾硇姓块T授權(quán)委托的有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位進(jìn)行，

面積計(jì)算的規(guī)則和技術(shù)規(guī)范要注重持續(xù)性、前瞻性、可操作性，新舊規(guī)定的實(shí)施要有良好的銜接。對(duì)新出現(xiàn)的技術(shù)及操作問題要及時(shí)解決，形成操作細(xì)則，以便日后出現(xiàn)統(tǒng)一做法。

預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)采集應(yīng)規(guī)定采用規(guī)劃部門審批的建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖及其對(duì)應(yīng)的電子文件。規(guī)范房屋設(shè)計(jì)單位對(duì)圖形圖示的表示、文字的標(biāo)注。政府部門要統(tǒng)一意見、達(dá)成共識(shí)，規(guī)劃部門與房管部門對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證附圖上的文字?jǐn)?shù)據(jù)標(biāo)識(shí)理解要統(tǒng)一。特別要規(guī)范設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)圖上的文字標(biāo)識(shí)，避免產(chǎn)生同一功能多種名稱。

預(yù)測(cè)成果后開發(fā)商不應(yīng)擅自變更規(guī)劃和施工，若需變更，應(yīng)按規(guī)定報(bào)行政管理部門審批。行政部門同意變更后，開發(fā)商應(yīng)及時(shí)公示，告知購(gòu)房人，可通過簽訂補(bǔ)充合同方式將變更內(nèi)容約定到合同中，并做好解釋工作，減少矛盾和糾紛，確保雙方利益。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時(shí)持規(guī)劃部門批準(zhǔn)變更的文件辦理預(yù)算成果變更，并錄入房屋管理系統(tǒng)。

建筑施工單位應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃審批圖紙進(jìn)行施工建設(shè)，減少施工誤差；施工現(xiàn)場(chǎng)則要加強(qiáng)施工過程的監(jiān)理，保證按圖施工，降低預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)的面積差異。

測(cè)繪單位應(yīng)提高測(cè)繪工作人員的法律意識(shí)和工作責(zé)任感，加強(qiáng)工作人員測(cè)繪技能培訓(xùn)，制定和細(xì)化操作性強(qiáng)的工作程序。數(shù)據(jù)采集時(shí)認(rèn)真仔細(xì)，預(yù)測(cè)時(shí)要查閱建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖對(duì)應(yīng)的電子數(shù)據(jù)是否一致，實(shí)測(cè)時(shí)要采集多余觀測(cè)數(shù)據(jù)作校核，減少出錯(cuò)，記錄要清晰準(zhǔn)確。在劃分各類面積的界址時(shí)要注意墻體中線劃分準(zhǔn)確，尤其是異型柱，對(duì)共有共用面積功能的使用范圍、分?jǐn)倢?duì)象要明確清晰，在實(shí)測(cè)繪圖計(jì)算分?jǐn)倳r(shí)要與預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)作比較，發(fā)現(xiàn)出入較大的要找出原因，對(duì)預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)成果都應(yīng)嚴(yán)格按質(zhì)量管理規(guī)定進(jìn)行二級(jí)審核。

5.結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在商品房建設(shè)和開發(fā)過程中，會(huì)由于多種原因造成房屋預(yù)測(cè)面積實(shí)測(cè)面積的差異。在這種情況下，需要開發(fā)商、施工單位、測(cè)繪單位和房屋管理部門等單位共同努力來減少誤差。此外，隨著科技進(jìn)步和社會(huì)的發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)量和測(cè)繪工具都會(huì)不斷改進(jìn)和完善，測(cè)繪技術(shù)和水平也將隨之提高。