于立　王明　徐洪海

摘要：有效率的租金結(jié)構(gòu)可以完善合約，減少交易各方的交易成本?，F(xiàn)有的研究表明，不考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，固定租約（固定租金結(jié)構(gòu)）較有效率；而考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，分成租約（分成租金結(jié)構(gòu)）較有效率。我們研究發(fā)現(xiàn)，分成租約容易引發(fā)跳單問題，這對(duì)被跳單方是一種跳單風(fēng)險(xiǎn)，因而需要改進(jìn)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)學(xué)結(jié)論，才能更好地解釋現(xiàn)實(shí)，并為交易各方建立更合理的租金結(jié)構(gòu)。本文以“租少售多”跳單問題為例，研究跳單行為與租金結(jié)構(gòu)之間的相互作用關(guān)系，以期能夠豐富現(xiàn)有的合約理論。筆者認(rèn)為，本文的研究思路和結(jié)論也適用于研究經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和跳單風(fēng)險(xiǎn)并存的雇傭薪酬、土地租賃和中介合約等涉及委托一代理關(guān)系的其他合約問題。

關(guān)鍵詞：跳單問題；租金結(jié)構(gòu)；“租少售多”：跳單風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F062.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1000-176X（2017）01-0003-07

一、租金理論與跳單問題

租金理論是合約理論的重要組成部分。由于信息不對(duì)稱，在簽約和履約過程中往往會(huì)出現(xiàn)逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)問題，從而降低合約效率。其中，合理完備的租金結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是保證合約效率的前提。在一般的租約合同中，租金結(jié)構(gòu)通常是指固定租金和分成租金的構(gòu)成和分成率的高低，其各種變形或組合可稱為廣義的租金結(jié)構(gòu)。從租金原理上看，單一固定租金不過是分成率為0；而單一分成租金則是固定租金為0；兩部分均不為0的便是混合租金結(jié)構(gòu)。從產(chǎn)權(quán)角度看，租賃合約與雇傭合約等涉及委托一代理關(guān)系的合約在本質(zhì)上是相同的，都是在所有權(quán)不變的情況下出讓經(jīng)營(yíng)權(quán)或使用權(quán)，最終也都是產(chǎn)權(quán)所有者獲得租金或薪酬。重要的是，根據(jù)不同條件而選擇不同的租金結(jié)構(gòu)，即租約條款的不同設(shè)計(jì)對(duì)簽約雙方的行為將產(chǎn)生不同的影響，并決定合約的效率。這個(gè)原則對(duì)微觀個(gè)體和社會(huì)總體都是適用的。與法學(xué)研究合約所不同的是，法學(xué)研究偏重公平，經(jīng)濟(jì)學(xué)研究注重效率，二者的交叉學(xué)科法律經(jīng)濟(jì)學(xué)不僅研究微觀效率，更關(guān)注社會(huì)效率，強(qiáng)調(diào)以有效率的方式實(shí)現(xiàn)公平。

現(xiàn)有的合約理論和廣泛實(shí)踐已經(jīng)證明，在不考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，一般固定租約有效率。此時(shí)的固定租約簡(jiǎn)便易行，承租人積極性高，履約的監(jiān)督成本低。中國(guó)改革開放初期普遍實(shí)行的土地承包責(zé)任制，便極有說服力。在優(yōu)先考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，如果出租者和承租者都不愿獨(dú)自承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。那么分成租約會(huì)更有效率，關(guān)鍵只在于選擇合適的分成率。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)中常見的情況多是混合租約。雙方約定一定的基礎(chǔ)租金，再根據(jù)經(jīng)營(yíng)結(jié)果（如產(chǎn)量、產(chǎn)值、銷售額或利潤(rùn)額）實(shí)行績(jī)效分成。典型的如上市公司高管人員的年薪制。上述三種情況經(jīng)過Coase、Cheung、Stiglits、Williamson、Hart和Moore等的研究，理論體系已經(jīng)比較完備。但是，以上的租金結(jié)構(gòu)理論都沒有涉及跳單問題。現(xiàn)在的問題是，當(dāng)不僅存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且也存在跳單風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，租金結(jié)構(gòu)會(huì)出現(xiàn)怎樣的應(yīng)對(duì)或調(diào)整？本文基于對(duì)“租少售多”跳單問題的研究，試圖回答這個(gè)新的租金理論問題。

跳單現(xiàn)象（Jump-Dealing）或“試衣間”現(xiàn)象（showrooming或Window Shopping）廣泛存在，但最近才引起經(jīng)濟(jì)學(xué)者的關(guān)注。跳單一般是指在至少涉及三方主體的交易過程中，其中兩方在利用第三方提供的相關(guān)信息或服務(wù)后，卻合謀跳過第三方完成交易的現(xiàn)象。第三方為另外兩方的交易提供了方便，有付出卻無收益，另外兩方無償?shù)卮畹谌降谋丬?。跳單現(xiàn)象本質(zhì)上具有搭便車和促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)的二重性，不能簡(jiǎn)單否定。比如，跳單與廣義的縱向限制或維持轉(zhuǎn)售價(jià)格（RPM，即ResalePrice Maintenance）還具有互克作用（Offsetting），反壟斷執(zhí)法機(jī)構(gòu)必須慎重考慮這種互克作用，才能科學(xué)執(zhí)法。

租賃合約中的“租少售多”就是一種典型的跳單現(xiàn)象，在租賃式商場(chǎng)的平臺(tái)型商業(yè)模式（包括大型購物中心、百貨商場(chǎng)和家居商場(chǎng)等具體商業(yè)模式）比較常見。具體而言，在租賃式商場(chǎng)中，商場(chǎng)提供店面和結(jié)算系統(tǒng)，租賃給經(jīng)銷商品的租戶（包括直銷廠商、經(jīng)銷商和代理商）；租戶通過經(jīng)銷商品營(yíng)利，同時(shí)按租賃合約付給商場(chǎng)租金。在分成租金制下，租戶有時(shí)會(huì)與顧客合謀，繞開商場(chǎng)的結(jié)算系統(tǒng)，私下以較低價(jià)格達(dá)成更多交易。由于減少了租金支出，雖然價(jià)格較低，租戶和顧客也都有利可圖。簡(jiǎn)言之，通過跳單，租戶就可以以較少的租金（租用較小的店面）完成較大或較多的交易，即所謂“租少售多”跳單。據(jù)筆者調(diào)查，在一些商場(chǎng)中，即使商場(chǎng)采取了相應(yīng)的監(jiān)督措施（明查暗訪必然伴隨著可觀的監(jiān)督成本），租戶通過跳單向商場(chǎng)隱瞞的銷售額占總銷售額的比重（跳單率）仍達(dá)到20%-40%，這對(duì)任何商場(chǎng)都是頭疼之事。

商場(chǎng)作為被跳單者，獨(dú)自面臨著因跳單問題帶來的跳單風(fēng)險(xiǎn)。商場(chǎng)無法收取足額租金，租金收益被體外循環(huán)并耗散。商場(chǎng)為完成交易除提供場(chǎng)地外，還有如店面裝潢、人員配備和物業(yè)管理等服務(wù)并為此付出成本，租戶和顧客在利用這些服務(wù)時(shí)并未給予商場(chǎng)應(yīng)有的足額成本補(bǔ)償。同時(shí)，面對(duì)跳單問題和租金損失，商場(chǎng)的對(duì)策性反應(yīng)往往是想方設(shè)法加強(qiáng)監(jiān)督，再采取嚴(yán)厲的管理和懲罰措施，但這無疑會(huì)提高商場(chǎng)的監(jiān)督管理成本。更為嚴(yán)重的是，商場(chǎng)在難以分辨租戶“跳”或“不跳”的情況下，可能會(huì)普遍地提高租金。這樣一來，本有跳單舉動(dòng)的租戶可能會(huì)變本加厲，本無跳單舉動(dòng)的租戶也可能因此好人學(xué)壞。這種惡性循環(huán)的后果是，租戶與商場(chǎng)之間基于跳單而展開的對(duì)策博弈，會(huì)進(jìn)一步增加交易成本而降低租約效率。

本文主要目的是通過討論新發(fā)現(xiàn)的“租少售多”跳單現(xiàn)象，探究引入跳單因素后原有的租金理論需要做哪些改進(jìn)，才能適應(yīng)新的情況。期望本文的研究思路和結(jié)論也可擴(kuò)展應(yīng)用于研究經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和跳單風(fēng)險(xiǎn)并存的雇傭薪酬、土地租賃和中介合約等其他合約問題。

二、跳單對(duì)租金結(jié)構(gòu)的影響——以購物中心為例

考慮到跳單風(fēng)險(xiǎn)，如何在權(quán)衡經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與跳單風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，選擇和調(diào)整租金結(jié)構(gòu)就成為合約雙方的共同關(guān)注點(diǎn)。為便于分析跳單與租金結(jié)構(gòu)的相互影響，需要對(duì)租金結(jié)構(gòu)的基本要素（或變量）及其要素組合形式進(jìn)行設(shè)定。為此，設(shè)：總租金為R，固定租金為R₁，分成租金為R₂，則有：

R：R₁+R₂（1）

單位固定租金價(jià)格為P，店面面積為S，則有：

R₁=P×S （2）

租戶經(jīng)營(yíng)銷售額為Q，商場(chǎng)租金分成率為r（租戶從經(jīng)營(yíng)銷售額中扣除分成租金后獲得的剩余收益率則為1-r），則有：

R₂=r×Q （3）

基于上文分析，固定租約下，租戶定期向商場(chǎng)繳納固定租金，合約雙方便相安無事；而在分成租約中，商場(chǎng)需要知曉租戶的銷售額信息，并以此作為分成租金的計(jì)提基礎(chǔ)。此時(shí)，如果租戶通過與顧客私自交易，隱瞞或分散銷售額，則會(huì)降低租金成本，從而使商場(chǎng)面臨被跳單的風(fēng)險(xiǎn)。可見，跳單風(fēng)險(xiǎn)來自于分成租約而非固定租約。

根據(jù)現(xiàn)有的租金理論，在不考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，固定租約有效率；在考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，分成租約體現(xiàn)出優(yōu)越性。這些結(jié)論在不存在跳單問題時(shí)是成立的。然而，考慮到跳單因素情況下，租金結(jié)構(gòu)理論必須進(jìn)行相應(yīng)改進(jìn)。根據(jù)我們對(duì)大型連鎖購物中心的租金結(jié)構(gòu)調(diào)查，商場(chǎng)為經(jīng)銷交易雙方（即租戶和顧客）提供交易場(chǎng)地，從中收取租金，并通過租賃合約予以確定。大型購物中心通常有三種租金結(jié)構(gòu)模式并存，即固定租金結(jié)構(gòu)（固定租約）、分成租金結(jié)構(gòu)（分成租約）和混合租金結(jié)構(gòu)（混合租約），且在同一商場(chǎng)中三種租約模式占比大體如下：70%左右的租戶與商場(chǎng)簽訂固定租約：20%左右的租戶為混合租約；10%左右的租戶是分成租約。這三類租戶分別與經(jīng)銷規(guī)模對(duì)應(yīng)，一般分為大租戶（業(yè)內(nèi)稱“主力租戶”）、中租戶（業(yè)內(nèi)稱“次主力租戶”）和小租戶（業(yè)內(nèi)稱“非主力租戶”）。簡(jiǎn)單歸納如表1所示。

通過分析具體租約形式和租戶主體特征，可以發(fā)現(xiàn)其中的一些規(guī)律：

第一，對(duì)小租戶多采用固定租金結(jié)構(gòu)（R=R₁）。商場(chǎng)獲得的租金總額就是定期向租戶收取的固定租金，即R=R₁=P×S。單位固定租金價(jià)格P會(huì)根據(jù)租戶的租賃位置（樓層、區(qū)域）和資質(zhì)狀況等不同情況而有所差異。

現(xiàn)實(shí)中，適用固定租金結(jié)構(gòu)的租戶主體多是小租戶。道理很簡(jiǎn)單，一方面，這些小租戶一般經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、品牌聲譽(yù)差、銷售實(shí)力弱，對(duì)商場(chǎng)租金成本的承受能力差，若使用分成租金結(jié)構(gòu)，則極易發(fā)生跳單行為，為商場(chǎng)帶來跳單風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)提高監(jiān)督成本；另一方面，它們?cè)诿鎸?duì)市場(chǎng)的諸多不確定性時(shí)，易于調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，即使是退出，給合約雙方造成的損失較小，因此，并無通過分成租金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的必要。而且，小租戶銷售體量小，即使采用分成租金，于商場(chǎng)而言分成收益無足輕重。

總之，小租戶的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小，但給商場(chǎng)帶來的跳單風(fēng)險(xiǎn)大，從而交易成本高。因此，談判能力強(qiáng)的商場(chǎng)自然會(huì)優(yōu)先選擇不會(huì)為商場(chǎng)帶來跳單問題的固定租金結(jié)構(gòu)。而以“多、散、小”為特征的小租戶談判能力弱。多數(shù)情況也只好被動(dòng)接受固定租金結(jié)構(gòu)。這也符合一定條件下，固定租約有效率的租金理論。

第二，對(duì)大租戶多采用分成租金結(jié)構(gòu)（R=R₂）。采用單一分成租金結(jié)構(gòu)時(shí)，租金總額為按期基于租戶銷售額計(jì)提的分成租金，即R=E₂=r×Q。分成率r會(huì)根據(jù)不同租戶主體特征而有所差異。

適用分成租金結(jié)構(gòu)的租戶主體一般為大租戶。大租戶具有經(jīng)營(yíng)規(guī)模大、品牌聲譽(yù)好、銷售實(shí)力強(qiáng)、帶動(dòng)效應(yīng)明顯等特征。但與小租戶相比，當(dāng)受到外部不確定性因素影響時(shí)，大租戶經(jīng)營(yíng)收入的波動(dòng)大，并對(duì)商場(chǎng)租金收入產(chǎn)生較大影響（也更有可能為商場(chǎng)帶來可觀的收益），因此，雙方都傾向于通過分成租金的方式分擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。大租戶的租金成本在各項(xiàng)成本支出中占比較低，對(duì)租金成本承受能力強(qiáng)，加之聲譽(yù)考慮，相比小租戶一般較少以跳單方式逃避租金支出，因而跳單風(fēng)險(xiǎn)小。出于大租戶經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大而跳單風(fēng)險(xiǎn)小的綜合權(quán)衡，分成租金結(jié)構(gòu)通常對(duì)雙方都是較合適的合約形式。這也符合當(dāng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，交易雙方多愿采用共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的分成租金結(jié)構(gòu)。加之考慮到大租戶跳單風(fēng)險(xiǎn)小的因素，更容易達(dá)成分成租金結(jié)構(gòu)的合約。商場(chǎng)在與大租戶達(dá)成分成租約的另一個(gè)考慮是，大租戶所擁有的談判實(shí)力可以牽制和吸引名牌商家（形成范圍經(jīng)濟(jì)和集聚經(jīng)濟(jì)），甚至商場(chǎng)會(huì)給予大租戶較低分成率的優(yōu)惠，在特殊時(shí)期（如商場(chǎng)開業(yè)期）還可能有短期的倒貼。這樣，可能會(huì)使中小租戶尤其是小租戶處于不利地位，因?yàn)樯虉?chǎng)會(huì)將為吸引大租戶而損失的租金部分地轉(zhuǎn)移給小租戶。但關(guān)鍵是，由于采取的是固定租金結(jié)構(gòu)，商場(chǎng)并不擔(dān)心小租戶通過跳單逃避相對(duì)較高的租金負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，從《中華人民共和國(guó)反壟斷法》的角度看，商場(chǎng)也可能會(huì)有濫用市場(chǎng)支配地位的嫌疑。

第三，對(duì)中租戶多采用混合租金結(jié)構(gòu)（R=R₁+R₂）。它是固定租金結(jié)構(gòu)和分成租金結(jié)構(gòu)二者的結(jié)合，即R=R₁+R₂。介于小租戶和大租戶之間的中租戶，是這種租金結(jié)構(gòu)的適用主體。顯而易見，中租戶的經(jīng)營(yíng)規(guī)模等各方面特征介于小租戶和大租戶之間，因此，它所面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和給商場(chǎng)帶來的跳單風(fēng)險(xiǎn)也介于小租戶和大租戶之間。如果沒有租金結(jié)構(gòu)的限制，小租戶經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小而跳單風(fēng)險(xiǎn)大。大租戶經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大而跳單風(fēng)險(xiǎn)小，中租戶則同時(shí)具有一定程度的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和跳單風(fēng)險(xiǎn)。這樣，為了同時(shí)權(quán)衡兩種風(fēng)險(xiǎn)，租金結(jié)構(gòu)的選擇就必須十分慎重，混合租金結(jié)構(gòu)理所當(dāng)然成為首選。

在混合租金結(jié)構(gòu)情況下，為了有效地分擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)盡量減小跳單風(fēng)險(xiǎn)，商場(chǎng)與租戶在優(yōu)化租金結(jié)構(gòu)時(shí)的主要途徑是合理確定兩個(gè)比率：一是固定租金與分成租金的比率，即a=R₁/R₂；二是分成租金部分中，商場(chǎng)與租戶的收益比率，即b=r/（1-r）。據(jù)調(diào)查，在購物中心中，這兩個(gè)比率一般取值是：a多為5：5或6：4，b則在0.01-0.1之間。一般來說，a值越大，越有利于防止跳單問題的發(fā)生；b值越大，租戶跳單動(dòng)力越強(qiáng)。根據(jù)式（2）和式（3），a值主要取決于單位固定租金價(jià)格P和分成率r，b值直接取決于分成率r。因此，混合租金結(jié)構(gòu)下，優(yōu)化租金結(jié)構(gòu)最終主要取決于P和r。其他條件既定時(shí)，提高P有利于減少跳單風(fēng)險(xiǎn)，但不利于分擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，反之則相反：提高r不利于減少跳單風(fēng)險(xiǎn)，且經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)從租戶向商場(chǎng)轉(zhuǎn)移。當(dāng)然，跳單與P和r的關(guān)系具體如何，還有待于更深入的實(shí)證研究。

三、分成租金結(jié)構(gòu)下的跳單問題——以百貨商場(chǎng)為例

上文已經(jīng)說明，在大、中、小租戶共存的購物中心中，通常三種租金結(jié)構(gòu)并存。固定租金結(jié)構(gòu)下不存在跳單問題；分成租金結(jié)構(gòu)下，租戶出于逃避租金的目的會(huì)給商場(chǎng)帶來跳單風(fēng)險(xiǎn)。因此，考慮跳單風(fēng)險(xiǎn)及其程度，雙方需要重新商定選擇固定租金結(jié)構(gòu)、分成租金結(jié)構(gòu)或混合租金結(jié)構(gòu)。但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)多的百貨商場(chǎng)卻似乎不符合上述規(guī)律。百貨商場(chǎng)不同于經(jīng)銷商品品種相對(duì)集中的專業(yè)商場(chǎng)（如后文討論的家居商場(chǎng)，租金結(jié)構(gòu)多為固定租金模式），也不同于大型購物中心。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無論是獨(dú)立的百貨商場(chǎng)，還是購物中心中的百貨分區(qū)，通常不分租戶大小，一律采取分成租金結(jié)構(gòu)（業(yè)內(nèi)稱“聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)”），只是會(huì)根據(jù)租戶情況調(diào)整具體分成率的高低，這又如何解釋？

近年來，明顯出現(xiàn)了百貨商場(chǎng)（實(shí)體店）大批萎縮或關(guān)閉或轉(zhuǎn)型的現(xiàn)象。研究者或業(yè)內(nèi)人士多將這種現(xiàn)象簡(jiǎn)單歸結(jié)為網(wǎng)商的沖擊。其實(shí)，我們提出并加以研究的跳單理論，可以對(duì)此給予更有說服力的解釋。簡(jiǎn)單地說，實(shí)體商場(chǎng)受到的沖擊至少可有三種：一是“網(wǎng)選網(wǎng)購”的沖擊。越來越多的顧客在購買日常商品時(shí)，直接通過網(wǎng)商選擇、購買，享受不含店面成本的低價(jià)。這種沖擊是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)使然，屬大勢(shì)所趨。二是“店選網(wǎng)購”的沖擊。對(duì)于某些需要試穿、試用或體驗(yàn)的商品，部分顧客先到商場(chǎng)體驗(yàn)、選擇，再從網(wǎng)上低價(jià)購買，進(jìn)行“一次跳單”，商場(chǎng)充當(dāng)了“試衣間”，卻無法補(bǔ)償?shù)昝尜M(fèi)用。對(duì)于這種沖擊，商場(chǎng)不能只是抱怨，更可行的策略是充分發(fā)揮其實(shí)體店面的消費(fèi)氛圍等方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。三是“租少售多”的沖擊。商場(chǎng)不僅難以完全補(bǔ)償?shù)昝娉杀?，還有面臨“二次跳單”造成的租金損失。對(duì)于這種跳單，在加強(qiáng)監(jiān)督防范的同時(shí)，商場(chǎng)主要應(yīng)該從改進(jìn)租金結(jié)構(gòu)角度進(jìn)行應(yīng)對(duì)。這也符合現(xiàn)實(shí)情況，部分百貨商場(chǎng)被迫退出經(jīng)營(yíng)或適當(dāng)選擇網(wǎng)上網(wǎng)下一體化經(jīng)營(yíng)策略，另一部分百貨商場(chǎng)則由分成租金結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向固定租金或混合租金結(jié)構(gòu)。

在表2中，“網(wǎng)選網(wǎng)購”和“店選店購”的購買模式不涉及跳單問題。“店選網(wǎng)購”和“租少售多”模式則屬于跳單問題。其中，“店選網(wǎng)購”跳單問題必然會(huì)使商場(chǎng)難以補(bǔ)償?shù)昝娉杀荆òㄉ唐方榻B和功能展示等成本），對(duì)租戶也有不利影響，此種跳單情況下，商場(chǎng)和租戶都成了“試衣間”。我們對(duì)此曾經(jīng)結(jié)合圖書行業(yè)（特別是圖書商場(chǎng)）的跳單問題進(jìn)行了專題研究，發(fā)現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)規(guī)律。與租金結(jié)構(gòu)直接相關(guān)的只有“租少售多”這種跳單行為。顯然，在其他條件不變的情況下，這種跳單是由分成租金引發(fā)，也只能主要通過調(diào)整租金結(jié)構(gòu)來解決。

在現(xiàn)有的租金理論中，加入跳單因素后，租金結(jié)構(gòu)就發(fā)生了改變，這一結(jié)論，可以更加充分地對(duì)百貨商場(chǎng)的萎縮和出路給出清楚的解釋和建議。

當(dāng)初，百貨商場(chǎng)普遍選擇分成租金結(jié)構(gòu)，可能有如下主要原因：一是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)不明顯，對(duì)百貨商場(chǎng)（實(shí)體店）沖擊較小。二是認(rèn)為租戶一般分布集中、店面開放、商品單值低，商場(chǎng)易于對(duì)跳單行為進(jìn)行監(jiān)督，租戶跳單難度較大，甚至得不償失?；蛘邔?duì)商場(chǎng)而言，相對(duì)于“網(wǎng)選網(wǎng)購”和“店選網(wǎng)購”的沖擊，偶爾的“租少售多”跳單行為可以不必重視。三是本應(yīng)對(duì)租戶根據(jù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大小、品牌信譽(yù)優(yōu)良等分類商定租金結(jié)構(gòu)，卻簡(jiǎn)單粗化地普遍采取分成租金結(jié)構(gòu)，沒有與時(shí)俱進(jìn)。綜上，在能夠比較有效地防止跳單行為的發(fā)生，并且網(wǎng)絡(luò)沖擊不夠大的情況下，分成租金結(jié)構(gòu)得以實(shí)行。但伴隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，尤其是網(wǎng)絡(luò)購物的興起，百貨商場(chǎng)中的相當(dāng)大部分顧客轉(zhuǎn)移到網(wǎng)商。這時(shí)，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)化程度較高或者中低檔商品，顧客會(huì)直接通過網(wǎng)商購買，這種“網(wǎng)選網(wǎng)購”給百貨商場(chǎng)帶來最直接的沖擊。對(duì)于需要試用、體驗(yàn)的商品，部分顧客會(huì)先在百貨商場(chǎng)選擇，再到網(wǎng)商購買，這種“店選網(wǎng)購”為百貨商場(chǎng)帶來間接沖擊。

盡管在雙重沖擊下，商場(chǎng)和租戶都是“受害者”，二者利益本應(yīng)保持一致聯(lián)合對(duì)外。但是，租戶的經(jīng)營(yíng)收益因雙重沖擊而無法得到保障，即使被商場(chǎng)發(fā)現(xiàn)跳單的可能性較大，它也會(huì)想方設(shè)法地通過“租少售多”跳單降低租金成本，保有利潤(rùn)。或者說，有時(shí)就算因跳單被商場(chǎng)懲罰，也抵不過因跳單節(jié)約租金成本所帶來的誘惑。這時(shí)的跳單多發(fā)生在商品單值較高、購買頻次較少的中、高檔商品中，因?yàn)轭櫩屯ㄟ^網(wǎng)商渠道購買存在一定風(fēng)險(xiǎn)。隨著網(wǎng)絡(luò)購物的進(jìn)一步發(fā)展，百貨商場(chǎng)內(nèi)部的“租少售多”跳單問題將會(huì)日益嚴(yán)重。對(duì)相當(dāng)多的百貨商場(chǎng)而言，“租少售多”跳單不一定是致命沖擊，卻可能是“最后一棵稻草”。

大致說來，較多百貨商場(chǎng)的分成租金結(jié)構(gòu)基本走到了盡頭?！白馍偈鄱唷碧鴨螐臒o到有，從少到多，甚至屢禁不止，促成了百貨商場(chǎng)自2010年開始紛紛向購物中心的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型，伴隨的則是分成租金結(jié)構(gòu)退位，固定租金結(jié)構(gòu)和混合租金結(jié)構(gòu)回升。如今這種趨勢(shì)更加明顯。另外，依據(jù)筆者的推論和判斷，受跳單問題的影響，未來不僅有越來越多的百貨商場(chǎng)向購物中心商業(yè)模式轉(zhuǎn)型（采用多樣化的租金結(jié)構(gòu)），購物中心內(nèi)部的百貨分區(qū)也會(huì)不斷細(xì)化完善租金結(jié)構(gòu)，而不是采取單一的分成租金結(jié)構(gòu)。

這里需要密切關(guān)注的一點(diǎn)是，與分成租金伴隨的跳單問題雖然不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境所特有，但我們的情況一般比發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體更為嚴(yán)重，這與整個(gè)社會(huì)的誠(chéng)信程度有關(guān)?？傮w來看，我們所處的現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境造成的交易成本過高，效率偏低。另外，有些情況下的跳單雖有搭便車的弊端，但同時(shí)也有打破壟斷、促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)的二重性。但據(jù)我們觀察，在租賃領(lǐng)域，“租少售多”跳單的積極作用比較有限，而負(fù)作用則更為明顯。

四、混合租金結(jié)構(gòu)下的跳單問題——以家居商場(chǎng)為例

上述的租金結(jié)構(gòu)新論表明，大型購物中心中，混合租金結(jié)構(gòu)的適用主體主要是中租戶。但我們調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，似乎也有明顯的例外。比如說，在大型家居商場(chǎng)中，卻不分租戶大小，全部采用混合租金結(jié)構(gòu)。根據(jù)我們的研究，這在于權(quán)衡經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和跳單風(fēng)險(xiǎn)后，對(duì)租金結(jié)構(gòu)的細(xì)化變形。

在家居行業(yè)中，存在著兩類商場(chǎng)，分別實(shí)行特殊的準(zhǔn)混合租金結(jié)構(gòu)：一類采用Ⅰ類準(zhǔn)混合租金結(jié)構(gòu)，實(shí)行固定租金+現(xiàn)金流占用的租金結(jié)構(gòu)形式，表面上看像混合租金結(jié)構(gòu)，實(shí)質(zhì)上更接近于固定租金結(jié)構(gòu)，因?yàn)楝F(xiàn)金流占用周期一般很短，只有3-7天，或者說租金分成率極低。另一類采用Ⅱ類準(zhǔn)混合租金結(jié)構(gòu)，以起征點(diǎn)方式劃分出固定租金和分成租金部分，即銷售額未達(dá)到起征點(diǎn)額度時(shí)只收取固定租金。超出起征點(diǎn)額度后開始收取分成租金。根據(jù)調(diào)查，采用Ⅰ類準(zhǔn)混合租金結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)因?yàn)楦咏诠潭ㄗ饨鸾Y(jié)構(gòu)，跳單現(xiàn)象極為少見；而采用Ⅱ類準(zhǔn)混合租金結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，由于租金分成容易出現(xiàn)跳單風(fēng)險(xiǎn)。

盡管Ⅱ類準(zhǔn)混合租金結(jié)構(gòu)下跳單相對(duì)突出，但實(shí)踐中卻被視為一種比較有效率的租金結(jié)構(gòu)安排。而且，實(shí)行Ⅰ類準(zhǔn)混合租金結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)也有向Ⅱ類準(zhǔn)混合租金結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)，而不是轉(zhuǎn)為固定租金結(jié)構(gòu)。其中微妙何在？就在于起征點(diǎn)的設(shè)計(jì)巧妙地區(qū)分出了大小兩類租戶。

起征點(diǎn)的特點(diǎn)之一是，可以有效地改進(jìn)單一租金結(jié)構(gòu)的不足?；谄鹫鼽c(diǎn)可以區(qū)分出不同租金結(jié)構(gòu)：若起征點(diǎn)較高（極端情況下，通過提高P使a=R₁/R₂≈∞），則趨向于單一固定租金結(jié)構(gòu)；若起征點(diǎn)較低（極端情況下，通過降低P使a=R₁/R₂≈∞），則趨向于單一分成租金結(jié)構(gòu)；介于二者之間（通過調(diào)節(jié)P使01/R₂<∞）存在廣泛的組合空間，更符合混合租金結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)。將家居商場(chǎng)中的Ⅰ類租約商場(chǎng)和Ⅱ類租約商場(chǎng)進(jìn)行比較，就可以明顯看出，前者的單位固定租金價(jià)格P大大高于后者，前者明顯缺少競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。表面上看，Ⅱ類租約商場(chǎng)較低的單位固定租金價(jià)格P會(huì)有租金收益損失，但實(shí)際上通過調(diào)整分成率r又能夠得到相應(yīng)補(bǔ)償?，F(xiàn)實(shí)調(diào)查情況也表明，同等條件下采用Ⅱ類租約的商場(chǎng)總體租金收益并不低于甚至要高于Ⅰ類租約商場(chǎng)。

起征點(diǎn)的特點(diǎn)之二是，相對(duì)于Ⅰ類準(zhǔn)混合租金結(jié)構(gòu)，Ⅱ類準(zhǔn)混合租金結(jié)構(gòu)通過設(shè)計(jì)起征點(diǎn)，以此區(qū)分出大小兩類租戶，并相應(yīng)采用實(shí)質(zhì)不同的租金結(jié)構(gòu)。較小租戶的銷售額小，一般不會(huì)達(dá)到起征點(diǎn)，實(shí)為固定租約；較大租戶的銷售額大，一般會(huì)超出起征點(diǎn)，表面是適用混合租約，實(shí)則趨近于分成租約，當(dāng)銷售額超出起征點(diǎn)很多時(shí)，租戶交付的主要是分成租金，固定租金部分會(huì)相對(duì)很小。顯然，Ⅱ類準(zhǔn)混合租金結(jié)構(gòu)的機(jī)制設(shè)計(jì)和租約安排完全符合本文第二部分的基本結(jié)論。因此，與Ⅰ類準(zhǔn)混合租金結(jié)構(gòu)比較，Ⅱ類準(zhǔn)混合租金結(jié)構(gòu)更為細(xì)化有效，既充分發(fā)揮固定租金和分成租金在降低跳單風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方面的作用，又避免單一固定租金和單一分成租金在協(xié)調(diào)處理這兩類風(fēng)險(xiǎn)方面的劣勢(shì)與不足。

至此，結(jié)論已經(jīng)基本清晰。當(dāng)存在跳單問題時(shí)，選擇不同租金結(jié)構(gòu)的兩類家居商場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)差異。比較成功的家居商場(chǎng)并沒有轉(zhuǎn)向選擇固定租金結(jié)構(gòu)，而是選擇改進(jìn)混合租金結(jié)構(gòu)，特別是完善Ⅱ類準(zhǔn)混合租金結(jié)構(gòu)。而且Ⅰ類準(zhǔn)混合租金結(jié)構(gòu)還有向Ⅱ類準(zhǔn)混合租金結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)。當(dāng)商場(chǎng)之間進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，Ⅱ類準(zhǔn)混合租金結(jié)構(gòu)較低的P和起征點(diǎn)對(duì)于租戶而言是極有吸引力的，不僅意味著進(jìn)入門檻低，承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小，而且從分成租金中還可能獲得跳單收益。對(duì)商場(chǎng)而言，跳單可以作為商場(chǎng)之間相互競(jìng)爭(zhēng)的策略性工具，通過容忍一定程度的跳單來吸引更多租戶。從這個(gè)角度講，跳單客觀上還具有促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)化租金結(jié)構(gòu)的作用，使商場(chǎng)不斷調(diào)整租金結(jié)構(gòu)，彼此展開競(jìng)爭(zhēng)。

五、結(jié)束語

綜合本文研究，有以下三方面總結(jié)、啟示與展望：

第一，在出現(xiàn)技術(shù)革命和商業(yè)模式變革的新時(shí)期，企業(yè)或商家需要將這種發(fā)展變化區(qū)分出不可控趨勢(shì)和可控因素。對(duì)不可控的大趨勢(shì)只能適應(yīng)，而對(duì)自己可以掌控的因素則需主動(dòng)應(yīng)對(duì)。比如，對(duì)“網(wǎng)選網(wǎng)購”的大勢(shì)只能適應(yīng)，如能創(chuàng)新商業(yè)模式，引領(lǐng)潮流當(dāng)然最好。但更多情況下，需要專注于可控因素，合理選擇、調(diào)整、優(yōu)化租金結(jié)構(gòu)，否則就只能被迫退出。

第二，有關(guān)租金合約的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論需要不斷更新?，F(xiàn)有的租金結(jié)構(gòu)理論表明，當(dāng)不考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，固定租金有效率；當(dāng)重點(diǎn)考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，分成租金有效率。新租金結(jié)構(gòu)理論則表明，引入跳單風(fēng)險(xiǎn)后。一般情況下混合租金結(jié)構(gòu)更有效率。當(dāng)然，混合租金結(jié)構(gòu)也可以靈活多變，因地制宜，實(shí)踐中可以嘗試各種有效的準(zhǔn)混合租金結(jié)構(gòu)。具體說，就是調(diào)整和優(yōu)化核心變量，即單位固定租金價(jià)格P與分成率r。

第三。跳單行為具有搭便車和促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)的二重性。從法律經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，一般情況下不能簡(jiǎn)單地判定具體跳單行為的法律屬性，更多地應(yīng)采取合理推定的原則。從制度優(yōu)化角度看，更好的思路是完善租金結(jié)構(gòu)的激勵(lì)性合約（Incentive Contract）機(jī)制，促使簽約各方有動(dòng)力自覺遵守合約，減少惡意跳單行為，同時(shí)也可避免不必要的監(jiān)督成本，從而提高交易效率。

（責(zé)任編輯：劉艷）