董 晶，王 莉

(1.吉林建筑大學 城建學院，長春 130114；2. 長春工程學院 管理學院，長春 130012)

限購影響房地產(chǎn)市場的機制與對策分析

董 晶1，王 莉2

(1.吉林建筑大學 城建學院，長春 130114；2. 長春工程學院 管理學院，長春 130012)

在對限購政策影響中國房地產(chǎn)市場的機制和原因進行分析的基礎上，通過借鑒國外房地產(chǎn)市場的調(diào)控經(jīng)驗，提出未來實施限購的具體政策建議。研究發(fā)現(xiàn)，限購在短期內(nèi)通過需求抑制和供給雪藏、在中期內(nèi)通過投資抑制和財稅減損、在長期內(nèi)通過增長抑制和泡沫助長等六種直接和間接機制對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，并加劇了房地產(chǎn)市場的波動。究其原因，在于限購政策沒有從根本上解決供需之間的矛盾，并受到供需雙方對政策規(guī)避和地方政府對政策執(zhí)行不力的雙重影響。最后，在借鑒德國的法律保障模式、美國的鼓勵租賃模式和日本的差異調(diào)控模式等國外房地產(chǎn)市場調(diào)控經(jīng)驗的基礎上，要想讓未來的限購政策真正發(fā)揮作用，就必須建立起調(diào)控主體的激勵相容機制和長效調(diào)控機制，并實行差異化調(diào)控。

限購；房地產(chǎn)過熱；需求抑制；供給雪藏

為了抑制過熱的房地產(chǎn)市場，2017年2月28日，習近平在中央財經(jīng)領導小組第十五次會議上提出要建立促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的長效機制，在充分考慮房地產(chǎn)市場特點的基礎上，緊緊把握房子“是用來住的，而不是用來炒的”這一定位，深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排。隨后，各地政府為了穩(wěn)定房價，抑制過快膨脹的房地產(chǎn)泡沫，采取了大量措施，這其中最有效的就是房地產(chǎn)限購政策。在各地限購令的影響下，截止到2017年5月，房地產(chǎn)投資增速回落0.5個百分點，其中，住宅投資增速回落0.6個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速回落2.8個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)也回落0.05個百分點，從實踐來看，這說明全國性的限購政策對于房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)已初見成效。但從理論上看，限購政策作為以行政命令調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的主要手段，其是否為實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的長效機制仍然是有待深入探討的。

實際上，限購政策出現(xiàn)的時間并不長，2010年4月，中央才首次提出住房限購政策，隨后地方政府也相繼推出限購政策，即以行政手段直接限制購買人的購房資格、購房套數(shù)和購房資金結構。孫斌藝和何德媛(2013)認為，房地產(chǎn)限購的本質是對市場供求的一種強制干預，屬于局部性的數(shù)量管制[1]。陳通和張小宏(2012)認為，限購政策雖未遏制房價的上漲，但是其增速和成交量確實出現(xiàn)了下降的趨勢[2]。范傳貴(2013)則認為，限購的調(diào)控能力被許多灰色甚至是黑色手段所削弱，并在一定程度上成為個別利益集團牟利的手段，同時還會引發(fā)夫妻假離婚、外來購房者購房需求得不到滿足，城鄉(xiāng)和區(qū)域間收入差距進一步擴大等社會問題[3]，因此，學者們對于限購政策的未來出路也存在較大分歧。劉旺平等人(2014)認為，目前限購政策的實施力度不夠導致其效果不明顯，因此，應該加大限購的力度[4]；李敏(2011)也認為，限購政策的實施有利于購房者，因此，絕不能半途而廢[5]。相反，張素麗(2012)則認為要及時廢止限購政策，強化使用財稅手段來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場[6]；蔡正喆(2016)[7]以及江麗和鐘榮桂(2017)[8]也指出，只有盡快取消限購，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。由此可見，學者們對于限購政策的評價存在較大分歧，究其根源在于我們對于限購政策影響房地產(chǎn)市場波動的機制缺乏深入理解，本文就將對此進行探討，并提出相應的對策。

一、限購政策影響房地產(chǎn)市場的機制分析

限購是通過行政命令來限制市場需求，從而達到抑制房價和房市泡沫的目的，但其實施效果并不理想，下面我們就對其中的機制進行具體分析。

(一)限購影響房地產(chǎn)市場的短期機制

1．直接的需求抑制機制

房地產(chǎn)價格主要受到房地產(chǎn)供需關系的影響，由于我國快速的城鎮(zhèn)化過程和傳統(tǒng)婚姻觀念的影響，使得住房的剛性需求迅速擴張，而在供給方面，由于土地一級市場壟斷，使得住房的供給有限，因此在需求的強力刺激下，住房價格不斷攀升。正是在這一背景下，限購政策出爐，即通過限制購買人的購買資格和購買數(shù)量以及購房者購房資金的結構來抑制需求，這樣就可以在一定程度上緩解房地產(chǎn)市場上供給和需求之間的結構性矛盾，從而達到緩解房價持續(xù)上漲的目標。這既是限購影響房地產(chǎn)市場的直接機制，也是限購政策出爐的初衷所在，但是其效果卻往往不盡如人意，究其原因則在于限購還會通過其他機制來影響房地產(chǎn)市場。

2．間接的供給雪藏機制

由于土地市場的一級壟斷，作為住房市場供給側的房地產(chǎn)開發(fā)商需要花費較大的成本獲得建筑用地的開發(fā)權，這使得住房的價格隨著土地價格的上漲而上漲，同時開發(fā)商也需要獲得必要的收益以補償建筑成本和財務成本等，這構成了房價的剛性下限，而作為追求利潤最大化的廠商，開發(fā)商還需要利用供需雙方的力量對比來盡可能在交易中獲得更多的消費者剩余，所以當限購政策實施時，其必然要考慮是在現(xiàn)在銷售房子還是在限購結束后銷售房子，顯然，在需求受到強制約束時，供給也會自動收縮從而部分“雪藏”起來以在未來獲得更多收益，這是限購影響房地產(chǎn)市場的間接機制。

限購政策的實施雖然試圖通過對需求的抑制來控制房價的過快上漲，但同時也間接導致供給的雪藏，而整體上來看，供需之間的結構關系并未發(fā)生根本性改變，因此，通常情況下，限購在短期內(nèi)并不會對房價產(chǎn)生根本性影響。

(二)限購影響房地產(chǎn)市場的中期機制

1．直接的投資抑制機制

由于限購政策的實施導致需求的抑制和供給的雪藏，因此，房地產(chǎn)市場的庫存增加，成交量出現(xiàn)了短期的下滑，資金回籠的速度下降，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金周轉緊張；由于限購政策同時涉及對銀行等金融機構發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)相關信貸的約束，因此，開發(fā)商也難以通過融資的方式來解決資金緊張的問題。這導致：一方面，資金緊張使開發(fā)商缺乏足夠的資金進行建筑用地的買賣，因此，土地投資受到抑制；另一方面，資金緊張使得開發(fā)商難以支付相關的建筑成本，從而導致房產(chǎn)投資受到抑制。綜合以上兩個方面，由于限購政策的實施，中期的投資受到抑制，這是限購影響房地產(chǎn)市場的直接機制。

2.間接的財稅減損機制

自1994年分稅制改革之后，地方政府在收入大幅減少的情況下，支出責任卻不減反增，在這種情況下如何盡可能地獲得更多的財稅收入就成為地方政府的重要任務。隨著工業(yè)領域大部分產(chǎn)品的過剩和經(jīng)營城市理念的興起，土地財政成為地方政府收入的重要來源，在某些地方，這一收入甚至占到地方政府總收入的一半以上，賣地成為地方政府的重要收入來源。但隨著限購的實施，房地產(chǎn)開發(fā)商對于土地的投資下降，導致土地成交量和土地價格出現(xiàn)下降，進而減損了地方政府的財稅收入，這顯然不利于地方政府支出責任的順利實現(xiàn)和其對限購政策的積極執(zhí)行，并成為限購影響房地產(chǎn)市場的間接機制。

綜上，限購政策的實施雖然在短期內(nèi)不會對房價產(chǎn)生顯著影響，但卻會抑制房地產(chǎn)市場的投資，進而不利于地方政府財稅收入的增長，而地方政府作為限購的執(zhí)行機構，對限購的執(zhí)行卻損害了自身的利益，因此，限購本身為自身的終結埋下了隱患。

(三)限購影響房地產(chǎn)市場的長期機制

1．直接的增長抑制機制

隨著限購帶來的投資的下降，房地產(chǎn)行業(yè)本身將進入下行的通道，而作為中國各地區(qū)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)本身景氣的下降會產(chǎn)生巨大的關聯(lián)效應。首先，為房地產(chǎn)提供原材料的水泥、鋼鐵等行業(yè)會出現(xiàn)銷量和效益的下滑，行業(yè)從業(yè)人員的收入出現(xiàn)下降；其次，與房地產(chǎn)緊密相關的服務業(yè)會遭受重大打擊，失業(yè)增加，收入下降；最后，收入的下降會進一步影響消費，從而導致投資和消費的雙重下降，進而對經(jīng)濟增長產(chǎn)生不利影響，而這會進一步影響地方政府財稅收入的實現(xiàn)和政績目標的達成，從而使其逐漸失去對于房地產(chǎn)限購政策實施的積極性。

2.間接的泡沫助長機制

根據(jù)上文的分析，限購政策的實施雖然初衷是為了抑制需求，減小泡沫，但卻由于供給方面的雪藏機制而導致投資和地方財稅收入的下降，并且進一步抑制了經(jīng)濟增長，從而難以獲得自身持續(xù)實施的動力。在經(jīng)濟下行的壓力下，限購政策被迫取消，此時被抑制的需求呈現(xiàn)井噴式爆發(fā)，而被雪藏起來的供給難以滿足需求的短期增加，此時供需之間的矛盾相對于限購之前更加嚴重，在需求的強力刺激下，房價過度上漲，泡沫繼續(xù)增大。一旦這種預期得以形成，新一輪限購政策下的供給雪藏機制會更加嚴重，由此帶來的投資和增長抑制效果會更嚴重，限購政策的壽命也會逐漸縮短，并最終導致房地產(chǎn)市場的過度波動。

綜上，在目前中國房地產(chǎn)市場環(huán)境下，限購將會通過直接和間接機制在短期、中期和長期內(nèi)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響，這種影響與控制房價的初衷不同，不僅會助長泡沫的膨脹，還會加劇房地產(chǎn)市場的波動。

二、限購對房地產(chǎn)市場影響機制的產(chǎn)生原因

限購是具有中國特色的房地產(chǎn)市場調(diào)控手段，其之所以會通過上述機制對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，主要在于以下三個原因：

(一)一般原因：未從根本上解決供需之間的矛盾

雖然限購也看到了中國目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題源于供需之間的結構性失衡，但著眼點卻是對需求的抑制而不是對供給的增加，這與經(jīng)濟學中最大限度地滿足人類的需求是相悖的，從外部對需求加以抑制勢必不能持久，因為滿足需求是人類的天性。在中國的房地產(chǎn)市場上，需求主要由三種：一是基本的居住需求，即剛需；二是改善型的住房需求；三是投資或者投機性的需求。顯然，從本質上來看，這三種需求都是正常的人類需求，而要從根本上解決供需之間的矛盾，則需要從供給側發(fā)力，比如，對于剛需應該提供保障性住房，而對于改善性需求則不應該加以抑制，對于投資或投機性需求則應該加以引導，尤其是提供更好的投資機會。但從目前的市場來看，我國保障性住房還十分不完善，也不存在更好的投資機會，因此，只能從需求方面入手來解決房地產(chǎn)市場的供需矛盾，這顯然也并非治本之策，并只能在短期內(nèi)發(fā)揮作用，要想從根本上解決房地產(chǎn)市場的泡沫問題，必須從供給著眼，也就是實行房地產(chǎn)市場的供給側改革。

(二)直接原因：供需雙方對限購政策的規(guī)避

在市場經(jīng)濟條件下，消費者和廠商都是理性人，都會在既定的約束之下追求自身利潤或者是效用的最大化，房地產(chǎn)市場上的開發(fā)商和購買者也不例外。限購政策的出現(xiàn)給房地產(chǎn)市場上的買賣雙方施加了全新的約束條件，無論是對于開發(fā)商還是購房者而言，如何巧妙地規(guī)避這一約束都是最優(yōu)的。開發(fā)商在前期投入大量的資金購買土地和建設住宅，但限購實施之后，大大提高了開發(fā)商回籠資金和圈地建房的成本，為了解決這一問題，其會通過各種手段幫助購房者偽造憑據(jù)，從而增加銷售量；與此同時，購房者為了滿足自己的需求，也會通過各種方式來規(guī)避限購令。這些自利行為既是限購政策低效甚至是無效的直接原因，也反映了地方政府在實施限購政策方面的消極態(tài)度和做法。

(三)根本原因：地方政府的自利行為

限購是中央政府從全局的角度制定的宏觀政策，但是其具體執(zhí)行卻需要通過地方政府，正如上文指出的，地方政府卻并不存在嚴格執(zhí)行限購政策的積極性，這是因為地方政府存在自身的獨立利益，而限購的實施卻不利于這一利益的實現(xiàn)。首先，當前的財稅體制使得限購不利于地方政府財稅收入的增加，由于地方政府承擔著大量的無法使用預算內(nèi)收入覆蓋的支出責任，因此，土地財政就成為地方政府獲得預算外收入的重要途徑，但是限購的實施卻降低了開放商買地的積極性，不利于土地收入的增加；其次，當前的政績考核體制不利于地方政府限制房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是提高地方GDP的重要手段，尤其是在目前的政績考核體制下，GDP仍然是地方政府政績的重要指標，而限購卻不利于地方經(jīng)濟的增長，從而難以獲得地方政府的積極響應和支持；最后，腐敗也是限購政策實施的重要阻礙，由于土地財政的客觀性和土地價格的重要性，使得地方政府官員與開發(fā)商之間的關系變得異常復雜，一方面，開發(fā)商通過官員可以大大降低拿地的價格，從而在市場競爭中獲得優(yōu)勢地位；另一方面，官員也可以在官商勾結中將手中掌握的權力變現(xiàn)，獲得大量的灰色收入，而在限購政策下，開發(fā)商的收入下降間接影響了官員的腐敗收入，因此，其實施效果就大打折扣。

總之，房地產(chǎn)市場的限購政策沒有從根本上解決供需之間的矛盾，并受到供需雙方對政策規(guī)避和地方政府對政策執(zhí)行不力的雙重影響，從而使得限購對于房地產(chǎn)市場的直接和間接機制得以實現(xiàn)，并最終影響了限購的效果，加劇了房地產(chǎn)市場的波動。

三、國外調(diào)控房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗借鑒

正如上文所分析的，限購政策僅僅從需求入手，并未從根本上解決房地產(chǎn)市場上供需之間的結構性矛盾，因此，我們有必要分析國外在解決這一矛盾上所采取的措施，并汲取相關的經(jīng)驗。

(一)德國的法律保障模式

在解決房地產(chǎn)市場供需矛盾的過程中，德國在法律保障方面做得非常出色，值得我們借鑒。首先，將保障性住房寫入《憲法》，德國對于關系民生的住房、醫(yī)療和教育非常重視，尤其是對保障性住房的規(guī)定成為德國政府制定住房政策的主要依據(jù)，德國政府對于建筑用地上的高檔、中檔和低檔住房的建設比例有明確要求，各級地方政府也出臺相關規(guī)定來保障這一比例得以切實貫徹。其次，通過稅法來抑制投資性住房需求，一方面，德國稅法對于自用住房免征房產(chǎn)稅，而對于出售的房屋則征收1%—1.5%的房產(chǎn)稅；另一方面，德國稅法還對出租的房屋征收20%—45%的高額個人所得稅，這就通過法律保障抑制了投資性需求。最后，德國法律明確對于高價出售和出租房屋牟利的行為進行處罰，并對高價做出了明確規(guī)定，只要房租和售價超過“合理價格”的20%，就會受到經(jīng)濟處罰，并被追究相關的刑事責任。正是這些嚴格的法律保障使得德國房地產(chǎn)的泡沫較少，房價也較為合理。

(二)美國的鼓勵租房模式

相對于其他國家的“居者有其屋”的住房觀念，美國政府更加鼓勵租房市場的發(fā)展，一方面，美國政府非常注意完善租房市場及其相關的配套制度，尤其是在教育方面，社區(qū)內(nèi)的任何居民，不管是否為該房屋的擁有者，都有權利享受社區(qū)內(nèi)的免費教育；另一方面，美國政府還積極鼓勵居民自建住房，尤其是鼓勵面向低收入者出租的自建住房，對于這些房屋，政府不僅不征收稅收，還會給予一定的補貼，同時美國政府還對這些房屋的質量有明確的要求，這樣就有效地保障了租房市場的發(fā)展。此外，美國政府還通過各項法律來保護租房市場的正常交易秩序，通過《公寓租賃管制法》和《房租管制法》對于房屋租賃的程序、合同細節(jié)，房租漲幅和房屋的配套設施進行了嚴格而且明確的規(guī)定，這就切實保障了美國公民租賃房屋的權益，從而有效地促進了房屋租賃市場的發(fā)展，保障了低收入家庭的住房需求。除此之外，美國政府也會通過房產(chǎn)稅、高額的遺產(chǎn)贈與稅等來遏制房地產(chǎn)市場的投機行為。

(三)日本的差異調(diào)控模式

日本作為典型的亞洲國家，其居民普遍具有“居者有其屋”的觀念，因此，如何實現(xiàn)這一目標就成為日本政府對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的重要目標。對此，日本政府主要采取了差異化調(diào)控的模式，即由政府保障低收入者的住房需求，而將中高收入群體的住房需求交給市場。在保障性住房方面，一方面，由政府出面為低收入者提供利率較優(yōu)惠的住房貸款；另一方面，由中央政府和地方政府合作建設或者收購住房，再以較低的價格出租或者出售給低收入者，這樣就有效地保障了低收入者的住房需求。同時，日本對于房地產(chǎn)市場的交易、持有和轉讓規(guī)定了一套復雜嚴謹?shù)亩愂阵w系，這對于日本房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用，而且日本的稅收體系與我國類似，也分為國稅和地稅，因此在一定程度上可以為我國所借鑒。

(四)國外對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的經(jīng)驗借鑒

通過對德國、美國和日本房地產(chǎn)市場調(diào)控的分析，我們可以借鑒如下經(jīng)驗：一是加強法律保障。相對于政策規(guī)定，法律更加嚴格，也更加權威，在很多情況下，政策的執(zhí)行可以有一定的自由裁量空間，但是法律卻必須嚴格執(zhí)行，德國正是通過嚴格的法律規(guī)定給房地產(chǎn)市場的投機者施加了可預期的成本，從而有效地抑制了投機性需求，大大降低了房地產(chǎn)市場的泡沫，同時也為低收入者住房需求的滿足提供了法律保障。二是鼓勵租房市場的發(fā)展。雖然中國屬于典型的亞洲國家，但是由于中國人口眾多，土地有限，政府的財力也有限，因此，很難在短期內(nèi)提供充足的保障性住房來實現(xiàn)“居者有其屋”的目標，況且中國流動人口眾多，這部分人也更傾向于租房而不是買房，因此，中國政府必須采取各種措施來鼓勵和規(guī)范租房市場的發(fā)展，尤其是要完善與租房者利益相關的一系列配套制度，比如，教育、醫(yī)療和社會保障等。三是以政府為主導實施保障性住房工程。以英國為例，1946—1979年，英國共修建了約510萬套公共住房[9]。保障性住房主要是針對低收入者的，因此，很難由市場來提供，對此政府必須發(fā)揮主導作用，一方面，政府要為租房者提供補貼，另一方面，要為中低收入的購買者提供優(yōu)惠貸款利率，同時也要積極探索由市場提供保障性住房的機制，比如，對提供保障性住房的企業(yè)或開發(fā)商提供稅率優(yōu)惠或者減免等。

四、提高限購實施效果的政策建議

在上文中，我們分析了限購影響房地產(chǎn)市場的機制以及這些機制產(chǎn)生的具體原因，并借鑒了國外對房地產(chǎn)市場調(diào)控的經(jīng)驗，下面我們就在這些分析的基礎上，提出有利于改善限購調(diào)控效果的具體政策建議。

(一)建立調(diào)控主體的激勵相容機制

雖然中央政府是限購政策的主要推動者，但是其真正的執(zhí)行者即調(diào)控主體卻是地方政府，在上文對限制影響房地產(chǎn)市場的機制分析中，地方政府由于在財稅和增長方面的激勵與限購不相容，導致限購政策無法得到有效執(zhí)行，因此，要使得限購政策真正發(fā)揮實效，就必須建立起地方政府實施限購的激勵相容機制。具體來說，一方面要改革財稅體制，在重新劃分地方稅和中央稅的基礎上，將地方的支出責任和稅收權利統(tǒng)一起來，尤其是要學習日本的房地產(chǎn)稅收體系，在購買環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)和處置環(huán)節(jié)對交易主體進行征稅，并將稅收劃分成中央稅和地方稅，這樣就能有效地調(diào)動起地方政府對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)督的積極性，只要限購與改革之后的財稅體制相一致，地方政府就能夠成為有效的調(diào)控主體。此外，應該逐步將地方政府的經(jīng)濟發(fā)展職能剝離出來，并對區(qū)域經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結構進行調(diào)整和優(yōu)化，弱化房地產(chǎn)對于增長的帶動作用，這樣限購政策才能最大限度地實現(xiàn)穩(wěn)定與發(fā)展的雙重職能。另一方面，要堅決杜絕腐敗，地方政府的自利行為是導致限購政策失效的根本原因，這其中，腐敗是重要的驅動力，因此，要增強限購的實施效果，就必須堅決抑制房地產(chǎn)領域的腐敗問題，尤其是土地招拍掛環(huán)節(jié)的腐敗問題，同時堅決貫徹官員的財產(chǎn)公開制度，切實避免房產(chǎn)腐敗等行為。

(二)轉變調(diào)控思想，建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制

限購政策的目標是通過抑制需求來緩解供需矛盾，從而對住房價格進行調(diào)節(jié)，但是正如上文中的機制分析所指出的，這一調(diào)控措施只能是短暫的抑制需求，并引發(fā)供給雪藏和供需雙方對于限購政策的規(guī)避，在限購政策僅具有短期效果的預期影響下，房地產(chǎn)市場的波動將進一步加劇，房產(chǎn)調(diào)控的效果也將大打折扣。因此，為了切斷傳統(tǒng)的限購影響機制，必須要轉變調(diào)控思想，努力建立和完善中國房地產(chǎn)市場的長效調(diào)節(jié)機制。具體來說，應該通過法律的形式對住房市場的相關行為進行約束，比如，建立房地產(chǎn)市場價格上限法和反投機法，對于超過合理價格一定比例的行為給予相應的刑事處罰，同時將保障性住房體系的建設納入相關的法律體系，并由政府牽頭向市場供給足夠的保障性住房。同時政府還應該積極引導社會的價值觀念，積極提倡年輕人租房結婚，并向低收入者提供廉價的租賃房源。當前，我國的住房保障體系主要由經(jīng)濟適用房、廉租房、公共租賃住房構成。由于經(jīng)濟適用住房保障對象及保障標準界定得過于寬泛，部分高收入者利用該法律漏洞弄虛作假獲取申請資格，另外，經(jīng)濟適用房雖有準入機制卻缺乏退出機制，因此，政府應當廢除建設經(jīng)濟適用住房制度。

(三)實施差異化調(diào)控

房地產(chǎn)市場發(fā)展受城市經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平、人口增長速度等多種因素的影響，因此，在不同地區(qū)或城市，房地產(chǎn)市場逐漸呈現(xiàn)出明顯分化的趨勢[10]。目前，中國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出顯著的區(qū)域差異，沿海地區(qū)的需求遠遠高于內(nèi)地，而一二線城市的房價也顯著高于三四線城市，與此同時，不同群體的需求也存在較大差異，部分高收入者擁有多套住宅，而大部分低收入者不能從市場上購得基本的保障性住房，這就要求中國的限購政策借鑒日本的經(jīng)驗，實行差異化的調(diào)控政策。一方面，政府要保障基本的保障性住房，并采取相關的激勵措施來促進內(nèi)地和三四線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展；另一方面，要將改善型住房推向市場，并采取切實措施嚴控一二線城市的房地產(chǎn)投資和投機行為。進一步來看，房地產(chǎn)市場的消費主要包括居住型和投資型這兩種，對于居住型消費，政府要鼓勵商業(yè)銀行等對購買者降低貸款利率，使購房者減輕一定的資金壓力。對于投資型消費，可以進一步區(qū)分為長期投資和短期投資，如果是長期投資，可以在稅收上給予一定的支持，對短期投資，則需要其付出更多的交易稅費，以使得這種短期投資無利可圖。同時，政府還應該積極鼓勵建設面向低收入者的房屋租賃市場，并強化市場機制對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，對于房地產(chǎn)市場已經(jīng)比較完善的地區(qū)和城市，應該盡可能地減少行政干預對于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的影響，而在保障方式上，則可以選擇實物配租和租賃補貼相結合的方式，既可以由政府直接提供租賃房源，也可由市場提供房源，政府補貼租金。

綜上，中國的限購政策要真正發(fā)揮對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，就必須在建立起調(diào)控主體激勵相容機制和長效調(diào)控機制的基礎上，實行差異化調(diào)控。

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[10] 杜麗群，張曉云.新常態(tài)下中國房地產(chǎn)市場面臨的問題與對策[J].學習與探索，2016，(6)：119-124.

〔責任編輯：惠國琴〕

2017-07-06

吉林省教育廳科學技術(人文科學)重點研究規(guī)劃項目“大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)市場營銷中的應用研究”(吉教科文合字〔2016〕第542號)階段性成果

董晶(1978—)，女，吉林洮南人，副教授，碩士，從事工程項目管理與房地產(chǎn)估價研究；王莉(1979—)，女，滿族，吉林安圖人，副教授，博士，從事房地產(chǎn)市場研究。

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