董 晶，王 莉

(1.吉林建筑大學(xué) 城建學(xué)院，長(zhǎng)春 130114；2. 長(zhǎng)春工程學(xué)院 管理學(xué)院，長(zhǎng)春 130012)

限購(gòu)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制與對(duì)策分析

董 晶1，王 莉2

(1.吉林建筑大學(xué) 城建學(xué)院，長(zhǎng)春 130114；2. 長(zhǎng)春工程學(xué)院 管理學(xué)院，長(zhǎng)春 130012)

在對(duì)限購(gòu)政策影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制和原因進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，通過借鑒國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，提出未來實(shí)施限購(gòu)的具體政策建議。研究發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)在短期內(nèi)通過需求抑制和供給雪藏、在中期內(nèi)通過投資抑制和財(cái)稅減損、在長(zhǎng)期內(nèi)通過增長(zhǎng)抑制和泡沫助長(zhǎng)等六種直接和間接機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，并加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。究其原因，在于限購(gòu)政策沒有從根本上解決供需之間的矛盾，并受到供需雙方對(duì)政策規(guī)避和地方政府對(duì)政策執(zhí)行不力的雙重影響。最后，在借鑒德國(guó)的法律保障模式、美國(guó)的鼓勵(lì)租賃模式和日本的差異調(diào)控模式等國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，要想讓未來的限購(gòu)政策真正發(fā)揮作用，就必須建立起調(diào)控主體的激勵(lì)相容機(jī)制和長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，并實(shí)行差異化調(diào)控。

限購(gòu)；房地產(chǎn)過熱；需求抑制；供給雪藏

為了抑制過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，2017年2月28日，習(xí)近平在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會(huì)議上提出要建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，在充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，緊緊把握房子“是用來住的，而不是用來炒的”這一定位，深入研究短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排。隨后，各地政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制過快膨脹的房地產(chǎn)泡沫，采取了大量措施，這其中最有效的就是房地產(chǎn)限購(gòu)政策。在各地限購(gòu)令的影響下，截止到2017年5月，房地產(chǎn)投資增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅投資增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速回落2.8個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)也回落0.05個(gè)百分點(diǎn)，從實(shí)踐來看，這說明全國(guó)性的限購(gòu)政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)已初見成效。但從理論上看，限購(gòu)政策作為以行政命令調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段，其是否為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制仍然是有待深入探討的。

實(shí)際上，限購(gòu)政策出現(xiàn)的時(shí)間并不長(zhǎng)，2010年4月，中央才首次提出住房限購(gòu)政策，隨后地方政府也相繼推出限購(gòu)政策，即以行政手段直接限制購(gòu)買人的購(gòu)房資格、購(gòu)房套數(shù)和購(gòu)房資金結(jié)構(gòu)。孫斌藝和何德媛(2013)認(rèn)為，房地產(chǎn)限購(gòu)的本質(zhì)是對(duì)市場(chǎng)供求的一種強(qiáng)制干預(yù)，屬于局部性的數(shù)量管制[1]。陳通和張小宏(2012)認(rèn)為，限購(gòu)政策雖未遏制房?jī)r(jià)的上漲，但是其增速和成交量確實(shí)出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)[2]。范傳貴(2013)則認(rèn)為，限購(gòu)的調(diào)控能力被許多灰色甚至是黑色手段所削弱，并在一定程度上成為個(gè)別利益集團(tuán)牟利的手段，同時(shí)還會(huì)引發(fā)夫妻假離婚、外來購(gòu)房者購(gòu)房需求得不到滿足，城鄉(xiāng)和區(qū)域間收入差距進(jìn)一步擴(kuò)大等社會(huì)問題[3]，因此，學(xué)者們對(duì)于限購(gòu)政策的未來出路也存在較大分歧。劉旺平等人(2014)認(rèn)為，目前限購(gòu)政策的實(shí)施力度不夠?qū)е缕湫Ч幻黠@，因此，應(yīng)該加大限購(gòu)的力度[4]；李敏(2011)也認(rèn)為，限購(gòu)政策的實(shí)施有利于購(gòu)房者，因此，絕不能半途而廢[5]。相反，張素麗(2012)則認(rèn)為要及時(shí)廢止限購(gòu)政策，強(qiáng)化使用財(cái)稅手段來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)[6]；蔡正喆(2016)[7]以及江麗和鐘榮桂(2017)[8]也指出，只有盡快取消限購(gòu)，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。由此可見，學(xué)者們對(duì)于限購(gòu)政策的評(píng)價(jià)存在較大分歧，究其根源在于我們對(duì)于限購(gòu)政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的機(jī)制缺乏深入理解，本文就將對(duì)此進(jìn)行探討，并提出相應(yīng)的對(duì)策。

一、限購(gòu)政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制分析

限購(gòu)是通過行政命令來限制市場(chǎng)需求，從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)和房市泡沫的目的，但其實(shí)施效果并不理想，下面我們就對(duì)其中的機(jī)制進(jìn)行具體分析。

(一)限購(gòu)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期機(jī)制

1．直接的需求抑制機(jī)制

房地產(chǎn)價(jià)格主要受到房地產(chǎn)供需關(guān)系的影響，由于我國(guó)快速的城鎮(zhèn)化過程和傳統(tǒng)婚姻觀念的影響，使得住房的剛性需求迅速擴(kuò)張，而在供給方面，由于土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷，使得住房的供給有限，因此在需求的強(qiáng)力刺激下，住房?jī)r(jià)格不斷攀升。正是在這一背景下，限購(gòu)政策出爐，即通過限制購(gòu)買人的購(gòu)買資格和購(gòu)買數(shù)量以及購(gòu)房者購(gòu)房資金的結(jié)構(gòu)來抑制需求，這樣就可以在一定程度上緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)上供給和需求之間的結(jié)構(gòu)性矛盾，從而達(dá)到緩解房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的目標(biāo)。這既是限購(gòu)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接機(jī)制，也是限購(gòu)政策出爐的初衷所在，但是其效果卻往往不盡如人意，究其原因則在于限購(gòu)還會(huì)通過其他機(jī)制來影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2．間接的供給雪藏機(jī)制

由于土地市場(chǎng)的一級(jí)壟斷，作為住房市場(chǎng)供給側(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)商需要花費(fèi)較大的成本獲得建筑用地的開發(fā)權(quán)，這使得住房的價(jià)格隨著土地價(jià)格的上漲而上漲，同時(shí)開發(fā)商也需要獲得必要的收益以補(bǔ)償建筑成本和財(cái)務(wù)成本等，這構(gòu)成了房?jī)r(jià)的剛性下限，而作為追求利潤(rùn)最大化的廠商，開發(fā)商還需要利用供需雙方的力量對(duì)比來盡可能在交易中獲得更多的消費(fèi)者剩余，所以當(dāng)限購(gòu)政策實(shí)施時(shí)，其必然要考慮是在現(xiàn)在銷售房子還是在限購(gòu)結(jié)束后銷售房子，顯然，在需求受到強(qiáng)制約束時(shí)，供給也會(huì)自動(dòng)收縮從而部分“雪藏”起來以在未來獲得更多收益，這是限購(gòu)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的間接機(jī)制。

限購(gòu)政策的實(shí)施雖然試圖通過對(duì)需求的抑制來控制房?jī)r(jià)的過快上漲，但同時(shí)也間接導(dǎo)致供給的雪藏，而整體上來看，供需之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系并未發(fā)生根本性改變，因此，通常情況下，限購(gòu)在短期內(nèi)并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生根本性影響。

(二)限購(gòu)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的中期機(jī)制

1．直接的投資抑制機(jī)制

由于限購(gòu)政策的實(shí)施導(dǎo)致需求的抑制和供給的雪藏，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存增加，成交量出現(xiàn)了短期的下滑，資金回籠的速度下降，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)緊張；由于限購(gòu)政策同時(shí)涉及對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)信貸的約束，因此，開發(fā)商也難以通過融資的方式來解決資金緊張的問題。這導(dǎo)致：一方面，資金緊張使開發(fā)商缺乏足夠的資金進(jìn)行建筑用地的買賣，因此，土地投資受到抑制；另一方面，資金緊張使得開發(fā)商難以支付相關(guān)的建筑成本，從而導(dǎo)致房產(chǎn)投資受到抑制。綜合以上兩個(gè)方面，由于限購(gòu)政策的實(shí)施，中期的投資受到抑制，這是限購(gòu)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接機(jī)制。

2.間接的財(cái)稅減損機(jī)制

自1994年分稅制改革之后，地方政府在收入大幅減少的情況下，支出責(zé)任卻不減反增，在這種情況下如何盡可能地獲得更多的財(cái)稅收入就成為地方政府的重要任務(wù)。隨著工業(yè)領(lǐng)域大部分產(chǎn)品的過剩和經(jīng)營(yíng)城市理念的興起，土地財(cái)政成為地方政府收入的重要來源，在某些地方，這一收入甚至占到地方政府總收入的一半以上，賣地成為地方政府的重要收入來源。但隨著限購(gòu)的實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于土地的投資下降，導(dǎo)致土地成交量和土地價(jià)格出現(xiàn)下降，進(jìn)而減損了地方政府的財(cái)稅收入，這顯然不利于地方政府支出責(zé)任的順利實(shí)現(xiàn)和其對(duì)限購(gòu)政策的積極執(zhí)行，并成為限購(gòu)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的間接機(jī)制。

綜上，限購(gòu)政策的實(shí)施雖然在短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著影響，但卻會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，進(jìn)而不利于地方政府財(cái)稅收入的增長(zhǎng)，而地方政府作為限購(gòu)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)限購(gòu)的執(zhí)行卻損害了自身的利益，因此，限購(gòu)本身為自身的終結(jié)埋下了隱患。

(三)限購(gòu)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期機(jī)制

1．直接的增長(zhǎng)抑制機(jī)制

隨著限購(gòu)帶來的投資的下降，房地產(chǎn)行業(yè)本身將進(jìn)入下行的通道，而作為中國(guó)各地區(qū)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)本身景氣的下降會(huì)產(chǎn)生巨大的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。首先，為房地產(chǎn)提供原材料的水泥、鋼鐵等行業(yè)會(huì)出現(xiàn)銷量和效益的下滑，行業(yè)從業(yè)人員的收入出現(xiàn)下降；其次，與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的服務(wù)業(yè)會(huì)遭受重大打擊，失業(yè)增加，收入下降；最后，收入的下降會(huì)進(jìn)一步影響消費(fèi)，從而導(dǎo)致投資和消費(fèi)的雙重下降，進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不利影響，而這會(huì)進(jìn)一步影響地方政府財(cái)稅收入的實(shí)現(xiàn)和政績(jī)目標(biāo)的達(dá)成，從而使其逐漸失去對(duì)于房地產(chǎn)限購(gòu)政策實(shí)施的積極性。

2.間接的泡沫助長(zhǎng)機(jī)制

根據(jù)上文的分析，限購(gòu)政策的實(shí)施雖然初衷是為了抑制需求，減小泡沫，但卻由于供給方面的雪藏機(jī)制而導(dǎo)致投資和地方財(cái)稅收入的下降，并且進(jìn)一步抑制了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從而難以獲得自身持續(xù)實(shí)施的動(dòng)力。在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，限購(gòu)政策被迫取消，此時(shí)被抑制的需求呈現(xiàn)井噴式爆發(fā)，而被雪藏起來的供給難以滿足需求的短期增加，此時(shí)供需之間的矛盾相對(duì)于限購(gòu)之前更加嚴(yán)重，在需求的強(qiáng)力刺激下，房?jī)r(jià)過度上漲，泡沫繼續(xù)增大。一旦這種預(yù)期得以形成，新一輪限購(gòu)政策下的供給雪藏機(jī)制會(huì)更加嚴(yán)重，由此帶來的投資和增長(zhǎng)抑制效果會(huì)更嚴(yán)重，限購(gòu)政策的壽命也會(huì)逐漸縮短，并最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度波動(dòng)。

綜上，在目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，限購(gòu)將會(huì)通過直接和間接機(jī)制在短期、中期和長(zhǎng)期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響，這種影響與控制房?jī)r(jià)的初衷不同，不僅會(huì)助長(zhǎng)泡沫的膨脹，還會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。

二、限購(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響機(jī)制的產(chǎn)生原因

限購(gòu)是具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段，其之所以會(huì)通過上述機(jī)制對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，主要在于以下三個(gè)原因：

(一)一般原因：未從根本上解決供需之間的矛盾

雖然限購(gòu)也看到了中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題源于供需之間的結(jié)構(gòu)性失衡，但著眼點(diǎn)卻是對(duì)需求的抑制而不是對(duì)供給的增加，這與經(jīng)濟(jì)學(xué)中最大限度地滿足人類的需求是相悖的，從外部對(duì)需求加以抑制勢(shì)必不能持久，因?yàn)闈M足需求是人類的天性。在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，需求主要由三種：一是基本的居住需求，即剛需；二是改善型的住房需求；三是投資或者投機(jī)性的需求。顯然，從本質(zhì)上來看，這三種需求都是正常的人類需求，而要從根本上解決供需之間的矛盾，則需要從供給側(cè)發(fā)力，比如，對(duì)于剛需應(yīng)該提供保障性住房，而對(duì)于改善性需求則不應(yīng)該加以抑制，對(duì)于投資或投機(jī)性需求則應(yīng)該加以引導(dǎo)，尤其是提供更好的投資機(jī)會(huì)。但從目前的市場(chǎng)來看，我國(guó)保障性住房還十分不完善，也不存在更好的投資機(jī)會(huì)，因此，只能從需求方面入手來解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，這顯然也并非治本之策，并只能在短期內(nèi)發(fā)揮作用，要想從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫問題，必須從供給著眼，也就是實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)改革。

(二)直接原因：供需雙方對(duì)限購(gòu)政策的規(guī)避

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，消費(fèi)者和廠商都是理性人，都會(huì)在既定的約束之下追求自身利潤(rùn)或者是效用的最大化，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的開發(fā)商和購(gòu)買者也不例外。限購(gòu)政策的出現(xiàn)給房地產(chǎn)市場(chǎng)上的買賣雙方施加了全新的約束條件，無論是對(duì)于開發(fā)商還是購(gòu)房者而言，如何巧妙地規(guī)避這一約束都是最優(yōu)的。開發(fā)商在前期投入大量的資金購(gòu)買土地和建設(shè)住宅，但限購(gòu)實(shí)施之后，大大提高了開發(fā)商回籠資金和圈地建房的成本，為了解決這一問題，其會(huì)通過各種手段幫助購(gòu)房者偽造憑據(jù)，從而增加銷售量；與此同時(shí)，購(gòu)房者為了滿足自己的需求，也會(huì)通過各種方式來規(guī)避限購(gòu)令。這些自利行為既是限購(gòu)政策低效甚至是無效的直接原因，也反映了地方政府在實(shí)施限購(gòu)政策方面的消極態(tài)度和做法。

(三)根本原因：地方政府的自利行為

限購(gòu)是中央政府從全局的角度制定的宏觀政策，但是其具體執(zhí)行卻需要通過地方政府，正如上文指出的，地方政府卻并不存在嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策的積極性，這是因?yàn)榈胤秸嬖谧陨淼莫?dú)立利益，而限購(gòu)的實(shí)施卻不利于這一利益的實(shí)現(xiàn)。首先，當(dāng)前的財(cái)稅體制使得限購(gòu)不利于地方政府財(cái)稅收入的增加，由于地方政府承擔(dān)著大量的無法使用預(yù)算內(nèi)收入覆蓋的支出責(zé)任，因此，土地財(cái)政就成為地方政府獲得預(yù)算外收入的重要途徑，但是限購(gòu)的實(shí)施卻降低了開放商買地的積極性，不利于土地收入的增加；其次，當(dāng)前的政績(jī)考核體制不利于地方政府限制房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是提高地方GDP的重要手段，尤其是在目前的政績(jī)考核體制下，GDP仍然是地方政府政績(jī)的重要指標(biāo)，而限購(gòu)卻不利于地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，從而難以獲得地方政府的積極響應(yīng)和支持；最后，腐敗也是限購(gòu)政策實(shí)施的重要阻礙，由于土地財(cái)政的客觀性和土地價(jià)格的重要性，使得地方政府官員與開發(fā)商之間的關(guān)系變得異常復(fù)雜，一方面，開發(fā)商通過官員可以大大降低拿地的價(jià)格，從而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)地位；另一方面，官員也可以在官商勾結(jié)中將手中掌握的權(quán)力變現(xiàn)，獲得大量的灰色收入，而在限購(gòu)政策下，開發(fā)商的收入下降間接影響了官員的腐敗收入，因此，其實(shí)施效果就大打折扣。

總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)政策沒有從根本上解決供需之間的矛盾，并受到供需雙方對(duì)政策規(guī)避和地方政府對(duì)政策執(zhí)行不力的雙重影響，從而使得限購(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接和間接機(jī)制得以實(shí)現(xiàn)，并最終影響了限購(gòu)的效果，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。

三、國(guó)外調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)借鑒

正如上文所分析的，限購(gòu)政策僅僅從需求入手，并未從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)上供需之間的結(jié)構(gòu)性矛盾，因此，我們有必要分析國(guó)外在解決這一矛盾上所采取的措施，并汲取相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)。

(一)德國(guó)的法律保障模式

在解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾的過程中，德國(guó)在法律保障方面做得非常出色，值得我們借鑒。首先，將保障性住房寫入《憲法》，德國(guó)對(duì)于關(guān)系民生的住房、醫(yī)療和教育非常重視，尤其是對(duì)保障性住房的規(guī)定成為德國(guó)政府制定住房政策的主要依據(jù)，德國(guó)政府對(duì)于建筑用地上的高檔、中檔和低檔住房的建設(shè)比例有明確要求，各級(jí)地方政府也出臺(tái)相關(guān)規(guī)定來保障這一比例得以切實(shí)貫徹。其次，通過稅法來抑制投資性住房需求，一方面，德國(guó)稅法對(duì)于自用住房免征房產(chǎn)稅，而對(duì)于出售的房屋則征收1%—1.5%的房產(chǎn)稅；另一方面，德國(guó)稅法還對(duì)出租的房屋征收20%—45%的高額個(gè)人所得稅，這就通過法律保障抑制了投資性需求。最后，德國(guó)法律明確對(duì)于高價(jià)出售和出租房屋牟利的行為進(jìn)行處罰，并對(duì)高價(jià)做出了明確規(guī)定，只要房租和售價(jià)超過“合理價(jià)格”的20%，就會(huì)受到經(jīng)濟(jì)處罰，并被追究相關(guān)的刑事責(zé)任。正是這些嚴(yán)格的法律保障使得德國(guó)房地產(chǎn)的泡沫較少，房?jī)r(jià)也較為合理。

(二)美國(guó)的鼓勵(lì)租房模式

相對(duì)于其他國(guó)家的“居者有其屋”的住房觀念，美國(guó)政府更加鼓勵(lì)租房市場(chǎng)的發(fā)展，一方面，美國(guó)政府非常注意完善租房市場(chǎng)及其相關(guān)的配套制度，尤其是在教育方面，社區(qū)內(nèi)的任何居民，不管是否為該房屋的擁有者，都有權(quán)利享受社區(qū)內(nèi)的免費(fèi)教育；另一方面，美國(guó)政府還積極鼓勵(lì)居民自建住房，尤其是鼓勵(lì)面向低收入者出租的自建住房，對(duì)于這些房屋，政府不僅不征收稅收，還會(huì)給予一定的補(bǔ)貼，同時(shí)美國(guó)政府還對(duì)這些房屋的質(zhì)量有明確的要求，這樣就有效地保障了租房市場(chǎng)的發(fā)展。此外，美國(guó)政府還通過各項(xiàng)法律來保護(hù)租房市場(chǎng)的正常交易秩序，通過《公寓租賃管制法》和《房租管制法》對(duì)于房屋租賃的程序、合同細(xì)節(jié)，房租漲幅和房屋的配套設(shè)施進(jìn)行了嚴(yán)格而且明確的規(guī)定，這就切實(shí)保障了美國(guó)公民租賃房屋的權(quán)益，從而有效地促進(jìn)了房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，保障了低收入家庭的住房需求。除此之外，美國(guó)政府也會(huì)通過房產(chǎn)稅、高額的遺產(chǎn)贈(zèng)與稅等來遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。

(三)日本的差異調(diào)控模式

日本作為典型的亞洲國(guó)家，其居民普遍具有“居者有其屋”的觀念，因此，如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)就成為日本政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的重要目標(biāo)。對(duì)此，日本政府主要采取了差異化調(diào)控的模式，即由政府保障低收入者的住房需求，而將中高收入群體的住房需求交給市場(chǎng)。在保障性住房方面，一方面，由政府出面為低收入者提供利率較優(yōu)惠的住房貸款；另一方面，由中央政府和地方政府合作建設(shè)或者收購(gòu)住房，再以較低的價(jià)格出租或者出售給低收入者，這樣就有效地保障了低收入者的住房需求。同時(shí)，日本對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易、持有和轉(zhuǎn)讓規(guī)定了一套復(fù)雜嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩愂阵w系，這對(duì)于日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用，而且日本的稅收體系與我國(guó)類似，也分為國(guó)稅和地稅，因此在一定程度上可以為我國(guó)所借鑒。

(四)國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)借鑒

通過對(duì)德國(guó)、美國(guó)和日本房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的分析，我們可以借鑒如下經(jīng)驗(yàn)：一是加強(qiáng)法律保障。相對(duì)于政策規(guī)定，法律更加嚴(yán)格，也更加權(quán)威，在很多情況下，政策的執(zhí)行可以有一定的自由裁量空間，但是法律卻必須嚴(yán)格執(zhí)行，德國(guó)正是通過嚴(yán)格的法律規(guī)定給房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)者施加了可預(yù)期的成本，從而有效地抑制了投機(jī)性需求，大大降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，同時(shí)也為低收入者住房需求的滿足提供了法律保障。二是鼓勵(lì)租房市場(chǎng)的發(fā)展。雖然中國(guó)屬于典型的亞洲國(guó)家，但是由于中國(guó)人口眾多，土地有限，政府的財(cái)力也有限，因此，很難在短期內(nèi)提供充足的保障性住房來實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，況且中國(guó)流動(dòng)人口眾多，這部分人也更傾向于租房而不是買房，因此，中國(guó)政府必須采取各種措施來鼓勵(lì)和規(guī)范租房市場(chǎng)的發(fā)展，尤其是要完善與租房者利益相關(guān)的一系列配套制度，比如，教育、醫(yī)療和社會(huì)保障等。三是以政府為主導(dǎo)實(shí)施保障性住房工程。以英國(guó)為例，1946—1979年，英國(guó)共修建了約510萬套公共住房[9]。保障性住房主要是針對(duì)低收入者的，因此，很難由市場(chǎng)來提供，對(duì)此政府必須發(fā)揮主導(dǎo)作用，一方面，政府要為租房者提供補(bǔ)貼，另一方面，要為中低收入的購(gòu)買者提供優(yōu)惠貸款利率，同時(shí)也要積極探索由市場(chǎng)提供保障性住房的機(jī)制，比如，對(duì)提供保障性住房的企業(yè)或開發(fā)商提供稅率優(yōu)惠或者減免等。

四、提高限購(gòu)實(shí)施效果的政策建議

在上文中，我們分析了限購(gòu)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制以及這些機(jī)制產(chǎn)生的具體原因，并借鑒了國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)，下面我們就在這些分析的基礎(chǔ)上，提出有利于改善限購(gòu)調(diào)控效果的具體政策建議。

(一)建立調(diào)控主體的激勵(lì)相容機(jī)制

雖然中央政府是限購(gòu)政策的主要推動(dòng)者，但是其真正的執(zhí)行者即調(diào)控主體卻是地方政府，在上文對(duì)限制影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制分析中，地方政府由于在財(cái)稅和增長(zhǎng)方面的激勵(lì)與限購(gòu)不相容，導(dǎo)致限購(gòu)政策無法得到有效執(zhí)行，因此，要使得限購(gòu)政策真正發(fā)揮實(shí)效，就必須建立起地方政府實(shí)施限購(gòu)的激勵(lì)相容機(jī)制。具體來說，一方面要改革財(cái)稅體制，在重新劃分地方稅和中央稅的基礎(chǔ)上，將地方的支出責(zé)任和稅收權(quán)利統(tǒng)一起來，尤其是要學(xué)習(xí)日本的房地產(chǎn)稅收體系，在購(gòu)買環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)和處置環(huán)節(jié)對(duì)交易主體進(jìn)行征稅，并將稅收劃分成中央稅和地方稅，這樣就能有效地調(diào)動(dòng)起地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督的積極性，只要限購(gòu)與改革之后的財(cái)稅體制相一致，地方政府就能夠成為有效的調(diào)控主體。此外，應(yīng)該逐步將地方政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展職能剝離出來，并對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，弱化房地產(chǎn)對(duì)于增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用，這樣限購(gòu)政策才能最大限度地實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定與發(fā)展的雙重職能。另一方面，要堅(jiān)決杜絕腐敗，地方政府的自利行為是導(dǎo)致限購(gòu)政策失效的根本原因，這其中，腐敗是重要的驅(qū)動(dòng)力，因此，要增強(qiáng)限購(gòu)的實(shí)施效果，就必須堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗問題，尤其是土地招拍掛環(huán)節(jié)的腐敗問題，同時(shí)堅(jiān)決貫徹官員的財(cái)產(chǎn)公開制度，切實(shí)避免房產(chǎn)腐敗等行為。

(二)轉(zhuǎn)變調(diào)控思想，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制

限購(gòu)政策的目標(biāo)是通過抑制需求來緩解供需矛盾，從而對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)，但是正如上文中的機(jī)制分析所指出的，這一調(diào)控措施只能是短暫的抑制需求，并引發(fā)供給雪藏和供需雙方對(duì)于限購(gòu)政策的規(guī)避，在限購(gòu)政策僅具有短期效果的預(yù)期影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)將進(jìn)一步加劇，房產(chǎn)調(diào)控的效果也將大打折扣。因此，為了切斷傳統(tǒng)的限購(gòu)影響機(jī)制，必須要轉(zhuǎn)變調(diào)控思想，努力建立和完善中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效調(diào)節(jié)機(jī)制。具體來說，應(yīng)該通過法律的形式對(duì)住房市場(chǎng)的相關(guān)行為進(jìn)行約束，比如，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上限法和反投機(jī)法，對(duì)于超過合理價(jià)格一定比例的行為給予相應(yīng)的刑事處罰，同時(shí)將保障性住房體系的建設(shè)納入相關(guān)的法律體系，并由政府牽頭向市場(chǎng)供給足夠的保障性住房。同時(shí)政府還應(yīng)該積極引導(dǎo)社會(huì)的價(jià)值觀念，積極提倡年輕人租房結(jié)婚，并向低收入者提供廉價(jià)的租賃房源。當(dāng)前，我國(guó)的住房保障體系主要由經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃住房構(gòu)成。由于經(jīng)濟(jì)適用住房保障對(duì)象及保障標(biāo)準(zhǔn)界定得過于寬泛，部分高收入者利用該法律漏洞弄虛作假獲取申請(qǐng)資格，另外，經(jīng)濟(jì)適用房雖有準(zhǔn)入機(jī)制卻缺乏退出機(jī)制，因此，政府應(yīng)當(dāng)廢除建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房制度。

(三)實(shí)施差異化調(diào)控

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平、人口增長(zhǎng)速度等多種因素的影響，因此，在不同地區(qū)或城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)出明顯分化的趨勢(shì)[10]。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出顯著的區(qū)域差異，沿海地區(qū)的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于內(nèi)地，而一二線城市的房?jī)r(jià)也顯著高于三四線城市，與此同時(shí)，不同群體的需求也存在較大差異，部分高收入者擁有多套住宅，而大部分低收入者不能從市場(chǎng)上購(gòu)得基本的保障性住房，這就要求中國(guó)的限購(gòu)政策借鑒日本的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行差異化的調(diào)控政策。一方面，政府要保障基本的保障性住房，并采取相關(guān)的激勵(lì)措施來促進(jìn)內(nèi)地和三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；另一方面，要將改善型住房推向市場(chǎng)，并采取切實(shí)措施嚴(yán)控一二線城市的房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為。進(jìn)一步來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主要包括居住型和投資型這兩種，對(duì)于居住型消費(fèi)，政府要鼓勵(lì)商業(yè)銀行等對(duì)購(gòu)買者降低貸款利率，使購(gòu)房者減輕一定的資金壓力。對(duì)于投資型消費(fèi)，可以進(jìn)一步區(qū)分為長(zhǎng)期投資和短期投資，如果是長(zhǎng)期投資，可以在稅收上給予一定的支持，對(duì)短期投資，則需要其付出更多的交易稅費(fèi)，以使得這種短期投資無利可圖。同時(shí)，政府還應(yīng)該積極鼓勵(lì)建設(shè)面向低收入者的房屋租賃市場(chǎng)，并強(qiáng)化市場(chǎng)機(jī)制對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)比較完善的地區(qū)和城市，應(yīng)該盡可能地減少行政干預(yù)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的影響，而在保障方式上，則可以選擇實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的方式，既可以由政府直接提供租賃房源，也可由市場(chǎng)提供房源，政府補(bǔ)貼租金。

綜上，中國(guó)的限購(gòu)政策要真正發(fā)揮對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，就必須在建立起調(diào)控主體激勵(lì)相容機(jī)制和長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的基礎(chǔ)上，實(shí)行差異化調(diào)控。

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〔責(zé)任編輯：惠國(guó)琴〕

2017-07-06

吉林省教育廳科學(xué)技術(shù)(人文科學(xué))重點(diǎn)研究規(guī)劃項(xiàng)目“大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中的應(yīng)用研究”(吉教科文合字〔2016〕第542號(hào))階段性成果

董晶(1978—)，女，吉林洮南人，副教授，碩士，從事工程項(xiàng)目管理與房地產(chǎn)估價(jià)研究；王莉(1979—)，女，滿族，吉林安圖人，副教授，博士，從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究。

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