1.韓晶茹 2.皮海波

1.中建銀(北京)房地產(chǎn)土地評估有限公司天津分公司 2.天津天元房地產(chǎn)土地評估有限公司

淺析新經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)成本管理

1.韓晶茹 2.皮海波

1.中建銀(北京)房地產(chǎn)土地評估有限公司天津分公司 2.天津天元房地產(chǎn)土地評估有限公司

成本管理是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最重要的因素之一，它的好壞對企業(yè)發(fā)展和市場競爭有最直接的影響。當今社會，房地產(chǎn)經(jīng)濟效益和工程質(zhì)量的提高可以由成本管理的好壞來決定。在新的經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了完善，行業(yè)內(nèi)部的競爭也非常激烈，因此一個更完美的成本管理方案就顯得尤為重要。

新經(jīng)濟形勢；房地產(chǎn)；成本管理

引言

隨著我國綜合國力的不斷提升，為房建企業(yè)的發(fā)展帶來了新的機遇，而建筑行業(yè)的迅速發(fā)展也為我國國民經(jīng)濟的發(fā)展提供了助力。在市場競爭如此激烈的今天，土地費用、人工費用與材料費用都居高不下，增加了企業(yè)的施工成本，對企業(yè)經(jīng)濟利益的實現(xiàn)造成了一定阻礙。因此，企業(yè)只有通過對房建施工的全過程與成本進行嚴格的管理，才能夠為建筑工程經(jīng)濟效益的實現(xiàn)奠定基礎。

1房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀

1.1 機構(gòu)設置不完善

很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制機構(gòu)設置上不完善，只有一個財務部門，要面對繁重的工作任務，難以對項目建設的全過程進行成本控制，只能對項目建設階段的成本進行控制，其他階段則忽略了成本控制的重要性。

1.2 缺乏成本控制的目標和方法

有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然意識到了成本控制的重要性，但是沒有制定成本控制目標，也沒有制定行之有效的措施，導致成本控制成為空談。

1.3 缺少有效的成本控制體系

成本控制是一個較為綜合性的項目，涉及到項目建設的各個時期，所以需要一個有效的成本控制體系來進行指導。但是很多企業(yè)缺乏相應的成本控制體系，只有一些零星的控制方法，這對于成本控制的施行來說是十分不利的。

2 新經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)成本管理措施

2.1 建立目標成本管理制度

根據(jù)開始指定的目標來控制企業(yè)的目標成本管理制度，指定的目標和要求要在規(guī)定的時間段內(nèi)完成，目標成本要求制度是一個項目的中心，是一條主導線，控制著整個項目的成本。建立目標成本管理制度的思路有：(1)確定一個目標，將目標按層分成一個個小目標，讓目標具體化和完成目標的方法；(2)根據(jù)預算，把任務布置下去讓各個部門完成自己的任務，把一個個小目標完成；(3)在得到的結(jié)果中總結(jié)分析，與開始的目標對比，找出不同和差距，提出改進的方法。

2.2 建立企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的設計標準

房地產(chǎn)與其他工業(yè)生產(chǎn)的商品有非常大的差距，是一種不一樣的消費品，一般的物品生產(chǎn)的周期都比較短，而且購買物品的頻率較快，房地產(chǎn)卻與之相反，房地產(chǎn)這一產(chǎn)品購買的周期較長，生產(chǎn)產(chǎn)品的過程中人力，物力和資金的消耗都比較大等。所以房地產(chǎn)的設計要有非常多的注意事項，比如外觀和產(chǎn)品質(zhì)量，其中最重要的就是所選擇的環(huán)境和所處的位置。綜上所述，提高房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益就一定要注意文章中所提到的眾多問題。

2.3 增強企業(yè)成本費用的登記管理

增強企業(yè)成本費用的登記管理，是房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要工作。企業(yè)費用成本的有效登記，能夠很大程度的提高工作的質(zhì)量，減少在企業(yè)成本核算中的誤差。房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算的過程中，應該把工程項目中成本費用比較少的進行合理的合并，建立金額比較大的并且不斷更新的費用成本核算類別。在企業(yè)的成本核算過程中，盡量不要進行較長時間的費用成本登記，這樣容易對賬目造成混亂，如果需要這樣的登記的話可以使用明細臺賬的辦法來對長期的費用進行登記和整理，從而使企業(yè)更加快速有效的進行成本的核算工作。

2.4 建立準確的成本核算周期

要想增強房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的速度和準確性，相應的部門應該加強房地產(chǎn)企業(yè)的核算體系，完善企業(yè)核算的結(jié)構(gòu)，保證企業(yè)核算的有效進行。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)可以設立相應的成本核算部門，根據(jù)企業(yè)的實際情況進行成本的核算，在企業(yè)開發(fā)項目時，就要對成本進行預算的核算，這樣使得企業(yè)項目的開發(fā)成本能夠根據(jù)之前核算好的成本進行發(fā)展，這樣能夠建立相對準確的成本核算周期。從而不僅僅很大程度地減少了成本核算工作，而且能更好地提高房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的工作效率。

2.5 制定成本控制的目標和方法

近年來我國的經(jīng)濟發(fā)展速度逐漸變慢，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭壓力也越來越大，對項目建設進行成本控制不僅對于企業(yè)發(fā)展具有重要意義，對于國民經(jīng)濟發(fā)展也具有重要意義。從這個角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)要制定可行的成本控制的目標，并建立配套的控制方法，加強對成本的控制，將制定的目標和方法真正落實到項目建設的各個環(huán)節(jié)當中。在項目準備期間，要首先對項目建設進行支出預算，預算要考慮到各方面的支出，如建材費用支出、人工成本和管理費用等，提高對資金的使用效率，另外還要考慮土地使用成本。制定的成本控制目標要求每個部門和每個人都要認真踐行，并進行考核，按照考核的結(jié)果進行獎勵或者懲罰，促進各個部門提高積極性，加強各部門的溝通和交流，促進成本控制總目標的實現(xiàn)。

2.6 構(gòu)建成本管理自循環(huán)系統(tǒng)

及時總結(jié)成功與失誤的經(jīng)驗教訓，構(gòu)建成本管理自循環(huán)系統(tǒng)，使得企業(yè)找到最適合自己的成本管理措施，為后續(xù)的成本管理工作奠定基礎，為企業(yè)風險防控提供有力支持。

結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營方式改革的關鍵點。成本控制工作是一個長久的、連續(xù)的、企業(yè)全員參與的過程。在成本控制過程中，企業(yè)的制度建設、信息建設、人力資源建設以及項目各個階段的流程控制都發(fā)揮著重大的作用。企業(yè)應該結(jié)合市場環(huán)境和自身資源條件的變化，在成本控制執(zhí)行的過程中不斷完善控制方法與模式，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

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