刁 莉

北京金水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

前言：

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，為了尋求更好的經(jīng)濟(jì)效益，需要從成本控制方面入手，應(yīng)深入到?jīng)Q策、設(shè)計(jì)、施工等階段，并需要建立健全的管理體制，應(yīng)用可操作性強(qiáng)的管理手段。目前，信息管理成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的主要方向，建筑信息模型(BIM)技術(shù)得到有效的應(yīng)用，為成本控制工作提供了新的框架。為了創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)充分利用BIM技術(shù)的優(yōu)勢，得出科學(xué)、完善的成本控制方案，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理提供重要的支持。

1. BIM技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用要點(diǎn)

1.1 經(jīng)濟(jì)投入

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，成本控制是一項(xiàng)十分重要的工作，其涉及到?jīng)Q策、設(shè)計(jì)以及施工等各個(gè)階段的投資和資金使用。BIM技術(shù)的應(yīng)用，其目的是更加科學(xué)、合理對投資進(jìn)行規(guī)劃，為造價(jià)管理提供支持。但是BIM技術(shù)的應(yīng)用尚未廣泛普及，房地產(chǎn)商對于其應(yīng)用成效存在著一定的懷疑。而應(yīng)用BIM技術(shù)，本身需要投入一定的資金，增加了成本費(fèi)用，在未能得到顯著經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，難以得到房地廠商的信賴，對于BIM技術(shù)的應(yīng)用形成一定的制約。為了克服這一問題，需要加強(qiáng)對管理人員的教育培訓(xùn)，由相關(guān)專家普及BIM技術(shù)知識，正確了解和認(rèn)識BIM技術(shù)。因此，在引進(jìn)BIM技術(shù)方面增加經(jīng)濟(jì)投入，并投資到技術(shù)創(chuàng)新和升級方面。雖然在短期內(nèi)增加了經(jīng)濟(jì)成本，但是在決策、設(shè)計(jì)以及施工等各個(gè)階段的成本控制當(dāng)中發(fā)揮著重要的作用，進(jìn)而創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。

1.2 技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新

BIM技術(shù)的應(yīng)用，應(yīng)滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的實(shí)際需求，還需要不斷的進(jìn)行創(chuàng)新和升級，使BIM技術(shù)逐漸成熟，房地廠商應(yīng)在該方面增加投入。根據(jù)BIM技術(shù)的實(shí)際應(yīng)用，了解現(xiàn)階段的功能缺陷，針對軟件兼容性差、文件輸出格式不標(biāo)準(zhǔn)、模型工程量不準(zhǔn)確等問題，需要及時(shí)作出改進(jìn)。與此同時(shí)，還需要考慮到具體的工作流程，對BIM技術(shù)應(yīng)用作出適應(yīng)性的調(diào)整，這就需要相關(guān)工作人員對于BIM技術(shù)有著全面的認(rèn)知，正確、合理的予以應(yīng)用[1]。

1.3 可操作性

為了進(jìn)一步提高BIM應(yīng)用的可操作性，需要為其提供良好的操作環(huán)境，掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段的成本，分析可節(jié)約成本的潛在量、投資對總投資的影響以及項(xiàng)目要素費(fèi)用等內(nèi)容，然后根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的工作程序，作出投資估算、設(shè)計(jì)總概算(含修正設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算)、合同價(jià)、結(jié)算價(jià)、竣工決算，并利用BIM技術(shù)予以協(xié)助，積極參與其中。

2. BIM技術(shù)的實(shí)際應(yīng)用及相關(guān)思考

2.1 決策

在既往的成本控制工作中，重點(diǎn)往往落在施工階段，卻忽視了前期準(zhǔn)備階段。成本控制的前期準(zhǔn)備工作，雖然投資比重不高，但是對于后續(xù)的施工建設(shè)與管理產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響。做好前期準(zhǔn)確工作，能夠有效減輕后續(xù)工作的壓力。決策是前期準(zhǔn)備階段的重要環(huán)節(jié)，利用BIM軟件，對既往的數(shù)據(jù)、信息進(jìn)行綜合分析，進(jìn)而為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理和施工管理提供參考性的意見，更加科學(xué)、合理的進(jìn)行項(xiàng)目合約策劃，做出相應(yīng)的決策。

以上海新華·紅星國際廣場項(xiàng)目為例，中建三局一公司安裝公司在工程管理中，以“精益建造，工藝創(chuàng)新”為基本理念，將BIM技術(shù)應(yīng)用于工程建設(shè)當(dāng)中，實(shí)現(xiàn)了建筑機(jī)電安裝工程模塊化生產(chǎn)。基于BIM模型，改變了傳統(tǒng)施工進(jìn)度控制方法，該項(xiàng)目的物理信息更加立體、清晰，機(jī)電安裝、管線排布等工作更加高效，能夠有效降低和節(jié)約施工成本。與此同時(shí)，利用BIM模型能夠更好的把控施工進(jìn)度，分析施工組織方案的可行性，為成本控制提供了重要的支持。

2.2 設(shè)計(jì)

在設(shè)計(jì)階段，利用BIM技術(shù)，對于資金的使用做出相應(yīng)的計(jì)劃，BIM技術(shù)應(yīng)用費(fèi)用、設(shè)計(jì)概算以及施工圖預(yù)算，進(jìn)而確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本，并持續(xù)進(jìn)行優(yōu)化。在“設(shè)計(jì)-成本”合作式限額設(shè)計(jì)模式當(dāng)中，經(jīng)過初步設(shè)計(jì)和初步成本核算后，并通過初設(shè)評估，進(jìn)而錯(cuò)處詳細(xì)設(shè)計(jì)，再進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性評價(jià)。以上海中心大廈項(xiàng)目中，美國Gensler設(shè)計(jì)公司、同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院在設(shè)計(jì)當(dāng)中利用BIM技術(shù)，建立3D模型，推進(jìn)設(shè)計(jì)深化，促進(jìn)協(xié)同工作方式，分工更加精細(xì)?；诖耍贫ň唧w成本計(jì)劃，經(jīng)過成本核算、預(yù)算成本W(wǎng)BS分解，并將相關(guān)數(shù)據(jù)上傳至BIM成本數(shù)據(jù)管理平臺，該過程中需要進(jìn)行成本動態(tài)監(jiān)控，并與初步成本進(jìn)行對比，判斷其是否合理、可行。

2.3 施工

在施工階段，基于施工成本動態(tài)監(jiān)控，進(jìn)一步制定成本計(jì)劃，并對內(nèi)外部變化進(jìn)行識別，做出相應(yīng)的調(diào)整和改變。進(jìn)入項(xiàng)目投資回收評價(jià)階段，應(yīng)用BIM技術(shù)，能夠數(shù)據(jù)流入、成本計(jì)劃以及流程方向進(jìn)行全面的了解和掌握。該過程中，能夠準(zhǔn)確識別偏差，及時(shí)采取協(xié)調(diào)和糾錯(cuò)辦法[2]。以上海中心大廈項(xiàng)目中，美國Gensler設(shè)計(jì)公司、同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院在設(shè)計(jì)當(dāng)中利用BIM技術(shù)，建立3D模型，推進(jìn)設(shè)計(jì)深化，促進(jìn)協(xié)同工作方式，分工更加精細(xì)。以杭州體育中心項(xiàng)目為例，NBBJ建筑公司在施工工作中應(yīng)用BIM技術(shù)，在制定施工方案的過程中，進(jìn)行三維造型，模擬實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)受力分析，滿足了高度造型復(fù)雜性和內(nèi)部空間復(fù)雜性的相關(guān)要求。在施工過程中，利用BIM技術(shù)，展開計(jì)劃管理。分包管理、多算對比分析、進(jìn)度計(jì)量與支付、工程變更管理、簽證索賠管理以及材料成本控制等工作，實(shí)現(xiàn)全過程的項(xiàng)目成本控制。

結(jié)論：

綜上所述，BIM技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用，在很大程度上提高了項(xiàng)目管理水平，但仍需要進(jìn)行改進(jìn)和調(diào)整，并側(cè)重于經(jīng)濟(jì)投入、技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新以及可操作性等多個(gè)方面。在決策、設(shè)計(jì)以及施工等各個(gè)階段，科學(xué)、合理的應(yīng)用BIM技術(shù)，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化，信息化管理，從中創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益，其對于房地產(chǎn)的發(fā)展有著積極的推動作用。

[1]胡娟娟.基于BIM技術(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制分析[J].城市建筑，2015，(23)：135-135.

[2]王廷魁，張倩.基于BIM的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2015，36(06)：51-55.