譚慶開

通化市物業(yè)管理辦公室

物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因及解決方法

譚慶開

通化市物業(yè)管理辦公室

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，所以和房地產(chǎn)關(guān)系較大的物業(yè)管理也迎來了發(fā)展的機(jī)遇。近年來處于發(fā)展階段的物業(yè)管理已經(jīng)越來越不適應(yīng)當(dāng)前的城市發(fā)展，物業(yè)管理糾紛逐年增多，對(duì)社區(qū)和諧和社會(huì)發(fā)展造成了嚴(yán)重的影響，究其原因除了雙方自身的原因之外，還和相關(guān)法律法規(guī)有關(guān)，但是為了社會(huì)的和諧發(fā)展，三方必須順應(yīng)時(shí)代潮流，不斷改善為社會(huì)發(fā)展做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。本文根據(jù)物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)及產(chǎn)生的原因，提出了相應(yīng)的解決方法，以供參考。

物業(yè)管理；管理糾紛；原因；解決方法

1.物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)

物業(yè)管理糾紛是房產(chǎn)商為了加強(qiáng)物業(yè)管理和售后服務(wù)而產(chǎn)生的，和一般的糾紛特點(diǎn)不同。主要表現(xiàn)在：(1)物業(yè)管理糾紛案件逐漸增多，訴訟標(biāo)的額較大。隨著全國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，形成了不同類型、檔次的新建住宅和商廈，各種住宅小區(qū)和商廈在提供管理服務(wù)、收取物業(yè)費(fèi)用的做法不同。因缺乏相關(guān)的法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間逐漸產(chǎn)生許多糾紛，使物價(jià)、房產(chǎn)等管理部門的投訴增多，當(dāng)相關(guān)部門不能有效協(xié)調(diào)解決時(shí)，當(dāng)事人會(huì)向法院起訴；(2)因?yàn)槲飿I(yè)管理的糾紛案件比較多，并且大部分是新類型的案件。現(xiàn)在許多地方受理的物業(yè)管理糾紛，已經(jīng)從開始的物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，逐漸向民事訴訟、行政訴訟等各類型的糾紛發(fā)展；(3)物業(yè)管理糾紛訴訟主體和法律關(guān)系比較復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理難度較大。因?yàn)槲飿I(yè)管理糾紛案屬于新類型的案件，缺乏現(xiàn)成的參照依據(jù)，在《民法通則》等法律中又缺乏調(diào)整物業(yè)管理的專門規(guī)定，相關(guān)部門只能根據(jù)民法通則和行政訴訟的基本原則處理，相關(guān)規(guī)定不夠明確，增加了正確處理該類糾紛的難度。所以受種種原因的限制，物業(yè)管理糾紛越來越多，而得不到完善的解決。

2.物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因

2.1 缺乏健全的法律法規(guī)

我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)起步和相關(guān)法律的出臺(tái)相對(duì)較晚，現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)主要有《物權(quán)法》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》兩部法律，雖然也邁入了法制化時(shí)代，但是隨著房產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，法律法規(guī)停滯不前已經(jīng)使物業(yè)管理法律關(guān)系越來越難以解決。當(dāng)前物業(yè)管理有法律法規(guī)法律條文不夠細(xì)化、沒有清晰的規(guī)定物業(yè)管理關(guān)系、缺乏操作性的法律等問題，這些法律許多內(nèi)容已經(jīng)完全脫離當(dāng)前的房地產(chǎn)和物業(yè)管理的發(fā)展，發(fā)揮不出應(yīng)有的法律效應(yīng)。所以即便部分業(yè)主懂得運(yùn)用法律知識(shí)維護(hù)自身的權(quán)利，物業(yè)管理公司也會(huì)繼續(xù)鉆法律的漏洞，導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主矛盾不斷升級(jí)。

2.2 物業(yè)服務(wù)的水平較低

物業(yè)管理實(shí)際是為業(yè)務(wù)提供相關(guān)服務(wù)的，但是大多數(shù)物業(yè)管理公司對(duì)自身位置缺乏準(zhǔn)確的定位，錯(cuò)誤的認(rèn)為自己是“管理者”，在業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)，單方面采取停水停電的措施，增加業(yè)主的不滿情緒。另外因?yàn)槲飿I(yè)管理公司入職門檻較低，加上物業(yè)公司不重視職工的培訓(xùn)，所以造成許多職工缺乏較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，不能以正確的心態(tài)面對(duì)業(yè)主的投訴，甚至發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，這種非理性的解決方式，加劇了業(yè)主和物業(yè)的矛盾，導(dǎo)致服務(wù)供需之間嚴(yán)重失衡，再加上大部分業(yè)主的投訴被忽視，因此業(yè)主更加不滿，久而久之矛盾會(huì)一觸即發(fā)，難以維持。

2.3 部分業(yè)主缺乏較強(qiáng)的道德意識(shí)

針對(duì)物業(yè)管理公司的問題，業(yè)主會(huì)選擇忍氣吞聲或依靠法律勇敢維權(quán)，其中一部分業(yè)主缺乏基本道德常識(shí)，甚至故意制造和物業(yè)的矛盾，如違章改造物業(yè)管理相關(guān)建筑設(shè)施；事事以己為先享受物業(yè)服務(wù)，不然就滋事生非；私自改造社區(qū)公共用地，妨礙物業(yè)管理等等，在業(yè)主和物業(yè)產(chǎn)生糾紛時(shí)，對(duì)個(gè)人利益過于計(jì)較，不配合司法機(jī)關(guān)的調(diào)查，不僅對(duì)物業(yè)對(duì)業(yè)主的服務(wù)造成影響，還影響物業(yè)管理糾紛案件進(jìn)程和最終判決，使案件的審理達(dá)不到滿意的結(jié)果。

3.物業(yè)管理糾紛的解決方法

3.1 建立健全相關(guān)法律法規(guī)

由于《物權(quán)法》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的部分條例已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前越來越多的物業(yè)管理糾紛，所以亟需進(jìn)行完善。首先需要清晰梳理并明確規(guī)定物業(yè)和業(yè)主之間的法律關(guān)系，以便使各項(xiàng)法律中施加與承受的主體更加清楚；還需要細(xì)化各項(xiàng)法律條文，對(duì)于雙方都不滿意審理結(jié)果，或?qū)徖砗蠓磸?fù)出現(xiàn)的問題案件，補(bǔ)充相關(guān)的法律條文，保證不再發(fā)生類似錯(cuò)誤。審核相關(guān)法律時(shí)，對(duì)其修訂法律的可操作性加強(qiáng)關(guān)注，防止出臺(tái)法律后因操作性低而使糾紛無法解決；另外修訂法律的相關(guān)人員最好定期整理物業(yè)管理糾紛案件，歸納法律解決困難的案件并進(jìn)行分析，再通過進(jìn)一步調(diào)整，保障新修訂的法律可以長(zhǎng)期適用。

3.2 努力提升職工的整體素質(zhì)

物業(yè)公司首先應(yīng)該明確物業(yè)管理和業(yè)主“管家”與“主人”的關(guān)系，明確物業(yè)管理工作是服務(wù)于業(yè)主的。職工們也要明確這種關(guān)系并端正態(tài)度，盡可能滿足業(yè)主的合理需求，避免和業(yè)主發(fā)生沖突；對(duì)其專業(yè)化技能加強(qiáng)培訓(xùn)，盡到管理人員的義務(wù)；對(duì)和業(yè)主的矛盾進(jìn)行妥善的處理，培養(yǎng)職工的良好服務(wù)態(tài)度。物業(yè)管理職工是溝通物業(yè)和業(yè)主的橋梁，只有使職工的業(yè)務(wù)素質(zhì)得到提升，才能使相互之間矛盾逐漸緩和，推動(dòng)社區(qū)和諧發(fā)展。

3.3 培養(yǎng)業(yè)主的自律精神

業(yè)主作為社區(qū)的主人，享有各種權(quán)利的同時(shí)還擁有不可忽視的義務(wù)。首先業(yè)主應(yīng)該樹立自律意識(shí)，懂得規(guī)范自身的行為，在合理的范圍內(nèi)運(yùn)用自己的權(quán)利，不妨礙物業(yè)構(gòu)建的建筑設(shè)施，配合物業(yè)管理工作正常進(jìn)行。和物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)該做到相互尊重，營(yíng)造出良好的社區(qū)環(huán)境。

結(jié)語(yǔ)

總之，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的發(fā)展，對(duì)提升城市管理水平、維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、物業(yè)的保值增值等都有重要的推動(dòng)作用。在我國(guó)當(dāng)前物業(yè)管理過程中，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間出現(xiàn)了許多矛盾和糾紛，但是隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的的進(jìn)一步完善，通過建立健全市場(chǎng)機(jī)制、頒布各類法律法規(guī)、落實(shí)各項(xiàng)措施，一定會(huì)妥善處理這些物業(yè)管理糾紛，使物業(yè)服務(wù)行業(yè)得到更好的發(fā)展。

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