褚慶國(guó)

通化市物業(yè)管理辦公室

已出售公有住房維修基金的管理與使用研究

褚慶國(guó)

通化市物業(yè)管理辦公室

我國(guó)住房制度改革近些年隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展和完善也在不斷的發(fā)生變化，為了更加順應(yīng)國(guó)家建設(shè)法制化的發(fā)展需求，公有住房及公共設(shè)施維修管理體系也在逐漸完善，但是已出售公有住房維修基金的管理和使用方面仍然存在許多問(wèn)題，需要相關(guān)部門(mén)引起重視。本文根據(jù)已售公有住房維修資金管理現(xiàn)狀及問(wèn)題，提出了有效的措施，以供參考。

已出售公有住房；維修基金；管理與使用

1.已售公有住房維修資金及管理現(xiàn)狀

住宅專項(xiàng)維修資金指的是根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主需要交納的對(duì)住房及公共設(shè)施在保修期滿后產(chǎn)生問(wèn)題時(shí)專門(mén)用于改造或維修的資金。因?yàn)樽》考霸O(shè)施直接關(guān)系著居民的居住環(huán)境舒適度及其生活質(zhì)量，所以專項(xiàng)維修資金和居民的生活息息相關(guān)。國(guó)務(wù)院在1994年發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中提出把住房進(jìn)行商品化和社會(huì)化改革，提出樓房售出之后應(yīng)該建立共用公共設(shè)施維修的資金，是法律對(duì)住房專項(xiàng)維修資金正式的比較明確的規(guī)定，但是并沒(méi)有明確管理和使用的方法。建設(shè)部和財(cái)政部在2007年發(fā)布了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金地位、籌集、管理、使用等都進(jìn)行了明確的規(guī)定，但是仍然無(wú)法解決歸集方式，沒(méi)有使已售公有住房的福利色彩發(fā)生改變，導(dǎo)致已售公有住房的維修資金在管理和使用上仍然存在一些問(wèn)題。

2.已售公有住房維修資金管理的問(wèn)題

2.1 籌集資金的方式

2008年新出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定使已售公有住宅專項(xiàng)維修資金的籌集方式和渠道發(fā)生了較大的變化。隨著近些年房?jī)r(jià)的飛速增長(zhǎng)，如果把售房款當(dāng)成籌集公有住房維修資金的基數(shù)就不太準(zhǔn)確。如同一套住房，按照2000年的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)收取資金和2015年的收取標(biāo)準(zhǔn)就差很多。另外一些福利改造房，資金的數(shù)量是根據(jù)房屋所有的工齡計(jì)算，提取的資金和工齡呈反比例關(guān)系。同樣房屋折舊越多，提取的資金就相對(duì)較少。受各種因素的限制，這種收取資金的方式使許多房主繳納的資金不同，甚至有較大的差異，對(duì)于許多房主都是不公平的。

2.2 權(quán)利主體發(fā)生變化

房改初期，公有住房的所有者擁有房屋的所有權(quán)只是一種形式，但是卻受如原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、五年不得出售等許多條件的限制。專項(xiàng)資金根據(jù)繳納者區(qū)分所有權(quán)。在具體執(zhí)行時(shí)，使用權(quán)歸原售房單位，全體購(gòu)房者是維修基金的受益人，運(yùn)用基金的利益完成維修，實(shí)現(xiàn)增值，但是在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中收益利息對(duì)維修需求滿足不了。雖然當(dāng)前已售公有住房購(gòu)房的全部權(quán)益歸所有人享有，但是仍然使用原來(lái)的維修資金管理制度，所有權(quán)人繳納的費(fèi)用比房產(chǎn)商少許多。

2.3 實(shí)施增值保值方式

隨著時(shí)代的快速進(jìn)步，各種因素導(dǎo)致住房維修資金實(shí)際購(gòu)買力在逐漸縮水，但許多建筑在十幾年甚至幾十年以后才會(huì)顯露出各種問(wèn)題，所以應(yīng)該對(duì)住房維修資金實(shí)施增值保值。現(xiàn)階段對(duì)維修資金增值保值的方式主要是利用儲(chǔ)蓄利息增加其收益。幾十年以后，當(dāng)前儲(chǔ)蓄利息對(duì)于通貨膨脹帶來(lái)的影響已經(jīng)完全不能抵消，用現(xiàn)有資金修繕?lè)课菀堰h(yuǎn)遠(yuǎn)不足，所以運(yùn)營(yíng)者想要獲取更多的收益，就需要對(duì)投資模式和方法進(jìn)行合理的選擇。

3.已出售公有住房維修資金管理和使用的有效措施

3.1 全面提升業(yè)主委員會(huì)的地位

當(dāng)前業(yè)主委員會(huì)并不具有民事訴訟主體的資格，但是相關(guān)法律規(guī)定，如果對(duì)業(yè)主的共同利益產(chǎn)生了侵害行為，只有經(jīng)三分之二以上的業(yè)主同意，業(yè)主委員會(huì)就可以進(jìn)行訴訟。因此隨著人們認(rèn)知意識(shí)和水平的不斷提升，業(yè)主委員會(huì)也越來(lái)越被人們所熟識(shí)。但是現(xiàn)今好多業(yè)主委員會(huì)的地位并不被人們認(rèn)可，并沒(méi)有和開(kāi)發(fā)商平等對(duì)話的權(quán)利，并沒(méi)有和開(kāi)發(fā)商對(duì)話的話語(yǔ)權(quán)，因此就不能爭(zhēng)取更多的權(quán)益，所以應(yīng)該通過(guò)民主選舉業(yè)主委員會(huì)，公示住房信息，并做出科學(xué)的預(yù)算。

3.2 政府應(yīng)該對(duì)其引起充分的重視

當(dāng)前住房問(wèn)題作為居民生活最重要的組成部分，需要政府對(duì)其引起充分的重視。政府應(yīng)該成立專門(mén)組織，對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一管理，使維修資金得到更合理的使用，維修資金的充足與否和房屋產(chǎn)生問(wèn)題后是否有足夠的維修費(fèi)用支撐有直接關(guān)系。另外主動(dòng)還可以針對(duì)房屋維修等問(wèn)題建立公益性的組織，通過(guò)有效的溝通和交流，向業(yè)主及時(shí)匯報(bào)費(fèi)用情況等。

3.3 對(duì)維修資金的增值做好監(jiān)管

因?yàn)楫?dāng)前通貨膨脹過(guò)快，導(dǎo)致資金保值升值成為主要問(wèn)題。以往通貨膨脹較慢的情況下，利用儲(chǔ)蓄利息還能勉強(qiáng)支撐資金的運(yùn)作，但是隨著通貨膨脹速度的加快，想要靠銀行的利息完成住房維修資金的保值和增值遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，所以就需要對(duì)住房維修資金做好保值和增值服務(wù)。由于財(cái)務(wù)管理要求規(guī)定，閑置的資金可以用來(lái)購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債和銀行組合存款，但是不能出借、不能提供擔(dān)保、不得用于其他投資，不能用維修資金購(gòu)買的國(guó)債作抵押質(zhì)押，因此既要做好資金的保值增值工作，還需要對(duì)其進(jìn)行合理的監(jiān)督。公有住房維修資金運(yùn)營(yíng)過(guò)程比較復(fù)雜，運(yùn)營(yíng)期間容易出現(xiàn)一些問(wèn)題，所以就需要內(nèi)部控制和外部力量對(duì)維修資金加強(qiáng)監(jiān)管的力度，如業(yè)主的共同監(jiān)督、外部監(jiān)管企業(yè)或部門(mén)等。

3.4 做好維修資金的會(huì)計(jì)核算

在管理已售公有住房維修資金的過(guò)程中，加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算也是有效的保證資金運(yùn)作的方法。首先應(yīng)該按照資金的不同特征建立各自獨(dú)立的核算賬目。由于已售的公有住房一般情況比較分散，所以需要整治、整頓并歸集會(huì)計(jì)憑證，對(duì)相關(guān)資金加強(qiáng)監(jiān)督和管理；會(huì)計(jì)核算還應(yīng)該對(duì)所有業(yè)主的權(quán)益進(jìn)行充分的考慮，把房改之前和之后的房子統(tǒng)一納入獨(dú)立會(huì)計(jì)核算賬目的范圍；另外還應(yīng)該運(yùn)用會(huì)計(jì)核算向業(yè)主提供明確直觀的資金運(yùn)營(yíng)情況報(bào)表，使業(yè)主清楚的掌握所有資金的運(yùn)營(yíng)情況。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，住宅專項(xiàng)維修資金的使用和管理作為居民安全居住的保證，對(duì)業(yè)主的合法權(quán)益、社會(huì)的穩(wěn)定團(tuán)結(jié)有重要的意義，并且隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展越來(lái)越快，住宅專項(xiàng)維修資金數(shù)量也不斷增加，所以需要相關(guān)部門(mén)針對(duì)其中的問(wèn)題，建立科學(xué)的資金管理制度，使住宅專項(xiàng)維修資金運(yùn)行更加順利，使公有住房維修與維護(hù)的權(quán)益得到有效的保障。

[1]張志瑜.住房專項(xiàng)維修資金管理和使用中存在的問(wèn)題分析與研究[J].財(cái)經(jīng)界，2013(27)：78.

[2]孫雅靜.已售公有住房專項(xiàng)維修資金管理問(wèn)題分析[J].財(cái)經(jīng)界，2012(04)：139.

[3]吳桃仙.高校已售公有住房專項(xiàng)維修基金管理與使用[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2013(04)：262.