呂 寧

滕州市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室

住宅產(chǎn)業(yè)化的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理研究

呂 寧

滕州市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室

住宅產(chǎn)業(yè)化為我國傳統(tǒng)建筑業(yè)的變革提供了有力支撐，也為房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢下提供了戰(zhàn)略創(chuàng)新和變革的契機(jī)。住宅產(chǎn)業(yè)化涉及眾多產(chǎn)業(yè)，所有參與企業(yè)必須合成有機(jī)產(chǎn)業(yè)鏈，才能實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)。供應(yīng)鏈管理作為一種先進(jìn)的管理方法已在制造業(yè)中被廣泛應(yīng)用并取得成功，運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想，借助先進(jìn)的信息技術(shù)，整合項(xiàng)目運(yùn)營中的各相關(guān)要素，能夠更快更好地響應(yīng)市場需求，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的利潤最大化。以供應(yīng)鏈管理促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，這方面的研究有著很大的應(yīng)用價(jià)值。

住宅產(chǎn)業(yè)化；供應(yīng)鏈；管理

隨著政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施、房地產(chǎn)稅的出臺(tái)、土地供應(yīng)制度的規(guī)范化、顧客消費(fèi)時(shí)的理性化，房地產(chǎn)的高利潤將會(huì)受到抑制，房地產(chǎn)業(yè)將不可避免的走向微利時(shí)代。房地產(chǎn)行業(yè)一直都是高耗能產(chǎn)業(yè)，隨著低碳、節(jié)能、環(huán)保、智能建筑等概念的提出，迫使房地產(chǎn)企業(yè)要加快擺脫原有的以浪費(fèi)犧牲能源、資源、生態(tài)為代價(jià)的粗放式的生產(chǎn)和使用方式，以應(yīng)對(duì)激烈的市場競爭，促進(jìn)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、改善人居環(huán)境。

1 供應(yīng)鏈管理和住宅產(chǎn)業(yè)化

1.1 供應(yīng)鏈管理的內(nèi)涵

在參與企業(yè)的共同愿景和目標(biāo)下，從原材料到最終用戶的過程中，通過制定并實(shí)施統(tǒng)一規(guī)則，對(duì)供應(yīng)鏈上的物流、工作流、資金流和信息流進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制，保證運(yùn)行秩序，達(dá)到增加收入、減少浪費(fèi)、降低成本，在最短時(shí)間內(nèi)為用戶提供滿意的產(chǎn)品和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)鏈中所有企業(yè)的共贏和供應(yīng)鏈整體效益的最優(yōu)。

1.2 住宅產(chǎn)業(yè)化供應(yīng)鏈

“住宅產(chǎn)業(yè)化供應(yīng)鏈”就是以房地產(chǎn)開發(fā)商為核心，結(jié)合住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)特點(diǎn)，以供應(yīng)鏈的形式整合行業(yè)資源優(yōu)勢，選擇合適的金融機(jī)構(gòu)、土地供應(yīng)商、營銷策劃商、材料供應(yīng)商、監(jiān)理公司、設(shè)計(jì)商、施工承包商、物業(yè)管理公司等上下游企業(yè)，形成基于契約和信任機(jī)制的立體化、多層次的戰(zhàn)略合作伙伴的組織運(yùn)營模式。

所謂“住宅產(chǎn)業(yè)化供應(yīng)鏈管理”，是指以房地產(chǎn)開發(fā)商為供應(yīng)鏈核心企業(yè)，綜合運(yùn)用供應(yīng)鏈管理理論和方法，以市場需求為導(dǎo)向?qū)?yīng)鏈的各節(jié)點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行協(xié)同管理，對(duì)所有生產(chǎn)要素進(jìn)行整合，在縱向上由房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、采購、生產(chǎn)、施工、銷售、管理等環(huán)節(jié)，在橫向上以專業(yè)分工為基礎(chǔ)完成生產(chǎn)過程中某一環(huán)節(jié)的集群式擴(kuò)展，為客戶提供滿意的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，并最終達(dá)到住宅產(chǎn)業(yè)化供應(yīng)鏈增值、優(yōu)化的過程。

2 做好住宅產(chǎn)業(yè)化的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理

2.1 產(chǎn)業(yè)鏈設(shè)計(jì)工作

住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目開發(fā)步驟繁多，主要包括：確定住宅投資項(xiàng)目，進(jìn)行市場調(diào)研，可行性研究，投資決策，產(chǎn)品定位，進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)，技術(shù)選擇，方案比較，構(gòu)造做法，內(nèi)、外裝要求，初步設(shè)計(jì)，詳細(xì)設(shè)計(jì)，預(yù)算設(shè)計(jì)，籌集資金、申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工圖設(shè)計(jì)，大樣圖設(shè)計(jì)，構(gòu)件設(shè)計(jì)與深化，部品構(gòu)件生產(chǎn)，材料和設(shè)備的招標(biāo)，施工企業(yè)招標(biāo)，工程監(jiān)理招標(biāo)、施工組織推演，主體結(jié)構(gòu)施工，裝修施工，竣工驗(yàn)收、宣傳策劃、銷售簽約、物業(yè)管理。

住宅產(chǎn)業(yè)化供應(yīng)鏈涉及投資、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)制造、消費(fèi)等諸多流程，是一個(gè)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它是由諸多領(lǐng)域相互關(guān)聯(lián)的企業(yè)基于共同目標(biāo)結(jié)成的網(wǎng)絡(luò)，各企業(yè)之間相互協(xié)作、相互制約、相互依托，在共同作用下形成具有一定規(guī)律的結(jié)構(gòu)組織。因此，在設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)業(yè)化供應(yīng)鏈時(shí)，必須考慮它的整體性、結(jié)構(gòu)性、復(fù)雜性、用戶需求性、環(huán)境適應(yīng)性和產(chǎn)業(yè)動(dòng)態(tài)性等特征，從全局高度進(jìn)行設(shè)計(jì)和優(yōu)化。

2.2 構(gòu)建供應(yīng)鏈管理模型

在理想狀態(tài)下的住宅產(chǎn)業(yè)化供應(yīng)鏈中，房地產(chǎn)企業(yè)作為資源配置整合的平臺(tái)，和其他相關(guān)企業(yè)通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、優(yōu)勢互補(bǔ)形成一個(gè)關(guān)系緊密的利益共同體，共同構(gòu)成一個(gè)價(jià)值、產(chǎn)品、信息不斷循環(huán)交流的功能網(wǎng)絡(luò)，為生產(chǎn)住宅最終產(chǎn)品而服務(wù)。在這種供應(yīng)鏈模型下，房地產(chǎn)企業(yè)與合作伙伴通過電子信息網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)管理的扁平化，最大限度地實(shí)現(xiàn)資源的整合和優(yōu)化配置。通過參與企業(yè)間的不斷磨合和了解，經(jīng)過優(yōu)勝劣汰將逐步穩(wěn)定下來，形成長期的戰(zhàn)略型聯(lián)盟。積極研發(fā)新型住宅產(chǎn)業(yè)化建造方式，還要發(fā)掘、吸引精英企業(yè)的參與來加強(qiáng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，并最終形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)化聯(lián)盟的標(biāo)準(zhǔn)系，為標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的快速生產(chǎn)和創(chuàng)新奠定良好基礎(chǔ)。

2.3 完善組織支撐系統(tǒng)

住宅產(chǎn)業(yè)化供應(yīng)鏈的組織結(jié)構(gòu)可劃分為核心企業(yè)和節(jié)點(diǎn)企業(yè)兩個(gè)組織層次。房地產(chǎn)企業(yè)作為整個(gè)供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，是住宅市場機(jī)遇的發(fā)現(xiàn)者和供應(yīng)鏈的主導(dǎo)者。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要從市場中尋求好的住宅開發(fā)商機(jī)，然后從住宅產(chǎn)業(yè)化的相關(guān)企業(yè)中挑選合適的合作商作為節(jié)點(diǎn)企業(yè)，并根據(jù)各參與企業(yè)的資源優(yōu)勢和核心能力進(jìn)行分工協(xié)作，為實(shí)現(xiàn)共同目標(biāo)構(gòu)建一個(gè)網(wǎng)狀供應(yīng)鏈。在供應(yīng)鏈運(yùn)行過程中，為方便各方的交流溝通，保障供應(yīng)鏈的順暢工作，需利用信息網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行橫、縱向的溝通與協(xié)調(diào)，并由專門的組織協(xié)調(diào)部門及時(shí)處理運(yùn)行中的問題和矛盾。

2.4 將BIM技術(shù)應(yīng)用與其中

在信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的作用下，住宅產(chǎn)業(yè)化供應(yīng)鏈具有更高的創(chuàng)新能力和市場適應(yīng)能力。住宅產(chǎn)業(yè)化是住宅從規(guī)劃設(shè)計(jì)、部品生產(chǎn)加工、施工建設(shè)，到銷售和售后維修，均實(shí)行工廠化生產(chǎn)，以產(chǎn)業(yè)化方式制作加工各種住宅構(gòu)配件，然后運(yùn)輸?shù)浆F(xiàn)場進(jìn)行機(jī)械化裝配的全生命周期。無論是在前期設(shè)計(jì)，中期生產(chǎn)建造，還是后期的使用維修，都會(huì)產(chǎn)生大量的信息和實(shí)物流轉(zhuǎn)的資料，傳統(tǒng)設(shè)計(jì)軟件和方法的精度難以滿足住宅產(chǎn)業(yè)化供應(yīng)鏈管理的要求，需要一個(gè)能夠覆蓋全過程的全能集成工具，這就是建筑信息模型BIM(Building Information Modeling)。

綜上所述，住宅產(chǎn)業(yè)化是傳統(tǒng)建設(shè)方式的變革，它對(duì)于優(yōu)化建筑產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升住宅品質(zhì)、實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排、降低能源消耗、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、構(gòu)建和諧社會(huì)等具有重要意義。隨著技術(shù)的不斷發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)化必定給我們帶來更多的好處，而供應(yīng)鏈管理作為先進(jìn)科學(xué)的管理手段，與住宅產(chǎn)業(yè)化又有著必然的聯(lián)系，將兩者結(jié)合起來，必將促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化在我國更快更好的推廣。

[1]李麗.住宅全裝修的集成化管理研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2011.

[2]申文.住宅產(chǎn)業(yè)化研究及發(fā)展策略分析[D].重慶交通大學(xué)，2014.

[3]屠立輝，瞿富強(qiáng).基于供應(yīng)鏈管理的成品住房開發(fā)模式[J].中國房地產(chǎn)，2011，05：50-53.