姜 凱
海港物業(yè)公司
商場、大廈等設(shè)備多種多樣,內(nèi)有中央空調(diào)系統(tǒng)、高低壓供配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)和通信系統(tǒng)等。隨著物業(yè)對現(xiàn)代化設(shè)備的需求和依賴程度越來越高,設(shè)備的作用也越來越明顯,其作用主要有以下幾個方面:
設(shè)備管理的好壞對企業(yè)的聲譽和發(fā)展有著重要意義。物業(yè)設(shè)備技術(shù)狀況良好,人們可以安心方便地生活和工作,企業(yè)也會被社會認可,良好的聲譽得到傳播,企業(yè)會進一步發(fā)展壯大。反之,如果一些設(shè)備經(jīng)常處于性能不良或停機待修狀態(tài),將直接影響整個建筑物的功能發(fā)揮,降低物業(yè)企業(yè)的社會聲譽。
設(shè)備管理對物業(yè)成本的影響,一是人員成本,二是維修費用開支和能源消耗等,加強維護保養(yǎng),能有效延長設(shè)備的使用壽命和維修周期,節(jié)省維修費用。通過嚴格、規(guī)范的管理來減少人員和維修費用的投入,是提高企業(yè)經(jīng)濟效益的有效手段,而設(shè)備的科學(xué)管理是節(jié)省成本的關(guān)鍵。
若設(shè)備的可靠性低,管理不善,在運行中發(fā)生意外,不僅會破壞業(yè)主的生產(chǎn)經(jīng)營秩序,也會使物業(yè)企業(yè)遭受重大的經(jīng)濟損失。若設(shè)備陳舊落后,排放有害物質(zhì)或噪聲超標,就會污染環(huán)境。因此,保證安全生產(chǎn),消除環(huán)境污染,有效地預(yù)防設(shè)備和人身事故及社會危害,是物業(yè)設(shè)備管理的重要因素。
從接手的大廈或商場情況看,由于以前的物業(yè)管理企業(yè)缺乏科學(xué)管理,給設(shè)備管理工作帶來了一系列的問題。例如:空調(diào)系統(tǒng)由于管路陳舊,長期失修,不立即維修就無法正常使用,對于一個高樓大廈,若不啟動空調(diào)系統(tǒng)業(yè)戶和客戶的工作生活將受到嚴重影響。泵房系統(tǒng)生活泵、消防泵等滴漏嚴重,地面常年積水,不僅給工作帶來不便,也存在嚴重的安全隱患。
沒有規(guī)矩不成方圓,物業(yè)設(shè)備管理更是如此。因此在物業(yè)設(shè)備管理中應(yīng)重視以下幾個方面。
基礎(chǔ)資料是設(shè)備管理的依據(jù),應(yīng)齊全規(guī)范。設(shè)備的基礎(chǔ)資料包括:
1、設(shè)備的原始檔案
設(shè)備的原始檔案包括:質(zhì)量合格證書;技術(shù)參數(shù);使用安裝說明書;安裝調(diào)試及驗收資料;圖紙資料、出廠日期和使用日期等。應(yīng)組織人員對原始資料進行修訂,使之完整。
2、完整的設(shè)備臺帳
對所有設(shè)備進行規(guī)范編號并建立設(shè)備臺賬。登記設(shè)備名稱、編號、規(guī)格型號、基本技術(shù)參數(shù)、設(shè)備價格、制造廠商、使用部門、安裝地點、使用日期等。通過設(shè)備臺帳可以了解設(shè)備的基本情況,為設(shè)備管理提供方便。
3、設(shè)備系統(tǒng)資料
設(shè)備組成系統(tǒng)完整才能有效發(fā)揮作用,因此一個獨立的運行系統(tǒng)資料也應(yīng)健全。如中央空調(diào)系統(tǒng)由冷水機組、冷卻泵、冷凍泵、空調(diào)末端設(shè)備、冷卻塔、管道、閥門、電控設(shè)備及監(jiān)控調(diào)節(jié)裝置等一系列設(shè)備組成,任何一種設(shè)備或傳導(dǎo)設(shè)施發(fā)生故障,系統(tǒng)都不能正常運行。
針對物業(yè)設(shè)備管理的特點,制定《設(shè)備運行及維修管理規(guī)定》,由于商場、大廈的設(shè)備資產(chǎn)歸業(yè)主所有,因此物業(yè)企業(yè)最主要的就是做好運行和維修管理。從管理范圍到管理內(nèi)容進行規(guī)范,對崗位職責、保養(yǎng)要求、維修管理、交接班、應(yīng)急預(yù)案、檢查監(jiān)督等各個方面進行科學(xué)合理的規(guī)定,確保現(xiàn)場設(shè)備管理人員有章可循。
制度若沒有人去落實,就會成為一紙空文,因此,嚴格按制度要求去做,就成為工作重點。制度落實應(yīng)從現(xiàn)場檢查入手,通過現(xiàn)場與記錄的有機結(jié)合,檢查人員可以一目了然,及時了解和發(fā)現(xiàn)存在的問題。為進一步了解設(shè)備狀況,要求編報《設(shè)備情況月報表》,管理人員可掌握設(shè)備狀況和維修動態(tài),做好監(jiān)督檢查和指導(dǎo)工作。另外,有些維修項目屬于委托維修,我們編制《設(shè)備委托維修單》和《設(shè)備委托維修驗收單》,加強設(shè)備管理的各個環(huán)節(jié),保障設(shè)備正常運行。
設(shè)備管理是一項技術(shù)性要求較強的管理工作,現(xiàn)場管理人員水平的高低直接影響設(shè)備管理的質(zhì)量,因此,必須提高現(xiàn)場管理人員的操作和維修能力。首先,重視開展內(nèi)部技術(shù)研討會,每次維修前,召開技術(shù)分析會,會診維修內(nèi)容,提出維修方案和注意事項。維修完畢總結(jié)維修經(jīng)驗,由維修人員談維修心得和收獲的知識,使大家的知識得到鞏固和提高。其次,加強內(nèi)部間的橫向交流,組織商場和大廈設(shè)備管理人員進行業(yè)務(wù)交流、現(xiàn)場觀摩等,做到取長補短,共同提高。第三,為提高現(xiàn)場設(shè)備管理人員的綜合水平,要求員工在年初時制定論文寫作方向,以便在日后的工作中,及時總結(jié)和不斷探索設(shè)備維修和管理的各個方面,提高員工的實踐和理論水平。通過這種方法,我們的管理也日見成效,沒有發(fā)生一起技術(shù)方面的事故,很好地完成了設(shè)備管理任務(wù)。
越是優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè),越應(yīng)加強對員工的培訓(xùn)、教育。專職設(shè)備管理人員應(yīng)成為具有一定專業(yè)知識和較高管理水平的人才,那種單純依靠少數(shù)專職設(shè)備管理人員來管好所有設(shè)備是不夠的,還應(yīng)該發(fā)動企業(yè)全體員工自覺遵守各項規(guī)章制度,共同用好管好區(qū)域內(nèi)的所有設(shè)備。因此,對操作使用設(shè)備的人員要加以培訓(xùn)教育,要求操作使用人員熟悉和做到“三好四會”,即管好、用好、修好;會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。要求只有取得了國家考核頒布的技術(shù)資格等級證書的人員才能上崗,全面提升從業(yè)人員的整體素質(zhì),保障設(shè)備管理職能的正常發(fā)揮。
當今辦公大廈、大型商場,都在聘請知名物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理,這其中設(shè)備管理占有極其重要的地位。所以物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理中一門重要的學(xué)問,在物業(yè)管理中必須抓住設(shè)備管理這條主線,全面做好物業(yè)設(shè)備的科學(xué)管理。
[1]卜憲華,《物業(yè)設(shè)備設(shè)施維護與管理》,高等教育出版社圖書發(fā)行部,2003年8月1日