韓耀澤 王德洪

1.珠海華發(fā)景龍建設(shè)有限公司；2.安徽泰格建筑有限公司

房地產(chǎn)住宅項目精裝修管理及相關(guān)問題闡述

韓耀澤1王德洪2

1.珠海華發(fā)景龍建設(shè)有限公司；2.安徽泰格建筑有限公司

隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)步與科學(xué)技術(shù)的提高，許多行業(yè)都得到了很大的發(fā)展，而作為解決我國人口問題的重要行業(yè)房地產(chǎn)近年來也發(fā)生了很大的變化，尤其是在人們生活水平不斷提高的同時，房地產(chǎn)住宅項目精裝修越來越普及，已經(jīng)形成了一套獨(dú)特的裝修體系。但是，由于種種原因，仍有一些問題在住宅項目精裝修管理工作中依舊存在并制約著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。因此，本文我們便將就當(dāng)前我國房地產(chǎn)住宅項目精裝修管理中的各種問題進(jìn)行分析，并探索出能夠提高其管理質(zhì)量的有效措施，以希冀給予我國住宅項目精裝修管理人員一些幫助和借鑒。

房地產(chǎn)住宅項目；精裝修管理；問題探析；有效措施

1 引言

對于房地產(chǎn)開放商來說，精裝修可以大幅提高住宅項目的檔次，從而提升產(chǎn)品的價值，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來意想不到的效果。但是，房地產(chǎn)住宅精裝修與酒店裝修不同，其管理工作尤為重要，如果不能對房地產(chǎn)住宅項目精裝修工作進(jìn)行一個系統(tǒng)的監(jiān)督與管理，就很容易發(fā)生各式各樣的問題，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來影響。然而，目前我國的房地產(chǎn)住宅項目精裝修管理工作便存在一定的漏洞，必須需要我們仔細(xì)探究并加以解決。

2 房地產(chǎn)住宅項目精裝修施工的顯著特點

一般來說，大批量的住宅精裝修項目與小業(yè)主自行裝修住宅有很大的不同，與酒店等裝修也有著明顯的差異，其中有三方面特點比較顯著：(1)精裝修住宅項目往往涉及到的專業(yè)層面較多，包括室內(nèi)裝飾、給排水、空調(diào)、電氣等多項設(shè)計工作等；(2)精裝修住宅項目涉及的環(huán)節(jié)較多，需要更加細(xì)致的管理與監(jiān)督；(3)精裝修住宅項目需要具備一個全局性、系統(tǒng)性的調(diào)度與管理，對各部門之間的協(xié)調(diào)性有一定的要求。

3 房地產(chǎn)住宅項目精裝修管理的關(guān)鍵點

3.1 精裝修設(shè)計準(zhǔn)備階段

在對精裝修住宅項目進(jìn)行方案設(shè)計之前，應(yīng)充分做好準(zhǔn)備工作，為設(shè)計精裝修方案打下良好的基礎(chǔ)。首先，應(yīng)借助各渠道對各單位的設(shè)計師資料進(jìn)行收集和匯總，應(yīng)做到各類型資料的全面、系統(tǒng)，尤其是應(yīng)對所有設(shè)計師的成功案例、擅長風(fēng)格、設(shè)計周期以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有一個全面的了解；其次，開發(fā)商應(yīng)針對自身精裝修住宅項目的特點來選擇設(shè)計師，應(yīng)充分考慮到自身的預(yù)算情況，選擇最為適合的設(shè)計師，在保證其他施工工作不受影響的前提下盡量提高設(shè)計質(zhì)量和創(chuàng)新程度；最后，開發(fā)商應(yīng)對各設(shè)計單位的成功案例進(jìn)行一定的參考，應(yīng)充分協(xié)調(diào)好主設(shè)計師與其設(shè)計團(tuán)隊的溝通與交流，保證設(shè)計工作保質(zhì)、保量、高效的完成，促進(jìn)整個設(shè)計方案質(zhì)量的提高。

3.2 精裝修設(shè)計監(jiān)督審定階段

精裝修設(shè)計監(jiān)督審定階段同樣是房地產(chǎn)住宅項目精裝修施工中比較重要的一環(huán)，而由于在精裝修過程中，很容易因為各種因素而影響到裝修工作的正常進(jìn)行，同樣也會導(dǎo)致設(shè)計方案發(fā)生變動。例如，我國許多開發(fā)商在進(jìn)行精裝修施工作業(yè)時，往往存在主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完成已久，但裝修圖尚未完成的現(xiàn)象，不但影響了施工單位的開工時間和招標(biāo)工作的正常進(jìn)行，還會直接導(dǎo)致整個工程的進(jìn)度受到影響，給開發(fā)商的利益造成很大影響，因此在進(jìn)行精裝修施工前，必須對整個施工過程進(jìn)行整體的控制和協(xié)調(diào)。首先，開發(fā)商應(yīng)對整個工程具備一個系統(tǒng)整體的把控，應(yīng)對各環(huán)節(jié)的施工順序進(jìn)行合理的排列，保證工程施工的持續(xù)進(jìn)行，大幅降低在人力方面的浪費(fèi)；其次，開發(fā)商應(yīng)做好與各專業(yè)設(shè)計的協(xié)調(diào)與溝通，應(yīng)對精裝修施工工作涉及到的裝飾、水電、暖氣、空調(diào)、結(jié)構(gòu)等多個部門進(jìn)行一個整體的控制，盡量避免在施工過程中各部門之間沖突現(xiàn)象的發(fā)生，同時，應(yīng)根據(jù)精裝修的具體設(shè)計要求對各種設(shè)備進(jìn)行合理的擺放，如對廚房、衛(wèi)生間各種管道的擺放等，應(yīng)在保證所用功能正常的前提下盡量擴(kuò)大室內(nèi)面積。

3.3 精裝修項目招標(biāo)階段

與其他專業(yè)相比，精裝修住宅項目的標(biāo)段劃分比較靈活，且具有一定的復(fù)雜性。而在精裝修項目的招標(biāo)階段，應(yīng)根據(jù)精裝修圖紙內(nèi)容對自身項目進(jìn)行整體的介紹，應(yīng)明確施工單位報價，盡量減少施工工程的管理難度，保證工程能夠順利高效的進(jìn)行。

3.4 精裝修項目施工階段

對于精裝修項目施工階段來說，由于涉及到的設(shè)備、技術(shù)、人員都較多，因此其管理工作往往存在一定的難度，對此，除了應(yīng)在項目設(shè)計階段和招標(biāo)階段采取一定措施來減少難度外，還應(yīng)該采取有效的控制手段對去進(jìn)行控制和監(jiān)督。首先，應(yīng)各施工隊伍進(jìn)行一個合理的協(xié)調(diào)，保證工程有序的進(jìn)行；其次，應(yīng)對施工設(shè)備進(jìn)行嚴(yán)格的管理，尤其是對各類設(shè)備應(yīng)按照實際需要進(jìn)行擺放；最后，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督施工材料的使用、購買情況，防止不必要浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。

3.5 裝修材料階段管理

精裝修樓盤的裝修工程量龐大，裝修材料和設(shè)備種類繁多，如石材、地板、乳膠漆、墻地磚、淋浴隔斷、坐便器、臺盆、龍頭、整體櫥柜、門窗、燈具、開關(guān)面板、電梯轎廂等等。為了保證這些主材的品質(zhì)，通常大的開發(fā)商都會與行業(yè)內(nèi)知名品牌簽訂戰(zhàn)略合作關(guān)系，指定主要材料為甲供材。這樣在房屋銷售過程中，大品牌的裝修材料也是一個賣點，同時大批量的采購又可以滿足開發(fā)商的利潤最大化。這就對材料申報的節(jié)點以及現(xiàn)場材料的驗收及保管提出了很高的要求，一方面要緊跟現(xiàn)場施工的節(jié)奏，在相應(yīng)的施工節(jié)點前要保證相關(guān)材料到場；另一方面到現(xiàn)場的材料品質(zhì)真?zhèn)伪鎰e、完整性保存對現(xiàn)場工程師的專業(yè)能力是個考驗。對于零星的一些材料，或是甲供材供貨影響工期的材料，開發(fā)商一般會委派施工單位乙供。

4 結(jié)語

高質(zhì)量的精裝修工作是推動我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要方式，在人們對住宅質(zhì)量要求日益提高的今天，我們必須加強(qiáng)對住宅項目精裝修的管理力度，采取更加有利的措施推動其施工質(zhì)量、施工效率的提高。

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