王玉梅(西南政法大學 民商法學院，重慶 401120)

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買賣合同擔保民間借貸合同的實務裁判研究
——兼論《民間借貸司法解釋》第24條適用

王玉梅
(西南政法大學 民商法學院，重慶 401120)

買賣合同擔保民間借貸合同已漸趨常態(tài)，《民間借貸司法解釋》第24條明確要求此類案件按照民間借貸法律關系審理，企圖定分止爭。但該條款對買賣合同性質的留白性處理，又引起了新的一輪學術爭論。意思表示解釋規(guī)則下，第24條的適用前提以房屋買賣合同的擔保功能為核心。據(jù)此，房屋買賣合同可分擔保型房屋買賣合同與非擔保型房屋買賣合同，分別對應房屋買賣合同具有擔保功能以及無擔保功能之情形。針對擔保型房屋買賣合同，以代物清償之預約進行規(guī)制，并賦予債權人以生效判決執(zhí)行方式的選擇權；同時，將非擔保型房屋買賣合同納入附條件買賣合同，以體現(xiàn)對當事人意思自治之尊重。

買賣合同；民間借貸合同；擔保功能；代物清償預約；附條件解除合同

近年來，有學者提出“后讓與擔?！?用房屋買賣合同為借貸合同設置的擔保屬于一種正在形成的習慣法上的非典型擔保物權，它與讓與擔保最為近似，將其稱為“后讓與擔?！?。參見楊立新《后讓與擔保：一個正在形成的習慣法擔保物權》，載《中國法學》，2013年第3期第74-84頁。這一概念，以囊括實務中以買賣合同擔保民間借貸合同的現(xiàn)象，但由于其僅停留在學術理論層面，在立法和審判實踐中難以擬制?！睹耖g借貸司法解釋》第24條的出臺似乎給出了此類案件的解決路徑，企圖終結擔保性買賣合同的多年爭議。然而，第24條對擔保性房屋買賣合同的法律性質并未明確，第二款對于房屋買賣合同的認定亦留有空白，這種僅具傾向性的立法實則規(guī)避了實務中的爭議焦點，其實踐操作也面臨一系列難題。有鑒于此，本文立足于《民間借貸司法解釋》第24條和司法實務案例，以為實務操作服務為宗旨，對第24條的適用以及擔保性房屋買賣合同的定性進行研究，期望理順第24條的理解與適用。

一、邏輯起點：第24條的適用前提

(一)前提：買賣合同作為借貸合同的擔保

從文義解釋角度來看，《民間借貸司法解釋》第24條第一款明確表示，其適用前提為“買賣合同作為民間借貸合同的擔?！?。由此觀之，第24條承認房屋買賣合同的擔保功能。同時，房屋買賣合同對于民間借貸合同的擔保功能，在學術界與實務界均得到一定程度的認可*學者們對于擔保性買賣合同的性質以及24條的適用存在爭議，但均認同房屋買賣合同的擔保功能，并以此作為論述的起點。參見張偉《買賣合同擔保民間借貸合同的解釋論——以法釋﹝2015﹞18號第24條為中心》，載《法學評論》，2016年第196卷第2期第176-188頁；楊立新《后讓與擔保：一個正在形成的習慣法擔保物權》，載《中國法學》，2013年第3期第74-84頁；董學立《也論“后讓與擔?！薄c楊立新教授商榷》，載《中國法學》，2014年第3期第288-304頁。。在合同約定的房價相對較低且房價持續(xù)穩(wěn)定上漲的情況下，房價差將促使貸款方及時償還借款以避免損失[1]；即使貸款人違約，債權人亦能通過其他途徑填補出借款項，借此，房屋買賣合同具備了類似于“財產(chǎn)特定化”的功能，從而起到擔保作用。這一論斷的前提在于，商品房的價格在簽訂合同后的持續(xù)上漲，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢正是符合這一假設條件，故而促成我國房屋買賣合同擔保民間借貸合同的常態(tài)化發(fā)展趨勢。當然，即使房價穩(wěn)定上漲的假設變動，整個循環(huán)論證也無須推倒重來，貶值的房屋依然具有填補出借款項的功能，其受損的僅是債權實現(xiàn)的圓滿程度，而非買賣合同擔保的機制本身。

雖然囿于現(xiàn)有法律框架及理念的桎梏，不動產(chǎn)抵押制度以及非典型合同的擬制因有悖于現(xiàn)行法律原則，而無法為此類問題的解決提供可靠的論證與制度框架*后讓與擔保有悖于我國物權法定理念，亦不能被法定擔保類型所涵蓋，無法從現(xiàn)有法律制度中尋求生存路徑。該概念來源于學者的理論創(chuàng)新，缺乏現(xiàn)有法律制度根基，不宜適用于實踐。且我國不動產(chǎn)擔保物權以登記為生效根據(jù)，登記程序的缺失使得擔保性房屋買賣合同無法向不動產(chǎn)抵押制度尋求庇護。。但第24條對房屋買賣合同擔保功能的認可，破除了無規(guī)可循的困境，為此類案件的解決開辟了制度入口。

(二)房屋買賣合同擔保民間借貸合同的判定

1.意思表示解釋規(guī)則的引入

司法實踐中判定上述合同認定焦點時，必然需要引入合同解釋方法，以作為原則性指引。合同是意思表示的典型成果之一，將意思表示解釋規(guī)則用于合同解釋是具備可行性與有用性的。故我們在此處引入意思表示的解釋規(guī)則，以期為房屋買賣合同性質以及與民間借貸合同的關系等內(nèi)容的法律認定提供路徑。

《中華人民共和國民法總則》(2017年3月15日通過)第142條規(guī)定：“有相對人的意思表示的解釋，應當按照所使用的詞句，結合相關條款、行為的性質和目的、習慣以及誠信原則，確定意思表示的含義。無相對人的意思表示的解釋，不能完全拘泥于所使用的詞句，而應當結合相關條款、行為的性質和目的、習慣以及誠信原則，確定行為人的真實意思?！痹摋l正式確立了意思表示解釋規(guī)則，并明確區(qū)分有相對人與無相對人兩種情形*民法總則在編寫過程中對意思表示解釋規(guī)則的態(tài)度極為明確。盡管表述稍有不同，但《民法總則專家建議稿(征求意見稿)》(2015年4月18日)、《中華人民共和國民法總則(草案)》(2016年5月27日)以及《中華人民共和國民法總則(草案)》(2016年12月12日稿)等版本都將意思表示的解釋規(guī)則納入其中，并區(qū)分有相對人與無相對人兩種不同情形。。

據(jù)此，對于有相對人的意思表示進行解釋，應當按照所使用的詞句進行解釋，即尋求意思表示的“規(guī)范性的意思”*[德]迪特爾·梅迪庫斯《德國民法總論》，邵建東，譯。北京：法律出版社，2000年版，第239頁。拉倫茨也將意思表示劃分為合意的意思表示與規(guī)范的意思表示，合意的意思表示即雙方當事人理解相同的意思表示，此時應堅持“私約如律令”；對于雙方理解不同的意思表示，即規(guī)范的意思表示，應按照法律秩序以及一定的方法確定其含義。參見拉倫茨《法學方法論》，北京：商務印書館，2005年版，第179頁。。學術界與實務界也認為，意思表示于外部，應當考慮到受領人的理解可能性[2]，故應按照意思表示的文字與語言表達來確定其含義。房屋買賣合同以及民間借貸合同均是典型的有相對人的意思表示的結果，在此引入意思表示解釋規(guī)則是必要且有效的。有鑒于此，在房屋買賣合同與民間借貸合同之關系的外在表現(xiàn)形式異常的情況下，對其法律性質的判斷，應始于合同解釋，亦始于意思表示解釋。據(jù)此，對房屋買賣合同擔保民間借貸合同的判定應圍繞以下兩個原則展開：

(1)合同性質和目的的判斷以合同約定的語句為根本。意思表示的解釋必然先由詞句入手[3]。其正當性與合理性在于：一是合同文本乃雙方當事人合意的外在表現(xiàn)形式，一定程度上擁有公示性質的功能，表示在外即被信任；二是合同雙方都不得不承認這樣的可能性——即對方當事人對合同含義的解釋不同于己方，但具有合理性甚至某種程度上具有正當性，雙方解釋不一致的情況是裁判者必須考慮的因素；三是選擇“限制自身自由”的權利亦是一種自由，合同的效力并不當然來源于法律規(guī)定，而是來源于當事人的意思自治[2]。鑒于此，依據(jù)合同條款判案是法律適用之重要準則之一。

(2)尊重意思自治，維系合同效力。允諾的存在是為了約束雙方當事人的未來并促成有益的信賴。一般而言，大部分允諾均具有相同的目的，即促進互利互惠并形成有益的預期信賴。合同的當事人在訂立合同之際因信賴對方給予的允諾而采取某一行為，而這一行為往往具有一定的風險。因此，對允諾的信賴便隱藏著這樣的危險——允諾遭到違反以及效力不被法律承認的危險[4]。而信賴屬于極易破裂但社會經(jīng)濟發(fā)展所必須的社會性資產(chǎn)*信任乃易碎的社會性商品。參見[美]亨利·馬瑟《合同法與道德》，北京：中國政法大學出版社，2005年版，第62-142頁。。法律若輕易否認允諾的效力，必然有損信賴允諾一方利益，也將對社會的誠信文化造成沖擊。故不可拋棄“私約如律令”的理念，應尊重當事人的意思自治，司法實踐不可輕易認定合同無效，亦不可輕易解除合同。

2.第24條適用前提的判定標準

根據(jù)《民間借貸司法解釋》第24條的適用前提——買賣合同作為民間借貸合同的擔保，第24條得以適用的案件應具有房屋買賣合同目的性明確的關鍵特征。依據(jù)最高人民法院相關司法審判案件，甄別雙方之間房屋買賣合同的目的，即考察合同的真實意思是否是為借款合同擔保，應保證三組關系的真實性；且所有判斷均須貫徹上述意思表示解釋規(guī)則之意旨，依據(jù)合同語句*最高人民法院認為，若合同文義清楚無歧義，法院應當根據(jù)合同字面意思認定當事人的真實意思表示。參見李春玲與陳昌金民間借貸糾紛案，案號：(2013)民申字第1474號。和當事人真意*最高人民法院認為，法律關系的性質界定，應由當事人的真實意思和合同的實質內(nèi)容決定。參見康曉敏、康曉江等與京都公司等民間借貸糾紛案，案號：(2015)民申字第2128號。得出。

第一，民間借貸關系真實，以及房屋買賣關系真實。民間借貸與房屋買賣的真實性是討論是否適用第24條的必備基礎條件。主張“名為房屋買賣，實為借貸”的當事人：一是應提交借款合同、利息、還款期限等證據(jù)，需充分證明借款合同成立；特別是針對自然人之間的民間借貸合同，依據(jù)其實踐性合同的特性，債權債務關系的確認應以書面合同成立和出借款項的交付為條件。二是房屋買賣合同需具備法律要求的實質要件與形式要件，且無重大效力瑕疵。

第二，擔保目的需真實。在存在真實的借貸合同與房屋買賣合同的前提下，要求當事人以房屋買賣合同擔保民間借貸合同的意思表示一致，且相關證據(jù)能形成完整的證據(jù)鏈條，排除合理懷疑。首先，若合同文義明確表示房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔保，應予認定買賣合同作為民間借貸合同的擔保并適用第24條。擔保目的外化為文字的載體可表現(xiàn)為借貸合同以及民間合同的正文條款*參見王高平與海南博海投資咨詢有限公司等借款合同糾紛案，案號：(2016)最高法民終字52號。，也可以附件的形式*參見古樺與福建省泉南投資開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案，案號：(2015)民申字第949號。存在。其次，若擔保目的未直接且明確地以文字方式表示于外，擔保目的之判斷應綜合考慮相關因素。一是房屋買賣合同與民間借貸合同簽訂的時間。一般而言，買賣合同應后于借貸合同簽訂，且買賣合同與借貸合同于同一天簽訂或者間隔時間極短，方能認定兩個合同之間的擔保關系*代物清償預約是諾成合同，代物清償本約是實踐合同，當債務人不履行借款合同，代物清償預約的生效條件便啟動，從而債權人可以要求訂立代物清償本約。參見張海鵬《擔保性房屋買賣合同法律性質之探析——兼析〈民間借貸司法解釋〉第24條》，載《東方法學》，2016年第2期第156頁。。二是兩個合同涉及的金額。借款與房屋價格金額相同，或二者之差距仍屬于借貸利息的合理范圍內(nèi)，才可作為認定擔保目的真實性的證據(jù)之一。三是房屋價值與買賣合同中房屋價格的關系。若以當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門公布的數(shù)據(jù)為參照，房屋買賣合同的約定價格遠低于房屋價值，則可以“不合理低價”為由提出可能存在隱藏借貸合同的合理懷疑。四是房屋買賣合同與民間借貸合同的約定內(nèi)容。兩份合同中約定的房屋面積、總價款等主要內(nèi)容一致時，亦可認定擔保目之存在。一言以蔽之，以上四個方面的隨機結合即可作為擔保目的真實性的判斷準則*最高人民法院認為，運用“交易習慣”認定當事人交易行為之“可疑性”，應格外謹慎。參見洪秀鳳與昆明安鋇佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案，案號：(2015)民一終字第78號。。

二、擔保性房屋買賣合同之法律適用

如上所述，以第24條的適用前提以及意思表示解釋規(guī)則為框架，對此類案件進行分析——滿足條件即適用，反之亦然，即下面將要討論的兩條路徑。

(一)第一條路徑：適用第24條時代物清償預約之證成

滿足第24條適用前提的案件，將順理成章進入第24條規(guī)定的審理程序。借款人逾期不能償還借款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院須以民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求；當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。納入第24條的制度框架后，房屋買賣合同的性質及其后續(xù)處理成為爭議焦點，需要進一步探討。

針對房屋買賣合同擔保民間借貸的法律性質，雖無法從現(xiàn)有法律制度中尋求制度突破口，但第24條的規(guī)定并未否定房屋買賣合同的效力，因此實務審判也不宜輕易否定其效力。如若不承認其法律行為效力，則不利于債權人利益保護。故而學界形成了兩種不同的觀點，為擔保性買賣合同尋求現(xiàn)行法律體系下的解釋提供了新的思路。有學者承認房屋買賣合同和民間借貸合同的效力，并認為民間借貸合同是房屋買賣合同所附的解除條件*見王才、張麗晶等與亞歐公司等房屋買賣合同糾紛案，案號：(2015)民申字第2299號。。若借款人于借款到期之時償還借款，房屋買賣合同則自動解除而不再履行；若借款人逾期未能償還借款，則履行房屋買賣合同。也有學者認為代物清償預約更能合理解釋第24條的適用[5]。我國實務中的以物抵債(亦即代物清償)表現(xiàn)為實踐性與諾成性兩種形式[6]。一種是合同雙方在達成代物清償協(xié)議之時即已將物交付對方；另一種是僅就代物清償達成合意，尚未交付抵債之物，學界將此稱為代物清償之預約*參見內(nèi)蒙古紫辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與周云薈房屋買賣合同糾紛案，案號：(2015)民申字第1398號。。

從現(xiàn)有理論成果來看，以上兩種解釋路徑均具有其合理之處。且法律并未對此進行明確規(guī)定，我們只能依據(jù)意思表示解釋規(guī)則來進行解釋。允諾中信賴利益的存在，要求合同解釋須探尋當事人的真意。據(jù)此，筆者認為房屋買賣合同擔保民間借貸合同，應該解釋為代物清償之預約，具體理由如下：

一是代物清償之預約更能體現(xiàn)擔保的功能。按照學者們的解釋思路，代物清償能較為充分地體現(xiàn)當事人以買賣合同擔保借貸合同的真意。代物清償預約協(xié)議達成后，在民間借貸合同逾期違約之前——即交付代物清償本約*參見最高人民法院(2011)民提字第344號民事判決書。成立前，債務人享有選擇的權利。債務人可對整個協(xié)議的利害關系進行審慎的評估，當?shù)謧姆课輧r值上升之時，債務人為避免自己承擔超出應負擔額度的給付，更具積極償還債務的動力。

二是代物清償之預約更符合當事人之真意。擔保性買賣合同案件中，當事人通常約定“逾期不償債便履行房屋買賣合同”，若以通俗的語言對此進行解釋，當事人約定的真實意思便是不能償債之時以物抵債。而難以得出當事人為房屋買賣合同設定解除條件的意思表示，不宜且不易以附解除條件的合同進行解釋。故堅持代物清償預約的解釋路徑乃是尊重當事人意思自治的必然要求。

需要注意的是，關于生效判決的執(zhí)行，學者認為，基于對當事人意思自治的尊重，借款人不履行生效判決確定的金錢債務的，應賦予債權人以選擇權[7]。即既可申請拍賣房屋，也可要求履行以物抵債合同，此時，為保護債務人利益，學者建議將第24條第二款作為清算條款，以物抵債之后清算房屋的增值利益[8]。

(二)第二條路徑：排除第24條適用時附條件買賣合同之證成

從實務案件來看，也存在很多看似屬于“名為買賣，實為借貸”的合同，但依據(jù)意思表示解釋規(guī)則及第24條的適用前提，又缺乏充分的證據(jù)佐證存在隱藏法律關系，房屋買賣合同擔保借貸合同的目的性也得不到充分的證明。

首先，對此類已呈現(xiàn)出既定的外化法律關系的合同，不宜簡單否定其對當事人真意的體現(xiàn)。這一準則既包括法官的謹慎義務，亦含有當事人的舉證義務。法官層面來看，為防止一方當事人不正當?shù)靥颖芗榷ê贤x務，對現(xiàn)有合同中外化法律關系的合理懷疑應考慮所有證據(jù)，保證證據(jù)鏈條的完整性與充分性；對于沒有充分證明存在隱藏的擔保性法律關系的案件，以及沒有確鑿證據(jù)證明當事人受擔保法律關系約束的案件，否定當事人外在意思表示之效力的行為應予以控制*正文公司缺乏足夠的證據(jù)證明房屋買賣合同與退款協(xié)議于同一天簽訂，最高人民法院將此作為了否定“名為買賣實為借貸”關系存在的論據(jù)之一。參見廣西壯族自治區(qū)桂林市正文房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與張建華等商品房買賣合同糾紛案，案號：(2014)民提字第106號。。當事人層面來看，若一方當事人主張“名為房屋買賣合同，實為借貸合同的擔保”，則要根據(jù)案情不同承擔舉證義務——如舉證借款擔保法律關系的存在*雙方簽訂借款合同后，又簽訂與借款合同中內(nèi)容一致的買賣合同，應認定為擔保性房屋買賣合同。參見李明生與通化市龍成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案，案號：(2015)民申字第1973號；借貸合同與房屋買賣合同同一天簽訂，且約定的價款金額相同，應認定為擔保性房屋買賣合同。參見劉猛、營冬生與鄂爾多斯市中博房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司民間借貸糾紛案，案號：(2014)民申字第1731號。、舉示推翻房屋買賣合同的證據(jù)*有學者認為這種思路錯誤度判斷了當事人內(nèi)部的真實法律關系。參見張海鵬《擔保性房屋買賣合同法律性質之探析——兼析〈民間借貸司法解釋〉第24條》，載《東方法學》，2016年第2期第154-156頁。有學者認為僅將《借款協(xié)議》的約定認定為買賣合同附設解除條件，顯然無法涵蓋當事人之間所欲實現(xiàn)的法律關系的全部內(nèi)容。參見陸青《以房抵債協(xié)議的法理分析——〈最高人民法院公報〉載“朱俊芳案”評釋》，載《法學研究》，2015年第3期第79-71頁。，否則承擔舉證不能的后果。

其次，此類案件可根據(jù)實際案情采取附條件買賣合同的解釋路徑。房屋買賣合同與借貸合同之間具有獨立性，又具有事實上的聯(lián)系。朱俊芳與陜西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案*代物清償預約是指當事人約定，債務人不履行債務時，債權人或債務人得請求以特定標的物為為代物清償。孫森焱《民法債編總論》，北京：法律出版社，2006年第853頁。轉引自張海鵬《擔保性房屋買賣合同法律性質之探析——兼析〈民間借貸司法解釋〉第24條》，載《東方法學》，2016年第2期第150-160頁。便是典型的案例：(1)房屋買賣合同先于借貸合同成立生效，合同目的應始于合同成立之時或之前，法律適用者不可站在現(xiàn)在的時間節(jié)點上，以自己的主觀意思去推斷當事人訂立合同時的目的，故不可推定簽訂房屋買賣合同時具有擔保借貸合同的目的?？陀^來看，認定當事人在合同訂立之時具有買賣房屋的目的，較為合理。(2)房屋買賣合同與借貸合同均成立生效，具有獨立效力。(3)買賣合同與借貸合同所涉款項屬同一筆款項，具有牽連性。表面上看，該案件也應屬于典型的擔保性房屋買賣合同，但因合同成立時擔保目的的缺失，無法被《民間借貸司法解釋》第24條涵攝。我們也無法忽視房屋買賣合同與民間借貸合同之間的獨立性以及關聯(lián)性。故退一步講，當事人在房屋買賣合同生效后，又簽訂借款合同，以為房屋買賣合同的履行設立解除條件，這樣的解釋雖有采取權宜之計的嫌疑，但其本身的合理性對于現(xiàn)有實務適用爭議解決具有的重要意義，顯然擁有更高的優(yōu)先級別。

三、結語

實務中以房屋買賣合同擔保民間借貸合同的現(xiàn)象愈發(fā)普遍，盡管其脫離了現(xiàn)有法律制度的軌道，但在客觀上確實產(chǎn)生了對借貸合同的擔保功能。當然，對于擔保性房屋買賣合同問題，是否應創(chuàng)造新的擔保以涵攝此類案件，今后尚有進一步研究之必要。就目前而言，尚需在現(xiàn)有法律體系內(nèi)為其尋求合適的解決路徑，以盡可能地定紛止爭。鑒于此，本文結合現(xiàn)有司法實踐案例，以現(xiàn)有理論成果為借鑒，試圖通過對現(xiàn)有法律規(guī)則以及意思表示解釋規(guī)則的適用，為司法實務審理類似“名為買賣，實為借貸”的案例提供一個可供參考的審判思路。但本文僅概括了一些重要的內(nèi)容與判別標準，還有諸多邊界模糊的案件，尚需根據(jù)雙方當事人的權利義務判斷其真意。

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[6]崔建遠.以物抵債的理論與實踐[J].河北法學，2012，(3).

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[8]張偉.買賣合同擔保民間借貸合同的解釋論——以法釋﹝2015﹞18號第24條為中心[J].法學評論，2016,196.

[責任編輯:劉 慶]

2017-03-01

王玉梅(1993-)，女，四川廣元人，2015級民商法方向法律碩士研究生。

D923.3

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1008-7966(2017)04-0051-04