屠 帆，葛家瑋，劉道學(xué)，鐘 琴

（1.浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院，浙江 杭州 310023；2.浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)中小企業(yè)研究院，浙江 杭州310023）

1 引言

1994年分稅制改革后，中國(guó)某些地方在區(qū)際競(jìng)爭(zhēng)壓力下為招商引資和促進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以低價(jià)甚至免費(fèi)出讓工業(yè)用地的方式來(lái)吸引投資，陷入競(jìng)次式競(jìng)爭(zhēng)[1]。與國(guó)外工業(yè)用地出讓“量?jī)r(jià)雙低”（相對(duì)于住宅用地而言）相比，中國(guó)工業(yè)用地出讓呈現(xiàn)“量高價(jià)低”的局面[2]。從2006年開(kāi)始，國(guó)土資源部規(guī)定工業(yè)用地出讓?xiě)?yīng)采用掛牌出讓方式，滿(mǎn)足最低工業(yè)地價(jià)規(guī)定，促進(jìn)工業(yè)用地在一級(jí)市場(chǎng)上的市場(chǎng)化配置, 工業(yè)用地的出讓方式開(kāi)始從以協(xié)議出讓為主轉(zhuǎn)向掛牌為主。對(duì)于中國(guó)目前工業(yè)用地出讓市場(chǎng)化程度，現(xiàn)有文獻(xiàn)存在兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)工業(yè)用地的市場(chǎng)化程度較低，在工業(yè)用地交易的一級(jí)市場(chǎng)上土地供給由政府壟斷，這也使得政府因素對(duì)中國(guó)工業(yè)用地的價(jià)格影響很大”[3]， 地方政府招商引資的競(jìng)爭(zhēng)和博弈等原因造成工業(yè)用地價(jià)格偏低[3-5]，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為土地市場(chǎng)化改革對(duì)于工業(yè)用地出讓價(jià)格的提升具有促進(jìn)作用[6-9]。黨的十九大提出，市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，經(jīng)濟(jì)體制改革必須以完善產(chǎn)權(quán)制度和要素市場(chǎng)化配置為重點(diǎn)，因此，研究土地出讓市場(chǎng)化改革進(jìn)程中工業(yè)地價(jià)影響因素對(duì)于完善土地要素配置方式具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。以往基于計(jì)量方法研究工業(yè)地價(jià)的文獻(xiàn)都采用城市層面數(shù)據(jù)[3-4，9-10]，基于微觀層面的實(shí)證研究較少[11]，本文基于1999—2015年T市6441宗工業(yè)宗地出讓數(shù)據(jù)，具有較長(zhǎng)的時(shí)間跨度，可以全面和系統(tǒng)地刻畫(huà)土地出讓市場(chǎng)化進(jìn)程中工業(yè)地價(jià)的變化和影響因素。

2 國(guó)內(nèi)外研究基礎(chǔ)

國(guó)外研究認(rèn)為，工業(yè)地價(jià)受區(qū)位特征、地塊特征、需求、金融市場(chǎng)因素的影響[12-15]，來(lái)自于政府干預(yù)的影響大多數(shù)是間接因素，包括區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)[16]、規(guī)劃管制[17]、分區(qū)政策[18]、政府土地供應(yīng)因素[19-20]、鄰近政府土地價(jià)格影響[21]、環(huán)境因素[22]、土地開(kāi)發(fā)者性質(zhì)[23]等。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)工業(yè)地價(jià)的研究較多集中于政府間的競(jìng)爭(zhēng)和博弈造成的工業(yè)用地低價(jià)出讓[3-5]，也有學(xué)者研究了工業(yè)用地出讓方式及市場(chǎng)化機(jī)制對(duì)價(jià)格產(chǎn)生的提升作用[6-9]。對(duì)工業(yè)地價(jià)定價(jià)方法，研究認(rèn)為中國(guó)工業(yè)地價(jià)違背傳統(tǒng)理論與客觀規(guī)律[7]，理論測(cè)算可以包括成本法[24]和收益法[25]。

國(guó)內(nèi)外的研究視角存在較大的差異。國(guó)外由于土地市場(chǎng)化程度高，土地價(jià)格信號(hào)的形成和變動(dòng)更接近于傳統(tǒng)地價(jià)理論的解釋范疇，研究重心放在市場(chǎng)環(huán)境下工業(yè)地價(jià)的影響因素，政府對(duì)工業(yè)地價(jià)的影響是間接的；國(guó)內(nèi)由于政府主導(dǎo)土地供應(yīng)計(jì)劃以及工業(yè)用地出讓?zhuān)芯拷裹c(diǎn)集中于政府直接影響下工業(yè)用地地價(jià)的形成機(jī)制。從研究方法來(lái)看，國(guó)外研究地價(jià)主要采用微觀數(shù)據(jù)進(jìn)行定量研究，國(guó)內(nèi)由于微觀數(shù)據(jù)較難獲得，主要集中于定性分析或采用城市層面的數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，但城市層面的數(shù)據(jù)無(wú)法反映地價(jià)在空間上的巨大差異性。

3 數(shù)據(jù)、變量與模型

3.1 數(shù)據(jù)

本文主要利用東部沿海T市1999—2015年新增工業(yè)用地出讓地塊，分析影響工業(yè)地價(jià)的影響因素。工業(yè)地價(jià)和利用數(shù)據(jù)來(lái)自于T市國(guó)土資源局，由于存在部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失，通過(guò)整理后共取得6441宗地塊信息，占同時(shí)期全部新增工業(yè)用地出讓地塊的76.5%。

T市是長(zhǎng)三角區(qū)域重要的城市之一，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，工業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比例接近一半，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在長(zhǎng)三角區(qū)域城市中屬于中等水平。2015年末，T市人口密度為893人/km2，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值按常住人口計(jì)算約為1.2×104美元，全市生產(chǎn)總值（GDP）比上年增長(zhǎng)7.0%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為3.95∶52.61∶43.44。二次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成中，紡織和服裝、化學(xué)原料加工和制造業(yè)、各類(lèi)設(shè)備制造業(yè)等傳統(tǒng)制造業(yè)占較大比重，合計(jì)為68.19%。選擇T市可以較好地反映工業(yè)化先行區(qū)域，工業(yè)地價(jià)變化趨勢(shì)以及影響因素。

3.2 變量定義

3.2.1 因變量：工業(yè)用地價(jià)格 根據(jù)2006年底國(guó)土資源部發(fā)布的《全國(guó)工業(yè)用地最低價(jià)格出讓標(biāo)準(zhǔn)》①2009年，國(guó)土資源部發(fā)布“國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知”（國(guó)土資發(fā)［2009］56號(hào)），T市土地等級(jí)和最低出讓價(jià)格較2006年未發(fā)生變化。，T市土地等級(jí)被劃分為7等，最低出讓價(jià)格為288元/m2。2000—2015年，工業(yè)地價(jià)整體處于上升趨勢(shì)，年均漲幅8.53%，高于全國(guó)同期工業(yè)地價(jià)3.54%的年均漲幅，說(shuō)明T市處于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)地價(jià)上升明顯高于全國(guó)水平。

3.2.2 自變量 在衡量政府影響因素時(shí)，以工業(yè)用地出讓方式、工業(yè)用地供應(yīng)面積和重要政策出臺(tái)時(shí)間作為解釋變量。工業(yè)用地出讓依出讓方式的不同，從協(xié)議、掛牌到拍賣(mài)方式市場(chǎng)化程度不斷加強(qiáng)：協(xié)議方式是完全非市場(chǎng)化的出讓途徑；拍賣(mài)屬于完全市場(chǎng)化的出讓途徑；掛牌方式市場(chǎng)化程度介于兩者之間，是否能起到市場(chǎng)化的作用，和掛牌時(shí)準(zhǔn)入條件的設(shè)置有很大關(guān)系，如在工業(yè)用地出讓時(shí)政府未設(shè)置定向性條件，允許多家企業(yè)參與掛牌出讓?zhuān)a(chǎn)生價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，而如果政府在出讓時(shí)設(shè)置了定向性的條件，有資格參與掛牌出讓的企業(yè)被限制，直接表現(xiàn)是出讓成交價(jià)格接近出讓底價(jià)和協(xié)議價(jià)格，從圖1看出，2005—2015年工業(yè)用地掛牌出讓價(jià)格與協(xié)議出讓價(jià)格接近，個(gè)別年份甚至低于協(xié)議出讓價(jià)格；而與拍賣(mài)價(jià)格相比，掛牌出讓價(jià)格遠(yuǎn)低于拍賣(mài)價(jià)格（1999—2015，工業(yè)用地拍賣(mài)出讓地塊共26例，在2005、2009、2011、2013年4年中無(wú)拍賣(mài)出讓地塊），說(shuō)明工業(yè)用地掛牌出讓方式還未真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化。②此處按全部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。

圖1 工業(yè)用地掛牌出讓價(jià)格、拍賣(mài)出讓價(jià)格與協(xié)議出讓價(jià)格比較（2005—2015）Fig.1 Comparision of industrial land price between listing,auction and negotiation in 2005—2015

圖2 1999—2015 T市各年工業(yè)項(xiàng)目數(shù)及其用地面積情況②此處按全部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。Fig.2 Land area and quantity of approved industrial projects in 1999—2015

不同于大多數(shù)西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，政府對(duì)土地市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在規(guī)劃分區(qū)，由市場(chǎng)上的供需主體來(lái)決定土地交易數(shù)量和交易價(jià)格，在需大于供的年份，土地交易量上升，土地交易價(jià)格也將提高，供大于需的年份則相反。中國(guó)工業(yè)用地供應(yīng)面積主要取決于政府當(dāng)年度供地計(jì)劃，并受到國(guó)家宏觀政策的影響。從T市土地供應(yīng)面積的整體變化趨勢(shì)看，1999—2007年為工業(yè)用地供應(yīng)量上升期，2007年后為下降期（圖2），年均工業(yè)用地供應(yīng)面積為1053.29 hm2。三個(gè)供應(yīng)面積明顯波動(dòng)年份是2003、2005和2007年，原因是：（1）在2003年，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)部分行業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)快，物價(jià)上漲壓力增大等問(wèn)題，為了保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，防止出現(xiàn)大起大落，2003年下半年中央采取了加強(qiáng)宏觀調(diào)控的措施，包括暫停耕地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地的審批，因此，2004年和2005年連續(xù)兩年工業(yè)用地供應(yīng)量持續(xù)下降；（2）2005年以后，工業(yè)用地供應(yīng)量逐步回升，至2007年供應(yīng)量達(dá)到第二個(gè)小峰值后逐年下降。工業(yè)用地供應(yīng)量下降的主要原因，一是經(jīng)濟(jì)下行對(duì)用地需求量的減少，二是由于全國(guó)工業(yè)用地低效閑置土地的情況十分嚴(yán)重，國(guó)家層面提出了提高土地利用率，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有存量土地再利用的要求。

工業(yè)用地出讓方式和出讓底價(jià)也受到國(guó)家政策較大影響。2006年實(shí)施的一系列國(guó)家政策，要求工業(yè)用地出讓方式從過(guò)去以劃撥為主的非市場(chǎng)化方式轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化出讓的方向。2006年國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)⒉坏玫陀谧畹统鲎寖r(jià)格，同年《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》（國(guó)土資發(fā)［2006］307號(hào)），明確“要為工業(yè)用地實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓創(chuàng)造條件，推進(jìn)工業(yè)用地市場(chǎng)化配置”。

2007年發(fā)布的《國(guó)土資源部、監(jiān)察部關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)［2007］78號(hào)），不僅僅是針對(duì)工業(yè)用地出讓方式的要求，更對(duì)工業(yè)用地出讓價(jià)格最低價(jià)，以及工業(yè)用地主要控制性指標(biāo)提出要求，明確不符合相關(guān)條件或者在2017年6月30日前簽訂完土地出讓合同的，應(yīng)按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓或者租賃，因此以這政策發(fā)布時(shí)間為政策變化時(shí)間節(jié)點(diǎn)，2017年及之前出讓的工業(yè)用地政策變量以虛擬變量0表示，之后的以1表示。

在控制變量的選取上，對(duì)工業(yè)用地價(jià)格可能產(chǎn)生影響的包括區(qū)位因素、企業(yè)特征因素和地塊特征因素。（1）區(qū)位因素。國(guó)外研究中基于特征價(jià)格模型所需要的工業(yè)用地微觀數(shù)據(jù)在中國(guó)很難獲得，包括地塊與市中心、主要交通樞紐、主干道、鐵路的距離[13-14，23，26-27]。由于數(shù)據(jù)資料的局限性，本文采用將地塊所處行政區(qū)域、是否位于主城區(qū)以及地塊所處開(kāi)發(fā)區(qū)的級(jí)別三個(gè)變量來(lái)表征區(qū)位特征。行政區(qū)域變量度量了地塊所處區(qū)域的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，主城區(qū)變量可以反映在一個(gè)行政區(qū)域范圍內(nèi)地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)區(qū)變量反映因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)層級(jí)、產(chǎn)業(yè)集聚和招商引資優(yōu)惠政策差異等的綜合性影響。（2）企業(yè)特征因素。企業(yè)特征包括工業(yè)企業(yè)分行業(yè)類(lèi)別和工業(yè)企業(yè)規(guī)模。分行業(yè)類(lèi)別依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局采用的第二產(chǎn)業(yè)分行業(yè)類(lèi)別，為分析的便利性，將33個(gè)行業(yè)小類(lèi)按行業(yè)屬性相近的原則歸并為10個(gè)行業(yè)大類(lèi)。工業(yè)企業(yè)規(guī)模采用土地出讓時(shí)的總投資規(guī)模，即投資強(qiáng)度乘以地塊總面積。（3）地塊特征因素。地塊特征用地塊面積、主要規(guī)劃控制指標(biāo)（容積率、建筑密度和綠化率）以及土地出讓年份來(lái)度量。雖然城市分區(qū)規(guī)劃中有對(duì)于區(qū)片的規(guī)劃控制指標(biāo)，工業(yè)用地在控制指標(biāo)上的變化也明顯小于住宅用地和商業(yè)用地，但是基于對(duì)數(shù)據(jù)資料分析，發(fā)現(xiàn)在小區(qū)域內(nèi)控制指標(biāo)上仍然有差別。土地出讓年份用來(lái)控制隨時(shí)間變化工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)，這一指標(biāo)與工業(yè)用地年度供應(yīng)面積指標(biāo)不同，后者在年度間形成明顯波動(dòng)，變量定義如表 1 所示。

3.3 計(jì)量模型設(shè)計(jì)

本文運(yùn)用回歸模型對(duì)工業(yè)地價(jià)的影響因素進(jìn)行分析，模型如下：

式（1）中，y為被解釋變量工業(yè)地價(jià)，α為常數(shù)項(xiàng)，X表示量綱不同，需要進(jìn)行對(duì)數(shù)轉(zhuǎn)換的解釋變量，包括年工業(yè)用地供給量（SUPPLY）、投資規(guī)模（SCALE）、占地面積（AREA）、容積率（FAR）、建筑密度（DENSITY）和綠化率（GREEN），Z表示不需要進(jìn)行轉(zhuǎn)換的解釋變量，包括工業(yè)用地價(jià)格出讓政策（POLICY）、工業(yè)用地出讓方式（TRANSFERi）、行政區(qū)域（LOCATION）、開(kāi)發(fā)區(qū)級(jí)別（ZONINGj）、主要城區(qū)（MAIN）、行業(yè)類(lèi)別（CATEGORYk）、項(xiàng)目年份（YERA），e為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)，該項(xiàng)服從正態(tài)分布，α是常數(shù)項(xiàng)，βi和βj分別為各變量的回歸系數(shù)，βi表示自變量變換一個(gè)百分比時(shí)因變量的百分比變化，βj表示自變量變換一個(gè)單位或一個(gè)類(lèi)別（虛擬變量）時(shí)引起的因變量的百分比變化。

表1 影響工業(yè)用地價(jià)格變量因素表Tab.1 Factors affecting industrial land price

3.4 初步統(tǒng)計(jì)分析

各變量的統(tǒng)計(jì)性描述如表2所示。44.70%的工業(yè)項(xiàng)目在主城區(qū)，其他分布在一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)。在開(kāi)發(fā)區(qū)層級(jí)中，有19.92%的項(xiàng)目位于核定的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，2.10%位于核定的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。工業(yè)用地面積的均值是1.59 hm2，工業(yè)地價(jià)的均值是226.22×104元/hm2。以?huà)炫坪蛥f(xié)議出讓兩種方式為主，掛牌出讓地塊占總的工業(yè)地塊的46.17%，協(xié)議出讓地塊占53.33%，兩種方式合計(jì)共99.50%。在國(guó)土資發(fā)［2007］78號(hào)文件出臺(tái)前工業(yè)用地出讓宗數(shù)為3869，占60.07%，面積為5162.89 hm2，占50.40%，出讓單價(jià)平均值為156.70×104元/hm2，中位數(shù)值為144.22×104元/hm2；在此之后出讓的工業(yè)用地出讓宗數(shù)為2572，占39.93%，面積為5081.87 hm2，占49.60%，出讓單價(jià)平均值為330.79×104元/hm2，中位數(shù)值為312.04×104元/hm2。

4 實(shí)證結(jié)果分析

模型1是基礎(chǔ)模型，模型2在模型1的基礎(chǔ)上控制不同開(kāi)發(fā)區(qū)層級(jí)影響后得到的結(jié)果，模型3在模型2的基礎(chǔ)上控制是否位于主城區(qū)影響因素后得到的結(jié)果。為了進(jìn)一步檢驗(yàn)研究結(jié)論的可靠性，將行政區(qū)劃變量引入分析，利用行政區(qū)劃虛擬變量來(lái)控制不同行政區(qū)域內(nèi)的差異，對(duì)模型1至模型3分別進(jìn)行穩(wěn)健性分析，分析結(jié)果有顯著性差異，見(jiàn)表3，因此本文的分析結(jié)論穩(wěn)健。各模型中自變量的膨脹因子（VIF）均小于10，所以模型不存在嚴(yán)重的共線(xiàn)性問(wèn)題。

表2 模型中各變量的統(tǒng)計(jì)描述值Tab.2 Descriptive statistics of variables used in the model

與政府影響相關(guān)的三個(gè)變量工業(yè)用地出讓最低價(jià)政策 、年度工業(yè)用地供應(yīng)量、工業(yè)用地出讓方式對(duì)地價(jià)的影響都在1%的水平顯著。工業(yè)用地出讓最低價(jià)政策對(duì)工業(yè)地價(jià)有正向影響，工業(yè)用地政策調(diào)整后使工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)5%，政府影響因素對(duì)工業(yè)地價(jià)產(chǎn)生了拉動(dòng)效應(yīng)。年度工業(yè)用地供應(yīng)量的參數(shù)估計(jì)值為-0.05，說(shuō)明工業(yè)用地供應(yīng)量每增長(zhǎng)1%，工業(yè)地價(jià)將減少5%，說(shuō)明雖然現(xiàn)有工業(yè)地價(jià)形成不同于完全市場(chǎng)機(jī)制下供需方?jīng)Q定的價(jià)格，但是當(dāng)工業(yè)用地供應(yīng)量增加時(shí)，地價(jià)依然會(huì)受到影響，呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。從土地出讓方式看，在其他因素不變的情況下，拍賣(mài)出讓的工業(yè)地價(jià)比掛牌方式高50%，而協(xié)議出讓的工業(yè)地價(jià)比掛牌方式低20%，拍賣(mài)方式配置的價(jià)格較好地傳遞了市場(chǎng)信號(hào)。因此，如果政府在掛牌時(shí)減少定向性的門(mén)檻條件，讓更多符合產(chǎn)業(yè)方向的企業(yè)公平參與，掛牌工業(yè)地價(jià)將較現(xiàn)有價(jià)格有明顯提升。

從控制變量回歸結(jié)果看，地塊特征因素中，工業(yè)用地出讓年份對(duì)工業(yè)地價(jià)影響顯著，每增加一個(gè)年度，工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)8%，說(shuō)明盡管從總體上工業(yè)地價(jià)的變化不如商辦住用地明顯，但是隨著時(shí)間的推移，工業(yè)地價(jià)依然有較為顯著的上升趨勢(shì)。在地塊的規(guī)劃控制指標(biāo)中，建筑密度對(duì)地價(jià)在1%的水平產(chǎn)生正向影響，建筑密度每增加一個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)地價(jià)上升2%，綠地率對(duì)地價(jià)的影響則相反，在1%的水平下，綠化率每增加一個(gè)百分點(diǎn)，地價(jià)下降7%，但是容積率對(duì)地價(jià)影響不顯著， 說(shuō)明工業(yè)廠房不同于住宅或商業(yè)建筑，為了機(jī)器設(shè)備和生產(chǎn)物資運(yùn)輸?shù)谋憷裕I(yè)企業(yè)更看重水平方向可用建筑面積而非垂直方向。

在企業(yè)特征因素中，企業(yè)投資規(guī)模對(duì)工業(yè)用地價(jià)格影響在1%的水平顯著，投資規(guī)模每增加一個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)地價(jià)下降2%。從行業(yè)類(lèi)別看，生產(chǎn)設(shè)備占地面積大的行業(yè)在工業(yè)地價(jià)上顯著低于其他行業(yè)，以在5%水平對(duì)工業(yè)地價(jià)產(chǎn)生顯著性影響的幾個(gè)行業(yè)分析，非金屬礦物制品業(yè)工業(yè)地價(jià)最低，從低到高依次是金屬冶煉加工和制品業(yè)、紡織和服裝業(yè)、水電氣生產(chǎn)和供應(yīng)、文體用品制造和記錄媒介復(fù)制業(yè)。

在表3第2列加入開(kāi)發(fā)區(qū)層級(jí)，結(jié)果顯示工業(yè)用地供應(yīng)量、工業(yè)用地出讓最低價(jià)政策和工業(yè)用地出讓方式都保持顯著，開(kāi)發(fā)區(qū)層級(jí)對(duì)工業(yè)地價(jià)影響參數(shù)估計(jì)值是顯著的，在其他因素不變的情況下，國(guó)家級(jí)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)地價(jià)分別較開(kāi)發(fā)區(qū)外高22%和15%，說(shuō)明開(kāi)發(fā)區(qū)級(jí)別與開(kāi)發(fā)區(qū)的區(qū)位選擇、產(chǎn)業(yè)層級(jí)以及基礎(chǔ)設(shè)施配套完備程度相聯(lián)系，較高層級(jí)的開(kāi)發(fā)區(qū)可以對(duì)工業(yè)地價(jià)產(chǎn)生正向影響。

在表3第3列加主城區(qū)因素，結(jié)果顯示工業(yè)用地供應(yīng)量、工業(yè)用地出讓最低價(jià)政策和工業(yè)用地出讓方式都依然是顯著的，同時(shí)是否位于主城區(qū)對(duì)工業(yè)地價(jià)影響參數(shù)估計(jì)值顯著，在其他因素不變的情況下，主城區(qū)的工業(yè)地價(jià)較主城區(qū)外高10%。

表3 影響工業(yè)用地價(jià)格的回歸模型分析結(jié)果Tab.3 Analysis of the regression model regarding industrial land price

（表3續(xù)）

5 結(jié)論與政策建議

本文利用 1999—2015年中國(guó)東部沿海T市的工業(yè)地塊微觀數(shù)據(jù)，研究土地出讓市場(chǎng)化進(jìn)程中政府影響因素、區(qū)位因素、企業(yè)特征因素和地塊特征因素對(duì)工業(yè)地價(jià)的影響。研究發(fā)現(xiàn)： （1）土地供給量在年際間的變化對(duì)工業(yè)地價(jià)影響顯著，在政府對(duì)土地供應(yīng)管制的情況下，要提高工業(yè)地價(jià)和土地產(chǎn)出效率，應(yīng)將新增工業(yè)用地供應(yīng)與存量情況使用情況掛鉤，如存量土地存在閑置、未利用和低效利用的情況下，應(yīng)減少新增工業(yè)用地供應(yīng)量，發(fā)揮價(jià)格機(jī)制對(duì)土地資源優(yōu)化配置的影響；（2）工業(yè)用地出讓方式對(duì)工業(yè)地價(jià)影響顯著，如果工業(yè)用地出讓能采用更趨市場(chǎng)化的方式，引入競(jìng)爭(zhēng)性的用地競(jìng)價(jià)或者減少掛牌時(shí)有明顯排他性的限定性條件，價(jià)格因素將更能反應(yīng)工業(yè)用地的供需狀況，并促進(jìn)企業(yè)集約利用土地；（3）工業(yè)用地政策變化因素對(duì)工業(yè)用地價(jià)格有顯著的影響，提高工業(yè)用地出讓底價(jià)和禁止協(xié)議出讓的要求對(duì)工業(yè)用地價(jià)格整體抬升起到了關(guān)鍵性作用，但是現(xiàn)有數(shù)據(jù)中還無(wú)法反映工業(yè)用地出讓底價(jià)調(diào)整之后地方政府在吸引工業(yè)企業(yè)投資時(shí)是否還有“暗補(bǔ)”行為，因而實(shí)際地價(jià)可能要低于出讓時(shí)價(jià)格。

中國(guó)許多產(chǎn)業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張已基本走到盡頭，傳統(tǒng)的增長(zhǎng)方式顯得力不從心，一些曾經(jīng)有效的調(diào)控手段和措施隨著發(fā)展環(huán)境的變化反而成為影響當(dāng)前結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要障礙[28]。在市場(chǎng)化改革還沒(méi)有完成的情況下，重要的是政府采取積極措施來(lái)減少生產(chǎn)要素的自由配置和流動(dòng)的障礙，消除阻礙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的消極影響，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)技術(shù)進(jìn)步，提高效率，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供良好的制度和法律環(huán)境[29]。工業(yè)用地配置方式越趨于市場(chǎng)化，地價(jià)將更能反映供需實(shí)際情況，發(fā)揮價(jià)格對(duì)資源配置作用，推動(dòng)土地利用率的提高。政策建議包括：

（1）減少政府直接干預(yù)，促進(jìn)工業(yè)用地市場(chǎng)化配置。不僅堅(jiān)持工業(yè)用地以招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌公開(kāi)的方式出讓為主，同時(shí)也要規(guī)范出讓過(guò)程中的各個(gè)程序，能夠真正引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)形成出讓價(jià)格和配置工業(yè)用地，政府間的競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)從以低地價(jià)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)為競(jìng)合[5]。工業(yè)用地最低出讓價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整也可以有效減少低地價(jià)出讓?zhuān)鶕?jù)各地經(jīng)濟(jì)和工業(yè)用地市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，最低出讓底價(jià)應(yīng)適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，防止出讓底價(jià)設(shè)定過(guò)低。

（2）合理確定工業(yè)用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)。中國(guó)各地工業(yè)發(fā)展水平的差距較大，產(chǎn)業(yè)方向也有很大差異性。全國(guó)性的工業(yè)用地控制指標(biāo)并不適用于每個(gè)地區(qū)，應(yīng)給予地方政府更大的彈性，結(jié)合當(dāng)?shù)毓I(yè)發(fā)展的實(shí)際情況制定出相應(yīng)的控制指標(biāo)，引導(dǎo)工業(yè)用地的合理利用。

（3）加強(qiáng)對(duì)工業(yè)企業(yè)發(fā)展的規(guī)劃引導(dǎo)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。地方政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和特點(diǎn)做好工業(yè)用地空間合理布局和確定科學(xué)供應(yīng)量。合理規(guī)劃將有利于工業(yè)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生集聚效應(yīng)，也促進(jìn)工業(yè)地價(jià)良性增長(zhǎng)?？茖W(xué)投入土地要素供應(yīng)量，將從供給側(cè)對(duì)工業(yè)用地合理定價(jià)形成關(guān)鍵作用。

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