豐 雷，藏 波，張清勇，施昱年，劉逍遙

（1.中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院，北京 100872；2.中國(guó)工商銀行總行，北京 100032；3.中國(guó)人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院，北京 100872）

本文以《中國(guó)土地科學(xué)》創(chuàng)刊30年來(lái)發(fā)表的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的重要研究成果為主，系統(tǒng)總結(jié)改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展歷程和重要進(jìn)展，分析土地經(jīng)濟(jì)學(xué)科發(fā)展與土地資源利用和管理實(shí)踐以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系和相互作用。本文回溯至1924年土地經(jīng)濟(jì)學(xué)科建立伊始，探討分析土地經(jīng)濟(jì)學(xué)科的產(chǎn)生和發(fā)展，以及土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論基礎(chǔ)和研究框架；研究分析土地經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展和演進(jìn)過(guò)程中的階段性特征，以及各階段的重要理論和技術(shù)突破；梳理探討土地經(jīng)濟(jì)學(xué)演進(jìn)脈絡(luò)和技術(shù)邏輯，并展望未來(lái)中國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展趨勢(shì)。

1 土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的產(chǎn)生和發(fā)展

“地租”是土地經(jīng)濟(jì)研究的起點(diǎn)。自17世紀(jì)末威廉·配第提出著名的“勞動(dòng)是財(cái)富之父、土地是財(cái)富之母”觀點(diǎn)以及級(jí)差地租概念之后，18—19世紀(jì)以亞當(dāng)·斯密、大衛(wèi)·李嘉圖、馮·屠能等為代表的古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)地租理論進(jìn)行了研究；馬克思對(duì)西方古典經(jīng)濟(jì)學(xué)進(jìn)行揚(yáng)棄，提出了系統(tǒng)的馬克思主義地租理論，列寧的土地國(guó)有化理論則進(jìn)一步豐富和發(fā)展。上述理論研究從屬于政治經(jīng)濟(jì)學(xué)或其他學(xué)科范疇[1]。

在土地經(jīng)濟(jì)學(xué)著作方面，早在1895年，赫德就開(kāi)始了土地經(jīng)濟(jì)的專門研究，于1903年出版了經(jīng)典著作《城市土地價(jià)值原理》（Principles of City Land Values）。一般公認(rèn)，1924年美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊利和莫爾豪斯合著的《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》出版，標(biāo)志著土地經(jīng)濟(jì)學(xué)作為一門獨(dú)立學(xué)科的誕生[1-2]。之后，代表性著作紛紛出版，包括道若和辛曼《城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》、伊利和魏爾萬(wàn)《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》、雷納《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》、雷·拉特克利夫《城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》，以及巴洛維《土地資源經(jīng)濟(jì)學(xué)——不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》等[1，3]。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展也催生了生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)、生產(chǎn)力經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)等多門分類學(xué)科[4]。在學(xué)科設(shè)置方面，伊利于1910年在威斯康星大學(xué)開(kāi)設(shè)了財(cái)富分配的課程；1911年，其中的土地部分以“不動(dòng)產(chǎn)與地租”（Landed Property and Rent of Land）為名獨(dú)立成課。

新中國(guó)成立之前，章植《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》（1930）是中國(guó)第一部土地經(jīng)濟(jì)學(xué)著作[1，5]。隨后相繼出版的著作包括張丕介《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論》、吳文暉《中國(guó)土地問(wèn)題及其對(duì)策》、劉瀟然《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》、朱劍農(nóng)《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》等[1，3]，為中國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

新中國(guó)成立之后，周誠(chéng)將1949年以來(lái)中國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)科建設(shè)分為三個(gè)階段：第一階段為1949—1980年的學(xué)術(shù)研究基本停滯階段。土地?zé)o償使用使得“地租、地價(jià)、地信、地稅等問(wèn)題的研究基本上處于空白狀態(tài)”[6]。第二階段為1981—1986年的初創(chuàng)階段。1981年華中農(nóng)業(yè)大學(xué)成為“文化大革命”后第一個(gè)恢復(fù)土地學(xué)科專業(yè)招生的高校，1984年土地管理專業(yè)列入原國(guó)家教委本科專業(yè)目錄，1985年中國(guó)人民大學(xué)成立了中國(guó)第一個(gè)土地管理本科專業(yè)，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)等相關(guān)學(xué)科得到較快發(fā)展[7]；1985年成立了北京土地經(jīng)濟(jì)理論研究會(huì)，組織編印了《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)初編》（周誠(chéng)主編）[6]。第三階段為1987年至今的繁榮發(fā)展階段。中國(guó)人民大學(xué)土地管理系、南京農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院、北京農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源與管理系等相繼建成，形成了包括大學(xué)?？?、本科、碩士、博士的教育體系；出版了張熏華和俞健、劉書(shū)楷和張?jiān)氯?、曹振良、畢寶德、曲福田、周誠(chéng)、劉書(shū)楷、黃賢金和張安錄等編著的“土地經(jīng)濟(jì)學(xué)”教材或著作。

臺(tái)灣地區(qū)的學(xué)者對(duì)土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題也十分重視。在大學(xué)學(xué)科設(shè)置方面，1940年蕭錚在大陸創(chuàng)立私立中國(guó)地政研究所，1943年中央政治學(xué)校正式設(shè)立地政學(xué)系，該校于1946年改為政治大學(xué)，1949年停辦，1963年在臺(tái)灣復(fù)校，恢復(fù)地政學(xué)系[8]。20世紀(jì)50年代以來(lái)，臺(tái)灣政治大學(xué)、逢甲大學(xué)、中興大學(xué)設(shè)有地政系或地政研究所，臺(tái)灣大學(xué)等也設(shè)有土地經(jīng)濟(jì)專業(yè)。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)著作方面，張德粹《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》、蕭錚《土地與經(jīng)濟(jì)論文集》、許文昌《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)新論》、林英彥《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)通論》、殷章甫《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》、林森田《土地經(jīng)濟(jì)理論與分析》、韓乾《土地資源經(jīng)濟(jì)學(xué)》等代表性著作紛紛出版。

2 土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論基礎(chǔ)和研究框架

土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象是人地關(guān)系以及基于人地關(guān)系的人與人的關(guān)系，這是學(xué)界共識(shí)[1-2]，典型的如伊利和莫爾豪斯、巴洛維、張丕介、劉書(shū)楷、畢寶德等。也有學(xué)者認(rèn)為，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)“是研究土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的”，其研究對(duì)象“是土地領(lǐng)域中的生產(chǎn)力運(yùn)行與生產(chǎn)關(guān)系運(yùn)行及其相互關(guān)系”，“是一門應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)，是闡述圍繞著土地這一生產(chǎn)要素而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的要素經(jīng)濟(jì)學(xué)”[5]。進(jìn)一步地，可以說(shuō)，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)是應(yīng)用一般經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理和方法研究土地資源配置問(wèn)題的學(xué)科；同時(shí)，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究也為一般經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展完善提供了豐富素材。

從土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論基礎(chǔ)來(lái)看，中外學(xué)者的關(guān)注角度和重點(diǎn)有所不同。國(guó)外學(xué)者主要從地租理論、區(qū)位理論、土地利用、產(chǎn)權(quán)理論以及可持續(xù)發(fā)展概念出發(fā)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本概念和原理，形成土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論基礎(chǔ)。地租理論和區(qū)位理論是最有代表性的基礎(chǔ)理論。伊利在《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》中提出，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)學(xué)中的基本原理，諸如稀少的原理、預(yù)期的原理、資本化的原理、替代的原理、比例的原理等作為理論基礎(chǔ)。國(guó)內(nèi)學(xué)者則結(jié)合土地經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐和應(yīng)用進(jìn)一步探討其理論基礎(chǔ)，主要包括市場(chǎng)供求理論、產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)理論、地租地價(jià)理論以及邊際效用理論等；此外，還可包括外部性理論和土地資源價(jià)值論，以及馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和辯證唯物主義和歷史唯物主義觀點(diǎn)等。

中國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)教材的修訂更新以及研究框架的形成充分體現(xiàn)了這門學(xué)科的應(yīng)用性特征。例如，畢寶德主編的《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》第一版于1991年1月出版，之后經(jīng)過(guò)6次修訂，形成目前最新的2016年第七版，修訂中緊密關(guān)注中國(guó)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程中的土地利用和管理問(wèn)題，增加關(guān)于保護(hù)18億畝耕地紅線、征地制度、農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系、國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)、優(yōu)化土地資源配置盤活存量土地等內(nèi)容[1]。曲福田主編的《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》初版主要側(cè)重農(nóng)業(yè)與農(nóng)村的土地經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題，二版對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件的土地供求平衡理論體系進(jìn)行了更新，增加了土地可持續(xù)利用經(jīng)濟(jì)分析、土地市場(chǎng)和土地管制制度等內(nèi)容，三版進(jìn)一步增加了外部性與土地資源價(jià)值論、土地管理體制等新章節(jié)[6]。黃賢金和張安錄所著《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》第二版修訂，面對(duì)諸如經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)、一帶一路以及新型城鎮(zhèn)化等重大戰(zhàn)略的提出以及“三塊地”改革等新形勢(shì)，深化了對(duì)改革問(wèn)題的認(rèn)知，突出了土地市場(chǎng)的決定性作用特征，并補(bǔ)充完善了農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)”分離以及“多規(guī)融合”或“多規(guī)合一”等內(nèi)容[7]。

基于伊利《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》中的“自然的、經(jīng)濟(jì)的、法律的和社會(huì)的”這一經(jīng)典分析框架，結(jié)合上述理論和實(shí)踐發(fā)展，國(guó)內(nèi)學(xué)者逐步形成并完善了土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究框架。典型的如周誠(chéng)的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)“三大板塊”說(shuō)，即土地資源經(jīng)濟(jì)、土地財(cái)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和土地資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。土地資源經(jīng)濟(jì)包括土地資源供求經(jīng)濟(jì)、土地資源區(qū)位經(jīng)濟(jì)、土地資源集約經(jīng)濟(jì)與土地資源規(guī)模經(jīng)濟(jì)等，土地財(cái)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)包括土地財(cái)產(chǎn)所有制、土地財(cái)產(chǎn)使用制與土地財(cái)產(chǎn)國(guó)家管理制等，土地資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)包括土地資產(chǎn)的市場(chǎng)運(yùn)行和管理，重點(diǎn)為地租、地價(jià)、土地金融、土地稅收等[5]。這一研究框架也體現(xiàn)在畢寶德的《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》中[1]。

3 土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展階段及其特征

中國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)踐的發(fā)展主要有兩條邏輯脈絡(luò)：一是土地市場(chǎng)的建立和完善；二是土地制度的改革和演進(jìn)，二者相輔相成，共同促進(jìn)了中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文采用文獻(xiàn)定量分析與專家深度分析相結(jié)合的方法①本文的文獻(xiàn)定量分析過(guò)程簡(jiǎn)述如下：（1）期刊篩選。主要從中國(guó)知網(wǎng)（CNKI）中選取土地經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)文量較高，同時(shí)復(fù)合影響因子IF≥1.5的重要期刊，包括《中國(guó)土地科學(xué)》、《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題》、《中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》、《中國(guó)人口·資源與環(huán)境》、《管理世界》、《資源科學(xué)》等16本中文期刊。（2）文獻(xiàn)篩選。設(shè)定發(fā)表時(shí)間段為“1980—2016年”，分別以“土地制度”、“土地市場(chǎng)”和“土地財(cái)稅”三個(gè)板塊下的關(guān)鍵詞為主題進(jìn)行模糊檢索（關(guān)鍵詞略）；課題組根據(jù)文獻(xiàn)具體內(nèi)容進(jìn)一步篩選，最終得到文獻(xiàn)2914篇，其中以土地制度1578篇，土地市場(chǎng)1292篇，土地財(cái)稅208篇（部分文獻(xiàn)同時(shí)覆蓋兩個(gè)主題）。（3）數(shù)據(jù)分析。利用Citespace軟件對(duì)重要文獻(xiàn)關(guān)鍵詞進(jìn)行共線關(guān)系分析，以一年為切片，選取每年TOP50的文獻(xiàn)量為閾值，得到關(guān)鍵詞共現(xiàn)關(guān)系圖譜。研究熱點(diǎn)和研究進(jìn)程的判別主要通過(guò)節(jié)點(diǎn)的大小和顏色進(jìn)行區(qū)分（過(guò)程略）。（4）階段劃分。根據(jù)各年度發(fā)文數(shù)量的階段性變化和總體關(guān)鍵詞共現(xiàn)關(guān)系圖譜得出多種可能的階段劃分標(biāo)準(zhǔn)，在不同的標(biāo)準(zhǔn)下做出分階段的關(guān)鍵詞共現(xiàn)關(guān)系圖譜，并對(duì)關(guān)鍵詞的變化規(guī)律進(jìn)行分析，尋找趨勢(shì)最明顯的劃分方式（關(guān)系圖譜略）；再根據(jù)選定的劃分方式，對(duì)各階段做關(guān)鍵詞共現(xiàn)關(guān)系圖譜，尋找各階段熱度最高的關(guān)鍵詞。，將中國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)30多年的發(fā)展大致劃分為4個(gè)階段，并簡(jiǎn)述各階段特征（圖1—圖3）。

3.1 階段一（1980—1993年）：土地商品屬性積極探索與城鄉(xiāng)土地制度初步構(gòu)建

改革開(kāi)放以后，沿海城市陸續(xù)出現(xiàn)了出售一定年限土地使用權(quán)的做法，土地市場(chǎng)化價(jià)格的形成機(jī)制引起學(xué)者關(guān)注，主要集中在土地市場(chǎng)化價(jià)格的形成方式[9]、相配合的產(chǎn)權(quán)安排[10-11]以及市場(chǎng)化地價(jià)的測(cè)算[12-15]三個(gè)方面。這一階段是土地的商品經(jīng)濟(jì)屬性和土地價(jià)格形成依據(jù)的初步探索期，代表性成果包括郝壽義《論社會(huì)主義制度下土地的商品經(jīng)濟(jì)屬性》以及潘家華《論土地資源的價(jià)格基礎(chǔ)》等[16-17]。與土地商品化和市場(chǎng)化的發(fā)展相適應(yīng)，城鎮(zhèn)土地有償使用制度改革成為學(xué)者關(guān)注的重點(diǎn)。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該建立城市土地有償使用制度，新增城市建設(shè)用地和原有的行政劃撥用地都應(yīng)納入有償使用軌道[18]，但是對(duì)城市土地所有權(quán)的代表問(wèn)題未達(dá)成一致，主要有“政府代表論”[19-20]、“職能部門代表論”[21]以及“法人代表論”[22]三種觀點(diǎn)。

圖1 1980—2016年土地市場(chǎng)論文發(fā)表各階段變化情況Fig.1 The changes of published papers on land market from 1980 to 2016

圖2 1980—2016年土地制度論文發(fā)表各階段變化情況Fig.2 The changes of published papers on land institution from 1980 to 2016

圖3 1980—2016年土地財(cái)稅論文發(fā)表各階段變化情況Fig.3 The changes of published papers on land fi nance and tax from 1980 to 2016

這一階段也是中國(guó)農(nóng)村土地制度的重要?jiǎng)?chuàng)立階段，隨著承包責(zé)任制的形成和發(fā)展，學(xué)術(shù)界迎來(lái)農(nóng)地制度研究的一個(gè)高潮。關(guān)于承包責(zé)任制的可行性和必然性，學(xué)者們普遍達(dá)成共識(shí)，認(rèn)為該制度是發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的根本措施，符合生產(chǎn)關(guān)系適應(yīng)生產(chǎn)力性質(zhì)規(guī)律的要求[23]；聯(lián)產(chǎn)計(jì)酬的辦法使農(nóng)民直觀地體會(huì)到勞動(dòng)和報(bào)酬的聯(lián)系，能夠提高生產(chǎn)積極性[24]。大部分學(xué)者都認(rèn)為，“包產(chǎn)到戶”、“包干到戶”不同于“分田單干”[25-26]，合作化前的個(gè)體農(nóng)民經(jīng)濟(jì)同集體經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的個(gè)體經(jīng)營(yíng)也有本質(zhì)區(qū)別[27]。未達(dá)成一致的是，有學(xué)者認(rèn)為“包產(chǎn)到戶”這種組織形式，在機(jī)械化初具規(guī)模、集體經(jīng)濟(jì)高生產(chǎn)水平的地區(qū)，是不適宜的[28]；有學(xué)者則認(rèn)為將“包產(chǎn)到戶”同農(nóng)業(yè)機(jī)械化、現(xiàn)代化完全對(duì)立起來(lái)并不符合實(shí)際[26]。1984年承包責(zé)任制在全國(guó)普及，中國(guó)糧食產(chǎn)量達(dá)到巔峰值，然而1985年糧食大減產(chǎn)，承包責(zé)任制暴露出一些自身難以克服的困難。學(xué)者們針對(duì)如何調(diào)整農(nóng)地所有制主要形成了農(nóng)地“國(guó)有化”[29]、“私有化”[30]以及“堅(jiān)持集體所有制”[31-33]三種觀點(diǎn)。此外，從研究方法看，這一時(shí)期已開(kāi)始有學(xué)者嘗試應(yīng)用新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論工具分析中國(guó)農(nóng)村土地制度變遷的過(guò)程、類型及約束條件等[34]。

3.2 階段二（1994—2000年）：土地市場(chǎng)體系初步創(chuàng)立與土地制度框架大體形成

這一階段是社會(huì)主義計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及土地市場(chǎng)化改革的關(guān)鍵時(shí)期，土地市場(chǎng)體系初步創(chuàng)立，土地制度基本框架大體形成。市場(chǎng)化的改革意味著放權(quán)讓利，如在保留最終所有權(quán)的條件下，國(guó)家可以將城市土地的部分產(chǎn)權(quán)讓渡給用地者，其中包括使用權(quán)與一定限度的收益權(quán)和處分權(quán)[35]；同時(shí)，為適應(yīng)市場(chǎng)化改革方向，土地利用規(guī)劃應(yīng)給市場(chǎng)調(diào)節(jié)留出余地，方案要有足夠彈性[36-37]。對(duì)土地價(jià)格問(wèn)題的研究仍然是這一時(shí)期的重點(diǎn)。一項(xiàng)標(biāo)志性成果是周誠(chéng)先生的土地二元論，即土地構(gòu)成是二元的（包括土地物質(zhì)和土地資本）；土地構(gòu)成的二元性決定了土地價(jià)值的二元性以及地租地價(jià)的二元性；構(gòu)成地租地價(jià)的兩個(gè)組成部分（即自然土地的地租地價(jià)和人工土地的地租地價(jià)）在性質(zhì)和來(lái)源上完全不同，前者是“真正的地租地價(jià)”，源于土地所有者的壟斷而非勞動(dòng)，后者則是對(duì)勞動(dòng)產(chǎn)品的價(jià)值補(bǔ)償。該理論是對(duì)馬克思地租理論的發(fā)展[38，5]。此外，為反映土地價(jià)格的動(dòng)態(tài)變化趨勢(shì)，開(kāi)始有學(xué)者探索地價(jià)指數(shù)的編制問(wèn)題[39-40]。

這一時(shí)期對(duì)土地制度的研究主要包括集體建設(shè)用地入市、國(guó)有劃撥用地入市以及地區(qū)性制度創(chuàng)新三大方面。關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地入市主要有三種觀點(diǎn)：一是“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”說(shuō)，即集體建設(shè)用地應(yīng)先征為國(guó)有或轉(zhuǎn)為國(guó)有后，才能進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，簡(jiǎn)稱“統(tǒng)一征用，統(tǒng)一出讓”[41]；二是“保權(quán)分利”說(shuō)，即在不違反城市規(guī)劃、不沖擊基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的前提下，集體建設(shè)用地使用權(quán)可直接入市，無(wú)需轉(zhuǎn)變所有權(quán)[42]；三是“土地股份合作”說(shuō)，即土地股份合作制是農(nóng)村集體土地制度改革的最佳選擇，將土地折股分配到農(nóng)民個(gè)人所有，土地交集體統(tǒng)一開(kāi)發(fā)利用[43]。關(guān)于國(guó)有劃撥用地入市方式主要有兩種觀點(diǎn)：一是“先出讓后轉(zhuǎn)讓”，即土地使用權(quán)出讓時(shí)，必須向政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金[44]；二是“先轉(zhuǎn)讓后分成”，即允許劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓收入在國(guó)家與轉(zhuǎn)讓者之間按一定比例分配[45]。

這一階段的地區(qū)性制度創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)，主要有江蘇省、浙江省的“雙田制”[46]，山東省濟(jì)陽(yáng)市的“以地滾地”[47]，湖南省懷化市的“以租代包”，山西省呂梁市的拍賣“四荒地”[48]等，這些制度創(chuàng)新適應(yīng)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，有利于提升農(nóng)民經(jīng)營(yíng)積極性，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。姚洋的“千差萬(wàn)別”的農(nóng)地制度安排是對(duì)這一時(shí)期地方制度創(chuàng)新的最好總結(jié)[49]。此外，就研究方法而言，很多學(xué)者從法學(xué)的角度探討土地制度改革的原則、方向和進(jìn)展[50]、產(chǎn)權(quán)缺陷及其調(diào)整[51-52]；新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)中的產(chǎn)權(quán)理論、交易費(fèi)用理論也越來(lái)越多地被引入到中國(guó)土地制度的研究中[53-57]。

3.3 階段三（2001—2010年）：土地市場(chǎng)規(guī)律深入研究與土地制度公平效率權(quán)衡

隨著市場(chǎng)化改革的不斷深化以及土地市場(chǎng)的逐步發(fā)展和完善，對(duì)土地市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的研究越來(lái)越深入，可大致分為以下三個(gè)方面：（1）地價(jià)時(shí)空格局和特定地區(qū)地價(jià)變動(dòng)特征研究。不同地區(qū)資源稟賦的差異引致了差異化的土地市場(chǎng)，地價(jià)存在時(shí)空差異特征，如對(duì)1994—1999年北京市住宅出讓地價(jià)時(shí)空分布的研究[58]；如由于城鄉(xiāng)結(jié)合部的許多土地交易是地下或非公開(kāi)性的，使得土地價(jià)格或租金的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)受到限制[59]。（2）各級(jí)政府的土地供給和規(guī)制行為研究。中央政府與地方政府之間的分權(quán)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)自由化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起了重要作用，經(jīng)濟(jì)分權(quán)及特殊的官員選拔制度構(gòu)成了中國(guó)地方政府間競(jìng)爭(zhēng)的兩個(gè)必要條件，但分權(quán)與地方競(jìng)爭(zhēng)也帶來(lái)了潛在的消極影響[60]，地方政府為達(dá)引資目的，圍繞土地大打“價(jià)格戰(zhàn)”，導(dǎo)致社會(huì)整體福利的降低[61]。為扭轉(zhuǎn)政府失靈的局面，應(yīng)改變當(dāng)前不合理的地方政府官員的激勵(lì)機(jī)制，使其由利用廉價(jià)土地資源吸引外資轉(zhuǎn)向本轄區(qū)的軟硬件環(huán)境建設(shè)[62]。（3）房?jī)r(jià)上漲引致地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮是否可持續(xù)的討論。自1998年深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)迅速上漲，2007年4季度全國(guó)房地產(chǎn)銷售價(jià)格比1998年1季度上漲了55%[63]，北京、上海、杭州、深圳等大城市的房?jī)r(jià)上漲更為迅速。有學(xué)者借助薩繆爾森和費(fèi)馬的市場(chǎng)有效性假設(shè)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效性進(jìn)行檢驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未達(dá)到弱式有效[64]，建議通過(guò)房地產(chǎn)稅來(lái)抑制房?jī)r(jià)的快速上漲[65]。

這一階段對(duì)土地制度的研究進(jìn)一步深入，特別是從之前主要關(guān)注效率考量，開(kāi)始轉(zhuǎn)向效率與公平的權(quán)衡問(wèn)題。一方面，地權(quán)穩(wěn)定性對(duì)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和生產(chǎn)投資行為的影響仍然是研究熱點(diǎn)，學(xué)界對(duì)此并未達(dá)成共識(shí)。黃少安等認(rèn)為“所有權(quán)農(nóng)民私有、合作或適度統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”是相對(duì)較好的制度，有利于提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率[66]，一些學(xué)者認(rèn)為穩(wěn)定的地權(quán)有助于改善農(nóng)地土壤的長(zhǎng)期肥力[67]，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)[68]，地權(quán)不穩(wěn)定會(huì)給投資和租賃帶來(lái)負(fù)向影響[68-69]，但也有學(xué)者認(rèn)為土地調(diào)整會(huì)促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力的外出流動(dòng)[70]，并抑制人口增長(zhǎng)[71]。另一方面，以征地制度為代表的土地制度改革中的公平與效率權(quán)衡問(wèn)題得到學(xué)界的重視，主要包括征地制度改革思路、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、征地沖突、土地增值收益4個(gè)問(wèn)題。（1）征地制度改革思路主要有兩種：一是區(qū)分公益性建設(shè)用地和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，明確規(guī)定公共利益范圍，只有公益性建設(shè)用地才允許進(jìn)行土地征收[72]；二是賦予集體土地所有權(quán)與國(guó)有土地所有權(quán)平等的法律地位，并受法律保護(hù)[73]。（2）對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的研究可歸納為三種觀點(diǎn)：一是“土地補(bǔ)償論”，以土地的直接和間接損失為主進(jìn)行補(bǔ)償[74]；二是“貨幣和權(quán)利補(bǔ)償論”，即將貨幣補(bǔ)償與權(quán)利補(bǔ)償分開(kāi)計(jì)算[75]；三是“人本論”，即以被征地人的社會(huì)生存成本為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)[76]。（3）征地沖突研究引入博弈論分析方法，分析征地沖突中地方政府與被征地農(nóng)民、地方政府之間以及地方政府與上級(jí)政府間的博弈關(guān)系[77]。（4）征地增值收益如何分配主要有“漲價(jià)歸公”、“漲價(jià)歸私”論[78]，以及以周誠(chéng)為代表的“公私兼顧”論[79]。除上述兩方面研究外，產(chǎn)權(quán)和制度因素也被引入到土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)地股份合作制的研究中[80-81]。

3.4 階段四（2011年至今）：“土地財(cái)政”問(wèn)題加重與土地制度微觀個(gè)體地位凸顯

這一階段的主要成果集中于對(duì)“土地財(cái)政”形成機(jī)制及其后果的分析。從圖3中可明顯看出，2009年之前包含諸如土地財(cái)政、土地出讓、抵押貸款、地方政府等有關(guān)土地財(cái)稅的高頻詞的論文數(shù)量很少，不能形成聚類圖譜，2010年后則大幅增加。

對(duì)土地財(cái)政的研究包括以下三個(gè)方面：首先，土地財(cái)政現(xiàn)象逐漸加重。特別是21世紀(jì)以來(lái)，土地融資成為地方政府財(cái)政和城市化資金的重要來(lái)源[82]；有的省份存在明顯的“土地財(cái)政”現(xiàn)象，并且在低一級(jí)地方政府中更為明顯[83]，甚至一些縣級(jí)市也存在土地財(cái)政刺激房地產(chǎn)業(yè)超常發(fā)展現(xiàn)象[84]。其次，土地財(cái)政問(wèn)題的成因，一般認(rèn)為，分稅制集中財(cái)權(quán)是地方政府逐漸走向以土地征用、開(kāi)發(fā)和出讓為主的發(fā)展模式的主要原因[85]，有學(xué)者認(rèn)為地方競(jìng)爭(zhēng)體制也激勵(lì)地方政府實(shí)施土地財(cái)政策略[86-87]；此外，“土地財(cái)政”問(wèn)題與征地問(wèn)題密切相關(guān)，城市土地使用制度和土地征用制度是土地財(cái)政的制度基礎(chǔ)[88]。第三，土地財(cái)政問(wèn)題的后果，盡管有一些學(xué)者認(rèn)為土地財(cái)政能夠通過(guò)推進(jìn)中國(guó)工業(yè)化、城市化從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)[89]，但是，大多數(shù)學(xué)者都認(rèn)為“土地財(cái)政”問(wèn)題弊大于利。土地財(cái)政和公共支出擴(kuò)張雖然對(duì)城市化有直接加速效應(yīng)，但如果超前的土地城市化不能帶來(lái)城市“規(guī)模收益遞增”效果，且政府財(cái)政收支結(jié)構(gòu)和籌資方式不能轉(zhuǎn)變，則城市的可持續(xù)發(fā)展就會(huì)面臨挑戰(zhàn)[90]；土地財(cái)政擴(kuò)張通過(guò)對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的偏向性配置進(jìn)一步激化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)剛性，抑制城市向多樣化發(fā)展[91]；過(guò)度依賴土地財(cái)政會(huì)造成地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“房地產(chǎn)業(yè)化”趨勢(shì)[92]，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲[93]，并助長(zhǎng)房地產(chǎn)泡沫、土地收入分配和稅費(fèi)體系不合理、財(cái)政收入過(guò)度倚重房地產(chǎn)業(yè)、推高縣級(jí)財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)、土地收益分配缺乏監(jiān)管等問(wèn)題[84]。

這一階段有關(guān)土地制度的研究特別關(guān)注農(nóng)民個(gè)體福利、滿意度以及改革意愿等問(wèn)題。首先，土地用途管制以及規(guī)劃管制是造成農(nóng)民福利損失的重要原因[94-95]。其次，失地農(nóng)民普遍對(duì)征地制度不滿意，失地農(nóng)民的征地滿意度主要受征地制度本身及配套制度的影響[96]；提高征地補(bǔ)償，或者維護(hù)農(nóng)民對(duì)征地過(guò)程的參與權(quán)和意見(jiàn)表達(dá)權(quán)，都能提高失地農(nóng)民的征地滿意度[97-98]。第三，土地制度改革的實(shí)施效果取決于農(nóng)民的參與意愿，盡管農(nóng)民對(duì)中央“不得調(diào)地”政策的態(tài)度是復(fù)雜的，但是明確表示“支持”的比例顯著高于“反對(duì)”的比例[99]；對(duì)土地流轉(zhuǎn)政策的了解以及滿意程度的提高有利于提高農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地、參加新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)的意愿[100]；工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)園區(qū)以及非農(nóng)收入占家庭總收入比重較高和擁有穩(wěn)定非農(nóng)職業(yè)的農(nóng)戶加入土地股份合作社的意愿更高[101]。此外，婦女土地權(quán)益問(wèn)題也越來(lái)越得到重視。村規(guī)民約與正式制度間的沖突難以調(diào)和，基層政府對(duì)村民委員會(huì)缺乏行政約束，集體成員資格的認(rèn)定主要取決于村規(guī)民約，以及婦女在村民自治中的參政不足等原因造成了婦女土地權(quán)益受損[102]；集體土地資源的身份化配置、家庭財(cái)產(chǎn)的性別化配置以及農(nóng)地流轉(zhuǎn)再分配配置也導(dǎo)致婦女的土地權(quán)益極易被剝奪[103]。

從方法論角度看，新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的制度變遷理論長(zhǎng)期以來(lái)都是指導(dǎo)中國(guó)土地制度研究的主要工具，這一時(shí)期該理論更是被廣泛用于中國(guó)農(nóng)地制度演進(jìn)和市場(chǎng)化改革的分析中[104-106]。

4 土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的演進(jìn)脈絡(luò)

土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的演進(jìn)也就是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)核心理論不斷發(fā)展的過(guò)程，同時(shí)技術(shù)進(jìn)步則支撐了土地經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的研究和發(fā)展。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)是以土地相關(guān)理論與經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論相互交融合后發(fā)展形成的一門土地學(xué)科，其演進(jìn)脈絡(luò)既受到經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論和土地相關(guān)理論發(fā)展的影響，同時(shí)也隨著應(yīng)用數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)以及信息技術(shù)等工具的不斷推進(jìn)，形成了以理論推動(dòng)發(fā)展，以技術(shù)深化中國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的演進(jìn)具有很強(qiáng)的“與時(shí)俱進(jìn)”特征，以下分別從土地利用、土地市場(chǎng)和土地制度三個(gè)方面進(jìn)行簡(jiǎn)述。

圖4 土地經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)科演進(jìn)框圖Fig.4 The evolution framework for land economics

（1）土地利用研究。首先，規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論早于1986年就用于研究農(nóng)地集中經(jīng)營(yíng)問(wèn)題[107]，當(dāng)時(shí)對(duì)于規(guī)模經(jīng)濟(jì)的界定不夠清晰；2008年學(xué)者們更多從歷史的角度和多種因素來(lái)分析中國(guó)土地的細(xì)碎化問(wèn)題[108]；至2011年，學(xué)者們則更偏向于基于實(shí)證研究來(lái)分析土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)[109]。可見(jiàn)，土地規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論的研究發(fā)展，逐漸增加更多視角，如時(shí)間視角和影響因素的視角，并更加偏向?qū)嵶C分析。其次，生產(chǎn)效率理論早于1996年就用于探討城市土地集約利用[110]，2008年用于研究開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用[111]，2013年用于研究新型城鎮(zhèn)化背景下的新區(qū)建設(shè)和土地集約利用[112]，其研究順應(yīng)時(shí)代進(jìn)程，并注重結(jié)合中國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展背景。第三，外部性理論早于2006年用于研究土地利用規(guī)劃[113]，2009年用于研究土地規(guī)劃中的土地非農(nóng)化治理結(jié)構(gòu)問(wèn)題[114]，至2015年，學(xué)者們從中國(guó)城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)的時(shí)代主流出發(fā)研究土地政策的外部性問(wèn)題[115]，從研究脈絡(luò)來(lái)看，學(xué)者們更加注重細(xì)節(jié)，同時(shí)也更加順應(yīng)諸如新農(nóng)村建設(shè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展等時(shí)代大背景。

（2）土地市場(chǎng)研究。首先，土地供需原則早于1988年用于研究國(guó)家對(duì)土地利用的調(diào)控[116]，1995年用于分析土地價(jià)格的評(píng)估，至1998年用于討論兩級(jí)土地市場(chǎng)的供需平衡[117]，其研究視角更加多樣，應(yīng)用范圍更廣。其次，地租理論在1982年用于探討農(nóng)地絕對(duì)地租[118]，1997探討城市絕對(duì)地租[119]；進(jìn)一步地，也從土地增值收益的視角研究地租變化的影響，1992年研究土地增值收益的計(jì)算問(wèn)題[120]，2002年用于探討征地和土地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償[121]，到了2010年廣泛用于討論農(nóng)戶土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模與糧食生產(chǎn)效率的關(guān)系[122]，研究?jī)?nèi)容更加豐富，研究方法也從簡(jiǎn)單計(jì)算到實(shí)際問(wèn)題應(yīng)用，更具實(shí)踐性和操作性。第三，地價(jià)理論在1982年用于研究上海市地價(jià)問(wèn)題[123]，2005用于研究長(zhǎng)江三角洲地區(qū)工業(yè)地價(jià)[124]，到2012年用于研究35個(gè)大中城市地價(jià)問(wèn)題[125]，研究范圍從城市擴(kuò)展至區(qū)域再到全國(guó)。

（3）土地制度研究。首先，產(chǎn)權(quán)理論早在1992年用于研究如何建立中國(guó)國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度[126]，1994年進(jìn)一步探討市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和土地產(chǎn)權(quán)制度改革的關(guān)系，至2005年則不僅研究國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度，也研究土地產(chǎn)權(quán)理論對(duì)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)[66]，研究范圍更加廣泛、問(wèn)題更加深入具體。其次，制度變遷理論早于1993年用于研究農(nóng)村的土地制度變遷[34]，1998年進(jìn)行農(nóng)村土地制度變遷的創(chuàng)新研究[127]，至2013年基于大規(guī)模連續(xù)調(diào)查數(shù)據(jù)對(duì)中國(guó)農(nóng)地制度變遷中的農(nóng)戶態(tài)度進(jìn)行實(shí)證分析[99]，對(duì)土地制度變遷的研究更加注重創(chuàng)新，并且更加基于數(shù)據(jù)分析而非簡(jiǎn)單的理論解釋。第三，對(duì)于市場(chǎng)失靈理論和政府失靈理論則呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)，一是綜合運(yùn)用這兩個(gè)理論進(jìn)行研究，如2006年馬賢磊和曲福田對(duì)土地價(jià)格扭曲問(wèn)題的研究[128]；二是結(jié)合經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對(duì)土地?zé)狳c(diǎn)問(wèn)題的研究，如2016年馮廣京構(gòu)建中國(guó)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的研究框架，對(duì)土地市場(chǎng)供需問(wèn)題的研究[129]。

5 土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展展望

綜上所述，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門注重方法論、學(xué)科體系相對(duì)完整成熟、對(duì)土地科學(xué)的其他學(xué)科可以起到非常好的基礎(chǔ)支撐作用的學(xué)科，并且兼容并包，與時(shí)俱進(jìn)。展望中國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的未來(lái)發(fā)展，至少有以下4個(gè)方面值得系統(tǒng)深入的研究和討論：

（1）中國(guó)特色的城鄉(xiāng)一體化土地市場(chǎng)體系運(yùn)行規(guī)律探索。中國(guó)改革開(kāi)放至今已近40年，土地市場(chǎng)體系初步建立，但仍具有濃厚的計(jì)劃管控色彩。黨的十八屆三中全會(huì)明確提出“建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，黨的十九大報(bào)告中又提出“必須從理論和實(shí)踐結(jié)合上系統(tǒng)回答新時(shí)代堅(jiān)持和發(fā)展什么樣的中國(guó)特色社會(huì)主義、怎樣堅(jiān)持和發(fā)展中國(guó)特色社會(huì)主義”這一“重大時(shí)代課題”。因此，探索土地公有制約束下中國(guó)特色的城鄉(xiāng)一體化土地市場(chǎng)體系運(yùn)行規(guī)律，是一個(gè)重要課題和研究方向，具體包括：供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下的土地供給面的影響作用機(jī)制；地價(jià)時(shí)空差異特征及其形成機(jī)制的一般化理論建模；土地供求和價(jià)格機(jī)制與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)系；土地資源要素的區(qū)域性配置乃至國(guó)際化配置；城鄉(xiāng)土地要素價(jià)格形成機(jī)制（城鄉(xiāng)一致和城鄉(xiāng)差異的地價(jià)形成機(jī)制）；差異化的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的建立及完善；新興的農(nóng)地金融市場(chǎng)；農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的微觀經(jīng)濟(jì)主體行為等。

（2）土地市場(chǎng)運(yùn)行與政府干預(yù)調(diào)控的關(guān)系研究。中國(guó)土地市場(chǎng)的建立和完善，伴隨著土地制度的改革和演進(jìn)，共同促進(jìn)了中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；隨著改革的深化，市場(chǎng)逐步完善，政府并非單純退出，而是同時(shí)轉(zhuǎn)變治理方式并提高治理能力，二者相輔相成，缺一不可。十八屆三中全會(huì)提出“全面深化改革的總目標(biāo)是完善和發(fā)展中國(guó)特色社會(huì)主義制度，推進(jìn)國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化”，并指出“核心問(wèn)題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”，因此，如何使市場(chǎng)在土地資源配置中起決定性作用并提高政府干預(yù)調(diào)控的能力和成效，是一個(gè)重要研究方向。具體包括：土地資源配置中市場(chǎng)起決定性作用的保障機(jī)制和聯(lián)動(dòng)機(jī)制；城鄉(xiāng)建設(shè)用地“同地、同權(quán)、同價(jià)”的政府、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制；政府壟斷一級(jí)市場(chǎng)的土地供給行為以及激勵(lì)相容的治理結(jié)構(gòu)；充分考慮用地需求的供地計(jì)劃編制以及土地供應(yīng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)；頻繁的調(diào)控政策與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制相互影響的量化分析；多樣化的政府管制行為的成效評(píng)估及其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格扭曲效應(yīng)的量化分析等。

（3）中國(guó)土地制度變遷的路徑、性質(zhì)和特征分析。相對(duì)于國(guó)外制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)西歐、北美、拉美以及非洲等國(guó)家制度變遷史的研究，目前對(duì)中國(guó)土地制度變遷歷史和現(xiàn)實(shí)的辨識(shí)和分析存在不足，已有的大量關(guān)于中國(guó)土地制度變遷的案例研究較少能夠納入主流的制度經(jīng)濟(jì)學(xué)分析框架，一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及對(duì)一些基本事實(shí)的認(rèn)識(shí)還存在矛盾。因此，需要基于制度經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，綜合運(yùn)用多種實(shí)證分析方法，認(rèn)真觀察中國(guó)農(nóng)地制度變遷的歷史和現(xiàn)實(shí)，總結(jié)歸納中國(guó)土地制度變遷的路徑、性質(zhì)和特征，具體包括：中國(guó)農(nóng)村承包責(zé)任制改革的緣起及性質(zhì)；以征地制度為代表的農(nóng)地轉(zhuǎn)讓權(quán)改革的滯后及成因；中外產(chǎn)權(quán)正規(guī)化改革的特征及成效比較分析；多元化的地方土地制度創(chuàng)新案例分析和比較分析；農(nóng)地確權(quán)改革和“三塊地”改革的進(jìn)展跟蹤以及績(jī)效評(píng)估；應(yīng)用新經(jīng)濟(jì)史和計(jì)量史學(xué)對(duì)中國(guó)土地制度史的挖掘和分析；基于國(guó)際比較的中國(guó)土地制度史分析等。

（4）土地制度變遷動(dòng)態(tài)模型構(gòu)建。新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)是解釋中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革以及土地制度變遷的有效工具，然而由于經(jīng)典的新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)本質(zhì)上的靜態(tài)性以及國(guó)家理論的缺乏，難以對(duì)現(xiàn)實(shí)世界的各類制度變遷（有效—無(wú)效/誘致性—強(qiáng)制性/自發(fā)—建構(gòu)）給出一般化的解釋。因此，基于經(jīng)典的新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)，并進(jìn)一步整合行為經(jīng)濟(jì)學(xué)、機(jī)制設(shè)計(jì)理論、演化博弈論等新的理論工具和方法，超越目前的“強(qiáng)制性—誘致性”二分法，構(gòu)建一個(gè)真正動(dòng)態(tài)的制度變遷模型是一個(gè)重要研究方向，具體包括：包含正式規(guī)則、非正式約束及其實(shí)施特征三者互動(dòng)的一般理論框架構(gòu)建；動(dòng)態(tài)制度變遷的條件以及多重均衡的形成及選擇；正式規(guī)則演進(jìn)的動(dòng)態(tài)路徑及其內(nèi)部結(jié)構(gòu)和外部關(guān)系；非正式約束上升為正式規(guī)則的條件及其對(duì)正式規(guī)則的修正和補(bǔ)充；中央頂層設(shè)計(jì)與地方容錯(cuò)實(shí)驗(yàn)之間的協(xié)調(diào)權(quán)衡；內(nèi)生化的土地制度變量的測(cè)度等。

最后，在研究方法和數(shù)據(jù)采集方面，目前諸如案例分析、問(wèn)卷調(diào)查、量表研究、時(shí)序計(jì)量、面板回歸以及空間計(jì)量等方法工具已廣泛應(yīng)用于土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究，成為常用方法。未來(lái)，隨著信息技術(shù)的進(jìn)步，政府信息公開(kāi)機(jī)制的完善，以及企業(yè)和學(xué)界數(shù)據(jù)采集能力的增強(qiáng)，將會(huì)看到大規(guī)模的全國(guó)性調(diào)查、長(zhǎng)時(shí)序的定點(diǎn)跟蹤監(jiān)測(cè)調(diào)查，以及大樣本量的微觀交易數(shù)據(jù)、空間地理數(shù)據(jù)乃至實(shí)時(shí)的大數(shù)據(jù)越來(lái)越多地應(yīng)用于土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究，也將對(duì)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)新理論和新方法的產(chǎn)生起到積極的促進(jìn)作用。

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