私改合同用途 被判合同無效

案例2003年3月16日，顏某和某村委會簽訂了《土地租賃合同》，約定由顏某承租該村一塊農業(yè)用地，合同期限為20年，每年每667平方米土地租金為1700元。2010年3月18日，顏某與劉某簽訂了《土地租賃合同》，約定顏某將其承租的部分土地(面積2642平方米)轉租給劉某，約定劉某可在承租的土地上建廠房、辦公室等，該合同期限為13年，前5年每年租金是2.6萬元，后8年每年租金為3萬元。2012年1月1日，某村委會與顏某重新簽訂了《農村集體土地使用合同書》，對土地使用費及合同有效期內的拆遷補償事宜進行了重新約定。新約定中租金采用遞增的方式，自2012年1月1日起，土地使用費每年每667平方米上漲為8000元，每3年遞增5%。顏某訴至一審人民法院稱，自己與某村重新簽訂土地使用合同后，就增加租金事宜與劉某進行協(xié)商，但雙方對增加數(shù)額未能達成一致意見，故請求判令解除自己與劉某之間的土地租賃合同，劉某給付土地使用費9.7萬余元。劉某辯稱，顏某和某村委會所簽訂的合同與自己無關，這是顏某自己的行為，不能轉嫁到自己身上，應繼續(xù)履行雙方于2010年3月18日簽訂的《土地租賃合同》，請求駁回顏某訴訟請求。

評析一審人民法院經審理查明，涉案土地屬于農用地，劉某在承租上述土地后，建設廠房面積約2000平方米，該建房未取得相關行政部門的批準。經一審人民法院判決后，劉某不服，上訴至第二中級人民法院。二中院經審理認為，此案爭議焦點是劉某與顏某2010年3月18日簽訂的《土地租賃合同》是否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。根據(jù)我國《土地管理法》第4條第4款“使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地”、第12條“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)”和第44條第1款“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)”，以及《農村土地承包法》第8條第1款“農村土地承包應當遵守法律、法規(guī)，保護土地資源的合理開發(fā)和可持續(xù)利用。未經依法批準不得將承包地用于非農建設”，此案中，涉案土地系農用地，并未依法轉為建設用地，而劉某與顏某2010年3月18日簽訂的《土地租賃合同》第1條中明確約定劉某可在承租的涉案土地上建廠房、辦公室，且劉某已在涉案土地上未經相關行政部門依法批準建設了廠房，改變了涉案土地的農業(yè)用途，違反了《土地管理法》和《農村土地承包法》的相關規(guī)定。據(jù)此，顏某和劉某簽訂的《土地租賃合同》應屬無效合同。至于違法改變土地用途的行為，應由土地管理部門依法追究相關責任。

湖南省農業(yè)委員會農村土地確權辦