摘 要：隨著社會(huì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，越來越多的人選擇購(gòu)買私家車作為代步工具。隨之而來的則是住宅小區(qū)車庫、車位權(quán)屬糾紛的不斷增多?！段餀?quán)法》的出臺(tái)為該糾紛提供了法律依據(jù)，但第47條規(guī)定的過于原則，缺乏可操作性，無法有力地保障業(yè)主的權(quán)益。本文在探討住宅小區(qū)車庫、車位法律定性的基礎(chǔ)上，分析《物權(quán)法》第74條的缺陷，并提出相應(yīng)的對(duì)策與建議，以期妥善解決車庫、車位糾紛問題。

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)；車庫、車位；開發(fā)商；業(yè)主；物權(quán)法

一些建設(shè)時(shí)間比較早的小區(qū)在建設(shè)的過程中，往往沒有充分考慮到小區(qū)業(yè)主未來的停車需求，車庫、車位的數(shù)量較少。在這種情況下，車庫、車位成為稀有資源，時(shí)常遭到業(yè)主的爭(zhēng)搶，有些業(yè)主甚至因此大打出手，影響十分惡劣。筆者認(rèn)為，造成小區(qū)車庫、車位糾紛不斷的根本原因在于當(dāng)前我國(guó)法律法規(guī)的缺位。缺少法律的明確規(guī)定，導(dǎo)致司法實(shí)踐中常常出現(xiàn)無法可依的尷尬局面。

一、住宅小區(qū)車庫、車位的法律定性

車庫、車位屬于小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，這是毋庸置疑的。有的學(xué)者提出，建設(shè)車庫、車位的目的是為了方便住戶的生活，增加入住該小區(qū)的便利性。通常情況下，小區(qū)內(nèi)的車庫、車位不能獨(dú)立于建筑物建設(shè)。因此，住宅小區(qū)內(nèi)的車庫、車位應(yīng)當(dāng)為區(qū)分所有的建筑物的從物。

對(duì)此，筆者持否定觀點(diǎn)。根據(jù)法學(xué)理論界通行的物權(quán)理論，主物與從物必須同屬于一個(gè)主體。住宅小區(qū)內(nèi)的車庫、車位雖然對(duì)住戶的居住、生活起到一定的輔助作用，但根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，車庫、車位可以通過約定的方式確定權(quán)屬。現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常出現(xiàn)有的業(yè)主沒有車，而有的業(yè)主擁有多輛車的情形，而且一部分業(yè)主并沒有將私家車停在小區(qū)內(nèi)車庫、車位內(nèi)的意愿。在這種情況下，若采取“一住戶一車位”的原則，機(jī)械地為每一位業(yè)主配備對(duì)應(yīng)的車庫或者車位，顯然是非常不合理的。因此，車位、車庫和房屋單元的權(quán)屬并非同一業(yè)主的情形非常普遍，這不符合從物與主物必須同屬于一個(gè)主體的特性。綜上所述，住宅小區(qū)車庫、車位并不屬于區(qū)分所有的建筑物的從物。

二、《物權(quán)法》第74條的缺陷

1.缺乏可操作性

《物權(quán)法》第74條過于原則化，“首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定在實(shí)際中往往無法操作。開發(fā)商在規(guī)劃小區(qū)的車庫、車位數(shù)量時(shí)，通常無法準(zhǔn)確地估算出所有小區(qū)住戶的總需求量。另外，一些業(yè)主在剛?cè)胱〉臅r(shí)候并沒有私家車，不需要購(gòu)買車庫、車位，很多開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，大多將閑置的車庫、車位出售給非業(yè)主。但是在居住一段時(shí)間后，這些業(yè)主中的一部分人開始購(gòu)買私家車，此時(shí)，若嚴(yán)格按照《物權(quán)法》的規(guī)定，“首先滿足業(yè)務(wù)的需要”，強(qiáng)制與非業(yè)主解除合同，將車庫、車位讓與給業(yè)主，則開發(fā)商的行為違反了《合同法》的規(guī)定，構(gòu)成違約。對(duì)此，《物權(quán)法》無法對(duì)該問題作出合理的解釋。

2.業(yè)主與開發(fā)商之間地位的不平等導(dǎo)致業(yè)主的權(quán)益容易受到侵犯

雖然在理論上，業(yè)主與開發(fā)商訂立合同，形成合同法律關(guān)系，二主體的地位應(yīng)當(dāng)是平等的。然而，實(shí)踐中房屋買賣合同通常為開發(fā)商提供的格式合同，導(dǎo)致業(yè)主處于弱勢(shì)地位。對(duì)于住宅小區(qū)車庫、車位的權(quán)屬，往往只由開發(fā)商一方?jīng)Q定。另外，在發(fā)生糾紛時(shí)，相比于開發(fā)商，業(yè)主的舉證能力較弱，業(yè)務(wù)的權(quán)益無法得到有力的保障。

三、完善住宅小區(qū)車庫、車位權(quán)屬爭(zhēng)議的對(duì)策與建議

1.對(duì)《物權(quán)法》予以完善

第一，增加開發(fā)商的法定義務(wù)，將車庫、車位區(qū)分為法定和約定兩類。《物權(quán)法》可以進(jìn)一步規(guī)定住宅小區(qū)內(nèi)車庫、車位的數(shù)量與業(yè)主戶數(shù)的最低比例。這些最基礎(chǔ)數(shù)量的車庫、車位屬于法定車庫、車位。另外，開發(fā)商可以規(guī)劃出額外的車庫和車位，這部分車庫和車位通過約定的方式出售、出租給業(yè)主。

第二，對(duì)“首先滿足業(yè)主需要”這一措辭進(jìn)行進(jìn)一步解釋。前文已經(jīng)提到，在不同的時(shí)間段，小區(qū)業(yè)主對(duì)車庫、車位的需求量不同。而開發(fā)商在出售、出租車庫、車位的過程中，幾乎不會(huì)考慮業(yè)主的“潛在需求”，而是將空閑的車庫和車位出售、出租給非業(yè)主，導(dǎo)致業(yè)主的需求不能實(shí)現(xiàn)。對(duì)此，可以在《物權(quán)法》中明確規(guī)定，在增設(shè)車庫、車位后一段期限內(nèi)，開發(fā)商不得將這些車庫和車位出售、出租給非業(yè)主。至于具體的期限，筆者認(rèn)為，五年的期限比較合理。五年期滿后，若小區(qū)業(yè)主仍不購(gòu)買、租賃車庫和車位，視為其對(duì)優(yōu)先權(quán)的放棄，開發(fā)商即可以將其出售、出租給非業(yè)主。這樣既能保證小區(qū)業(yè)主的優(yōu)先購(gòu)買、租賃權(quán)，在一定程度上“首先滿足業(yè)主需要”，又能最大限度地利用資源，保障開發(fā)商的利益，從而實(shí)現(xiàn)二主體“雙贏”的局面。

2.加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)管力度

隨著業(yè)主對(duì)車庫、車位需求量的不斷增大，一些開發(fā)商趁機(jī)哄抬車庫和車位的售價(jià)或者租價(jià)，這對(duì)于業(yè)主來說是非常不公平的。針對(duì)這種惡意抬價(jià)的行為，政府應(yīng)當(dāng)采取措施予以打擊和遏制。具體而言，車庫、車位的售價(jià)和租價(jià)應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)過物價(jià)部門的審批，經(jīng)過批準(zhǔn)后，開發(fā)商才能以不超過批準(zhǔn)的價(jià)格出售、出租。另外，物價(jià)部門可以根據(jù)各住宅小區(qū)的具體情況制定相應(yīng)的參考價(jià)格，供開發(fā)商參考。

3.增加住宅小區(qū)車位、車庫的預(yù)購(gòu)登記制度

住宅小區(qū)車庫、車位的預(yù)購(gòu)登記制度是指購(gòu)買小區(qū)房屋的業(yè)主在短時(shí)間內(nèi)無法買車，可以對(duì)該住宅小區(qū)的車庫、車位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，保證了住宅小區(qū)內(nèi)有私家車和沒有私家車的所有業(yè)主的合法權(quán)利，避免了開發(fā)商將本應(yīng)該屬于業(yè)主的車庫、車位出租和出售給其他的第三人，切實(shí)保障小區(qū)內(nèi)業(yè)主的合法權(quán)益。增加住宅小區(qū)車位車庫的預(yù)告登記制度，業(yè)主和開發(fā)商之間要通過統(tǒng)一嚴(yán)格的預(yù)購(gòu)登記制度，嚴(yán)格按照程序保障業(yè)主享有的小區(qū)車位車庫的使用權(quán)。

四、結(jié)語

《物權(quán)法》的出臺(tái)明確劃分了住宅小區(qū)車庫、車位的權(quán)屬問題，但是由于法律還不夠具體完善，遇到具體問題的時(shí)候不具有完美的可操作性。住宅小區(qū)車庫、車位的歸屬問題與小區(qū)業(yè)主的權(quán)益息息相關(guān)，但是開發(fā)商、物業(yè)和業(yè)主之間由此產(chǎn)生的矛盾糾紛也很多，為了解決住宅小區(qū)車庫、車位引發(fā)的各類糾紛，我國(guó)應(yīng)該及時(shí)的完善法律法規(guī)，加強(qiáng)政府的監(jiān)管，并對(duì)車位、車庫的預(yù)購(gòu)登記制度予以完善。

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作者簡(jiǎn)介：

田煒（1984.7～），男，籍貫福建廈門，本科學(xué)歷，單位廈門市湖里區(qū)人民法院，助理審判員，研究方向民商法。