吳烈

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)投資周期長，規(guī)模大，合理的銷售定價關(guān)系到項目的成功銷售和盈利。本文擬引入項目動態(tài)盈虧平衡分析法，在考慮資金的時間價值的前提下，通過分析收入和成本等影響項目盈虧平衡的因素來解決項目不同銷售期如何定價以確保項目實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤和成功銷售。

關(guān)鍵詞：動態(tài) 盈虧平衡法 利潤

房地產(chǎn)項目銷售周期一般兩三年，如果樓盤規(guī)模大，甚至四五年，由于跨越時間長，不同時期如何定價才合適一直困擾著房地產(chǎn)開發(fā)商。雖然說影響定價的因素非常多，比如：周邊樓盤的數(shù)量和價格；房價的趨勢；市場的剛需；剩余樓盤的樓層、戶型以及坐向，項目的成本以及預(yù)期利潤等等，在這眾多因素中，唯有項目的成本和利潤是房地產(chǎn)開發(fā)商可控的，也是房地產(chǎn)開發(fā)商定價的最關(guān)鍵依據(jù)。如何定價關(guān)系著投資快速回收和實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。本文就通過動態(tài)盈虧平衡法來分析房地產(chǎn)項目的定價。

一、動態(tài)盈虧平衡分析法

盈虧平衡分析（Break-even analysis）是通過分析項目成本與收益的盈虧平衡點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的一種方法。即：利用投資項目中產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量（產(chǎn)量或銷量）、成本、利潤之間三者的關(guān)系，測算出項目達(dá)到盈虧平衡時的業(yè)務(wù)量狀況，這業(yè)務(wù)量可以是產(chǎn)量、銷量或者價格等，一個最終決定收益與成本平衡的可變量。所謂盈虧平衡點(diǎn)就是指項目的收入等于支出（這里把預(yù)期利潤作為投資資金的機(jī)會成本列入支出中）的那一點(diǎn)。在這一點(diǎn)上 ，項目既不盈利，也不虧損。如果低于這一點(diǎn)所對應(yīng)的業(yè)務(wù)量，那么項目就會虧損；反之，則會盈利。因此，盈虧平衡分析也叫保本分析、損益平衡分析和量本利分析法。盈虧平衡分析法分為靜態(tài)和動態(tài)，靜態(tài)和動態(tài)的區(qū)別就在于貨幣的時間價值。靜態(tài)分析法最大的缺陷就是沒有考慮資金的時間價值，只考慮全部投入和收入。項目前期投入和后期投入，項目的前期回款和后期回款，雖然在數(shù)量上投入都一樣，但是如果考慮通貨膨脹、機(jī)會成本等因素后，在不同時期的投入和收入的資金價值是不一樣的。對房地產(chǎn)項目的盈虧分析，一般采用靜態(tài)盈虧平衡分析法，這里為了更切實(shí)際的分析項目盈虧，因此，本文采用動態(tài)盈虧平衡分析法。

二、XX房地產(chǎn)項目動態(tài)盈虧平衡經(jīng)濟(jì)評價模型

（一）項目的收入分析

XX房地產(chǎn)項目的收入主要來源于房子的銷售收入，即[I=QiXi]，其中，[I]代表收入，[Qi]代表第[i]次銷售調(diào)整價格所對應(yīng)的銷售面積，[Xi]代表第[i]次銷售調(diào)整價格。

（二）項目的支出分析

項目的支出可分為固定支出和可變支出兩部分，其中固定支出部分主要是土地費(fèi)用[B]（主要包括土地出讓金、土地契稅、交易費(fèi)用）和項目預(yù)期利潤[P]（利潤是資金所有者需要承擔(dān)風(fēng)險而獲得的收益。如果只讓資金所有者承擔(dān)風(fēng)險，而不讓資金所有者獲得額外的收入，資金所有者不會給項目使用這筆錢，所以利潤是項目支付給資金所有者的一筆資金使用費(fèi)，屬于支出）。

可變支出包括前期費(fèi)用[C]（主要包括三通一平、勘察設(shè)計及報建費(fèi)）、建安費(fèi)[Z]（主要包括土建安裝以及設(shè)備）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)[J]（主要包括供電、園林綠化及其他費(fèi)用）、配套設(shè)施費(fèi)[G]（主要包括小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施）、管理費(fèi)[H]（主要包括員工工資及福利、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)等日常運(yùn)營管理所產(chǎn)生的費(fèi)用）、財務(wù)費(fèi)[K]（主要包括利息、銀行手續(xù)費(fèi)等財務(wù)開銷費(fèi)用）、其他[L]（主要包括銷售稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅以及其他不可預(yù)知開銷）。

（三）建立項目經(jīng)濟(jì)評價模型

項目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時，根據(jù)盈虧平衡原理，得

[I=E]

其中[I]代表收入，[E]代表支出。考慮資金的時間價值，則有

未來收入總現(xiàn)值=支出總額的總現(xiàn)值

[i=0nQiXi（1+r）-i=i=0nEiy1+r-i=i=0nEiB1+r-i+i=0nEiC1+r-i+...+i=0nEiL1+r-i]

其中[Eiy]代表各種費(fèi)用支出的第[i]年支出金額，[r]為固定折現(xiàn)率。

三、實(shí)證分析

（一）項目概況

XX房地產(chǎn)項目是一個純住宅項目，總建筑面積24.55萬㎡，項目計劃周期為5年（包括建設(shè)期），項目總投資預(yù)計114687萬元，項目期末期望利潤為10000萬元，以行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%作為固定折現(xiàn)率。項目銷售計劃、投資計劃如圖1、圖2所示：

從圖1的系列1數(shù)據(jù)可以看出，項目動態(tài)盈虧平衡銷售價格是一條傾斜的線段，不同的時間與傾斜線段上對應(yīng)的點(diǎn)的價格銷售可以保證項目盈虧平衡，也就是可以實(shí)現(xiàn)項目的期望利潤。在系列1線段及以上的銷售價格銷售可以使得項目期末利潤等于或者大于10000萬元。因此，各個不同的時間點(diǎn)，其對應(yīng)在系列1線段及以上的價格銷售是有效，房地產(chǎn)開發(fā)商在此價格的基礎(chǔ)上，再參考其他影響因素來最終定價。

（三）靜態(tài)盈虧平衡分析法與動態(tài)盈虧平衡法分析結(jié)果的區(qū)別

第一、系列1與系列2線段交叉說明靜態(tài)盈虧平衡與動態(tài)盈虧平衡有一個共同的盈虧平衡點(diǎn)，說明在這個時間段，這個價格把項目所有房子賣掉兩種分析方法的結(jié)果是無差別的，但是在現(xiàn)實(shí)中是不現(xiàn)實(shí)。

第二、在系列1與系列2線段交叉點(diǎn)對應(yīng)的時間之前把所有房子銷售掉，用靜態(tài)分析法的盈虧平衡點(diǎn)價格銷售會比動態(tài)分析法的盈虧平衡點(diǎn)的價格收益高，把五年的工期壓縮到一年完成，同時一年內(nèi)銷售完畢，則靜態(tài)盈虧平衡點(diǎn)銷售價格收益更高，但是在現(xiàn)實(shí)中往往是不現(xiàn)實(shí)的。

第三、在系列1與系列2線段交叉點(diǎn)對應(yīng)的時間之后銷售，如果考慮資金的時間價值，則很明顯依據(jù)靜態(tài)盈虧平衡點(diǎn)價格銷售是實(shí)現(xiàn)不了項目的預(yù)期利潤1億元的。

四、結(jié)束語

本文通過建立項目動態(tài)盈虧平衡經(jīng)濟(jì)評價模型，并通過實(shí)證檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，項目的靜態(tài)的盈虧平衡分析結(jié)果與動態(tài)的盈虧平衡分析結(jié)果還是有差異。在周期短的項目，由于時間周期短，資金占用時間短，資金受通貨膨脹等因素影響小，所以不需要考慮貨幣的時間價值，采用靜態(tài)分析法就行。周期長的項目，受通貨膨脹等因素影響大，所以必須得考慮資金的時間價值，否則，用靜態(tài)盈虧平衡分析法得到的盈虧點(diǎn)在動態(tài)盈虧平衡分析中是虧損的。這也是很多項目不考慮資金的時間價值時，項目是盈利的，如果考慮資金的時間價值后是不盈利的，甚至虧損的。因此，我們在做項目盈虧平衡分析時要根據(jù)項目周期的長短來選擇是靜態(tài)分析還是動態(tài)分析。本文為我們在項目投資決策中選擇科學(xué)的方法提供了參考意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]王化成.財務(wù)管理[M].中國人民大學(xué)出版社.2015（9）

[2]馬立強(qiáng)，溫國鋒.投資項目評價與決策[M].西南交通大學(xué)出版社.2014（9）

[3]朱獻(xiàn)忠.投資項目經(jīng)濟(jì)評價中不確定性分析方法研究[J].沿海企業(yè)與科技，2006.3