無論你是看人口結構還是看收入增長，無論你是看房地產的供需還是看房地產的庫存，中國的房價都應該跌，但是你用任何一個邏輯去分析中國的房地產你就錯了，因為今天中國的房地產不是住房屬性，而是金融屬性，房子是一個投資產品。

2016年年初的時候，我曾說過，近幾年會是非常動蕩的年份，黑天鵝事件可能不會少。

所謂的黑天鵝事件，就是指那些不可控的、不可預料的，甚至巔覆我們三觀的事兒，比如特朗普當選新一任美國總統(tǒng)，但是黑天鵝事件還是有跡可循的。當經濟、政治、社會、政策的弦繃到了極度的情況下，出事的可能性自然就大了——黑天鵝就出來了。

當前，我們正面臨著這么一個社會環(huán)境。

全球化時代熄火了

自從第二次世界大戰(zhàn)之后全球經濟發(fā)展圍繞著一條主線，就是全球化。從歐洲共同體的產生到日本的崛起，到亞洲四小龍的奮起急追，到北美貿易區(qū)的產生，到中國成為世界工廠，到歐元在歐盟的一體化，都是全球化過程的演變形式。

全球化帶來了生產的分工、貿易的分工、資金的自由涌動、信息的自由涌動，在歐洲甚至達到了人員的自由涌動，生產力因此大幅提高，大家都賺到了錢。

于是，第二次世界大戰(zhàn)后的70年再也沒有發(fā)生過一次超區(qū)域性的戰(zhàn)爭，就是因為大家都賺到錢了。但是全球化最終令大量發(fā)達國家的制造業(yè)工人失去了工作，使得分配越來越不均勻了。事實上，全球化到本世紀初的時候已經現出了疲態(tài)，但是格林斯潘撐了一下，結果撐出了全球性金融危機。

在這之后，變革的呼聲越來越高，許多政治家們在改變的口號下當選了，但是我們沒有見到過真正的改變，大家使出來的招都是QE。

當今世界需要的是結構性的改革、體制性的變革，但是各個國家變來變去都是印錢，如果印錢可以解決結構性問題的話羅馬帝國就不會毀滅了，津巴布韋早就成為世界超強國家了。

印錢帶來了更大的麻煩，就是幾乎所有新印出來的財富全部聚集在一小部分人手上，而那些靠死工資和種田吃飯的人，他們還沒有從危機中間爬出來。這就是為什么有這么多的人揭竿而起，對現行的體制說“NO”的原因。

特朗普當選只是一個新的時代的開始，五星運動和特朗普當選有許許多多的相似之處，歐洲的惡夢很可能重新開始。

明年還有法國大選、德國大選，我們會見到一個又一個的民粹主義站到歷史的中心點，有多少人能夠像特朗普一樣當選，我們不得而知，但是他們給市場帶來的震撼是此時此刻我們不能不關注的。

再看看歐洲的貨幣政策、日本的貨幣政策，已經到了彈盡糧絕的地步，但是貨幣政策還需要進一步持續(xù)的寬松。再看看美國的政策，利率要升，但是耶倫實在沒有太多的空間加息了。再看看中國的貨幣政策，也是印錢。所有的貨幣政策急需改革，但是沒有一個人知道怎么改，這就為黑天鵝事件埋下了可能發(fā)生的種子。這是今后十年我們將面臨的政治環(huán)境和社會環(huán)境。

2017年經濟學家認為全球的經濟增長是3.4%，但是大家千萬不要對這個數字太當真，自金融危機之后，經濟學家在每年年初的時候的預測總是最高的，之后每個季度開始慢慢的下調。

說老實話，我甚至認為今后的十年，全世界就是一個沒有增長、沒有通脹、沒有收益率的歷史時空階段。如果我們要看全球增長的話，全球的投資自從金融危機之后幾乎是一蹶不振。如果我們要看美國、日本、歐洲趨勢的話，已經大幅度低過了中間歷史的趨勢，唯一一個增長在歷史趨勢之上的是中國的基礎設施投資。

我們生活在中國，我們知道今天中國的投資也不大好。如果有某一種力量能夠把全球的增長重新拉起來，拉到一個可持續(xù)的良性循環(huán)軌道，我認為要么靠改革，要么靠科技層面出現一次大的突破?？萍纪黄圃缤頃?，但是我相信沒有這么快就到來，至于改革，老百姓似乎沒有太大的信心，我也沒有太大的信心。

因此，今后十年我們必須要面臨的環(huán)境，叫低增長，或者增長難。目前我們所見到的增長不過是在QE下面產生出來的貨幣化增長，是政策印錢堆出來的增長，并不是真實的增長。接下來的十年，我們還會面臨同樣的環(huán)境。

缺少了增長，通貨膨脹就出現了，央行印了這么多錢怎么可能沒有通貨膨脹，只是通貨膨脹發(fā)生在不同的領域里面。由于全球范圍QE發(fā)出來的流動性都沒有進入到實體中間去，那么實體經濟一塌糊涂也就在意料之中了。

我曾經見過美聯(lián)儲的高管，我問他在這個環(huán)境區(qū)間到底能加多少息？我還見過一個英國的高官，我問他同樣的問題，他們給我的答復是一樣的——“我也不知道”。

全世界的貨幣政策都是在摸著石頭過河。

說老實話，歐洲今天并沒有真正意義上的經濟復蘇，所謂的GDP增長是用錢砸出來的，砸出來的代價是什么？歐洲央行幾乎把歐洲的那些國債基本上都搜羅到他的箱子底下去了，只剩下銀行要的資本金。

所以現在市場上基本上看不到太多的國債了，因此想再QE也難了，而負利率政策把銀行搞的很慘，把銀行的利潤空間給擠壓了。所以歐洲央行迫切需要變招，但是變招并不意味著退出QE，而是用其他的形式繼續(xù)QE。在日本也是同樣的情況。

在這個大邏輯下，我認為今后12個月美元還是往上升的，美國經濟實際上不怎么好，美國只是從危機中把頭抬起來了，但其他的國家卻趴在那兒了。所謂匯率，是不同國家基本面的比較，我認為美元還會有一段時間的強勢。

樓市過后中國經濟怎么走

2008年全球金融危機過后，我們可以看到房地產價格已經把房地產從低谷拉了起來，房地產開發(fā)和大規(guī)模的基礎設施建設是目前拉動中國經濟發(fā)展的引擎。除此之外，重型卡車的銷售、電力的銷售，以及小汽車的銷售也貢獻不小。我們相信短期內中國經濟在低迷狀態(tài)下面會有一定的復蘇——一個不完全的復蘇，并不能解決中國經濟的核心問題。

這一兩年，民營投資經歷了共和國歷史上極其罕見的負增長，因為產能過剩，環(huán)保成本大幅度拉升，民營資本說我不玩了，所以民營資本要么買房地產，要么把資金轉移到了海外。

解決中國經濟的處方一定是重新激起民營投資的積極性，但是政府給出來的藥方是你不投資，我來幫你投資。為了維持一個穩(wěn)定的經濟增長我們的貨幣發(fā)行瘋了，如果我們看看2016年前幾個月的銀行信貸，那和當年的4萬億有得一比。

民營投資沒人玩了，國企和地方政府在反腐敗的大環(huán)境下面也不作為了，做實體的企業(yè)越來越少了。盡管發(fā)行了這么多錢，但是這些錢沒有辦法滲透到實體經濟中去，為實體經濟所用。這筆錢在哪里？就滯留在金融領域，于是就出現了房價的飆升。

如果你要想從基本面來分析中國的房地產市場，無論你是看人口結構還是看收入增長，無論你是看房地產的供需還是看房地產的庫存，中國的房價都應該跌。但是你用任何一個邏輯去分析中國的房地產你就錯了，因為今天中國的房地產不是住房屬性，而是金融屬性，房子是一個投資產品。

所以不要去怨投機者，不要去找那些離婚人的麻煩，他們也是可憐人，問題不在他們身上。這么多的錢堆積在金融領域里面，房價不漲才怪。

在過去的幾個月，政府開始在各地一線、二線城市打壓房價，這是不是房地產牛市結束的訊號？沒有人知道！我認為當前政府對房地產市場的打壓不是真的打壓。事實上，政府也不敢打壓，因為這是唯一的有機增長引擎，如果今天房地產完蛋了，中國經濟跟著完蛋的可能性很大。

政府要做的事情是通過擠壓一線城市，把資金從一線城市擠到二線城市去，然后再打壓二線城市，把二線城市的資金擠到三線城市去，為政府所用。政府希望用這個來消化過度的庫存，如果你要是看這七八年政府政策的話，邏輯極其簡單，就是把你我他兜里那倆錢掏出來，去填財政的窟窿。

說個段子，早在2011年，房價就被炒到老高了，當房市這個泡沫開始往下走的時候，有人發(fā)明了一個新玩藝叫做理財產品。不同的方式，同樣的邏輯。當理財產品玩不下去了，股市再加上地方債置換接著玩，同樣的邏輯不同的方式。當股市也玩不下去了，有人一拍桌子說房地產2.0版，還是同樣的邏輯，于是就有了今天房價奇高的局面。

房價什么時候跌我沒法告訴你，但是我可以告訴你的是日本在1990年房地產泡沫頂峰的時候，日本整個國家住宅的價值相當于GDP的200%；美國在房地產泡沫頂峰的時候，美國整個國家房地產價值相當于美國GDP的170%；2015年底，中國房地產的價值相當于中國GDP的250%，到2016年年底我估計大概280%，甚至更高一點，大家應該明這些數據意味著什么。

最近聽到一個新的學術觀點，經濟學家說咱們國家需要去杠桿，但是去杠桿不代表整體經濟去杠桿，地方政府2014年的杠桿率是43%，一年之后變成了41%。你再看看民間的杠桿2014年底的時候是36%，到2015年底的時候變成40%。換句話說，中國經濟去杠桿是建立在老百姓增杠桿的基礎之上的。

所以做生意的朋友得明白，今后幾年要把握風險，當信貸周期開始回落的時候你必須看清楚你的現金流能不能承受得住，不僅僅是你的現金流，你的上游、你的下游的現金流是不是能夠承受得住。

我們已經有十幾年光有上升沒有下降的信貸周期了，信貸周期是經濟學的一個基本工具，我相信政府有能力把這個周期伸長一點，但是未必有能力拉得好，這是中國經濟今后幾年所面臨的大挑戰(zhàn)。我們可以看到，從2010年開始，盡管政府不斷地通過財政刺激來拉動經濟，拉動投資，但是效果甚微。

中國已經進入了后工業(yè)化時代，我們的投資，尤其是制造業(yè)的投資已經過剩了，甚至我們在許多基礎設施領域里的投資也已經產能過剩了。中國制造的產品在世界各個角落已經七七八八了，也撐不住了。所以我們很難把過去成功的經濟模式再進一步的復制下去，中國經濟需要轉型。

當下一個經濟周期過來的時候，我認為中國經濟會從制造業(yè)轉向服務業(yè)，下一輪經濟發(fā)展能夠達到4%的增長就不錯了。二戰(zhàn)后，還沒有一個國家成功地從制造業(yè)主導的經濟轉移到消費主導的經濟持續(xù)維持4%的增長。如果我們能夠做到4%增長的話，那就謝天謝地了。但是我覺得中國有這個可能，因為今天我們的居民儲蓄率是28%，下一個周期后，我估計中國的居民儲蓄率也就5%-6%。

我們這一代人的儲蓄率是超高的，但是下一代人，和我們不一樣了。聽說很多90后到了月底都是月光族。他們一結婚，父母的錢包也癟了一截，中國的儲蓄率會出現大幅度下降。90后之后是00后，00后之后是10后，這是中國未來的消費大軍，這些人對消費是有要求的，和我們遠不一樣。

有一回假期，我跑到長城拍照片，照片上全是人，這就是今后旅游業(yè)的空間，這就是今后的經濟增長點，這就是商機。

我們的游客跑到日本去背著一個馬桶蓋，而這個馬桶蓋還是杭州制造，“我在國內買八成是假貨，我在日本買起碼知道是真的?！蔽覀兊挠绣X人把子女送到了美國、英國、澳大利亞寄宿學校，而不是選擇在國內。中國的需求正在發(fā)生一個巨大的轉移，我們的需求與供應脫節(jié)了。

我認為中國經濟今后十年的第一個大趨勢就是個性化消費，中國經濟第二個大趨勢是人民幣出海。

我們預計今后10-15年里，大約有2萬億到3萬億美元的資金會出去。這對于全球資產價格的震撼不會亞于當年中國制造對全球消費市場的震撼。

此時此刻，我們站在了一個新的十年經濟轉折點上，盡管我們面臨著許許多多的問題、風險，但是，同時，我們又看到了新的機遇。

編輯 倚天

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