崔秀英

摘要：為了順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢，國家部門推出了一系列的稅收政治改革方案，其中一項關(guān)系民生大計的政策就是“營改增”。全面推行營改增的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸也被卷入其中，作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時跟進新政策新方案的推行狀況，時刻準備好有效的應(yīng)對措施，才能有效保障房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定繁榮，推動國家經(jīng)濟的長久發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 營改增 影響

我國經(jīng)濟的高速發(fā)展將企業(yè)推向了更為多元化的模式，與此同時，稅務(wù)制度的改革步伐跟不上經(jīng)濟發(fā)展的水平，這就使得稅制矛盾和缺乏愈發(fā)突出。為了解決這些問題，近年來，國家推出了營改增政策。政策實施以來，越來越多的企業(yè)加入了試點的大軍，多數(shù)試點企業(yè)的稅收額度明顯下降，這為企業(yè)的發(fā)展提供了巨大的發(fā)展動力和前景。

一、營改增對于房產(chǎn)企業(yè)的重要性

商品在流通的過程中會產(chǎn)生增值額，針對這部分增值額進行征收的稅稱為“增值稅”，由于所有商品在流通的任意環(huán)節(jié)都有增值稅，因此推廣增值稅具有普遍意義。另一方面，設(shè)立“增值稅”可以避免對交易中的商品進行多次重復(fù)征稅。對于房產(chǎn)企業(yè)而言，繳納最多的是營業(yè)稅，房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中存在一些多次征稅的不正?，F(xiàn)象。即使營業(yè)稅占比很小，但是相對其他商品而言，房產(chǎn)的價格要更高，且流通過程中更易產(chǎn)生重復(fù)征收營業(yè)稅的問題，改變這一系列弊病的有效措施便是“營改增”。營改增允許房產(chǎn)企業(yè)采用增值稅發(fā)票抵扣傳統(tǒng)營業(yè)稅額，不但減輕了企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)，而且降低了企業(yè)財務(wù)管理的繁瑣性。實施營改增以來，社會各行各業(yè)稅負明顯減小，有利影響隨著營改增的深入而愈發(fā)明顯，這些積極變化對房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了更為有利的基礎(chǔ)。

二、營改增對房產(chǎn)企業(yè)的影響分析

（一）案例

按照政策可知，營改增之前，房產(chǎn)企業(yè)的稅負率為百分之五，營改增以后，稅率提高到了11%。由具體案例分析：某公司銷售收入1000萬，投入的成本為400萬，營改增的增值稅率取11%，進行取17%，不計其他的額外變動。那么，營改增前，企業(yè)應(yīng)交的稅費為：1000*5%=50（萬元）。營改增后，企業(yè)應(yīng)交的稅費為：1000/（1+11%）*11%-400/（1+17%）*17%=40.9（萬元）。

但是，只有當進項可扣金額大于營業(yè)收入相對比例時，實施營改增才能降低房產(chǎn)企業(yè)的賦稅負擔(dān)，然而，大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)不能獲得足夠的增值稅發(fā)票，也就無法獲得足夠的進項可扣金額，反而增加了企業(yè)的稅收負擔(dān)。

（二）對建設(shè)成本的影響

建筑行業(yè)在開發(fā)過程中，需要購置大量的原材料，這些材料花費構(gòu)成了房產(chǎn)開發(fā)成本的大部分。一些材料能夠在購買的過程中直接取得增值稅發(fā)票，另一些材料則往往需要在個體商戶、私營業(yè)主和五金店鋪處購得，這些材料購買的過程中往往無法開具有效的增值稅發(fā)票，企業(yè)在計算納稅額度時無法考慮這些材料的營業(yè)稅抵扣。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)過程中的安裝工程花費也是開發(fā)成本的重要部分，安裝工作需要由位于房產(chǎn)開發(fā)上游的建筑施工企業(yè)執(zhí)行，營改增的對象也包括建筑行業(yè)，改革后，建筑施工企業(yè)的稅負上升，使得其下游房產(chǎn)企業(yè)的成本上漲。

（三）對企業(yè)稅負的影響

營業(yè)稅額度減去扣除的稅額和上期留底稅額等于本期應(yīng)當交納的增值稅總數(shù)?！盃I業(yè)稅”和“增值稅”是目前稅面上流通最為廣泛的兩個稅種，他們的意義十分重大，卻在規(guī)劃上存在明顯的差異性。營業(yè)稅屬于價格內(nèi)稅，其計算的主要依據(jù)是商品的業(yè)務(wù)流通額，因此只要有產(chǎn)品流通，必然存在營業(yè)稅計算；而增值稅屬于商品價外稅，計算依據(jù)是增值額，稅款扣除后的體制量即為增值稅的額度，增值稅能夠?qū)η捌诩{稅額進行適當扣減，避免商品流轉(zhuǎn)反復(fù)征稅?！盃I改增”增加了房產(chǎn)開發(fā)的投入成本，因為增值稅能夠進行抵扣，但實際上，很多情況下房產(chǎn)企業(yè)都很難獲得大量的增值稅發(fā)票，抵扣額嚴重不足，從而造成企業(yè)稅負增加。

（四）對融資及現(xiàn)金流的影響

房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品交易比較特殊，過程也相對復(fù)雜，企業(yè)必須具有足夠的融資能力和大量的現(xiàn)金流來支持運轉(zhuǎn)。一方面，由于房產(chǎn)開發(fā)的周期比較長，開發(fā)時投入成本于售賣時才能獲得收入。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商為了銜接巨大的資金鏈條，采用預(yù)售機制運作房產(chǎn)開發(fā)過程，建設(shè)成本減少，進項稅額增多，開發(fā)過程中可用于抵扣的銷項不足。如果開發(fā)商在建筑施工全部完成后才開始對房產(chǎn)進行銷售，那么房產(chǎn)成本中產(chǎn)生的進項稅額需要長時間的抵扣才能完成，這將對房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流造成嚴重影響，增加了房產(chǎn)項目的融資成本，進一步提高了企業(yè)的稅收負擔(dān)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對營改增的有效措施

（一）提高房產(chǎn)企業(yè)會計核算專業(yè)水平

首先企業(yè)自身應(yīng)當重視“營改增”的政策力度，對于“營改增”政策的實施狀況應(yīng)當進行實時跟進和追蹤，另一方面，企業(yè)應(yīng)當加強對會計工作人員的培訓(xùn)力度，創(chuàng)造更多學(xué)習(xí)“營改增”的機會和時間。企業(yè)財會人員處理必須掌握較扎實的專業(yè)基本功以外，需要及時更近“營改增”策略，更新知識庫，和核算方法，有效利用政策服務(wù)企業(yè)。

（二）加強與材料供應(yīng)商的聯(lián)系，獲取有效的增值稅發(fā)票

建筑行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)競爭激烈，無法通過工程報價將增值稅負擔(dān)轉(zhuǎn)移到開發(fā)商身上。企業(yè)應(yīng)當從材料進貨渠道規(guī)范化入手，選擇更為正規(guī)的行業(yè)材料供應(yīng)商，從供應(yīng)商處獲得正規(guī)的增值稅發(fā)票。另一方面，選擇能夠提供增值稅發(fā)票的施工企業(yè)進行長期合作，提高一切獲得增值稅發(fā)票的可能。同時必須規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理機制，限制材料采購決算渠道。

（三）做好營改增初期的應(yīng)對方案

“營改增”對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的沖擊是非常巨大的，企業(yè)應(yīng)當評估好自身應(yīng)對沖擊的能力，考慮在開發(fā)后期尚未完全銷售可能性，這些項目由于成本發(fā)生較早，無法再獲得增值稅專用發(fā)票，需要進行繳納。房產(chǎn)企業(yè)必須做好準備，全面梳理進度，核算開發(fā)成本和銷售狀況，制定有效的應(yīng)對策略，對于非急需采購的物資和設(shè)備，暫緩采購，以期在政策完善后獲得固定資產(chǎn)進項稅等。

四、結(jié)束語

總而言之，“營改增”對房產(chǎn)企業(yè)的影響十分廣泛，企業(yè)必須針對自身行業(yè)的特征和業(yè)務(wù)特性做出具體分析和研究，積極做出調(diào)整和轉(zhuǎn)型，更加適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的趨勢。

參考文獻：

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