張靜

摘要：近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢呈現(xiàn)出復雜多變的情況。房地產(chǎn)是一種前期投入巨大，開發(fā)時間長，成本壓力很大的產(chǎn)業(yè)，并且在開發(fā)過程中還要承受一些不受人為控制的因素以及一些偶然性的因素，這些都對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理來說是一項巨大的風險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應主動識別財務風險并建立有效的規(guī)避機制，通過全周期的內(nèi)部控制及預算跟蹤，增強企業(yè)的財務實力，提高競爭能力。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務風險 管理

在房地產(chǎn)企業(yè)財務活動的整個過程中，存在著各種各樣的不確定性，同時也面臨著不可避免的各種財務風險。財務風險的存在也增加了企業(yè)預期收益的不確定性。在目前的宏觀調(diào)控大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)競爭越來越烈，結(jié)合房地產(chǎn)的行業(yè)特征，有效預防和控制企業(yè)財務風險，對房地產(chǎn)企業(yè)的良性運營和可持續(xù)發(fā)展有著至關重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險識別

（一）融資風險

房地產(chǎn)開發(fā)項目從最初的購買土地、樁基建設到主體封頂，以及配套設施和后期的物業(yè)維護等每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，且開發(fā)周期一般較長，因而通常需要通過融資的方式來解決資金問題，并能夠取得財務杠桿收益。在融資的過程中會因為融資方式及融資結(jié)構(gòu)的不同，而存在一定的風險。在融資方式方面，如僅依賴于某一種融資方式，當該種融資方式失去作用時，就容易發(fā)生融資渠道受阻，影響企業(yè)資金的正常運作，給企業(yè)的經(jīng)營帶來較大的風險；在融資結(jié)構(gòu)方面，對企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的安排、籌資方式的不同選擇，由于融資產(chǎn)品的利率水平不同，而存在不同的融資成本及費用，如不進行合理的規(guī)劃，則會有資金成本的浪費、甚至到期無法還本付息、資不抵債的風險。

（二）投資風險

由于影響投資效果的因素較多，房地產(chǎn)企業(yè)項目投資需要承受較大的風險，才能達到最終的預期收益。導致房地產(chǎn)企業(yè)投資收益低于預期投資報酬水平的主要原因有：一是內(nèi)部的非系統(tǒng)性風險，主要是企業(yè)自身存在的風險，如缺乏有效的投資管理系統(tǒng)，在初期市場分析、技術可行性分析及項目投資回報分析上有誤，并缺乏投資項目啟動后全周期的投資效益監(jiān)控；二是外部的系統(tǒng)性風險，主要是企業(yè)外部市場環(huán)境變化帶來的投資收益的不確定性，包括國家的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、以及房地產(chǎn)行業(yè)的周期性變化。

（三）資金運營風險

由于資金占用量大，需要房地產(chǎn)企業(yè)重視資金的運營管理，而現(xiàn)實中很多房地產(chǎn)企業(yè)對資金成本控制的意識薄弱，對資金的使用及管理并不科學，存在管理不當、權責不明、監(jiān)督不力等問題，使得企業(yè)的資金使用效率低下，在企業(yè)資金管理上，由于內(nèi)部管理者和財務人員對資金運營管理理念的缺失，導致資金使用計劃編制不夠詳盡以及企業(yè)的執(zhí)行不力，企業(yè)的資金計劃編制不夠嚴謹甚至流于形式，沒有有效的監(jiān)管和資金使用效益分析。企業(yè)的財務管理工作仍停留在簡單的數(shù)據(jù)核算上，對實際資金需求估計的不準確，與資金使用部門沒有有效的溝通，導致資金安排的不夠合理，使企業(yè)面臨潛在風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險的防范措施

（一）完善企業(yè)內(nèi)部控制制度

一方面在各層級管理層之間合理的權責分配、形成有效的激勵與約束機制，體現(xiàn)權利制衡關系，落實管理控制；另一方面在內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)設置上，依據(jù)企業(yè)自身特點，合理、有效地設置管理部門和崗位，建立部門和崗位之間的牽制制度，明確責任，實行不相容職務相分離制度。 房地產(chǎn)企業(yè)對財務風險的內(nèi)部控制制度，還應對現(xiàn)金流量管理密切關注。一方面企業(yè)需要根據(jù)項目的開發(fā)進度和全周期合理編制現(xiàn)金預算，并及時根據(jù)企業(yè)內(nèi)外部各類不確定因素的變化作出適時必要的調(diào)整，保障企業(yè)現(xiàn)金流量的相對平衡；另一方面，需要加強對企業(yè)成本費用的管控，對項目開發(fā)建設的全過程都必須嚴格執(zhí)行資金預算管理、認真監(jiān)督執(zhí)行情況，確保每個工作節(jié)點的完成質(zhì)量， 有效控制資金收支，有效防范財務風險。

（二）實現(xiàn)財務管理的預算化

房地產(chǎn)企業(yè)的財務部門的主要任務就是對工程項目的預選以及對所需資本的準確預估，這是財務部門的基礎，從整個工程需要使用的土地面積、土地成本以及資金的流轉(zhuǎn)運行，經(jīng)濟效益的利潤方免進行準確的財務預算分析，針對整個工程項目對資金的需求量做出一個準確的計劃和預估，根據(jù)工程的需要以及輕重緩急制定一套合理的可行的計劃，其中要包括工程的可行性研究，工程的資金使用規(guī)劃以及所缺資金的借款的方面，根據(jù)這些方面的內(nèi)容做好整體的預算，在執(zhí)行財務預算的時候一定要秉著認真嚴謹?shù)膽B(tài)度，以免在因為預算的不準確影響決策者在開發(fā)投資時的判斷。使有限的資金可以得到充分的利用，防止出現(xiàn)資金因為管理上的事物而造成的失誤性操作，有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。

（三）建立完整的體系

目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務管理方面的制度體系還存在著不健全的情況，尤其是風險管理體系的不健全，嚴重的影響到房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)時候決策者的判斷。所以，建立一套完整的風險管理體系就顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)應該從企業(yè)的自身出發(fā)，在根本意識上重視風險管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的作用，加強企業(yè)自身的內(nèi)部風險自控，完善風險機構(gòu)，加強企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督，提升審計水平。除此之外，企業(yè)在加強自身的同時要學會其他房地產(chǎn)企業(yè)在風險管理方面的管理水平，多多參考專家的建議和意見，用以創(chuàng)新自己內(nèi)部的審計監(jiān)督結(jié)構(gòu)，提高審計的準確度，從而減低財務管理中可能出現(xiàn)的財務風險。

三、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視面臨的財務管理風險，加強企業(yè)決策者及財務相關人員的財務風險意識和綜合素質(zhì)，加強內(nèi)部控制，對各項已經(jīng)存在的或者潛在的財務風險進行主動識別、積極應對，建立風險辨識機制及規(guī)避機制，通過全周期的內(nèi)部控制及預算跟蹤，增強企業(yè)的財務實力，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻：

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[2]曾凌.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險管理[J].管理視野，2013.（1）