張芳

摘要：隨著近年來購(gòu)房潮的來臨，廣大年輕人想擁有一套住房都成為了奢望，由于住房公積金有著長(zhǎng)期性、互助性、專項(xiàng)性的特點(diǎn)，住房公積金貸款被逐步認(rèn)可和廣泛的應(yīng)用中。而住房公積金在為人們提供便利的同時(shí)也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，本文就公積金抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了科學(xué)分析和初探， 分析原因，給出建議。

關(guān)鍵詞：住房公積金 抵押貸款 貸款違約

由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人民生活質(zhì)量及投資理念逐步提高，城鎮(zhèn)購(gòu)置房屋率也在逐漸增加，在住房?jī)r(jià)格日日攀升的情況下，由于住房公積金有著“低息低貸”的優(yōu)勢(shì)，這使得絕大部分的人們需要借助貸款的資金方式實(shí)現(xiàn)購(gòu)置房屋的愿望。

一、住房公積金的概述

（一）住房公積金的概念

住房公積金是職工及其所在單位共同繳存并用于購(gòu)買住房的專項(xiàng)存儲(chǔ)資金，全部歸職工個(gè)人所有。

（二）住房公積金的適用人群

住房公積金的適用范疇：所有國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位等其他相關(guān)單位都要為本單位所有在職員工建立并足額繳存住房公積金。

（三）提取住房公積金的方法

達(dá)到法定退休年齡的，或者已經(jīng)辦理了離職退休手續(xù)的；完全喪失行使能力的，并且單位與其終止了勞動(dòng)合同的；已出境定居的公民；用于償還自己購(gòu)買的住房貸款；連續(xù)失業(yè)兩年以上，家庭生活嚴(yán)重困難，人均收入低于城市最低收入的；在職的員工亡故，有其繼承人或者有其受贈(zèng)予的人。

二、住房公積金抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

一般在實(shí)施公積金借貸過程中主要涵蓋了三個(gè)主體，依次是受托銀行，住房公積金管理中心和借貸人。銀行作為“受托人只收取相關(guān)手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”，所以住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是由住房公積金管理中心獨(dú)自承擔(dān)。

（一）借貸人風(fēng)險(xiǎn)。借貸人具體面臨如下風(fēng)險(xiǎn)：

信用風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)現(xiàn)階段未建立完整的個(gè)人資信評(píng)估系統(tǒng)。無法及時(shí)準(zhǔn)確掌握借款人實(shí)際情況的變動(dòng)；支付風(fēng)險(xiǎn)，貸款過程中，借貸人在一定程度上預(yù)測(cè)走高自身的總體年收入，使得在將來還款時(shí)收入減少難以還貸；投資風(fēng)險(xiǎn)；借貸人貸款所購(gòu)房時(shí)想投資獲利時(shí)，當(dāng)所購(gòu)房屋貶值，貸款人就有可能難以還貸；失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。借貸人可能隨時(shí)喪失經(jīng)濟(jì)來源；是意外風(fēng)險(xiǎn)，因意外事故造成喪失還款能力。

（二）擔(dān)保方式風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)主要分為保證人風(fēng)險(xiǎn)和抵押物風(fēng)險(xiǎn)

1、擔(dān)保人風(fēng)險(xiǎn)

擔(dān)保人為自然人的，應(yīng)該具有一定的完全民事行為能力以及代為清償?shù)哪芰?。在?shí)踐貸款擔(dān)保階段中，假如不具有以上的相關(guān)規(guī)定，那么擔(dān)保人在一定程度上就沒有實(shí)質(zhì)意義，也就是所謂的空頭擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)性較大。二是保障能力風(fēng)險(xiǎn)，擔(dān)保人屬于貸款人獲得債務(wù)履行擔(dān)保的第三人，如果貸款人無法正常履行償還原有債務(wù)的話，依據(jù)約定必須要擔(dān)保人進(jìn)行償還以及履行義務(wù)，不過因?yàn)閾?dān)保人的擔(dān)保能力并不是固定的，因此其支付能力應(yīng)該進(jìn)行全面的把控，所以也在一定程度上出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

2、抵押物風(fēng)險(xiǎn)

中心發(fā)放公積金貸款時(shí)，為確保自己的利益，都會(huì)要求將新購(gòu)買的房屋作為抵押物來降低風(fēng)險(xiǎn)，但是，即便有抵押物，風(fēng)險(xiǎn)卻仍然存在。而抵押物也會(huì)因?yàn)楦鞣N原因而降低價(jià)值，例如各種自然災(zāi)害、人為災(zāi)害等。

（三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

1、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是指房屋因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)一定程度的變更，在一定程度上會(huì)影響到貸款的正?；厥铡Ｒ皇且?yàn)榻?jīng)濟(jì)環(huán)境以及市場(chǎng)狀況等因素，房屋市場(chǎng)價(jià)值下降，在一定程度上會(huì)影響到開發(fā)商銷售，運(yùn)用虛假購(gòu)房合同套取貸款；二是隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化影響下，房屋價(jià)格出現(xiàn)一定程度的下跌，借貸人會(huì)放棄貸款所購(gòu)房屋，而另購(gòu)新房。

2、開放商風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，難以完成項(xiàng)目；由于開發(fā)商是貸款資金的實(shí)際使用者，如果開發(fā)商將貸款金挪用，會(huì)造成項(xiàng)目建設(shè)資金的缺口。

3、樓盤的風(fēng)險(xiǎn)

樓盤市場(chǎng)地方偏差，戶型結(jié)構(gòu)不合理，銷售困難，樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)有缺陷、配套設(shè)施不完善，都會(huì)影響借貸人的還款意愿。

（四）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)住房公積金繳存的增長(zhǎng)而不能滿足借貸需求時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生資金缺失。

（五）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金貸款的利率、期限、個(gè)人住房貸款的違約率與宏觀經(jīng)濟(jì)情況相關(guān)，如果宏觀經(jīng)濟(jì)情況好的話，失業(yè)水平出現(xiàn)下跌，那么違約率也會(huì)出現(xiàn)下跌。

三、住房公積金抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理

（一）現(xiàn)階段公積金中心違約風(fēng)險(xiǎn)管理模式

貸款初審階段；貸款復(fù)審階段；貸款操作階段；貸款的檢查與審計(jì)。

（二）當(dāng)前違約管理主要存在的問題

1、風(fēng)險(xiǎn)管理理念

由于現(xiàn)階段住房公積金中心個(gè)人住房抵押貸款違約率很低，導(dǎo)致很多人對(duì)個(gè)人住房抵押貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不夠，很容易放松對(duì)個(gè)人住房抵押違約風(fēng)險(xiǎn)的管理和研究。

2、風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)

對(duì)于中心對(duì)申請(qǐng)借貸人的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查和審查缺乏科學(xué)性。信息不準(zhǔn)確性嚴(yán)重，應(yīng)該制定更加嚴(yán)謹(jǐn)，更加科學(xué)的管理技術(shù)，使當(dāng)前借貸審查的主觀性，隨意性進(jìn)行大力度改善。

（三）風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策與建議

1、提高認(rèn)知，增強(qiáng)管理意識(shí)

由于現(xiàn)階段個(gè)人住房抵押貸款違約情況不常發(fā)生，導(dǎo)致銀行對(duì)對(duì)口違約風(fēng)險(xiǎn)不夠重視。因此管理者應(yīng)改善這種情況，加大重視情況。

2、提高風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)

在國(guó)外，定量化管理技術(shù)已經(jīng)成為個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)管理的有效手段。這中定量化管理技術(shù)主要包括兩方面，一方面建立個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)定量評(píng)價(jià)模型，另一方面，在此基礎(chǔ)上科學(xué)量化評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。因此在原有管理基礎(chǔ)之上我門應(yīng)多多借鑒外國(guó)已有的先進(jìn)管理技術(shù)，為我所用從而大大降低因管理問題上帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

我們應(yīng)該對(duì)人住房公積金貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)形式進(jìn)行深入的了解，對(duì)違約的可能方式和原因進(jìn)行分析，加大風(fēng)險(xiǎn)管理理念的培養(yǎng)，完善風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)的缺陷，建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫忍岣邩I(yè)務(wù)人員的能力和素養(yǎng)，從而才能大大的降低個(gè)人住房公積金貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)。

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