□ 劉 銳

筆者在各地調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民依據(jù)生產(chǎn)生活界定的宅基地性質(zhì)，與正式的土地管理制度規(guī)定差異較大。如不少農(nóng)民認(rèn)為，宅基地是產(chǎn)出較差的耕地，農(nóng)民一直以來的建房選擇，是那些土壤貧瘠、地力不高的土地。農(nóng)民對(duì)宅基地資產(chǎn)屬性認(rèn)知模糊，源于一般農(nóng)村土地商品化程度低，宅基地具有高使用價(jià)值低交換價(jià)值。

把宅基地視為類耕地，我們就能從農(nóng)民的角度理解農(nóng)村宅基地的利用活動(dòng)。如不少農(nóng)民認(rèn)為宅基地不如耕地有價(jià)值，典型表現(xiàn)即為他們會(huì)適時(shí)自發(fā)復(fù)墾宅基地，不少老村莊的宅基地在過去幾十年里都曾自發(fā)更新過?，F(xiàn)在的問題是種糧效益不高，無論村社集體還是農(nóng)民都沒有動(dòng)力退出宅基地，于是就作為潛在耕地暫時(shí)閑置在那里。

一般農(nóng)村的宅基地不是資產(chǎn)。宅基地作為自然資源之一，只有被利用時(shí)資源特點(diǎn)才顯現(xiàn)，利用價(jià)值不高的宅基地，資產(chǎn)屬性就會(huì)相應(yīng)降低。當(dāng)“自然土地”不一定變成“經(jīng)濟(jì)土地”，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)的討論就失去了現(xiàn)實(shí)意義。

宅基地具有不移動(dòng)的屬性，城市化擴(kuò)張占地需要平面推進(jìn)。據(jù)陳錫文的估計(jì)，未來我國有機(jī)會(huì)非農(nóng)化的農(nóng)村土地只有1億畝，而我國的農(nóng)地有60億畝（包括2.77億畝的建設(shè)用地）。換句話說，占全國農(nóng)村95%的一般農(nóng)村，其土地很難有投資性增值機(jī)會(huì)。

現(xiàn)在一般農(nóng)村的宅基地流轉(zhuǎn)是不少，但宅基地交易的價(jià)值很難體現(xiàn)，交易本身不遵從人個(gè)人利益算計(jì)，湖北荊門農(nóng)村1980年以來的“搭（耕）地賣房”現(xiàn)象，即是有力證明。

主流設(shè)想的土地價(jià)值釋放思路是，將農(nóng)村建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加指標(biāo)掛鉤，用于城市征地，它帶來了一般農(nóng)村宅基地的增值。但該種增值只面向部分農(nóng)村，在大部分農(nóng)村宅基地難有機(jī)會(huì)增值的預(yù)期下，一般農(nóng)村宅基地的財(cái)產(chǎn)價(jià)值因此會(huì)長期微弱。

宅基地的供給單位是村集體，主要用于居住，只供本村成員使用，對(duì)外村人具有排斥性。另外，農(nóng)戶使用宅基地不是任意的，在采光、通風(fēng)、出行等方面，個(gè)體的利用行為會(huì)產(chǎn)生外部性。若不遵守集體安排多占濫占，就會(huì)影響他人的居住福利，對(duì)后來者使用也會(huì)有影響。從高排他性、低競爭性的屬性看，宅基地不是私人資源和俱樂部資源，其資源性質(zhì)更接近于公共池塘資源?！皳頂D效應(yīng)”和“過度利用”情況的存在，要求集體發(fā)揮好自主治理宅基地的功能。

我國城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的長期性，決定了一般農(nóng)村宅基地資源性質(zhì)的穩(wěn)定，宅基地的資產(chǎn)屬性不會(huì)大幅度提高，集體主導(dǎo)的宅基地治理有實(shí)踐空間。調(diào)動(dòng)基層治理的積極性，賦予基層組織一定治權(quán)，因此具有相當(dāng)?shù)默F(xiàn)實(shí)必要性。?