李云 河北省地礦局探礦技術研究院

房地產(chǎn)現(xiàn)狀及走勢分析

李云 河北省地礦局探礦技術研究院

房地產(chǎn)市場在2016年持續(xù)“過熱繁榮”，已成為帶動中國經(jīng)濟的主要力量，與此同時積累了“泡沫破裂”的風險，在政府密集出臺調控政策的背景下，調控效果仍未達各界預期。本文將從房地產(chǎn)市場推動力及風險角度分析市場現(xiàn)狀，并對短期市場走勢做簡要預測。

房地產(chǎn) 去庫存 經(jīng)濟走勢

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

2016年我國房地產(chǎn)創(chuàng)下多個紀錄，政策變化最多、成交規(guī)模最大、地價房價新高。此外，一年之中調控政策先松后緊，差異之大實屬罕見，這也間接體現(xiàn)了中央對有效調控房地產(chǎn)市場的迫切性。在調控背景下，房地產(chǎn)熱度依舊不減、甚至繼續(xù)上漲的現(xiàn)象，很值得討論研究。下面針對目前我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀，對推動動力及帶來的風險做簡要分析。

（一）“牛市”的四大動力。2016年全國房地產(chǎn)市場上漲主要受到四大推動力影響：

動力一：去庫存政策

房地產(chǎn)去庫存政策并未達到預期目標，要從中央經(jīng)濟工作會議上提出的幾大去庫存路徑來分析。

一是戶籍改革。在實際操作中，這一政策即使在政策補貼下，仍然無法形成他們的實際購買力，因此效果并不好；二是發(fā)展住房租賃市場。在目前狀況下，房屋租賃的投資價值過低，尤其是三四線城市的租賃需求很少;三是鼓勵房地產(chǎn)業(yè)兼并重組;四是擴大政府購買。該政策旨在打通商品房與公租房的轉化渠道，然而事實上由于政府財政收支壓力及商品房價格過高等原因，對于去庫存的作用微之甚微;五是取消限購政策。

通過對上述政府監(jiān)管路徑的分析可見，去庫存政策不僅沒有達到預期目的，反而在一定程度上推動了房地產(chǎn)市場上漲。

動力二：流動性過剩

2008年金融危機后的每一輪房價上漲，根本的動因卻都是流動性過剩。迄今為止，中國民間的投資渠道依然十分狹窄有限，在實體經(jīng)濟不景氣的時代，長期寬松貨幣政策所釋放的巨大的流動性只能流向股市、樓市等極少出口。而2015年夏天股災之后，由于股市的低迷，投資和投機資金的流向更為收窄。造成過多資本流向房地產(chǎn)市場，助力了它的瘋狂增長態(tài)勢。

動力三：人民幣貶值預期

與2008年到2010年的那一波上漲相比，2016年的房價飆升還多了另一個重要誘因，即人民幣貶值預期。為了緩解資本出逃壓力，央行和外匯當局收緊了外匯管制，造成外匯兌換尤其是向境外匯款變得極為困難。于是選擇了投資房產(chǎn)，紛紛成為房地產(chǎn)市場上漲的助推者。

動力四：土地價格增長

根據(jù)粗略計算公式，房價=土地成本（30%）+開發(fā)費用（10%）+建安成本（20%）+稅費（15%）+利潤（25%），由此可見，土地價格對房價有極為重要的影響。地價的上漲不僅能直接導致房價的上漲，也會使購房者形成樓價上漲的預期，間接導致房地產(chǎn)市場升溫。

（二）“牛市”背后的整體經(jīng)濟風險。2016年房價暴漲是在中央將房地產(chǎn)調控作為工作重點之一的背景下發(fā)生的，比以往蘊含了更大的風險。此輪房地產(chǎn)升溫已不僅是資產(chǎn)泡沫的問題，而對整體經(jīng)濟構成了諸多風險，足以引發(fā)警惕。

風險一：與經(jīng)濟走勢不符，缺乏基本面支撐

當前的房地產(chǎn)上漲趨勢既沒有良好的經(jīng)濟預期，也沒有居民收入大幅上漲作為支撐，經(jīng)濟主體活力仍然較差，在此背景下，房地產(chǎn)一落攀升，高杠桿獲得了超額利潤，同時也放大了風險，一旦情況轉差，金融風險必將增加。

風險二：恐慌性、投機性購房增加經(jīng)濟脆弱性

房價爆發(fā)的原因主要是資金潮下的資產(chǎn)荒，導致購房者出現(xiàn)了恐慌。一旦政策收縮，恐慌性購房恐難以持續(xù)，其風險不言而喻。

風險三：加大貧富差距，損害社會公平

中國收入分配問題始終是國內外關注焦點，原因是中國的基尼系數(shù)過高，一度達到4.9，收入分配嚴重不平等。

風險四：資金脫實向虛，抑制實體經(jīng)濟發(fā)展

資本的存在就是要以利潤最大化為目的，因為房地產(chǎn)利潤豐厚，遠超出實體行業(yè)收益，因此愿意辛辛苦苦做實業(yè)的人越來越少、企業(yè)家創(chuàng)新信心不足。已嚴重擠壓了實體經(jīng)濟，使實體經(jīng)濟陷入困境。

風險五：綁架政府，政策進退兩難

如前文所述，2016年“去庫存”位列五大任務之一，但實際上卻推升了一、二線城市房價過快上漲。目前政策層面已陷入兩難，一旦調控，力度把握困難，在經(jīng)濟下行形勢下，又怕用力過度、打擊經(jīng)濟、造成不可預期的損失。

二、房地產(chǎn)市場走勢判斷

12月中旬的中央經(jīng)濟工作會議提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”，要加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。2017年5月1日起中國政府以“定向加息”等方式來調控房地產(chǎn)市場，因此預期2017年下半年起樓市將逐步趨穩(wěn)，投資增速有望降溫。

長效機制意味著要全面處理住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長、存量房和增量房等多重關系。主要集中在以下幾方面：一是由于經(jīng)濟放緩、穩(wěn)增長壓力大，穩(wěn)定住房消費、加強保障房建設等措施會繼續(xù)推進；二是深化型城鎮(zhèn)化，加快戶籍改革，擴大住房需求；三是堅持“因城施策”方針。四是積極推行房地產(chǎn)稅改革，對各環(huán)節(jié)稅收進行調整，減少交易稅費、增加保有稅費，調節(jié)財富分配不公。五是重點城市繼續(xù)調整土地供給結構，繼續(xù)加大供地力度，提升土地供應靈活性，穩(wěn)定市場對住宅用地供應的預期，防止恐慌性情緒。

此外，預期房地產(chǎn)短期內出現(xiàn)崩盤的可能性很小，基于以下四點原因：一是剛性需求較強，自主性需求和二胎政策放開后的改善性需求還較為旺盛，且城鎮(zhèn)化導致的住房需求也將穩(wěn)定增長，難以出現(xiàn)全國性房價大幅下跌。二是個人購房貸款占比大、質量高，不會爆發(fā)“次貸式”風險。三是我國財稅和貨幣政策較為穩(wěn)健，不存在“次貸式”的誘因和金融體系缺陷。四是行業(yè)集中度不斷提高，抗風險能力強。

[1]劉志彪.去庫存政策難解房地產(chǎn)之痛.中國證券期貨,2016(1):70-73

[2]中國指數(shù)研究院.中國房地產(chǎn)市場2016總結與2017趨勢展望.發(fā)布于首屆中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會

[3]合富輝煌.三大動力致2016年房地產(chǎn)市場加快上漲.2017年1月3日載于新華網(wǎng)

[4]黃志龍.房地產(chǎn)去庫存政策為何事與愿違.2016年10月11日載于搜狐財經(jīng)

[5]沈建光.房地產(chǎn)國家牛市的八大風險.2016年10月3日載于FT中文網(wǎng)