鄭恕 濟(jì)南市土地儲(chǔ)備中心

工業(yè)用地彈性年期出讓實(shí)踐探討

鄭恕 濟(jì)南市土地儲(chǔ)備中心

本文從目前我國(guó)工業(yè)用地市場(chǎng)現(xiàn)狀及企業(yè)生存周期等問(wèn)題入手。以規(guī)范性文件制定為目標(biāo)，圍繞開(kāi)展工業(yè)用地彈性年期出讓工作存在的問(wèn)題及解決思路展開(kāi)探討。嘗試從實(shí)踐中摸索、形成一套完備的工業(yè)用地彈性年期出讓考核評(píng)價(jià)及監(jiān)督管理政策體系。

工業(yè)用地 彈性年期出讓 實(shí)踐

一、概述

自2007國(guó)土資源部、監(jiān)察部共同發(fā)布《關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題的通知》以來(lái)，工業(yè)用地招拍掛工作在我國(guó)全面開(kāi)展。多年來(lái)，各地組織工業(yè)用地出讓全部以法律最高限定即50年作為出讓年期，但是根據(jù)國(guó)家工商總局權(quán)威調(diào)查發(fā)布，國(guó)內(nèi)近六成的中小企業(yè)生存年期不超過(guò)5年，能夠達(dá)到20年的企業(yè)更是鳳毛麟角。所以工業(yè)用地以50年期“一刀切”式的出讓，造成了大片土地資源的閑置和浪費(fèi)。在全國(guó)土地資源日趨緊張的情況下，國(guó)土資源部頒布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》提出：“市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)可以采取先出租后出讓、在法定最高年期內(nèi)實(shí)行縮短出讓年期等方式出讓土地?！边@就為工業(yè)用地彈性年期出讓工作的開(kāi)展提供了政策依據(jù)，本文將從實(shí)踐角度對(duì)工業(yè)用地彈性年期出讓這項(xiàng)工作展開(kāi)討論

二、基本工作思路

將工業(yè)用地出讓年期由50年縮短為20年，供地方式采用“先租后讓”和“短期出讓”模式，其間融入用地情況定期考核評(píng)價(jià)機(jī)制，將土地利用標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)約定方式寫(xiě)入合同條款，引導(dǎo)低效用地退出，從而實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置。其中“先租后讓”租賃階段通過(guò)招拍掛方式公開(kāi)確定土地承租人，在租賃合同中應(yīng)明確土地開(kāi)發(fā)利用指標(biāo)及土地產(chǎn)出效益指標(biāo)等內(nèi)容，以衡量用地單位土地利用效益及企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況。租賃期滿達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的用地單位，可通過(guò)協(xié)議出讓方式辦理土地出讓手續(xù)，出讓年期為20年。“短期出讓”模式出讓程序不做改變，僅是出讓年期縮短為20年。同時(shí)，區(qū)縣及工業(yè)園區(qū)作為考核評(píng)價(jià)主體，負(fù)責(zé)對(duì)租賃期土地利用情況進(jìn)行監(jiān)管并定期考核，未達(dá)到租賃合同約定標(biāo)準(zhǔn)，將不予辦理土地出讓手續(xù)。

三、存在問(wèn)題

采用彈性年期出讓工業(yè)用地可提高工業(yè)用地配置效率，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，避免大量閑置土地的出現(xiàn)。但是，此種模式也存在一定問(wèn)題和弊端。

（一）設(shè)置租賃期限如果過(guò)短，將會(huì)影響企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展策略，除去辦理土地出讓、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)工建設(shè)手續(xù)以及實(shí)際建設(shè)時(shí)間，留給企業(yè)真正投入生產(chǎn)的時(shí)間非常緊張，很多企業(yè)在短期內(nèi)尚未看到投資回報(bào)，租賃期限屆滿后便面臨退出土地的選擇，這將加大企業(yè)投資的不確定性。

（二）面對(duì)日漸增高的征地成本，租賃和短期出讓會(huì)加長(zhǎng)政府回收征地成本的周期。近些年，隨著土地資源的日趨緊張，征收土地成本逐漸增高，很多地方按照50年出讓工業(yè)用地,地價(jià)尚不足彌補(bǔ)征地成本的缺口，若改為租賃或短期出讓，租金與短期出讓金勢(shì)必低于50年期出讓的工業(yè)地價(jià)。這樣以來(lái)，大量租賃和短期出讓的工業(yè)用地將會(huì)大大增加政府征地成本回收的財(cái)政壓力。

（三）規(guī)劃、建設(shè)及登記發(fā)證手續(xù)辦理存在技術(shù)障礙。由于租賃或短期出讓年期過(guò)短，規(guī)劃、建設(shè)等手續(xù)辦理尚無(wú)先例，以往此類建筑物通常以臨建手續(xù)報(bào)批，配套費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)的征收也無(wú)專門(mén)政策支持，這將增大政府審批管理的困難。

（四）廠房標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模的不統(tǒng)一，導(dǎo)致地上廠房的兼容性和可持續(xù)使用性受到一定制約。由于工業(yè)項(xiàng)目包羅萬(wàn)象，有些產(chǎn)業(yè)需要大型廠房、重型設(shè)備支持，有些產(chǎn)業(yè)則可輕裝上陣，使用寫(xiě)字樓式廠房即可投入生產(chǎn)。企業(yè)通過(guò)租賃獲得工業(yè)用地進(jìn)行建設(shè)，若租賃期滿無(wú)法達(dá)到預(yù)期要求,被迫退出土地，已建成的地上廠房又無(wú)法適應(yīng)其他行業(yè)的使用，這將會(huì)使企業(yè)面臨投入無(wú)法及時(shí)收回的風(fēng)險(xiǎn)。

四、解決建議

針對(duì)工業(yè)用地彈性年期出讓所面臨的種種問(wèn)題，筆者根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出以下解決思路，以供探討。

（一）建立科學(xué)合理的土地利用效能評(píng)估考核體系。針對(duì)租賃或短期出讓的工業(yè)用地，可建立一套包括投資強(qiáng)度、畝經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值、畝稅收、畝就業(yè)人數(shù)等一系列的評(píng)估考核體系，并將該內(nèi)容通過(guò)補(bǔ)充條款的形式寫(xiě)入租賃或出讓合同，同時(shí)對(duì)實(shí)際考核中無(wú)法達(dá)到約定的企業(yè)進(jìn)行違約責(zé)任追究，例如責(zé)令限期整改或退出使用土地等。

（二）精減政府審批環(huán)節(jié)，提高政府服務(wù)效率。加快規(guī)劃、土地、建設(shè)等部門(mén)審批速度，同時(shí)做好配套費(fèi)、稅收減免等相關(guān)配套政策的制定，針對(duì)高效集約利用土地的項(xiàng)目，可給予一定的政策支持，從行政機(jī)關(guān)內(nèi)部為全面服務(wù)實(shí)體企業(yè)做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

（三）做好充分調(diào)研，規(guī)劃先期介入，力爭(zhēng)建設(shè)統(tǒng)一的、兼容性強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)廠房。相關(guān)部門(mén)可對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行走訪調(diào)研，通過(guò)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)手段，獲取企業(yè)對(duì)廠房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的需求，然后針對(duì)彈性年期出讓的工業(yè)用地統(tǒng)一規(guī)劃，從而縮短企業(yè)廠房建設(shè)的時(shí)間，同時(shí)又能保證建成廠房的可持續(xù)利用。

（四）建立統(tǒng)一代建平臺(tái)，做好建設(shè)服務(wù)保障工作。有條件的地方政府或園區(qū)可成立代建平臺(tái)，例如國(guó)資運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)公司等形式，自行投資建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，然后按照彈性年期租賃或短期出讓方式提供給前來(lái)投資的企業(yè)使用，實(shí)現(xiàn)“交鑰匙”工程。使企業(yè)能夠輕裝上陣，省去申報(bào)規(guī)劃及建設(shè)時(shí)間，專心投入生產(chǎn)。代建平臺(tái)可通過(guò)房地產(chǎn)租金回收建設(shè)成本，對(duì)于效益好的企業(yè)可一次性為其辦理廠房及土地不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

五、最終結(jié)論

在我國(guó)土地資源日趨稀缺的大環(huán)境下，為響應(yīng)國(guó)土資源部節(jié)約集約利用土地的號(hào)召，開(kāi)展工業(yè)用地彈性年期出讓工作成為大勢(shì)所趨，雖然開(kāi)展該項(xiàng)工作或?qū)⒚媾R很多問(wèn)題，但是各地國(guó)土工作人員排除種種困難，發(fā)揮專技特長(zhǎng)，為開(kāi)展此項(xiàng)工作打開(kāi)了一條前途光明的道路。本文提供的思路，旨在拋磚引玉，歡迎各界朋友批評(píng)指正。