代 岱

（100040 北京市保障性住房建設(shè)投資中心 北京）

“房地產(chǎn)法新型疑難案件”研討會(huì)綜述

代 岱

（100040 北京市保障性住房建設(shè)投資中心 北京）

房地產(chǎn)案件在近些年成為法律糾紛中的一項(xiàng)難點(diǎn)，其中有許多疑難案件產(chǎn)生，針對(duì)這些疑難案件，相關(guān)的研討會(huì)自然也隨之召開。本文將從研討會(huì)的討論重點(diǎn)入手，加入司法實(shí)踐中的實(shí)際案例，對(duì)這些疑難案件進(jìn)行分析研究。房地產(chǎn)案件的研究有助于房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，也是我國法律法規(guī)逐漸完善的一個(gè)過程。

房地產(chǎn)；研討會(huì)；法律案件

1 現(xiàn)今房地產(chǎn)法疑難案件重點(diǎn)

1.1 概念辨別問題

房地產(chǎn)法中有許多新名稱，這些新名稱的概念在逐漸確定的過程中，難免會(huì)出現(xiàn)模糊化以至于在發(fā)生房地產(chǎn)法案件時(shí)，問題在于雙方對(duì)案件的性質(zhì)定義出現(xiàn)分歧，此時(shí)就需要依據(jù)法規(guī)，對(duì)案件的性質(zhì)進(jìn)行正確定義。如一案件內(nèi)容為甲方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，獲得了項(xiàng)目用地之后因?yàn)橘Y金方面的缺陷而無法獨(dú)自開發(fā)，因此與乙方簽訂《房屋代建合同》，協(xié)定共同開發(fā)，后雙方就開發(fā)又簽訂了《商品房預(yù)售合同》[1]。由此，在之后雙方發(fā)生糾紛后，甲方認(rèn)為這是房屋代建合同的糾紛，但是乙方則認(rèn)為問題出在商品房預(yù)售合同上。對(duì)于案件重點(diǎn)的定義不同，在審判的過程中參照的法規(guī)也會(huì)變化，自然會(huì)影響最終的結(jié)果，所以必須在進(jìn)行案件審判之前就對(duì)案件的性質(zhì)進(jìn)行正確定義。就這一案件，研討會(huì)給予的意見是應(yīng)當(dāng)關(guān)注代建關(guān)系是否結(jié)束。如果雙方在簽訂兩份合同之后在進(jìn)行交易的過程中有明顯的商品房買賣意義，則代建關(guān)系可以判斷終止，此案件應(yīng)當(dāng)為商品房預(yù)售糾紛。且參照最高人民法院對(duì)新疆維吾爾自治區(qū)郵政局與烏魯木齊市圣博特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案件的判決，當(dāng)案件中代建的一方成為建立項(xiàng)目的土地運(yùn)用權(quán)人和建立房屋的一切權(quán)人的時(shí)候，代建的關(guān)系才得以成立。如果不然，則代建關(guān)系可以判定終止。

1.2 合同有效性問題

房地產(chǎn)的有關(guān)案件，勢必會(huì)涉及到雙方簽訂的合同問題，甚至大部分案件都是就合同上列舉的條目是否有效作為論點(diǎn)。其中有的無效合同條約是因?yàn)榕c國家規(guī)定的法規(guī)相悖，如某一司法實(shí)踐案件中的問題：甲方與乙方簽訂《商品房買賣合同》，對(duì)在規(guī)劃立項(xiàng)時(shí)明確規(guī)定為企業(yè)自用不得對(duì)外交易的商鋪簽訂了合同，當(dāng)時(shí)該地區(qū)雖然進(jìn)行了商鋪可以進(jìn)行交易的探討，但是并沒有納入正規(guī)法規(guī)中。嗣后，甲乙雙方發(fā)生合同糾紛，甲方認(rèn)為商鋪并不屬于流通范疇，因此這項(xiàng)合同應(yīng)當(dāng)無效。研討會(huì)的專家就此做出判定，認(rèn)為甲方的觀點(diǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)玫娇隙?，因?yàn)槲覈鴮?duì)于土地的規(guī)劃具有非常嚴(yán)格而且明確的管制制度，甲乙雙方簽訂的合同違反了國家法規(guī)，自然得不到國家法律的保護(hù)，屬于無效的合同。

另外還有合同無效是因?yàn)楹贤袥]有對(duì)一些特定的概念或者交易物品做出正確的規(guī)范，導(dǎo)致合同針對(duì)的目標(biāo)模糊化，所以合同也屬于無效合同。如司法實(shí)踐中出現(xiàn)過類似的問題：甲乙雙方在簽訂的《商品房買賣合同》中，就乙方所購買的甲方開發(fā)的商鋪方面，在合同中并沒有明確指出商品房的具體圖樣，只有面積數(shù)據(jù)，而且在進(jìn)行實(shí)地考察后，發(fā)現(xiàn)合同中所描述的位置上并沒有甲乙雙方合同中描述的商鋪，而是在附近地區(qū)存在商鋪。因?yàn)楹贤系拿枋鑫锍霈F(xiàn)差異，所以甲乙雙方發(fā)生了合同糾紛[2]。研討會(huì)專家對(duì)此做出的判定是，案件的判定重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在合同是否有效方面。我國的合同法中有一項(xiàng)規(guī)定，指明買賣合同中必須要有非常明確的交易物，而且對(duì)交易物要有確切的標(biāo)記，如果不能確切標(biāo)記交易物，那么合同就無法成立。通常情況下確切的標(biāo)記可以看作為房屋與土地基本情況都已經(jīng)確定。所以此案件中對(duì)于房屋并沒有確切指定，而且在該位置也無法找到合同描述中的交易物，因此該合同屬于無效合同。

1.3 合同無效之后的責(zé)任判定

當(dāng)合同被判定無效之后，發(fā)生糾紛的雙方因?yàn)楹贤瑹o效，所以合同中規(guī)定的內(nèi)容自然作廢，這時(shí)還需要對(duì)雙方的責(zé)任進(jìn)行判定，否則無法對(duì)案件做出合理的終結(jié)。如司法實(shí)踐中有一案例：甲乙雙方簽訂了《商品房預(yù)售合同》并且相關(guān)款項(xiàng)已經(jīng)全部結(jié)款，此時(shí)發(fā)生了合同糾紛，合同被判定無效，那么此時(shí)雙方因合同無效產(chǎn)生的損失應(yīng)當(dāng)如何判定？研討會(huì)的專家認(rèn)為，合同的無效是簽訂合同的雙方共有的責(zé)任，因此合同無效產(chǎn)生的損失也應(yīng)當(dāng)由簽訂合同的雙方共同承擔(dān)，我國的《中華人民共和國合同法》中也有相關(guān)規(guī)定，第五十八條曾明確規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！庇纱丝梢?，當(dāng)合同被判定無效之后，合同雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)損失。

2 研討會(huì)解決案件的重點(diǎn)

是否違反法規(guī)：

我國對(duì)于房地產(chǎn)方面的發(fā)展一直給予高度的關(guān)注，在近幾年房地產(chǎn)飛速發(fā)展的情況下，自然對(duì)于這方面的法規(guī)制定也給予了高度的關(guān)注。雖然我國的房地產(chǎn)法律并不算完善，但是也是在蓬勃的發(fā)展當(dāng)中，因此在研討會(huì)上，對(duì)許多疑難案件的研討重心都放在了是否違反我國的相關(guān)法律上，如同上文中提及的司法案例，有許多案例中，判定合同違反法規(guī)的時(shí)候，就宣布了合同的無效，無論對(duì)于判定案件還是分析案件，都是非常重要的一步。雖然許多疑難案件的雙方矛盾點(diǎn)不同，但是可以追根溯源，從源頭上對(duì)合同的有效性進(jìn)行判定，能夠解決相當(dāng)一部分的疑難案件[3]。研討會(huì)自然也在這方面做足了功夫，對(duì)于各項(xiàng)法規(guī)做了充分的研究，特別是時(shí)間正好卡在兩種法規(guī)變動(dòng)之間的案件，這類案件就應(yīng)當(dāng)以案件發(fā)生時(shí)的法規(guī)進(jìn)行判定，如果法規(guī)對(duì)于這類案件的判定有特殊規(guī)定，則按照特殊規(guī)定進(jìn)行。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)疑難案件的判定有幾個(gè)重點(diǎn)，比如概念辨別問題、合同有效性問題以及合同無效之后的責(zé)任判定，這些問題不僅是研討會(huì)的重點(diǎn)，也是近些年疑難案件中出現(xiàn)頻率較高的案件。在解決這些案件的時(shí)候，需要嚴(yán)格參照我國的相關(guān)法律法規(guī)，案件首先不能出現(xiàn)違反法律內(nèi)容。正確解決這些案件，有助于完善我國的法律法規(guī)，促使房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展。

[1]莊建偉.“房地產(chǎn)法新型疑難案件”研討會(huì)綜述[J].法制與社會(huì).2013(19):94-96

[2]施海智.試論房地產(chǎn)法學(xué)學(xué)科體系的構(gòu)建[J].今日南國(中旬刊).2010(12):103-105

[3]許憲春,賈海,李皎,李俊波.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)中國國民經(jīng)濟(jì)增長的作用研究[J].中國社會(huì)科學(xué).2015(01):45-47