陳 潔

南昌大學(xué)法學(xué)院，江西 南昌 330031

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離婚按揭房屋的權(quán)屬及增值問題研究

陳 潔

南昌大學(xué)法學(xué)院，江西 南昌 330031

伴隨經(jīng)濟(jì)的繁榮，房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，“按揭買房”對(duì)于廣大民眾來說已不是新鮮詞。按揭貸款買房已成為越來越普遍的購房的不二選擇，在高離婚率的現(xiàn)實(shí)中，按揭貸款購買的房屋的權(quán)屬及分割問題也勢(shì)必成為離婚糾紛中的爭議焦點(diǎn)。本文將就按揭買房中比較典型的一種類型，即婚前一方按揭并完成首付和貸款手續(xù)，婚后夫妻共同還貸展開論述。首先，分析其中的法律關(guān)系；接著，討論此類房屋的權(quán)屬問題；最后，分析該類房屋增值部分的性質(zhì)及如何分割。

離婚；按揭房屋；增值；權(quán)屬；分割

一、按揭房屋的法律關(guān)系

《婚姻法解釋(三)》第十條對(duì)婚前一方按揭并完成首付和貸款手續(xù)，婚后夫妻共同還貸的買房形式下的離婚糾紛進(jìn)行了規(guī)定，這正是本文討論的類型。首先，分析這類房屋購買方式中涉及的法律關(guān)系，即買房人(夫妻中的一方)、賣房人(開發(fā)商)、商業(yè)銀行這三者之間的關(guān)系，其實(shí)就是三個(gè)合同關(guān)系，一是買房人也就是夫妻中的一方與開發(fā)商之前簽訂的房屋購買合同，二是夫妻一方與銀行之間簽訂的房屋款借貸合同，三是持有房屋產(chǎn)權(quán)證一方與銀行之間簽訂的抵押合同。

二、房屋權(quán)屬

《婚姻法解釋(三)》第十條不以何時(shí)取得房屋產(chǎn)權(quán)證為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋歸屬進(jìn)行認(rèn)定，也就是說不管不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證是在婚前取得還是婚后取得，而是以不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的簽訂時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)離婚后不動(dòng)產(chǎn)的歸屬進(jìn)行認(rèn)定，只要不動(dòng)產(chǎn)買賣合同在婚前簽訂，房屋登記在簽訂買賣合同的買房人名下，則可以判決歸登記方所有。馬憶南教授認(rèn)為，對(duì)于一方婚前簽訂買賣合同支付首付款、婚后夫妻共同還貸這類房產(chǎn)，完全認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)或一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)都不太公平，該房產(chǎn)實(shí)際上是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)(婚前個(gè)人支付首付及還貸部分)與婚后共同財(cái)產(chǎn)(婚后雙方共同還貸部分)的混合體。

《婚姻法解釋(三)》第十條直接規(guī)定，這類房屋登記方在哪一方的名下，房屋權(quán)屬就歸于哪一方。一方面有利于司法實(shí)踐中對(duì)該類問題有一個(gè)確定的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槿绻蚱抟环皆诮Y(jié)婚前就簽訂了不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，出于便利和交易習(xí)慣，那么在接下來的過程中，首付款也是以簽訂買賣合同的夫妻一方的名義繳納的，貸款手續(xù)往往也是以該方的名義辦理的，將來的房產(chǎn)也是登記在簽訂買賣合同的一方名下，將房屋直接判其所有，執(zhí)行起來不會(huì)涉及產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，同時(shí)關(guān)于貸款合同的權(quán)利義務(wù)主體也無需變更，因此成為這類房屋購買的約定俗成的交易習(xí)慣。另一方面，其背后也是有其法理依據(jù)，因?yàn)橐话闱闆r下取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)候不一定是房屋實(shí)際交付的時(shí)間，很多情況下都是買房人自身無法預(yù)測也不是因?yàn)橘I房人的過失的情況發(fā)生，使得買房人取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間落后于房屋實(shí)際交付的時(shí)間。我國之所以實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記不就是出于維護(hù)交易安全、保護(hù)善意第三人利益的考慮，那么當(dāng)我們將視角轉(zhuǎn)到離婚案件中，會(huì)發(fā)現(xiàn)離婚糾紛中根本不存在與善意第三人的利益沖突。當(dāng)夫妻一方已經(jīng)通過銀行貸款方式向房地產(chǎn)開發(fā)商支付了全部購房款后，房屋買賣合同實(shí)際已經(jīng)履行完畢，買房人與開發(fā)商之間的基于房屋買賣合同的債券債務(wù)關(guān)系已經(jīng)結(jié)束，買房人婚后取得的物權(quán)只是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，所以《婚姻法解釋(三)》直接將按揭房屋認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，相對(duì)來說還是比較公平的。

三、房屋增值部分的性質(zhì)認(rèn)定

(一)問題的爭議點(diǎn)

首先，把按揭房屋的價(jià)值結(jié)構(gòu)分解成兩部分，即一部分是房屋的原值，另一部分則是增值。關(guān)于增值部分的法律性質(zhì)，學(xué)術(shù)界有兩種主張，一種是主張?jiān)鲋挡糠譃榛榍皞€(gè)人財(cái)產(chǎn)；另一種則主張是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

而婚前一方按揭購買并辦理完貸款手續(xù)，婚后夫妻共同還貸的房屋增值部分究竟是屬于“一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益”？還是“孳息”、“自然增值”？自然增值是在不改變財(cái)產(chǎn)狀態(tài)情形下實(shí)現(xiàn)的增值，因?yàn)槟承┛陀^原因?qū)е碌膬r(jià)值增加，很明顯房屋價(jià)值的增加屬于自然增值的范疇。這樣矛盾就出來了，如果房屋的增值屬于自然增值，那么根據(jù)《婚姻法解釋(三)》第五條的規(guī)定，則房屋增值部分將會(huì)被認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。但是根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第十一條和《婚姻法解釋(三)》第十條第二款，房屋增值部分將會(huì)被認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

(二)夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)的婚后增值性質(zhì)認(rèn)定及其分割

本文認(rèn)為，既然在房屋已經(jīng)被認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)的情況下，那么，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間房屋的增值部分不論從什么角度來說都應(yīng)當(dāng)歸該房屋的所有權(quán)人；但是如果缺少夫妻另一方的貢獻(xiàn)，這個(gè)房屋也不可能保值和增值的，所以，在這種情況下也是不能忽視夫妻另一方的付出的，獲得房屋所有權(quán)的一方有義務(wù)就該房屋的增值部分對(duì)夫妻另一方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。

[1]馬憶南.婚姻家庭繼承法學(xué)[M].北京：北京大學(xué)出版社，2014.

[2]孫國鳴.離婚糾紛法律解析判例分析與訴訟指引[M].北京：中國法制出版社，2012.

[3]中國法制出版社編.婚姻法新解讀[M].北京：中國法制出版社，2012.

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2095-4379-(2017)06-0226-01

陳潔(1993-)，女，漢族，江西贛州人，南昌大學(xué)法學(xué)院，碩士研究生，研究方向：民商法。