宋保紅

（河南建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，河南 鄭州 450000）

淺談高校物業(yè)管理存在的問題和改善措施

宋保紅

（河南建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，河南 鄭州 450000）

由于近幾年物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展，各種問題和矛盾也隨之而來，在業(yè)內(nèi)人士勤于研究，不斷探求解決問題良策的同時(shí)，很多理論研究工作者也投身到物業(yè)管理相關(guān)理論的研究中來，尋找可以破解物業(yè)管理方面難題的方法，促進(jìn)這個(gè)行業(yè)更加健康發(fā)展。

高校；物業(yè)管理；持續(xù)發(fā)展；探索研究

近年來，隨著大學(xué)校區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，高校物業(yè)管理這種新的管理模式被引入到學(xué)校管理中。高校物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理在服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)方式上并沒有什么本質(zhì)區(qū)別，但是與住宅小區(qū)相比，高校物業(yè)有其鮮明的特點(diǎn)。

1 物業(yè)的含義

物業(yè)一詞源自于港澳及東南亞一帶的地區(qū)和國家。Property一詞的意思是財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)。根據(jù)詞典的解釋，Property為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、所有物、所有權(quán)、房地產(chǎn)、性質(zhì)、特性之義。當(dāng)它與其他詞組合時(shí)，可以表明特定的事物。物業(yè)的主要含義是目前已經(jīng)投入具體的使用當(dāng)中的以及在未來能夠進(jìn)行使用的各種各樣的建筑物和其他的有關(guān)設(shè)備構(gòu)成的一個(gè)單元一個(gè)單元的房地產(chǎn)和在這個(gè)實(shí)體上產(chǎn)生的一切權(quán)益。物業(yè)既可指單元性的房地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。

2 物業(yè)管理

在我們國家針對(duì)物業(yè)管理的定義是非常多的，主要分成廣義和狹義這兩個(gè)方面。前者主要指的是所有的和房地產(chǎn)的開發(fā)以及租賃和銷售的有關(guān)的一切服務(wù)；后者主要指的是對(duì)于房屋進(jìn)行維修，以及對(duì)房屋的各種各樣的設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，不僅如此還有小區(qū)的治安和環(huán)境以及信息服務(wù)等各種各樣的項(xiàng)目。

物業(yè)管理具有公共行政管理和私人管理兩種屬性。前者主要是將社會(huì)公共利益當(dāng)成導(dǎo)向，將所有的成本都構(gòu)建在開發(fā)建設(shè)單位之上，物業(yè)很難獨(dú)立的進(jìn)行經(jīng)營，也沒有辦法將物業(yè)和開發(fā)建設(shè)區(qū)分開來。專業(yè)的物業(yè)管理主要指的是業(yè)主把所有的事務(wù)都委托給專門的物業(yè)公司，物業(yè)公司提供的產(chǎn)品滿足集體的需求，而向私人提供的產(chǎn)品是屬于次要的，被稱之為附產(chǎn)品。公共管理和私人管理的屬性在不斷變化，物業(yè)管理將從政府引導(dǎo)的計(jì)劃管理改變成房地產(chǎn)開發(fā)的一種管理，變成由政府指導(dǎo)的業(yè)主自行委托的企業(yè)化的管理。

3 物業(yè)管理特征

1）物業(yè)公共事務(wù)管理業(yè)主主導(dǎo)化

從管理性這個(gè)層面進(jìn)行研究，物業(yè)服務(wù)的企業(yè)和別的企業(yè)同樣屬于獨(dú)立的法人，都要依據(jù)企業(yè)當(dāng)中的管理方式來進(jìn)行一系列活動(dòng)的運(yùn)轉(zhuǎn)。不過物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要是按照簽訂的合同，針對(duì)有關(guān)的房屋和相關(guān)的設(shè)施及其他方面進(jìn)行維修和保護(hù)的，對(duì)于他們管理的范圍進(jìn)行環(huán)境和秩序的維護(hù)。他們獲得的權(quán)利是業(yè)主給予的，他們服務(wù)的對(duì)象針對(duì)的是整個(gè)管理范圍的所有的業(yè)主。

2）管理分工社會(huì)化

物業(yè)管理是社會(huì)分工經(jīng)歷了一定的時(shí)間段所產(chǎn)生的，他們的工作是非常專業(yè)的也是所有的業(yè)主所期望的。這種分工主要是，業(yè)主把管理的權(quán)限和相關(guān)的服務(wù)外包給相關(guān)的物業(yè)公司，這些公司通過提供服務(wù)來讓業(yè)主獲得更好的生活質(zhì)量。因此，使用物業(yè)管理也能夠讓物業(yè)的整體功能以及社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的效益達(dá)到最大化，還有利于提升整個(gè)城市管理社會(huì)化程度，有利于業(yè)主和非業(yè)主使用人更好地專注于自己的工作，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)提高生活品位和生活質(zhì)量。

3）管理工作專業(yè)化

首先業(yè)主必須具備非常好的物業(yè)管理意識(shí)和素質(zhì)。第二是提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)擁有專門的人才并且具有很高的管理水平。在這個(gè)公司當(dāng)中我們能夠看到專業(yè)的人以及相關(guān)的管理工具與維修的設(shè)備等。第三是政府進(jìn)行指導(dǎo)。

4）管理運(yùn)作經(jīng)營化

因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)從法律方面來看是獨(dú)立的法人，所以在運(yùn)行的時(shí)候一定要按照相關(guān)的市場規(guī)則并且在參與市場競爭的時(shí)候也一定要遵循有關(guān)規(guī)則，要以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來讓自己獲得更好的發(fā)展。

5）綜合效益最大化

物業(yè)管理必須要將經(jīng)濟(jì)和社會(huì)以及環(huán)境這三個(gè)方面最大的綜合效益作為追求的主要目標(biāo)。而且在管理的過程當(dāng)中，不僅僅是為業(yè)主提供管理這樣的服務(wù)，還要為他們創(chuàng)造來自于物業(yè)方面的收入，讓他們得到的物業(yè)能夠獲得升值。不僅如此，要讓業(yè)主享受比較舒適的環(huán)境，同時(shí)還要使自己的經(jīng)濟(jì)效益得到最大化。

4 高校物業(yè)管理的顯著特點(diǎn)

1）單一業(yè)主

相對(duì)來說，高校的法人地位是比較特殊的。因?yàn)樗菃我坏?，其業(yè)主和業(yè)主的代表實(shí)際上是行政組織——學(xué)校。所以在簽訂物業(yè)委托合同的時(shí)候，它的業(yè)主只能是學(xué)校。但是物業(yè)管理在真正的提供服務(wù)的時(shí)候，服務(wù)的對(duì)象并不僅僅是業(yè)主，大多數(shù)情況下都是為學(xué)校當(dāng)中的老師和學(xué)生提供服務(wù)，但是這些人對(duì)于物業(yè)并沒有處置權(quán)，只擁有接受物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利。因此，學(xué)校物業(yè)的聘用和合同的簽訂，以及比較大的事件的決策和住宅小區(qū)相比更加簡單，在工作的時(shí)候能夠獲得更好的效率。

2）特定服務(wù)對(duì)象

在高校中進(jìn)行物業(yè)管理和在社會(huì)中為企業(yè)以及小區(qū)提供管理是存在差別的，高等院校居住的大多數(shù)都是素質(zhì)比較高的人，物業(yè)管理的對(duì)象也是那些知識(shí)和專業(yè)都比較強(qiáng)的人。因此在高等院校當(dāng)中進(jìn)行物業(yè)管理，最為關(guān)鍵的是營造良好的校園文化氛圍。高等院校的物業(yè)服務(wù)一定要結(jié)合學(xué)校的需求和特定任務(wù)進(jìn)行工作，硬件設(shè)備是文化氛圍塑造的主要載體，所以物業(yè)一定要對(duì)這些設(shè)施做好維護(hù)工作。由此我們也能夠得出，從事高校物業(yè)管理的人員必須要具備一定的素質(zhì)。

3）服務(wù)對(duì)象的多樣性與流動(dòng)性

住宅小區(qū)中服務(wù)的對(duì)象是全體的業(yè)主，僅僅有很少的租住的顧客，但是基本上全是業(yè)主。而高校物業(yè)服務(wù)的環(huán)境是整個(gè)學(xué)校，而且對(duì)象基本上是老師和學(xué)生。因?yàn)閷W(xué)生的流動(dòng)性是非常大的，每一年的學(xué)生都可能存在差別，而且學(xué)生的生活方式多有不同。所以如果物業(yè)不能夠伴隨著學(xué)生的變化而改變，很難滿足學(xué)生的需要。學(xué)校中人口密度是非常高的，每年進(jìn)入到學(xué)校的學(xué)生都非常的多，構(gòu)建情感是十分的困難，所以，物業(yè)管理要圍繞學(xué)生管理工作進(jìn)行，為學(xué)生創(chuàng)造比較好的學(xué)習(xí)環(huán)境。大多數(shù)的青年學(xué)生缺乏社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，而且背井離鄉(xiāng)，因此親情化的服務(wù)是非常關(guān)鍵的，要盡量做到讓學(xué)生滿意。

4）管理機(jī)制存在雙重性

和住宅小區(qū)進(jìn)行比較，學(xué)校當(dāng)中不僅有物業(yè)進(jìn)行管理，學(xué)校也會(huì)對(duì)老師的生活和學(xué)習(xí)展開一系列的管理活動(dòng)。比如說教室和宿舍，物業(yè)往往只是保證這些地方的安全和環(huán)境，但是學(xué)校會(huì)對(duì)他們的秩序展開一系列的管理。所以，學(xué)校和物業(yè)之間存在一定的交叉，在管理的時(shí)候也是使用雙重管理機(jī)制。這種管理機(jī)制必須要求學(xué)校和物業(yè)很好地配合協(xié)調(diào)。

5 提升高校物業(yè)管理水平的措施

1）加大管理力度，豐富管理手段

高素質(zhì)以及高能力的人才往往都是來自于高等院校，而且伴隨著這些學(xué)校規(guī)模的日益擴(kuò)大，對(duì)于物業(yè)的要求也越來越高。所以必須加強(qiáng)管理力度，創(chuàng)新工作方法，這樣才能夠提高物業(yè)管理的水平。高等院校中的物業(yè)管理部門要積極投入更多的資金，使用科技含量高的設(shè)施，這當(dāng)中包含了消防和安全設(shè)施。而且也要提高對(duì)信息和科技的使用率，促進(jìn)工作效率的提高。物業(yè)管理部門要不斷加強(qiáng)對(duì)自身工作人員的監(jiān)督和管理，構(gòu)建合理的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰制度，對(duì)于那些能夠積極的按照相關(guān)的要求提供服務(wù)的工作人員，要按規(guī)定給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)不能嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行高等學(xué)校物業(yè)服務(wù)的工作人員，物業(yè)管理部門要給予相應(yīng)的懲戒，以嚴(yán)明的獎(jiǎng)懲制度，保證高等學(xué)校物業(yè)服務(wù)部門的高水平工作。

2）優(yōu)化隊(duì)伍素質(zhì)，提升服務(wù)水平

高等院校當(dāng)中人們的素質(zhì)普遍都是比較高的，所以提供物業(yè)服務(wù)的工作人員也必須要有良好的素質(zhì)，這樣才能夠更好地為他們提供服務(wù)。物業(yè)管理的相關(guān)部門，要按照一定的時(shí)間組織物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)活動(dòng)，還要對(duì)員工的文化知識(shí)和專業(yè)理論知識(shí)進(jìn)行考核，邀請高校有關(guān)人員，制定科學(xué)合理的素質(zhì)考核辦法，對(duì)工作人員的素質(zhì)展開考核，把那些素質(zhì)比較高的人放在比較關(guān)鍵的崗位當(dāng)中，做到崗位和素質(zhì)相匹配，這樣才能夠更好地為老師和學(xué)生們提供服務(wù)。

3）創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、文明、潔凈的校園和住區(qū)環(huán)境

物業(yè)管理的主要任務(wù)是日常秩序和環(huán)境的維護(hù)，保證校園設(shè)施的完好、環(huán)境的優(yōu)美。在平常的管理過程中，要構(gòu)建一個(gè)高素質(zhì)管理團(tuán)隊(duì)，合理地分配他們所從事的工作崗位，并且對(duì)工作的流程進(jìn)行規(guī)范，使各項(xiàng)管理具有秩序，從而減少事故的發(fā)生，確保校園各種設(shè)施、車輛以及消防的安全。不僅如此，還要讓工作人員樹立環(huán)保的理念，同時(shí)讓被管轄范圍內(nèi)的人們都擁有一定的環(huán)保意識(shí)，要積極地開展環(huán)保相關(guān)的活動(dòng)，進(jìn)行環(huán)保知識(shí)的宣傳，讓老師和學(xué)生們都能積極參與，共同營造文明、舒適的環(huán)境。

4）加強(qiáng)房屋設(shè)施維護(hù)

高等院校師生數(shù)量比較多，學(xué)習(xí)和工作都離不開房屋和相關(guān)的配套設(shè)施。高校物業(yè)一定要對(duì)這些房屋和基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，努力使之始終保持在比較好的狀態(tài)中。同時(shí)，根據(jù)高校特點(diǎn)，物業(yè)一定要做好隨時(shí)應(yīng)對(duì)意外情況的準(zhǔn)備，把一切可能在房屋和設(shè)施方面發(fā)生的問題做好預(yù)案，這樣才能夠在發(fā)生問題的時(shí)候及時(shí)地采取應(yīng)對(duì)措施，保證教學(xué)工作的順利進(jìn)行。高等院校當(dāng)中的管理部門還要對(duì)這些物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和管理，對(duì)于房屋的維護(hù)以及相關(guān)的生活設(shè)施維護(hù)工作的具體情況，詳細(xì)記錄并認(rèn)真考察高校房屋設(shè)施維護(hù)工作的具體進(jìn)展，對(duì)不足之處及時(shí)加以整改，不斷提高高校物業(yè)服務(wù)水平。

5）提供多樣性的服務(wù)

高等院校中的老師和學(xué)生對(duì)于物業(yè)的服務(wù)在需求方面存在多樣性。所以，高校物業(yè)要比社會(huì)物業(yè)更具有獨(dú)特性。在高等院校工作的人員往往面臨著很大的精神壓力，每天要做很多的工作，所以學(xué)校和物業(yè)要為這些人員提供一些休閑和健身的場所，讓他們有鍛煉的場地，擁有更加健康的身體，這樣才能夠在工作的時(shí)候更加具有熱情。物業(yè)還要注意超市的配備，方便老師和學(xué)生購買日常生活用品，為他們節(jié)約時(shí)間，享受更加豐富的服務(wù)。

2017-02-20