林峰

一、旅游綜合體是未來主流模式

據(jù)全國旅游項目管理系統(tǒng)統(tǒng)計顯示，目前全國在建的旅游綜合體項目2027個，占全部在建旅游項目數(shù)量的19.2%；預計總投資52235.7億元，已完成投資12253.2億元，占全部旅游投資的38.8 %。其中，投資額在100億元以上的大型旅游綜合體項目131個，已完成投資3529.3億元；投資額在200億以上的大型旅游綜合體項目45個，已完成投資1492.6億元。

全國大型旅游綜合體項目的開發(fā)建設呈現(xiàn)以下四大特點：

一是綜合。以旅游休閑為導向，集餐飲、住宿、健身和娛樂等多種功能為一體的綜合體，如華僑城、萬達樂園、華南城、樂多港旅游綜合體等已經(jīng)成為地方旅游消費活躍程度的“風向標”和“晴雨表”。

二是多樣。旅游綜合體項目類型多樣，充分體現(xiàn)了“旅游+”的開放性和包容性，以旅游為核心形成了文化、生態(tài)、健康、鄉(xiāng)村、商務等諸多業(yè)態(tài)的有機整合。

三是集聚。如總投資63億元的唐山灣環(huán)渤海旅游度假娛樂綜合體項目，建有自駕車與房車宿營地、兒童夢幻歡樂堡、奧特萊斯購物小鎮(zhèn)、免稅購物中心、集裝箱海鮮市場、濱海企業(yè)公館、旅游島溫泉會館和具備全季節(jié)嬉水、水上娛樂等功能的大型室內海水浴場、度假公寓等項目。

四是創(chuàng)意。如總投資20億元的華誼兄弟電影世界旅游綜合體項目，是全國第一座以電影IP引擎為主軸的主題游樂園，創(chuàng)新設立了包含影視表演、電影實景娛樂、原創(chuàng)電影文化展示等內容。

那么，什么是旅游綜合體呢？我們首先從基本概念、綜合特征與發(fā)展架構三個方面來全面認識旅游綜合體。

（一）基本概念

“旅游綜合體”的概念，實際上來自于我們所熟悉的“城市綜合體”，但是兩者在機制與作用方面，有著巨大區(qū)別：基于產業(yè)引導的綜合體與基于城市功能聚集的綜合體。

“城市綜合體”是以城市中心區(qū)的建筑群為基礎，融合商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”，其核心是城市功能聚合，體現(xiàn)出土地集約化、建筑一體化、功能集中化、業(yè)態(tài)聚集化四方面的作用。

“旅游綜合體”是指基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑為導向進行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動發(fā)展的旅游吸引核、休閑聚集區(qū)、旅游地產社區(qū)為核心功能構架，相關配套設施與延伸產業(yè)為支撐保障，整體服務品質較高的旅游休閑聚集區(qū)。作為聚集綜合旅游功能的特定空間，旅游綜合體是一個泛旅游產業(yè)聚集區(qū)，也是一個旅游經(jīng)濟系統(tǒng)，并有可能成為一個旅游休閑目的地。因此，我們也用泛旅游來代替旅游的概念，使用“泛旅游綜合體”的名稱，包括“休閑綜合體”“度假綜合體”“休閑商業(yè)綜合體”“創(chuàng)意文化綜合體”“溫泉養(yǎng)生綜合體”“康療運動綜合體”“高爾夫度假綜合體”“休閑農業(yè)綜合體”“旅游小鎮(zhèn)（非建制）”等各種類型。

（二）綜合特征

“旅游綜合體”出現(xiàn)，除投資的因素外，還是“旅游消費模式升級（從單一觀光旅游到綜合休閑度假）、景區(qū)發(fā)展模式升級（從單一開發(fā)到綜合開發(fā)）、地產開發(fā)模式升級（從傳統(tǒng)住宅地產到旅游綜合地產）”三大升級共同作用的結果。其綜合特征包括五個方面：一是以一定的旅游資源與土地為基礎；二是以旅游休閑功能為主導；三是以綜合開發(fā)為手段；四是以旅游地產產品為核心；五是以較高品質服務為保障。

（三）發(fā)展架構

在新型城鎮(zhèn)化的構架下，旅游綜合體的發(fā)展架構，實際上是由五個部分構成：旅游吸引核、休閑聚集區(qū)、居住發(fā)展帶、社區(qū)配套網(wǎng)、產業(yè)延伸環(huán)。

1.旅游吸引核

旅游吸引核，是面向市場需求，創(chuàng)新整合開發(fā)核心資源，目的是創(chuàng)造一個或多個獨特的核心吸引物，這是創(chuàng)造核心吸引力的基石所在，可以是一個或多個核心旅游休閑項目——觀光景區(qū)、主題公園（樂園）、賽馬場、賽車場、影視城、特色街區(qū)、溫泉養(yǎng)生中心、高爾夫球場、特色酒店、主題博物館。

核心吸引中心的打造是吸引人流、提升土地價值的關鍵所在。這是旅游綜合體打造的關鍵，需要對旅游產品有著深入的研究與創(chuàng)新能力，才能實現(xiàn)。

2.休閑聚集區(qū)

休閑聚集區(qū)，是為滿足由核心吸引物帶來客源各種休閑需求而創(chuàng)造的綜合休閑產品體系，實際上是在泛旅游產業(yè)構架下各種休閑業(yè)態(tài)的聚集（Mall構架的游憩方式）。主要包括主題酒店群、特色商街、主題演藝、高爾夫球場、水上游樂項目、滑雪場、馬球場、溫泉SPA等。

核心吸引中心把人流吸引進來，形成了最初的消費，但要留住人流并擴大其消費，就需要創(chuàng)造更多的休閑產品，激發(fā)并滿足人流的休閑消費需要，讓其成為旅游休閑目的地，即構造休閑聚集中心。這是旅游綜合體的主體功能部分。

3.居住發(fā)展帶

居住發(fā)展帶，是旅游綜合體邁向城鎮(zhèn)化結構的重要支撐。旅游各要素的延伸帶動泛旅游產業(yè)發(fā)展形成產業(yè)融合與產業(yè)聚集，產業(yè)聚集形成人員聚集，形成原有城鎮(zhèn)居民居住、農民城鎮(zhèn)化居住、產業(yè)人口聚集居住、外來游客居住、外來休閑居?。ǘ铀⑼鈦矶燃倬幼。ㄈ铀┑攘惾丝谙鄬芯幼?，從而形成了依托產業(yè)的城鎮(zhèn)人口以及為此建設的居住社區(qū)，構建了城鎮(zhèn)化的核心基礎。

4.社區(qū)配套網(wǎng)

社區(qū)配套網(wǎng)，是旅游綜合體必須具備的城鎮(zhèn)化支撐功能。服務于旅游產業(yè)的金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等等，我們稱為產業(yè)配套。而與此結合，服務與六大居住需求的居民，同樣需要金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等等公共服務。由此，形成了產城一體化的公共配套網(wǎng)絡。

5.產業(yè)延伸環(huán)

產業(yè)延伸環(huán)，是旅游綜合體帶動區(qū)域綜合發(fā)展的主要形式。以吸引核、休閑聚集區(qū)、居住社區(qū)為主體，同時會在周邊區(qū)域形成產業(yè)延伸的一系列項目，往往環(huán)繞中心區(qū)，形成輻射或組團分布。這些特色延伸產業(yè)，包括觀光與休閑農業(yè)、家庭菜園，泛旅游延伸的加工工業(yè)（食品、土特產品、工藝品加工等），郊野運動基地，等等。延伸產業(yè)環(huán)發(fā)展可能性空間很大，業(yè)態(tài)非常豐富。

二、旅游綜合體是非建制就地城鎮(zhèn)化典范

（一）旅游綜合體城鎮(zhèn)化的特殊性

從城鎮(zhèn)化的角度看，旅游綜合體是一種特殊的新型城鎮(zhèn)化形態(tài)—既不是傳統(tǒng)的旅游景區(qū)，又不是純粹的住宅社區(qū)，也不是建制型城鎮(zhèn)，更不是新型農村社區(qū)，實現(xiàn)泛旅游產業(yè)聚集、旅游人口聚集和相關配套設施的發(fā)展，形成非建制就地城鎮(zhèn)化的典范，極具推廣價值。其特殊性在于：

第一，城市質量升級極核——旅游綜合體可以是已建成城鎮(zhèn)中的一個項目，比如城市休閑商業(yè)綜合體，其在城鎮(zhèn)化中，是一個集產業(yè)聚集價值、環(huán)境美化價值、文化品牌價值、幸福指數(shù)價值于一體的城市升級核。

第二，非建制性城鎮(zhèn)化創(chuàng)新模式——更多的項目，是非城鎮(zhèn)建成區(qū)的旅游綜合體，它脫離城市區(qū)的相對獨立，但開發(fā)建成后形成人口聚集，具備社區(qū)功能，我們稱之為非建制性城鎮(zhèn)化形態(tài)。

第三，就地城鎮(zhèn)化的新式社區(qū)——旅游開發(fā)依托于資源，對于擁有資源的區(qū)域，包括泛旅游概念下的文化農業(yè)等資源，也包括一般生態(tài)資源及低成本土地資源，都具有引導形成泛旅游綜合體的條件。因為打造綜合體最重要的，還是旅游吸引核的創(chuàng)意性設計與建設。綜合體的開發(fā)，首先會有效的形成對本地農民的就地城鎮(zhèn)化效應，進一步會形成區(qū)域就業(yè)人口的聚集，這是典型的就地城鎮(zhèn)化價值。

第四，田園城市節(jié)點與土地提升極核——由旅游的“搬運效應”帶來的城市消費力作為發(fā)展的根本動力，其內在發(fā)展機理是旅游帶動的新型聚集。搬運來的旅游消費，不僅直接帶動產城一體的本地塊土地綜合開發(fā)，更將進一步形成周邊土地的價值提升，很多旅游綜合體，鑲嵌在鄉(xiāng)村田園中的價值高地，輻射帶動土地開發(fā)。這是未來田園城市化發(fā)展最好的組團模式。

第五，“產城一體化”的特征——旅游綜合體具有產城一體化的基本特征，主要是依托產業(yè)形成城鎮(zhèn)化，其核心包括非農業(yè)人口的聚集、泛旅游產業(yè)的聚集、市政配套和公共設施的聚集、公共服務與政府管理的配置等要素。

（二）旅游綜合體在新型城鎮(zhèn)化進程中大有可為

第一，旅游綜合體符合政府對區(qū)域綜合發(fā)展的政績訴求——不僅可以吸引社會投資，更在本質上通過旅游的搬運效應，將城市的消費力帶到鄉(xiāng)村，從而有效帶動周邊鄉(xiāng)村的就業(yè)增加、產業(yè)升級、配套完善和區(qū)域綜合發(fā)展，實現(xiàn)地方旅游資源價值的市場化利用，并最終有力帶動區(qū)域的新型城鎮(zhèn)化。

第二，旅游綜合體符合企業(yè)對戰(zhàn)略轉型突破的獲利訴求——通過打造旅游綜合體來參與新型城鎮(zhèn)化的開發(fā)，如萬達領銜的長白山旅游度假區(qū)的開發(fā)，不僅能夠通過旅游綜合體的開發(fā)實現(xiàn)土地綜合開發(fā)價值的最優(yōu)回報，還受到地方政府的廣泛歡迎，獲得極大的政策支持，無疑是大型地產企業(yè)介入新型城鎮(zhèn)化最重要的形式之一。

第三，旅游綜合體符合旅游者對于綜合度假的吸引訴求——中國進入了休閑時代，游客產生極大的多樣化的綜合休閑度假需求，這就呼喚更多的旅游綜合體項目的開發(fā)——這也為旅游綜合體的開發(fā)形成了巨大的市場消費動力。

第四，旅游綜合體符合老百姓對于生產生活的發(fā)展訴求——旅游綜合體的開發(fā)，不僅能夠帶來極強的消費力，從而有效帶動區(qū)域特色產業(yè)（如土特產品）的發(fā)展；而且由于需要大量的服務人員，從而大幅增加居民在家門口就業(yè)的機會；此外，旅游者的綜合需求又為當?shù)鼐用褡约簩崿F(xiàn)旅游創(chuàng)業(yè)帶來了機會（如農家樂餐飲、農家客棧等）。最終，將會引發(fā)當?shù)鼐用駨膫鹘y(tǒng)的種植經(jīng)濟轉向旅游服務經(jīng)濟，實現(xiàn)生產生活的綜合升級。

由此，旅游綜合體如果能夠實現(xiàn)政府、企業(yè)、游人、居民四方滿意，毋庸置疑，它將成為新型城鎮(zhèn)化的一種重要模式，在新型城鎮(zhèn)化進程中必將大有可為。

三、服務新型城鎮(zhèn)化，創(chuàng)新旅游綜合體模式

在新型城鎮(zhèn)化的要求下，旅游綜合體應從產業(yè)聚集要求、設施配套要求和服務管理要求，結合區(qū)域綜合帶動與美麗中國戰(zhàn)略，進行綜合化創(chuàng)新打造。

（一）落實城鎮(zhèn)化的功能要求，構建新型旅游化城鎮(zhèn)

旅游綜合體要真正成為新型城鎮(zhèn)化的一種特殊形態(tài)，構建一種新型的旅游化城鎮(zhèn)聚落，關鍵在于要有產業(yè)構架的支撐、動力機制的明確、綜合設施的配置、居住配套的完善和服務管理的保障。

1.產業(yè)支撐——以泛旅游產業(yè)的整合為根本支撐

旅游綜合體要實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化的目標，主要且首先的根本，是要有產業(yè)的支撐，這個產業(yè)就是泛旅游產業(yè)的整合。即以旅游為核心，將觀光農業(yè)、會議展覽、運動康體、養(yǎng)生養(yǎng)老、文化創(chuàng)意、休閑商業(yè)、博彩娛樂和旅游地產等相關產業(yè)充分整合在一起，超越一般的旅游景區(qū)與住宅社區(qū)，形成泛旅游產業(yè)構架，最終實現(xiàn)業(yè)態(tài)模式的創(chuàng)新。

具體核心產業(yè)與相關的產業(yè)選擇，是上述產業(yè)中的幾種，這與當?shù)氐穆糜钨Y源及特色產業(yè)相關，最終形成不同特色的旅游綜合體——如溫泉旅游綜合體、高爾夫旅游綜合體、文化旅游綜合體等，但有一個基本的把握是——這些產業(yè)需要對應于“旅游吸引核、休閑聚集區(qū)、居住發(fā)展帶、社區(qū)配套網(wǎng)、產業(yè)延伸環(huán)”的需要，這是一個非建制城鎮(zhèn)的產業(yè)支撐的核心構架。

2.動力機制——以休閑化消費的聚集為核心動力

旅游綜合體的動力機制就是旅游的“搬運效應”“休閑消費效應”與“產業(yè)整合效應”。

其一，是旅游的搬運效應。鄉(xiāng)村擁有的優(yōu)異環(huán)境、獨特文化與豐富資源，具備條件構建旅游休閑與文化體驗及度假居住的平臺，城市擁有極強的旅游休閑消費力、文化體驗消費力及度假居住消費力，而旅游則是有效對接這兩者的最佳橋梁——旅游通過游客的搬運行為實現(xiàn)對市場、消費能力和需求的搬運，實現(xiàn)城鄉(xiāng)需求與供給之間的對接，通過旅游休閑發(fā)展帶動欠發(fā)達地區(qū)的高速發(fā)展，這種模式是旅游導引型區(qū)域綜合開發(fā)。最終的結果是由旅游實現(xiàn)社會財富的再分配，帶動區(qū)域綜合開發(fā)，帶動城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

其二，是休閑消費效應。通過休閑平臺打造形成休閑消費聚集區(qū)，如萬達長白山旅游度假區(qū)、東部華僑城等，引發(fā)區(qū)域內度假居住社區(qū)和城鎮(zhèn)化公共設施配套及相應服務管理的完善，從而帶動區(qū)域城鎮(zhèn)化，這是最重要和最直接的城鎮(zhèn)化方式。

其三，是產業(yè)整合效應。如上所述，旅游綜合體具有極強的泛旅游產業(yè)整合效應，能有效帶動區(qū)域特色產業(yè)的發(fā)展與產業(yè)的轉型升級，形成旅游為核心的現(xiàn)代服務業(yè)產業(yè)集群，這將成為城鎮(zhèn)化推進的重要支撐。

3.基礎依托——以設施和配套的配置為重要基礎

旅游綜合體作為一種新型的非建制型的城鎮(zhèn)化形態(tài)，除了要考慮產業(yè)與動力的因素，還要依據(jù)城鎮(zhèn)和產業(yè)要求以及人口的生活需求，進行基礎設施與公共配套的配置，既包括道路、給水、排水、污水處理、電力、電信、供熱、照明、垃圾處理、綜合管網(wǎng)等基礎設施的配置，也包括綠地、金融、商業(yè)、醫(yī)療、文化、教育、體育、信息、郵政、安全等城鎮(zhèn)公共配套的配置。唯有如此，旅游綜合體才是一個真正的可生活的城鎮(zhèn)化聚落，才能夠實現(xiàn)對休閑度假人口的聚集。

4.居住配套——以市民人口形成與居住建設為新型城鎮(zhèn)化核心

旅游吸引核往往在城郊或偏遠地區(qū)，它的集散不一定直接依托于城市核心，有的依托于中心城鎮(zhèn)，有的依托于小城鎮(zhèn)，有的依托于村落。因此，在什么地方進行聚集和集散，那個地方就形成人群聚集、消費聚集、服務聚集，農民身份轉換成高收益非農業(yè)人員。原有城鎮(zhèn)居民、城鎮(zhèn)化的農民、外來游客等人口相對集中居住，從而形成了依托產業(yè)的城鎮(zhèn)人口，以及為此建設的居住社區(qū)，構建了城鎮(zhèn)化的核心基礎。

5.相關保障——以服務和管理的創(chuàng)新為基本保障

作為服務于外來人口而不是本地人口的非建制城鎮(zhèn)，旅游綜合體沒有建制城鎮(zhèn)的社會服務與管理系統(tǒng)——沒有明確的歸屬地，特別需要完善綜合管理體制機制，建立一套符合其自身特色需求的服務與管理保障系統(tǒng)，主要包括兩方面：

一是要為旅游綜合體的居住人口提供戶籍、工商、福利、社保、婚姻、就業(yè)、治安等方面的社會服務與政府管理服務；

二是要為旅游綜合體建立政府派駐機構，如管委會或管理辦等，實現(xiàn)旅游綜合體的管理歸屬落實。

（二）發(fā)揮區(qū)域引擎綜合效應，帶動周邊鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化

我們認為，在新型城鎮(zhèn)化的構架下，旅游綜合體的開發(fā)，決不是圈起一畝三分地來進行孤立發(fā)展的模式，而是真正站在區(qū)域綜合發(fā)展與區(qū)域城鎮(zhèn)化的角度來考慮自身的獨特使命——每一個旅游綜合體，都是區(qū)域產業(yè)升級與城鎮(zhèn)化發(fā)展的核心，應充分發(fā)揮其泛旅游產業(yè)聚集與區(qū)域綜合發(fā)展帶動的引擎效應，促進周邊鄉(xiāng)村的城鎮(zhèn)化發(fā)展。

1.注重產業(yè)的培育

要注重產業(yè)的培育，特別是以旅游綜合體為粘合劑，與當?shù)氐奶厣a業(yè)充分結合起來，發(fā)揮產業(yè)整合的引擎效應，帶動區(qū)域產業(yè)的綜合發(fā)展，這是帶動區(qū)域發(fā)展的根本核心。

2.注重經(jīng)營的持續(xù)

在旅游綜合體的發(fā)展中，很大的通病是單純地追求地產的快速銷售，而忽視了旅游的持續(xù)經(jīng)營——這種忽悠型的模式已經(jīng)難以為繼。因此，要跳出以單一快速銷售型物業(yè)為主打的模式，擴大可持續(xù)經(jīng)營的持有物業(yè)的占比規(guī)模，通過自持物業(yè)的持續(xù)、長期經(jīng)營，最終實現(xiàn)休閑消費的聚集和消費平臺的構建，最終為區(qū)域發(fā)展帶來持續(xù)的消費動力。

3.注重區(qū)域的帶動

旅游綜合體的開發(fā)，絕不是項目內與項目外冰火兩重天，而應當是從“強調項目孤立發(fā)展”到“強化區(qū)域綜合帶動”，要和當?shù)氐奶厣a業(yè)發(fā)展、三農問題解決、新型城鎮(zhèn)化推進有效的結合起來，與周邊的鄉(xiāng)村、城鎮(zhèn)充分互補，融為一體，在功能上、產業(yè)上和特色上有機對接，使之不僅能將當?shù)氐穆糜钨Y源發(fā)揮出市場的價值，還能夠真正成為帶動所在區(qū)域實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化的核心引擎。