郭黎明

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，其作為市場經(jīng)濟中的主要法人主體需要繳納相關(guān)的稅收，以便為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。稅務(wù)籌劃工作是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容，土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重點，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的稅前利潤，進而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。因此本文將從土地增值稅的優(yōu)惠臨界點入手，分析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作中存在的問題，進而分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃方法。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收籌劃；問題；籌劃方法近年來，國家加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度，并開展了一系列的稅制改革措施，對房地產(chǎn)企業(yè)的運作有著直接的影響作用。國家為了規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，頒布了國五條，這一措施可以在一定程度上避免房地產(chǎn)企業(yè)投機行為的出現(xiàn)，但是加大了房地產(chǎn)企業(yè)的營運成本，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境越來越復(fù)雜，高利潤優(yōu)勢被削弱，行業(yè)競爭性不斷增強。房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭日益激烈的市場經(jīng)濟中獲得進一步的生存和發(fā)展，就要重視重視國家政策的變化，根據(jù)國家相關(guān)政策開展經(jīng)濟活動，并要充分了解國家土地增值稅稅務(wù)籌劃工作要求，根據(jù)稅務(wù)籌劃要求做好土地增值稅的稅務(wù)籌劃，合理降低房地產(chǎn)企業(yè)的營運成本。一、房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中存在的問題土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物以及其附著物并取得收入的單位和個人，稅務(wù)機關(guān)就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額征收的一種稅。只要有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，都需要按照國家的相關(guān)的稅務(wù)規(guī)定征收土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營管理活動的主要對象就是土地和建筑物，因此土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)籌劃工作的重要內(nèi)容。根據(jù)目前房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于土地稅收籌劃工作的實際情況來看，土地增值稅稅務(wù)籌劃工作主要停留在個別實例籌劃工作中，并沒有根據(jù)不同房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況開展稅務(wù)籌劃工作，每一例的稅務(wù)籌劃方案都忽視了房地產(chǎn)企業(yè)的實際業(yè)務(wù)性質(zhì)和特點，并沒有做到實事求是，忽視了房地產(chǎn)企業(yè)的個性。同時，部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅稅務(wù)籌劃工作時，并沒有根據(jù)實際情況和要求建立稅務(wù)籌劃模型，也沒有將個體化的稅務(wù)籌劃方案公式化，稅務(wù)籌劃工作缺乏科學(xué)的量化分析，難以為土地增值稅稅務(wù)籌劃工作提供必要的信息支持。再者，房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅稅務(wù)籌劃工作時，往往實行四級超率累進稅率，按照增值額占扣除項目的比率劃分稅率累進級次。根據(jù)超率累進稅率的相關(guān)內(nèi)容可知，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)規(guī)定對土地增值稅進行稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)優(yōu)惠政策的規(guī)定開展稅務(wù)籌劃工作，積極為房地產(chǎn)企業(yè)減少稅負提供必要的基礎(chǔ)，同時該項優(yōu)惠政策也是房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃工作的重要切入點。二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃方法（一）土地增值稅稅務(wù)籌劃空間解析土地增值稅是以房地產(chǎn)企業(yè)增值額作為計稅依據(jù)，增值稅主要涉及到收入和可扣除項目這兩個主要的因素。房地產(chǎn)企業(yè)的收入和可扣除項目金額直接影響到其稅率的高低，即影響到房地產(chǎn)企業(yè)的納稅金額大小，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程比較復(fù)雜，涉及到的業(yè)務(wù)和合作單位比較多，工程建設(shè)需要的資金數(shù)額較大，項目開發(fā)過程時間較長，生產(chǎn)周期和生產(chǎn)規(guī)模較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅收籌劃工作時需要對自身的業(yè)務(wù)涉及范圍進行明確的了解，同時要了解稅務(wù)籌劃空間邊界，務(wù)必做好各項預(yù)算規(guī)劃，從而為稅收安排工作的順利開展提供必要的依據(jù)。（二）籌劃方法的介紹稅務(wù)籌劃工作的質(zhì)量不僅取決于稅務(wù)籌劃空間的合理界定，同時還取決于稅務(wù)籌劃方法的科學(xué)性和合理性程度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好土地增值稅稅務(wù)籌劃工作，就要根據(jù)自身的實際情況和稅務(wù)籌劃工作要求選擇科學(xué)合理的籌劃方法。土地增值稅有許多具體的籌劃方法，從本質(zhì)上看，主要的籌劃工作就是為了控制增值額，并要充分了解增值額的影響因素，以控制增值額為基礎(chǔ)找到合理的方法降低增值率，從而進一步降低應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)企業(yè)降低增值額，主要可以從分散收入法、增加扣除項目金額法和稅率臨界點法等入手，選擇適合稅務(wù)籌劃工作需要的方法。分散收入法就是房地產(chǎn)企業(yè)在合理合法的前提下在兩個或者多個納稅人之間分列應(yīng)稅所得或者應(yīng)稅財產(chǎn)，因此可以實現(xiàn)降低稅負的目標(biāo)，這是一種合法的稅務(wù)籌劃方式；增加扣除項目金額法是在合法的前提下適時增加增值稅扣除額，從而實現(xiàn)直接節(jié)稅或者調(diào)整各個計稅期間的扣除額，從而實現(xiàn)節(jié)稅的目的；比如：在訂立不同銷售合同時，房地產(chǎn)企業(yè)可以分別確認收入。在銷售精裝修住宅房產(chǎn)時應(yīng)該分別與客戶簽訂毛坯房銷售合同和裝修合同，并對銷售毛坯房收入計繳土地增值稅，裝修收入則無需繳納土地增值稅，因此在很大程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅應(yīng)稅金額。稅率臨界點是土地增值稅稅法中規(guī)定的一定比例標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)應(yīng)納稅額超過該比率標(biāo)準(zhǔn)時，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納更高稅率的增值稅，因此房地產(chǎn)企業(yè)要重視應(yīng)納稅額的臨界點，將土地應(yīng)納稅額控制在合理的范圍內(nèi)，以便實現(xiàn)稅務(wù)籌劃工作的目標(biāo)。比如，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定可知，土地增值稅的稅率臨界點為20%，如果建造的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率為20%以下，免征土地增值稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)要重視稅率臨界點。如果售價提高取得收入與增加稅收相比，提高售價取得收入大于增加稅收，則為可取，否則不可取。參考文獻：[1]趙朝敏，劉擁軍.營改增對土地增值稅納稅方案優(yōu)選的影響[J].財政監(jiān)督，2016（17）.[2]陳梅.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的分析[J].企業(yè)導(dǎo)報，2016（10）.（作者單位：山西中裕恒會計師事務(wù)所有限公司）endprint