◎陳玲

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計的風(fēng)險與應(yīng)對策略

◎陳玲

在中國經(jīng)濟快速發(fā)展背景下，納稅問題逐漸引起了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視。但就當前的現(xiàn)狀來看，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)審計工作開展過程中仍然面臨著房地產(chǎn)銷售稅務(wù)風(fēng)險、房地產(chǎn)開發(fā)初期稅務(wù)風(fēng)險、房地產(chǎn)開發(fā)中期稅務(wù)風(fēng)險等，造成了企業(yè)利益的損失和稅務(wù)風(fēng)險的增加。因此，在當代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展過程中，應(yīng)提高對此問題的重視程度。本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具體的稅務(wù)審計風(fēng)險表現(xiàn)分析入手，并詳細闡述了風(fēng)險應(yīng)對措施。

就當前的現(xiàn)狀來看，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受稅務(wù)風(fēng)險控制不完善問題的影響陷入到了“稅務(wù)門”。因此，為了做好企業(yè)內(nèi)部控制工作，在稅務(wù)繳納期間，應(yīng)針對稅務(wù)風(fēng)險問題進行分析，同時，結(jié)合瞬息萬變的市場環(huán)境，規(guī)范稅務(wù)風(fēng)險控制方法，滿足企業(yè)核心利益獲取需求，達到最佳的風(fēng)險問題規(guī)避效果。以下就是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計風(fēng)險管理問題的詳細闡述，望其能為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有利的文字參考。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計存在的風(fēng)險

就當前的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)初期，需支出巨額購地款，而購地款是稅務(wù)審計中重要項目，即涉及到了耕地占用稅、契稅、印花稅等的繳納，同時，在土地成本中，企業(yè)也面臨著企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅務(wù)審計問題。但由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段沒有真實的發(fā)票，因而，稅務(wù)機關(guān)將依據(jù)發(fā)票規(guī)定，對企業(yè)可能存在的偷稅、漏稅等行為進行處罰，就此在土地購置前期造成了企業(yè)經(jīng)濟的損失；

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中期，由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中采取出包方式，因而，納稅人需依據(jù)相關(guān)規(guī)定，承擔(dān)個稅、教育費附加、營業(yè)稅、城建稅等的代扣代繳。但在此期間，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視了稅務(wù)審計風(fēng)險管理，將引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險問題；

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營過程中，也涉及到了印花稅、企業(yè)所得稅、教育附加稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅等銷售稅務(wù)的繳納。同時，稅務(wù)部門將利用房地產(chǎn)預(yù)收賬款信息，計算企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅等，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)審計管理中賬款項目歸集不及時，將引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計風(fēng)險應(yīng)對措施

建立稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展期間，為了規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險問題，需在面臨印花稅、城建稅、土地增值稅等稅務(wù)風(fēng)險時，構(gòu)建稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系。即在稅務(wù)審計工作開展期間，參照稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制標準，利用沃爾評分法原理，對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險進行評分、評級。而后，結(jié)合評分結(jié)果，判斷稅務(wù)風(fēng)險高的關(guān)鍵部門和關(guān)鍵人員，并結(jié)合企業(yè)實際情況，發(fā)出稅務(wù)風(fēng)險警報，然后，構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部組織，對風(fēng)險預(yù)警行為進行控制，最終最大限度的降低由稅務(wù)審計風(fēng)險所引起的經(jīng)濟損害。此外，基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計工作開展的基礎(chǔ)上，需針對企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)審計情況進行監(jiān)督，即參照企業(yè)歷史資料、現(xiàn)有條件、涉稅行為等，科學(xué)預(yù)測和預(yù)計企業(yè)稅務(wù)情況，一旦發(fā)現(xiàn)印花稅、土地增值稅、個人稅等稅務(wù)風(fēng)險問題，那么應(yīng)及時啟動企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警方案，對風(fēng)險問題進行有效處理。

增強風(fēng)險控制意識。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計風(fēng)險控制中，注重增強全員風(fēng)險控制意識是非常必要的。首先，由于稅務(wù)審計風(fēng)險是一項技術(shù)性和專業(yè)性較強的經(jīng)濟活動，那么在風(fēng)險控制活動開展期間，應(yīng)針對企業(yè)會計、納稅申報人等相關(guān)人員專業(yè)技能進行培養(yǎng)，同時，以1次/月的形式，安排納稅申報人參加專業(yè)化的培訓(xùn)項目，由此提高其稅務(wù)審計風(fēng)險控制意識，仔細核對印花稅、土地增值稅、個人稅、城建稅等稅務(wù)的繳納，避免偷稅、漏稅等行為的凸顯造成企業(yè)經(jīng)濟損害。其次，在企業(yè)稅務(wù)審計風(fēng)險管理作業(yè)中，一旦發(fā)現(xiàn)稅務(wù)問題，不應(yīng)要求財務(wù)部負全責(zé)，應(yīng)將責(zé)任追究至各個部門和關(guān)鍵環(huán)節(jié)負責(zé)人，甚至公司領(lǐng)導(dǎo)，就此在稅務(wù)管理中提高企業(yè)全員風(fēng)險控制意識。同時，為了提高企業(yè)稅務(wù)審計風(fēng)險控制效果，應(yīng)在日常經(jīng)營中，樹立依法納稅運營理念，且由企業(yè)管理決策層制定稅收籌劃，而下屬單位對稅收籌劃進行嚴格執(zhí)行，并注重在稅務(wù)審計管理中，保留會計審核資料，就此形成以公司利益為先的稅務(wù)審計風(fēng)險防控。

健全稅務(wù)管理辦法。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計管理作業(yè)中，為了有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險問題，需健全稅務(wù)管理辦法。即首先，在資產(chǎn)管理期間，應(yīng)健全資產(chǎn)管理責(zé)任制度，即明確各個工作部門，甚至各個工作崗位人員責(zé)任和義務(wù)，就此調(diào)動部門間合作力度，對企業(yè)日后稅務(wù)審計工作實施共同監(jiān)管，并嚴格遵從企業(yè)設(shè)備統(tǒng)一編號管理制度，滿足資產(chǎn)管控需求。其次，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計工作實際開展過程中，應(yīng)按照國家相關(guān)法規(guī)，制定稅務(wù)管理制度，然后，在稅務(wù)管理制度的導(dǎo)向下，審核企業(yè)涉稅合同，且在合同簽署內(nèi)容中，明確雙方在稅務(wù)方面的權(quán)利和義務(wù)，科學(xué)實施財務(wù)報表申報和繳納稅款工作。再次，在稅務(wù)管理期間，亦應(yīng)注重規(guī)范發(fā)票購買、領(lǐng)用、開具、報銷等管理辦法，同時，對企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)報表進行周期性審核，由此控制偷稅、漏稅等行為的發(fā)生。

綜上可知，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展背景下，稅務(wù)審計風(fēng)險問題與企業(yè)經(jīng)濟效益息息相關(guān)。因此，在企業(yè)日常運營期間，應(yīng)科學(xué)規(guī)范稅務(wù)審計管理事項，同時，從建立稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系、增強風(fēng)險控制意識、健全稅務(wù)管理辦法等層面入手，對企業(yè)內(nèi)部管理中稅務(wù)風(fēng)險問題形成高效控制，達到最佳的稅務(wù)風(fēng)險控制效果，最終為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展爭取更大的利益空間，避免由稅務(wù)風(fēng)險所帶來的經(jīng)濟損害。

（作者單位：昆山中玉會計師事務(wù)所）