安春曉， 付光輝

(南京工業(yè)大學(xué) a.土木工程學(xué)院； b.經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院， 江蘇 南京 211816)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信應(yīng)對(duì)的演化博弈

安春曉a， 付光輝b

(南京工業(yè)大學(xué) a.土木工程學(xué)院； b.經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院， 江蘇 南京 211816)

文章運(yùn)用演化博弈理論分析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信演化途徑，探討房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與消費(fèi)者在信息傳遞前和信息傳遞后兩種博弈情況下的演化均衡策略。通過演化博弈模型發(fā)現(xiàn)：消費(fèi)者交易后的信息傳遞對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信具有抑制作用，若消費(fèi)者不能有效傳遞交易信息，即便有各種監(jiān)督，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還是穩(wěn)定趨向于失信；消費(fèi)者交易后的信息只有得到廣泛傳遞時(shí)，才能降低房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì)主義收益。文章最后提出三個(gè)建議：建立消費(fèi)者與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)交易評(píng)價(jià)機(jī)制，在已有信用平臺(tái)上披露交易評(píng)價(jià)信息，利用互聯(lián)網(wǎng)廣泛傳遞交易信息以提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信的應(yīng)對(duì)效果。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)； 演化博弈； 失信； 監(jiān)督

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的重要組成部分。但是，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，其存在的失信問題越來(lái)越多。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信不但會(huì)直接侵犯消費(fèi)者的權(quán)益，危害房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的健康發(fā)展，而且會(huì)增加社會(huì)的交易成本，造成市場(chǎng)資源的浪費(fèi)。

目前學(xué)術(shù)界研究房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信應(yīng)對(duì)的路徑主要有三條：一是從政府監(jiān)管和法制建設(shè)角度出發(fā)，認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信成本過低，法律制度不健全，政府監(jiān)管不嚴(yán)，懲罰力度不夠是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信的重要原因。張昕[1]主張強(qiáng)化法制建設(shè)與政府監(jiān)管。周曉唯等[2]提出健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信懲罰機(jī)制，強(qiáng)化懲罰力度。二是從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信的內(nèi)在原因出發(fā)，專家、學(xué)者們提出信息不對(duì)稱，經(jīng)營(yíng)管理模式單一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)過度逐利缺少內(nèi)在道德文化約束，經(jīng)紀(jì)人員素質(zhì)良莠不齊是造成失信的重要原因。侯坤陽(yáng)等[3]建議建立公共信息平臺(tái)以緩解信息不對(duì)稱造成的失信；葉敏紅等[4]提出提高經(jīng)紀(jì)人素質(zhì),營(yíng)造服務(wù)環(huán)境；陳英存[5]提出行業(yè)自律、 行政監(jiān)管以及社會(huì)監(jiān)督三維管理模式；戚瑞雙[6]提出經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部文化和制度建設(shè)以形成從業(yè)人員良好職業(yè)行為習(xí)慣和增加歸屬感。三是研究失信應(yīng)對(duì)的博弈策略采用。付光輝[7]運(yùn)用經(jīng)典博弈模型提出實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)督是解決目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信問題的關(guān)鍵。宋春紅等[8]提出健全信號(hào)顯示機(jī)制、提高過程服務(wù)質(zhì)量應(yīng)對(duì)策略；汪成豪等[9]提出對(duì)信用進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。

上述研究對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信應(yīng)對(duì)的分析多是建立在經(jīng)典博弈的理論假設(shè)之上。然而，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)服務(wù)的實(shí)踐中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者之間的博弈是持續(xù)演變進(jìn)行的，消費(fèi)者需求和心理的差異性會(huì)對(duì)雙方的策略采用產(chǎn)生影響，雙方不可能通過一次博弈就能達(dá)到均衡狀態(tài)，需要從動(dòng)態(tài)的角度出發(fā)探尋雙方博弈行為的演進(jìn)規(guī)律才能獲得更為科學(xué)的最優(yōu)策略點(diǎn)。因此，本文建立了信息傳遞前和信息傳遞后博弈兩種情況下，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與消費(fèi)者形成的演化博弈模型，分析雙方博弈策略采用的演化規(guī)律，從而獲得應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信的有益啟示。

1 模型構(gòu)建與分析

演化博弈理論要求博弈方擁有有限理性及有限信息，演化博弈論的有限理性要求對(duì)分析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信行為有實(shí)踐指導(dǎo)意義，因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者的決策不可能建立在完全理性的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者的博弈是雙方參照其他個(gè)體的先例和發(fā)展過程中形成的慣性而進(jìn)行的交易。演化博弈研究博弈方組成的群體成員采用特定策略比例的變化趨勢(shì)和穩(wěn)定性，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者的實(shí)際交易中，消費(fèi)者會(huì)隨著時(shí)間變化不斷學(xué)習(xí)、模仿以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的各種行為，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也會(huì)隨著時(shí)間變化不斷學(xué)習(xí)、模仿以追求經(jīng)濟(jì)利益最大化。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和眾多消費(fèi)者之間就構(gòu)成了演化博弈關(guān)系。

1.1 基本假設(shè)

假設(shè) 1：在信息不對(duì)稱的條件下，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)具有失信傾向(如:炒賣序號(hào)，代理不能轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn),故意模糊服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)項(xiàng)目，發(fā)布虛假信息等)。消費(fèi)者在交易過程中采取監(jiān)督措施，試圖最大程度地維護(hù)自身利益。

假設(shè)2：消費(fèi)者與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間可形成信息傳遞前博弈和信息傳遞后博弈兩種情況，在信息傳遞后消費(fèi)者可以選擇廣泛或局部傳遞信息，兩種情況的形成受雙方的利益及法律法規(guī)約束。

根據(jù)假設(shè)1和2，信息傳遞前消費(fèi)者的策略為：主動(dòng)監(jiān)督經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行為和被動(dòng)監(jiān)督經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行為；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也有兩種策略采用，即采取誠(chéng)信策略和失信策略。消費(fèi)者與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的策略采用四種策略組合：(主動(dòng)監(jiān)督，失信)，(主動(dòng)監(jiān)督，誠(chéng)信)，(被動(dòng)監(jiān)督，失信)，(被動(dòng)監(jiān)督，誠(chéng)信)；信息傳遞后消費(fèi)者的策略為：廣泛傳遞交易信息和局部傳遞交易信息，同理有四種策略組合：(廣泛傳遞，失信)，(廣泛傳遞，誠(chéng)信)，(局部傳遞，失信)，(局部傳遞，誠(chéng)信)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)如果采用失信策略，能夠獲得機(jī)會(huì)主義收益，收益的期望值與失信成功率相關(guān)。信息傳遞前消費(fèi)者如果采用了主動(dòng)監(jiān)督策略，需要支付相應(yīng)的監(jiān)督成本，如合同細(xì)化費(fèi)用、監(jiān)督費(fèi)用等，信息傳遞后消費(fèi)者廣泛傳遞交易信息也需要付出相應(yīng)的成本。此外，信息傳遞后的博弈會(huì)增加雙方未來(lái)收益，對(duì)消費(fèi)者而言即減小信息成本與節(jié)約交易成本，但二者的未來(lái)收益額并不相同。

1.2 信息傳遞前的演化博弈

假設(shè)消費(fèi)者與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過交易得到的收益分別為b1和b2，消費(fèi)者采用主動(dòng)監(jiān)督策略的比例p∈[0，1]，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采用失信策略的比例q∈[0，1]。設(shè)在( 主動(dòng)監(jiān)督，誠(chéng)信)策略組合中，消費(fèi)者的主動(dòng)監(jiān)督成本為c11，且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)此時(shí)沒有機(jī)會(huì)主義收益，消費(fèi)者與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的收益分別為b1-c11和b2。而在( 被動(dòng)監(jiān)督，失信)策略組合中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用有利信息得到機(jī)會(huì)主義收益，設(shè)其所得機(jī)會(huì)主義收益為e；消費(fèi)者采用被動(dòng)監(jiān)督策略，則不存在監(jiān)督成本，但會(huì)受到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信造成的損失。在( 主動(dòng)監(jiān)督，失信)策略組合中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信的成功率為a∈[0，1]，其機(jī)會(huì)主義期望收益為ae。

表1 雙方信息傳遞前博弈情況下的支付矩陣

則消費(fèi)者采用主動(dòng)監(jiān)督策略的期望收益Ec1為：

Ec1=q(b1-c11-ae)+(1-q)(b1-c11)=b1-c11-qae

(1)

消費(fèi)者采用被動(dòng)監(jiān)督策略的期望收益Ec2為：

Ec2=q(b1-e)+ (1-q)b1=b1-qe

(2)

消費(fèi)者采用混合策略的期望收益為：

(3)

參照Malthusian方程提供的方法[11]，由式(1)和式(3)可得消費(fèi)者采取主動(dòng)監(jiān)督策略的比例變化速度為：

(4)

同理，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采用失信策略的比例變化速度為：

(5)

參照Friedman的分析方法，由式(4)和式(5)構(gòu)成方程組，其矩陣為：

J=

則有：

detJ=(1-2p)[qe(1-a)-c11](1-2q)e[1-p(1-a)]+pe(1-p)(1-a)qe(1-q)(1-a)

(6)

trJ=(1-2p)[qe(1-a)-c11]+(1-2q)e[1-p(1-a)]

(7)

將均衡點(diǎn)代入式(6)和式(7)可以得到均衡點(diǎn)局部穩(wěn)定性分析，其結(jié)果如表2所示。

根據(jù)表 2可知，當(dāng)e(1-a)-c11>0 時(shí)，( 主動(dòng)監(jiān)管，失信) 是系統(tǒng)演化均衡穩(wěn)定點(diǎn)，演化路徑如圖1所示；當(dāng)e(1-a)-c11<0 時(shí)，( 被動(dòng)監(jiān)督，失信) 為系統(tǒng)演化均衡點(diǎn)，演化路徑如圖2所示。

表 2 信息傳遞前博弈下均衡點(diǎn)局部穩(wěn)定性分析

圖1 e(1-a)-c11>0時(shí)的演化路徑

圖2 e(1-a)-c11<0 時(shí)的演化路徑

以上結(jié)果表示在信息傳遞前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信策略的收益大于誠(chéng)信策略的收益，采用失信是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在交易中的占優(yōu)策略。當(dāng)給定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采用失信時(shí)，若消費(fèi)者的主動(dòng)監(jiān)督成本低于被動(dòng)監(jiān)督導(dǎo)致效用損失的差額時(shí)，消費(fèi)者便趨向于采用主動(dòng)監(jiān)督；反之，主動(dòng)監(jiān)督成本高于被動(dòng)監(jiān)督導(dǎo)致效用損失的差額時(shí)，消費(fèi)者的策略將向被動(dòng)監(jiān)督的方向演進(jìn)。

1.3 信息傳遞后的演化博弈

信息傳遞后博弈是指一個(gè)消費(fèi)者與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)博弈后，消費(fèi)者將交易的評(píng)價(jià)信息傳遞給別的消費(fèi)者，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與別的消費(fèi)者進(jìn)行博弈。假如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采用誠(chéng)信策略，消費(fèi)者可獲未來(lái)交易收益為f1，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可獲未來(lái)交易收益為f2；若經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采用失信策略，二者未來(lái)的收益均為零，消費(fèi)者的廣泛傳遞信息傳遞成本為c12。此時(shí)得到雙方的博弈矩陣，如表3所示。

遵循信息傳遞前的演化博弈推演過程，均衡點(diǎn)局部穩(wěn)定性分析如表4所示。

表3 信息傳遞后消費(fèi)者與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)博弈支付矩陣

表4 信息傳遞后均衡點(diǎn)局部穩(wěn)定性分析

由表4知，當(dāng)e

圖3 e

圖4 e

以上結(jié)果表示：在消費(fèi)者交易信息傳遞后，當(dāng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的未來(lái)收益大于機(jī)會(huì)主義收益時(shí)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的策略演化趨向于誠(chéng)信。

當(dāng)ae0，沒有穩(wěn)定均衡，其演化路徑如圖6所示。

此結(jié)果表示，當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獲得的未來(lái)交易收益處于消費(fèi)者采用“廣泛傳遞”和“局部傳遞”策略下所獲機(jī)會(huì)主義收益之間，且消費(fèi)者的信息傳遞成本高于因采取局部傳遞而蒙受的損失時(shí)，( 局部傳遞，失信) 是消費(fèi)者與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的進(jìn)化穩(wěn)定狀態(tài)，否則系統(tǒng)將無(wú)限循環(huán)演化。

當(dāng)ae>f2，若e(1-a)-c12<0，( 局部傳遞，失信) 是消費(fèi)者與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的演化均衡策略；若e(1-a)-c12>0，( 廣泛傳遞，失信) 成為消費(fèi)者與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)演化均衡策略，演化路徑如圖7及圖8所示。此時(shí)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信的收益始終大于未來(lái)交易的收益，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的占優(yōu)策略是采用失信。消費(fèi)者的策略采用由廣泛傳遞成本與局部傳遞導(dǎo)致收益損失的相對(duì)值決定。

圖5 ae

圖6 ae0時(shí)的演化路徑

圖7 ae>f2且e(1-)-c12<0時(shí)的演化路徑

圖8 ae>f2且e(1-a)-c12>0時(shí)的演化路徑

2 數(shù)值分析

根據(jù)模型的假設(shè)條件，令消費(fèi)者得到的收益b1為100萬(wàn)元，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的收益b2為2萬(wàn)元，消費(fèi)者的主動(dòng)監(jiān)督及信息廣泛傳遞成本均為0.3萬(wàn)元，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信獲得的機(jī)會(huì)收益e為0.5萬(wàn)元，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的失信成功率a為0.8。下面討論參數(shù)對(duì)雙方演化的策略影響，即在參數(shù)的變化范圍內(nèi)取不同值。

例1：某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與消費(fèi)者進(jìn)行一次交易，消費(fèi)者的主動(dòng)監(jiān)督成本c11為0.3萬(wàn)元，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信獲得的機(jī)會(huì)收益e為0.5萬(wàn)元，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的失信成功率a為0.8。e×(1-a)為0.1萬(wàn)元，而消費(fèi)者的主動(dòng)監(jiān)督成本為0.3萬(wàn)元，即消費(fèi)者花掉0.3萬(wàn)元的主動(dòng)監(jiān)督成本能得到的收益卻是0.1萬(wàn)元，所以消費(fèi)者不愿意主動(dòng)監(jiān)督，演化路徑如圖2。消費(fèi)者的主動(dòng)監(jiān)督成本小于0.1萬(wàn)元，而其他條件不變，雙方的演化路徑則為圖1。

例2：某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與消費(fèi)者進(jìn)行信息傳遞后博弈，消費(fèi)者的信息廣泛傳遞成本c12為0.3萬(wàn)元，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信獲得的機(jī)會(huì)收益e為0.5萬(wàn)元，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的失信成功率a為0.8，消費(fèi)者可獲未來(lái)交易收益為f1為0.8萬(wàn)元，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未來(lái)交易收益f2為0.45萬(wàn)元。ae為0.4萬(wàn)元，且0.45萬(wàn)元小于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)現(xiàn)在機(jī)會(huì)主義收益0.5萬(wàn)元，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會(huì)傾向于失信。此外消費(fèi)者花掉0.3萬(wàn)元的信息傳遞成本能得到的收益是0.1萬(wàn)元，所以消費(fèi)者不愿意廣泛傳遞信息，系統(tǒng)演化路徑為圖5。消費(fèi)者的監(jiān)督成本低于0.1萬(wàn)元，而其他條件不變，雙方的演化路徑則為圖6。

例3：某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與消費(fèi)者進(jìn)行信息傳遞后博弈，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信獲得的機(jī)會(huì)收益e為0.5萬(wàn)元，消費(fèi)者可獲未來(lái)交易收益為f1為0.8萬(wàn)元，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未來(lái)交易收益f2為0.6萬(wàn)元，即未來(lái)收益大于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)現(xiàn)在機(jī)會(huì)主義收益，則房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就會(huì)慎重選擇失信策略，此時(shí)不論消費(fèi)者選擇何種策略，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都有動(dòng)力傾向于選擇誠(chéng)信策略，其演化路徑如圖3 、圖4。

例4：某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與消費(fèi)者進(jìn)行信息傳遞后博弈，消費(fèi)者的信息傳遞成本c12為0.3萬(wàn)元，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信獲得的機(jī)會(huì)收益e為0.5萬(wàn)元，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的失信成功率a為0.8，消費(fèi)者可獲未來(lái)交易收益為f1為0.8萬(wàn)元，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未來(lái)交易收益f2為0.2萬(wàn)元。0.2萬(wàn)元小于ae(0.4萬(wàn)元)，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未來(lái)的收益要小于現(xiàn)在能得到的機(jī)會(huì)主義收益，消費(fèi)者花掉0.3萬(wàn)元的監(jiān)督成本卻只能得到0.1萬(wàn)元的收益時(shí)，消費(fèi)者不愿意監(jiān)督，其演化路徑為圖7。消費(fèi)者的信息傳遞成本小于0.1萬(wàn)元，而其他條件不變，雙方的演化路徑則為圖8。

3 結(jié)論與建議

通過演化博弈模型及分析可得出如下結(jié)論：

(1)消費(fèi)者交易后信息傳遞對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信具有抑制作用。若消費(fèi)者不能有效傳遞交易信息，即便有各種監(jiān)督，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還是穩(wěn)定趨向于失信，只有在交易信息傳遞后，才能對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信進(jìn)行約束，因此，設(shè)計(jì)信息傳遞后的交易機(jī)制才是抑制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信的核心。

(2)消費(fèi)者交易后的信息只有得到廣泛傳遞時(shí)，才能降低房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì)主義預(yù)期收益。信息的廣泛傳遞成本越高，消費(fèi)者傳遞交易信息的積極性越低，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)越容易趨向于失信經(jīng)營(yíng)。因此，降低信息傳遞成本，加速消費(fèi)者交易信息的廣泛傳遞也是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信的重要途徑。

基于上述研究結(jié)論，可從以下角度入手改善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信的應(yīng)對(duì)效果。

(1)建立消費(fèi)者與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)交易評(píng)價(jià)機(jī)制。交易評(píng)價(jià)機(jī)制的建立應(yīng)該貫穿雙方交易全過程，積極設(shè)計(jì)且細(xì)化符合實(shí)際交易的評(píng)價(jià)指標(biāo)，同時(shí)應(yīng)該建立標(biāo)準(zhǔn)化的交易評(píng)價(jià)體系以提高評(píng)價(jià)機(jī)制的公信力。建立多渠道合理、 科學(xué)及適用性的評(píng)價(jià)體系不僅可以提高消費(fèi)者的滿意度，而且能發(fā)揮消費(fèi)者對(duì)抑制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)失信的重要作用，在多渠道評(píng)價(jià)體系中應(yīng)該鼓勵(lì)第三方交易評(píng)價(jià)體系參與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)。

(2)在已有的信用平臺(tái)上披露交易評(píng)價(jià)信息。目前我國(guó)很多地方已經(jīng)初步建立了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用體系，但是平臺(tái)僅僅可以查詢經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用等級(jí)和經(jīng)紀(jì)人的真?zhèn)蔚纫恍┗拘畔ⅰ０严M(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)交易的評(píng)價(jià)公示在現(xiàn)有的信用平臺(tái)上，可以加速消費(fèi)者與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)交易信息的傳遞，同時(shí)也降低了信息傳遞成本。

(3)利用互聯(lián)網(wǎng)廣泛傳遞交易信息。在消費(fèi)者與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的交易中，引入互聯(lián)網(wǎng)有利于交易信息公開、有效、暢通、廣泛的傳遞?？梢試L試建立類似于“大眾點(diǎn)評(píng)”軟件的交易信息評(píng)價(jià)體系，通過建立專業(yè)的APP軟件實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)交易評(píng)價(jià)，這樣不僅能降低信息傳遞成本，而且能廣泛傳遞交易信息。

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Countermeasures to Real Estate Brokerage Agencies Dishonesty Based on Evolutionary Game Theory

ANChun-xiaoa,FUGuang-huib

(a.School of Civil Engineering； b. School of Economics and Business Management, Nanjing Tech University, Nanjing 211816, China)

By using the evolutionary game theory, this article analyzed the evolution paths of the real estate brokerage agencies’ discredit, and discussed the strategies of evolutionary equilibrium between the real estate brokerage agencies and consumers before and after information transmission. By evolutionary game model, we found that after consumers finishing transactions, the information transmission can restrain real estate brokerage agencies’ discredit, however, if consumers can’t transmit information effectively-regardless of various supervision-the real estate brokerage agencies will also certainly tend to perform discredit; only information be transmitted widely, the real estate brokerage agencies’ opportunistic benefits and the cost of information transmission can be reduced. Finally, this article put forward three suggestions to improve the effect of dealing with the real estate brokerage agencies’ discredit: first, establish trading evaluation mechanism on consumers and the real estate brokerage agencies; second, disclose trading evaluation information in the existing credit platform; third, use the Internet to widely transmit transaction information.

real estate brokerage agency; evolutionary game theory; dishonesty; supervision

2016-03-15

2016-06-23

安春曉(1989-)，男，江蘇阜寧人，碩士研究生，研究方向?yàn)橥聊竟こ探ㄔ炫c管理(Email：854925248@qq.com)

2013年江蘇省建設(shè)系統(tǒng)科技項(xiàng)目(2013JH24)

F293.3

A

2095-0985(2016)06-0094-05