麥嵐

12月6日，金科股份公告稱，公司全資子公司山東百俊將以23.51億元收購青島海爾地產(chǎn)集團有限公司旗下位于山東的海爾·瀾山公館項目、青島羅蘭公館項目以及泰安桃花源項目，項目面積合計57.16萬平方米。

面對飆升的房價和越來越少的優(yōu)質(zhì)地塊，急于增加土地儲備的實力房企曲線接手地塊或項目不失為“撿漏”辦法，伴隨土地拍賣熱度不斷攀升，這種現(xiàn)象或?qū)⒂佣嘁姟?/p>

金科收購海爾三地產(chǎn)項目

12月6日，金科股份公告稱，公司全資子公司山東百俊將以23.51億元收購青島海爾地產(chǎn)集團有限公司旗下位于山東的海爾·瀾山公館項目、青島羅蘭公館項目以及泰安桃花源項目，項目面積合計57.16萬平方米。

對于本次收購的目的，金科股份表示，“本次收購項目公司股權(quán)事項，旨在拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，增強項目開發(fā)能力，促進公司可持續(xù)發(fā)展。本次股權(quán)收購事項對公司財務(wù)會計核算方法和公司損益不會產(chǎn)生重大影響?！?/p>

翌日，五礦地產(chǎn)也宣布以22.38億元收購華潤深國投信托有限公司持有的南京河西項目33.33%的股權(quán)。

如果時間再往前追溯，12月2日，萬科在披露今年前11月的銷售額達到3413.6億元的同時，也透露了以53.95億元的代價入股融信在上海靜安地王項目的消息，在這個項目中，萬科持有49%的權(quán)益；12月1日，天鴻商場則以17.25億元收購萊蒙國際南昌商業(yè)項目，將用于開設(shè)購物中心。

如此頻繁密集的交易在各大股權(quán)市場頻頻亮相。根據(jù)北京、上海兩大產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站公開信息的不完全統(tǒng)計，僅僅在12月首周，房地產(chǎn)企業(yè)因股權(quán)變動發(fā)布公告的交易已經(jīng)突破百億規(guī)模。

事實上，這只是自“9·30新政”調(diào)控后的兩個月以來，房企股權(quán)變化的冰山一角。在剛剛過去的11月，包括融創(chuàng)、恒大、陽光城、遠洋、碧桂園、招商、保利等等在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，共同創(chuàng)造了超過300億元的股權(quán)變動。

據(jù)中原地產(chǎn)分析師張大偉統(tǒng)計后介紹，目前北京、上海、天津三大產(chǎn)權(quán)交易所的房地產(chǎn)業(yè)股權(quán)項目掛牌數(shù)量大約50個，較今年1-9月的數(shù)目出現(xiàn)顯著增長。同策研究中心總監(jiān)張宏偉指出，目前在北上廣深一線城市拿地的成本太高了，如果不是拿地，而是直接在二級市場拿股份，不僅可以賺取差價收益，如果拿到的股份達到一定程度還可以并表，改善公司財務(wù)結(jié)構(gòu)；另外，通過股權(quán)合作的方式開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也是目前房企更熱衷的方式。

收購、兼并成“撿漏”主要方式

自6月29日土拍結(jié)束開始，濟南土地市場便隨之升溫，房企瘋狂拿地，地王不斷涌現(xiàn)，地價接連飆升，房價也逐漸步入萬元時代。其中成交土地123宗，總價660.7億元，成交面積達651.35萬㎡，已明顯超過2015年全年的成交面積總和（607.44萬㎡）。、

面對越來越少的優(yōu)質(zhì)地塊，房地產(chǎn)企業(yè)“搶地”早已進入白熱化階段。在業(yè)內(nèi)人士看來，對于主流房企來說，較之于資金流的緊張，更為嚴峻的現(xiàn)實是無地可拿，因此，收購、兼并成為很多房企青睞的曲線拿地方式。

今年四月，綠地集團并購山東惠盛置業(yè)。后者是山東煙草投資管理有限公司旗下的一個房地產(chǎn)公司。早在2011年12月，山東惠盛置業(yè)以1.96億元拿下一塊2萬多平方米的土地。這塊地位于旅游路以南、龍洞路以西。雖然總價不高，但單價為647.89萬元/畝，樓面價格達到6073.68元/平方米。

山東北大資源地產(chǎn)有限公司則在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，擬以近23億元的掛牌價轉(zhuǎn)讓其持有的濟南源浩置業(yè)有限公司70%股權(quán)及近22億元債權(quán)，幫助還完債權(quán)的公司也將獲得400多畝的項目用地開發(fā)權(quán)。最終，掛牌交易由恒大地產(chǎn)接盤。

6月16日，濟南市規(guī)劃局公示的一則建設(shè)用地規(guī)劃許可顯示，雪山片區(qū)C-B地塊將建設(shè)“春江酈城”項目，開發(fā)商是濟南盛雪置業(yè)。

去年年底，尚在高速集團旗下的盛雪置業(yè)在濟南東部的雪山片區(qū)豪擲24.4億，拿下山東體育學院東側(cè)兩塊居住用地，總面積約400畝，規(guī)劃建筑面積約85萬平方米。然而拿地后，山東高速集團便通過山東產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌轉(zhuǎn)讓濟南盛雪置業(yè)有限公司，兩塊土地一同打包。最終盛雪置業(yè)和山東高速在雪山片區(qū)的地產(chǎn)項目由重慶的龍湖地產(chǎn)接盤。

在一系列接手存量地塊或在售項目重新開發(fā)的消息中可以看到，接盤房企大都屬于國內(nèi)一線大鱷，涉及地塊也遍及主城或郊區(qū)，對于急于增加土地儲備的實力房企來說，曲線接手地塊或項目也不失為一種“撿漏”的辦法。

業(yè)內(nèi)人士表示，通過拍賣競爭過于激烈，拿地成本也不斷攀升，曲線進駐反而會有更多的空間，不少地塊的位置和條件還都不差，也具有更多的談判余地。不管是曲線入駐郊區(qū)還是主城，對于有實力的開發(fā)企業(yè)而言，都算是撿到了便宜。

不過也有觀點認為，由于曲線進駐拿地多數(shù)也都是接手老地塊和老項目，雖然算是盤活存量，部分地塊原先的開發(fā)周期已經(jīng)比較長，后期進駐也只能限于操盤，對于實力房企來說發(fā)揮空間依舊有限。

地王時代的房企下半場

就在11月16日，濟南市國土資源局發(fā)布公告稱，解除帝華在唐冶片區(qū)所拿5塊地的出讓合同并且扣除合同定金，帝華也因此成為“濟八條”出臺后，首個被納入黑名單，且兩年內(nèi)不得在濟南市參與土地競買的開發(fā)商。

12月11日，濟南首次明確惡意囤地炒地四情形，同時出臺處罰措施。規(guī)定中明確表示，經(jīng)國土資源主管部門查詢核實，存在惡意囤地、炒地行為的，由此前的收回土地升格為納入土地交易市場誠信黑名單，兩年內(nèi)不得在濟南市參與土地競買。

樓市深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)或被收購，而大型品牌房企會在樓市下半場這個階段繼續(xù)“大魚吃小魚”。

據(jù)各種平臺的公開資料統(tǒng)計，自2014年以來，包括上市房企在內(nèi)，至少有30家品牌房企已明確退出房地產(chǎn)或房地產(chǎn)主營收入占比已經(jīng)低于50%；其中，至少16家品牌房企計劃或已經(jīng)實現(xiàn)徹底轉(zhuǎn)型，脫離房地產(chǎn)主業(yè)，比如浙江廣廈轉(zhuǎn)型體育影視文化，萊茵置業(yè)轉(zhuǎn)型體育產(chǎn)業(yè)，宜華地產(chǎn)更名宜華健康之后主攻醫(yī)療健康服務(wù)等等。

同樣，許多涉足地產(chǎn)板塊的企業(yè)也有所動作。6月18日，山東高速發(fā)布公告稱，將通過山東產(chǎn)權(quán)交易中心公開掛牌轉(zhuǎn)讓青島綠城華景置業(yè)有限公司60%股權(quán)、山東財富縱橫置業(yè)有限公司51%股權(quán)及山東高速綠城萊蕪雪野湖開發(fā)有限公司41%股權(quán)，評估作價大約13億元。這次掛牌轉(zhuǎn)讓的三家地產(chǎn)公司，分別對應(yīng)青島、濟南、萊蕪的三個項目：青島深藍中心、濟南中心、雪野湖國際度假區(qū)。此舉被認為是山東高速撤離房地產(chǎn)市場的信號。

樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)或被收購，而這對于綜合競爭實力較強的房企來講，則是一個逆勢發(fā)展的機會。從目前行業(yè)競爭格局來看，千億房企的競爭更加白熱化，中海系、招商系、保利系、綠地等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，爭奪未來行業(yè)龍頭的地位，而民營企業(yè)對目前行業(yè)內(nèi)的收購機會也不會錯過，比如恒大通過各種股權(quán)并購、業(yè)務(wù)重組、財務(wù)投資等，正在持續(xù)加碼自己的身價，以鞏固目前領(lǐng)跑的地位。