【摘要】伴隨著經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)與社會(huì)全面發(fā)展，各地房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)數(shù)量持續(xù)增多房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模在不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提高社會(huì)民眾生活水平具有非常重要的意義。在房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展的過程中，存在的各類不良現(xiàn)象也開始逐漸體現(xiàn)出來。作為系統(tǒng)性、復(fù)雜性的工程項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)管理與控制在其中具有非常重要的作用，同時(shí)也是影響該行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵性因素。本文就房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)管理與控制進(jìn)行分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；工程造價(jià)；控制與管理

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)現(xiàn)狀

就當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀來看，在增長(zhǎng)速度越來越快的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，人們固定資產(chǎn)投資數(shù)額在不斷增多，房地產(chǎn)工程規(guī)模不斷擴(kuò)大。特別是政府部門，投資的公益項(xiàng)目與基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目在一定程度上顯然改變現(xiàn)有的投資環(huán)境，由此提高人們的生活水平。但是在此過程中也產(chǎn)生系列的變化。經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)推行的概預(yù)算制度是國(guó)家直接參與制定的，企業(yè)在其中發(fā)揮的主體性作用非常小[1]。在工程造價(jià)各因素的影響下，設(shè)備設(shè)施與建設(shè)材料均由國(guó)家控制。在這樣一種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，概預(yù)算制度在核定建設(shè)工程造價(jià)、提高投資效益方面產(chǎn)生非常明顯的影響。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)不斷發(fā)生改變的過程中，建設(shè)工程項(xiàng)目必須在投資預(yù)算進(jìn)行嚴(yán)格控制。而政府部門為提高資金運(yùn)用效率，在工程項(xiàng)目審批上提出非常嚴(yán)格的要求，導(dǎo)致估算與概算存在較大誤差，價(jià)格要求控制在30%內(nèi)。在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)不斷發(fā)生變花的過程中，新型的計(jì)價(jià)模式將被應(yīng)用到造價(jià)管理中，傳統(tǒng)的造價(jià)控制顯然不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制存在的問題

建設(shè)工程造價(jià)控制中，造價(jià)管理始終被人們所重視。但是在該項(xiàng)工作實(shí)施的過程中，如何控制工程造價(jià)始終是造價(jià)管理重要難題。

2.1投資決策階段

在工程建設(shè)的初期階段，建設(shè)單位會(huì)委托設(shè)計(jì)單位、勘察設(shè)計(jì)單位編制可行性研究報(bào)告，同時(shí)根據(jù)可行性研究報(bào)告，編織投資估算。投資估算經(jīng)過審批后，就會(huì)將其作為工程造價(jià)的最高限額。在此階段存在的問題主要有體現(xiàn)在，該時(shí)期的工作主要是經(jīng)濟(jì)分析和設(shè)計(jì)方案，工程大小并不確定。因此，設(shè)計(jì)院在此刻會(huì)進(jìn)行投資估算，而該階段的投資估算準(zhǔn)確性較低。與此同時(shí)，建設(shè)單位通常情況并不是投資估算與造價(jià)控制的專業(yè)人士，且沒有對(duì)工藝流程與方案進(jìn)行認(rèn)真的研究，有的時(shí)候建設(shè)單位為保證項(xiàng)目被批準(zhǔn)，就會(huì)要求設(shè)計(jì)單位故意將投資估算報(bào)低，導(dǎo)致估算的準(zhǔn)確性大大降低[2]。

2.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

不夠重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)，造成失誤和浪費(fèi)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要包括施工圖的設(shè)計(jì)與初步設(shè)計(jì)兩部分?？梢哉f，整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)控制的核心就在設(shè)計(jì)階段。通過系統(tǒng)分析研究就會(huì)發(fā)現(xiàn)，建設(shè)工程設(shè)計(jì)的費(fèi)用通常只占據(jù)工程建設(shè)全壽命費(fèi)用的3%左右，但是這3%的費(fèi)用卻對(duì)工程造價(jià)影響非常大。事實(shí)上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)并不重視工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，高度重視工程的實(shí)施。實(shí)際上，不少房地產(chǎn)企業(yè)為保證安全，會(huì)使用上限的安全系數(shù)，致使建設(shè)成本大大提高。另外設(shè)計(jì)費(fèi)是采用百分比來計(jì)算的，造價(jià)越高，設(shè)計(jì)單位的收入就越多。基于利益的考量，設(shè)計(jì)人員并不會(huì)考慮投資的節(jié)約。與此同時(shí)，在造價(jià)控制的時(shí)候，容易與實(shí)際情況相脫節(jié)。

2.3投資招標(biāo)階段

部分建設(shè)單位為減少建設(shè)資金，在招標(biāo)的時(shí)候會(huì)任意的壓低價(jià)格，致使工程造價(jià)失真。這種現(xiàn)象就會(huì)導(dǎo)致施工單位利用低價(jià)中標(biāo)，而施工操作的時(shí)候會(huì)通過增加現(xiàn)場(chǎng)簽證的與技術(shù)變更的方式來獲取額外的收入，有的施工單位甚至?xí)倒p料，材料質(zhì)量不過關(guān)，留下質(zhì)量隱患。

2.4施工階段

在施工環(huán)節(jié)，施工單位制定的造價(jià)控制目標(biāo)存在不合理，缺乏科學(xué)性與先進(jìn)性。同時(shí)在管理材料價(jià)格的時(shí)候，采用的方法非常落后，采購(gòu)的材料、存儲(chǔ)量沒有根據(jù)施工的實(shí)際情況，很難控制采購(gòu)材料的最佳時(shí)機(jī)，導(dǎo)致采購(gòu)材料價(jià)格失真[3]。不少施工單位為謀取利益，會(huì)利用變更設(shè)計(jì)，增加工程量。與此同時(shí)，在施工組織的時(shí)候，大部分施工企業(yè)仍舊使用老辦法，導(dǎo)致有限的人、財(cái)、物不能獲得有效的配置與利用。

3、控制房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的有效措施

3.1招投標(biāo)階段的造價(jià)控制

在房地產(chǎn)工程建設(shè)期間，就造價(jià)管理與控制應(yīng)用動(dòng)態(tài)化的模式，就需要在項(xiàng)目開始實(shí)施前有效控制造價(jià)。就實(shí)際招投標(biāo)而言，需要編制房地產(chǎn)工程清單，促使房地產(chǎn)工程合同價(jià)格根據(jù)實(shí)際情況更具準(zhǔn)確性與合理性。在決策定標(biāo)的時(shí)候，嚴(yán)格遵守工程量清單，更加謹(jǐn)慎和規(guī)范的完成各項(xiàng)招投標(biāo)工作。同時(shí)投標(biāo)單位應(yīng)遵循市場(chǎng)招投標(biāo)管理制度，秉承公正、有序、透明的原則參與到招投標(biāo)活動(dòng)中，實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)管理工作的各項(xiàng)目標(biāo)。

3.2設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

就設(shè)計(jì)階段來說，需要對(duì)工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，以此來提高工程方案的技術(shù)性、合理性以及可行性。嚴(yán)格審查投資類別。如果審核期間發(fā)現(xiàn)有不正常的投資行為，應(yīng)加強(qiáng)討論，保證整個(gè)投資方案的合理性。為促使投資方案更具合理性，還需要對(duì)設(shè)備材料的質(zhì)量、價(jià)格、壽命以及用途展開調(diào)查。在滿足質(zhì)量要求與技術(shù)性需要的前提下，盡可能的減少采購(gòu)材料成本。而具體的施工方案，就需要根據(jù)工程建設(shè)的具體特點(diǎn)與現(xiàn)場(chǎng)情況，篩選工程施工方案，選擇成熟性與先進(jìn)性的技術(shù)方案。在施工圖紙上，應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工的各項(xiàng)材料、工序以及設(shè)備做出明確的表示，以此便可減少變更的發(fā)生率。

3.3施工階段的造價(jià)控制

就房地產(chǎn)工程造價(jià)管理來說，施工階段的造價(jià)管理與控制應(yīng)當(dāng)是非常重要的環(huán)節(jié)，同時(shí)也是提升工程造價(jià)管理與控制效率的重要環(huán)節(jié)。在對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行管理與控制期間，必須明確責(zé)任限定，且通過有效的宣傳提高管理人員的造價(jià)管理與控制意識(shí)，充分落實(shí)各項(xiàng)管理制度。在施工組織建構(gòu)方面，要實(shí)行科學(xué)的管理，充分體現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理與控制的優(yōu)越性。通常情況下，房地產(chǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目的施工工期比較長(zhǎng)，施工期間會(huì)由于材料、價(jià)格以及人工等因素而發(fā)生變化?；谶@一點(diǎn)，就需要根據(jù)動(dòng)態(tài)化因素來預(yù)測(cè)各個(gè)可變因素，同時(shí)將動(dòng)態(tài)管理與控制模式貫穿于整個(gè)施工過程中。

結(jié)語(yǔ)：

造價(jià)控制與管理將直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就需要分析造價(jià)控制與管理的現(xiàn)狀，了解當(dāng)中存在的問題，并采取有效措施予以控制，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制在合理范圍內(nèi)。

參考文獻(xiàn)：

[1]莫飛.芻議房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理[J].引文版：工程技術(shù)，2016，14（3）：85-85.

[2]趙秀娟，王松.房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理研究[J].工程技術(shù)：全文版，2016，13（11）：00045-00046.

[3]鄧云峰.解析房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理[J].城市建設(shè)理論研究：電子版，2016，13（11）：986.

作者簡(jiǎn)介：

張焱（身份證：360728198408230049）。