【摘要】不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)重組是我國修改和完善不動產(chǎn)相關(guān)條例中的一項重大舉措，打破了傳統(tǒng)的房屋交易和登記一體化的模式，使房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理脫離了依附于房產(chǎn)管理部門的時代，并在新形勢下的法律和規(guī)章制度的管理和保障下，規(guī)范市場，轉(zhuǎn)變思路，開拓創(chuàng)新，全面執(zhí)行并落實關(guān)于房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的各項職責(zé)。

【關(guān)鍵詞】房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理；法律制度；重要性；管理措施

1、引言

《不動產(chǎn)登記暫行條例》的出臺和實施，使不動產(chǎn)和房屋交易產(chǎn)權(quán)管理管轄部門分離開來，這項剝離工作也在全國全面展開并已經(jīng)成為整個行業(yè)的探討焦點。隨著社會經(jīng)濟體制的改革和完善，房產(chǎn)行業(yè)因其發(fā)展空間大、利潤高等特點，小至百姓，大到企業(yè)，都已逐漸將其作為一項重要的經(jīng)濟活動來經(jīng)營，尤其在所有制企業(yè)經(jīng)營活動中最為顯著，由此導(dǎo)致房屋的交易活動空前頻繁，在一定程度上刺激了經(jīng)濟的發(fā)展，但是也造成了市場的混亂。我國是個法制社會，凡事都要做到有法可依，所以在這種雙面影響的環(huán)境下，務(wù)必要加強相關(guān)法律的完善，落實對房屋交易工作的約束和規(guī)范，加強服務(wù)的規(guī)范化以及產(chǎn)權(quán)交易的管理，這對于規(guī)范交易市場，促進(jìn)經(jīng)濟文明，迎接挑戰(zhàn)和機遇具有重要的意義。

2、房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的概述

1）房屋交易顧名思義就是指房屋的買賣行為，即買賣雙方當(dāng)事人約定賣方轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)和使用權(quán)給買方，買房按照合同約定支付房屋金額。而廣義上除了個人房屋以外，還包括了房屋、地產(chǎn)及附著物等不動產(chǎn)，在此所述范圍為后者。 房屋產(chǎn)權(quán)也就是房屋的所有權(quán)，它是指房屋的所有人依法對其所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)是國家、集體和公民依法所享有的財產(chǎn)權(quán)主要內(nèi)容之一，是法律所保護的基本民事權(quán)利，由產(chǎn)權(quán)人獨立行使，不借助他人的幫助。房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)，應(yīng)以登記發(fā)證為準(zhǔn)，即經(jīng)國家房地產(chǎn)管理機關(guān)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)審查，對房屋進(jìn)行丈量、立界后據(jù)以登記，再核發(fā)產(chǎn)權(quán)證。房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)后，產(chǎn)權(quán)人在對本產(chǎn)權(quán)享有各項權(quán)能的同時必須承擔(dān)相應(yīng)的納稅、修繕、遵守國家房管部門的有關(guān)規(guī)定等義務(wù)。綜上所述，承擔(dān)上述工作的是國家房產(chǎn)管理局，其主要職責(zé)就是進(jìn)行房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理，涉及到的內(nèi)容包括房屋轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易活動以及房屋面積、產(chǎn)權(quán)檔案等管理工作，具體可為樓盤表的管理、新建商品房的銷售管理、存量房轉(zhuǎn)讓管理、房屋抵押管理、房屋租賃管理、房屋面積管理、房地產(chǎn)中介管理、房屋交易與產(chǎn)權(quán)檔案管理、房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理信息平臺的建設(shè)、房屋交易與產(chǎn)權(quán)服務(wù)窗口的建設(shè)、政策性住房產(chǎn)權(quán)與上市交易的管理、其他房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作等。

在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)交易的管理過程中應(yīng)該注意：首先，要及時了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，應(yīng)要求產(chǎn)權(quán)人提供相應(yīng)合法有效的證件，核查房屋的合法性；第二，督促雙方通過協(xié)商，了解房屋的基本情況、后續(xù)應(yīng)該履行的責(zé)任和義務(wù)以及確定的買賣金額并達(dá)成買賣協(xié)議后，務(wù)必要簽訂買賣合同，使協(xié)議書面合法化；第三，審查交易雙方遞交的交易申請及合同；第四，申請審核批準(zhǔn)后，監(jiān)督雙方繳納稅費并為其辦理立契手續(xù)； 最后，發(fā)證部門接收交易材料，審核無誤后，頒發(fā)新證及領(lǐng)取手續(xù)。

2）現(xiàn)階段廣大市民最關(guān)注的民生問題就是房子和醫(yī)療，其中房子是最重要的一項需求。在新形勢的推動下，房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理需要四大保障，以此來保護市民的購買需求：即對房源的審核是否真實、對房源面積的管理是否準(zhǔn)確、對雙方資金的監(jiān)管是否安全以及對房源所簽署合同的備案是否規(guī)范?，F(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)發(fā)展迅速，各種房源信息琳瑯滿目，通過規(guī)范管理各類經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和中介機構(gòu)，落實好房源的審核制度，保證房源信息的真實可靠，其次審核合同是否合法，具備的要素是否規(guī)范，以保證買賣雙方的合法權(quán)益，再者，加強對期房和現(xiàn)房等各商品房的資金監(jiān)管，保障商品房項目建設(shè)和存量房交易安全，最后，明確房屋的面積和部位，保證房屋在出售前后保持一致。

3）目前隨著經(jīng)濟發(fā)展，國家土地征用的范圍越來越廣，多數(shù)市民對個人的房屋拆遷所帶來的收益比較關(guān)注，而針對現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定以及《不動產(chǎn)登記暫行條例》，各個部門說法不一，綜合而言，房屋交易與土地的使用權(quán)是同一原則，兩者不能分割，對房屋等建筑物的使用權(quán)以及宅基地使用權(quán)、林地耕地草地等土地承包經(jīng)營權(quán)等均必須登記在冊（除法律規(guī)定的其他外），就目前法律體系中，也有個別的規(guī)定條例明確表示可以進(jìn)行補償，但是綜合國家的法律體制，任何法律不得高于憲法，因此在我國的根本法中，還沒有相應(yīng)的規(guī)定是否要進(jìn)行相應(yīng)的補償，這無疑是法律中的一個漏洞，亟待完善。

3、法律制度對房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的重要作用

凡事做到有法可依，是建設(shè)法制社會的目的，是為了規(guī)范人們的行為準(zhǔn)則，約束國家權(quán)力機關(guān)并對其進(jìn)行監(jiān)督。任何行為和準(zhǔn)則不得凌駕于國家根本法律之上，因此作為與民生息息相關(guān)的房產(chǎn)問題，也同樣要有相應(yīng)的法律進(jìn)行約束，規(guī)范房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理市場，保障公民的合法權(quán)益，穩(wěn)定社會發(fā)展。房產(chǎn)的法律根據(jù)是民法，具體法是物權(quán)法。目前公眾較為關(guān)注的就是房屋拆遷和房屋的交易，因此著重分析法律對這些的影響和意義。

1）法律制度的制定，有利于加強房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理。通過建立完善的規(guī)則、進(jìn)行明確的職能分工，使操作的流程清晰化，房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理更加規(guī)范化，從而保證了房屋交易的安全性，也維護了房屋交易雙方的合法權(quán)益，更加促進(jìn)了市場向著平穩(wěn)、健康的方向發(fā)展。

2）法律制度的制定和完善，有利于提升房管部門的業(yè)務(wù)管理水平。通過結(jié)合本地的實際情況，以法律為依據(jù)和保障，完善房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的工作程序，切實加強樓盤表、新建商品房銷售、存量房轉(zhuǎn)讓、房屋抵押、房屋租賃、房屋面積、房屋交易與產(chǎn)權(quán)檔案等工作的管理，以及房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理信息平臺建設(shè)，確保各項業(yè)務(wù)有序銜接，加強隊伍建設(shè)，合理配置人員，優(yōu)化服務(wù)流程以及不斷提高業(yè)務(wù)能力。

3）法律制度的制定，有利于推進(jìn)建設(shè)房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理信息平臺。作為個人住房信息系統(tǒng)重要組成部分的房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理信息平臺，加強信息平臺的建設(shè)成為提升部門管理和服務(wù)水平的重要途徑。通過推進(jìn)信息平臺的建設(shè)工作，逐步實對現(xiàn)房屋全壽命周期的管理，將數(shù)據(jù)組織和管理模式以樓盤表為基礎(chǔ)就行積極建立，對存量房樓盤表進(jìn)行抓緊補建，提升歷史檔案數(shù)字化進(jìn)程，不斷完善各業(yè)務(wù)子系統(tǒng)，實現(xiàn)各業(yè)務(wù)系統(tǒng)間的信息共享，從而全面提升了信息化管理的水平，交易過程中的群眾滿意度。

4）法律制度的建立和完善，有利于加強服務(wù)窗口的建設(shè)。通過法律制定的相關(guān)規(guī)定，各級部門的房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作實現(xiàn)了規(guī)范化，提高了依法行政的水平，簡化了辦事的程序，方便了群眾辦事。

5）法律制度的平等性，在房屋拆遷過程中體現(xiàn)最為突出，它保護了公民的平等地位和合法權(quán)益不受侵犯，明確了房屋所有人的權(quán)利和義務(wù)，同時又規(guī)范了不動產(chǎn)權(quán)力的確立和變化，改變了公民與黨和政府之間的不正常局面，緩解和減少了因拆遷引起的社會矛盾，使人民政府執(zhí)政為民的精神得到了充分發(fā)揮，有利于社會穩(wěn)定和集體經(jīng)濟的發(fā)展。

4、法律制度下房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的有效措施

在發(fā)展迅速的現(xiàn)代社會中，房產(chǎn)的需求也是逐漸增大，并且在進(jìn)行交易和管理時，市場呈現(xiàn)出的混亂使得我們的各級管理機構(gòu)必須加強相關(guān)法律的貫徹和落實，加大各部門對法律的執(zhí)行力度，因此在新形勢下，以法律制度為基礎(chǔ)，進(jìn)行房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理市場的整頓，提出創(chuàng)新性的措施，以此加強對市場的監(jiān)管，落實各部門進(jìn)行房產(chǎn)交易和管理的職能。

1）法律制度下要完善購房合同的要素和內(nèi)容，保證公民的合法利益。在進(jìn)行房產(chǎn)交易的過程中如何簽訂一份合理有效的購房合同來保障房產(chǎn)的所有者的房產(chǎn)和利益是首先考慮的要素，目前最可行的方法就是制定并完善購房交易合同制度。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，要求買賣雙方都要以以下兩點作為交易前提：第一買賣雙方交易的是房屋的所有權(quán)、土地的使用權(quán)以及其附著物；第二，在行使公民權(quán)利時應(yīng)當(dāng)按照民法中相關(guān)規(guī)定的主體條件進(jìn)行交易，即行使人要具備完全的民事行為能力，未成年人以及無民事行為能力、限制行為能力的人則不能簽訂交易合同，其房產(chǎn)的買賣必須由法定的代理人來代為進(jìn)行，藉此根除因不合法帶來的經(jīng)濟糾紛，保證了公民權(quán)利的正確行使和合法利益。

2）適時轉(zhuǎn)換市場關(guān)于房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)的管理模式，擴大房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理的覆蓋面。市場以及房地產(chǎn)的迅速發(fā)展使得房產(chǎn)交易范圍已經(jīng)不再局限于已經(jīng)登記在冊的房屋，而是把在建工程以及已建完畢還未進(jìn)行登記的房屋的交易也囊括在內(nèi)了，其中也包括那些非法的以及質(zhì)檢不合格的建筑，都應(yīng)該納入到有關(guān)房產(chǎn)管理部門的交易和管理的機制中，以便有關(guān)部門適時掌握所有產(chǎn)權(quán)的交易動態(tài)，并根據(jù)需要和發(fā)展行情發(fā)布預(yù)警提示，同時針對在關(guān)注房產(chǎn)交易的過程中出現(xiàn)的隱患，及時發(fā)現(xiàn)、研究并進(jìn)行探討、加以解決，做好房產(chǎn)交易的各類合同備案和雙方資金安全性的監(jiān)管服務(wù)工作以及對各類房源的價格導(dǎo)向工作，按照法律規(guī)定維護好當(dāng)事人雙方的合法權(quán)利。

3）增加各樓盤信息的統(tǒng)計內(nèi)容，以此為參考為交易者提供全面系統(tǒng)的交易信息。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們對房屋的需求也在增加，從而使房地產(chǎn)業(yè)如雨后春筍般參與到市場經(jīng)濟競爭中。國家和省區(qū)級政府相關(guān)部門也出臺了以憲法為基礎(chǔ)的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等相關(guān)的法律規(guī)定和準(zhǔn)則，相關(guān)的管理模式也發(fā)生了變化，因此房產(chǎn)管理有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對各房地產(chǎn)業(yè)的樓盤在數(shù)量以及質(zhì)量上都做出全面的統(tǒng)計，比如：建筑的基本信息、建造成份、安全性能、是否符合未來的規(guī)劃或是改造范圍以及相關(guān)的物業(yè)管理狀況等一系列的關(guān)乎生存條件的信息，并適時合法的發(fā)布，積極主動的為公眾提供相關(guān)信息，激發(fā)房地產(chǎn)市場的經(jīng)營活力。

4）增加法律常識，充分發(fā)揮法律制度的約束和制約作用，提高管理水平，使市場管理行為規(guī)范化。作為社會主義合法公民，要認(rèn)真貫徹落實黨的各項領(lǐng)導(dǎo)方針，在房產(chǎn)交易和管理部門進(jìn)行相關(guān)法律的培訓(xùn)活動，提高員工的政治水平和業(yè)務(wù)水平，通過對各類規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，加大為人民服務(wù)的執(zhí)行力度，從而增強了責(zé)任感和使命感，改進(jìn)了管理機構(gòu)的工作風(fēng)氣，盡最大努力為市場交易雙方提供便利和法律依據(jù)，以便促進(jìn)產(chǎn)權(quán)管理的推廣。同時，相關(guān)機構(gòu)的法律意識增強，也奠定了對房產(chǎn)市場的管理規(guī)范化的基礎(chǔ)。

5）明確房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)的主體地位及相關(guān)責(zé)任，保證房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理工作順利進(jìn)行。根據(jù)以往的房產(chǎn)管理來看，雖然各部門都在按照國家相關(guān)規(guī)定，也貫徹和落實了對房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作，但是收效甚微。根據(jù)各個地區(qū)的實際情況不同，相關(guān)房產(chǎn)管理部門的應(yīng)對措施也是理論大于實際，沒有真正的以人民利益為出發(fā)點，也致使房產(chǎn)管理機構(gòu)主體意識滯后，相互間的責(zé)任推諉，因此只有加強法律意識的普及程度，樹立房產(chǎn)機構(gòu)的主體意識，才能在各機構(gòu)的整合中穩(wěn)定人員，落實好國家政策，明確好各自的職責(zé)，相互間進(jìn)行溝通并互相監(jiān)督，從而做好房產(chǎn)管理工作。

6）充分利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)，加大宣傳力度，豐富宣傳形式，讓社會群眾具備相關(guān)的法律知識，規(guī)范自己的交易行為。隨著現(xiàn)代化網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展，將產(chǎn)權(quán)管理的重要性及其規(guī)范化和科學(xué)化的特點利用快速而有效的各種新型媒體進(jìn)行廣泛宣傳，使管理人員和社會群眾協(xié)調(diào)配合，共同關(guān)注并規(guī)范產(chǎn)權(quán)管理及各項交易的行為，在宣傳的過程中，要改變過去的陳舊思想，做到形式多樣，內(nèi)容通俗易懂，易于讓大眾接受和理解，以便達(dá)到宣傳的目的，取得良好的成果。

7）加強檔案管理。房地產(chǎn)的日益活躍，為檔案管理提出了更高的要求，因此房產(chǎn)管理部門應(yīng)該加強對檔案的管理，確保交易雙方提供的信息資料齊全，是否符合法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并且利用電子設(shè)備做好檔案的分類和排列，以便查閱，確保交易雙方的信息不會泄露。

結(jié)語：

在法律制度下規(guī)范房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理工作，不斷優(yōu)化和完善各項工作措施，保障群眾的合法權(quán)益，規(guī)范房產(chǎn)交易市場，從而促進(jìn)了經(jīng)濟市場和社會的和諧穩(wěn)定的發(fā)展。

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