【摘要】本文介紹了房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)控制，企業(yè)文化風(fēng)險(xiǎn)控制及房地產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的影響，通過建立健全有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)控制策略，并采取多種途徑和形式，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理理念、知識(shí)、流程、管控核心內(nèi)容的培訓(xùn)，培養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理人才，培育風(fēng)險(xiǎn)管理文化。

【關(guān)鍵詞】風(fēng)險(xiǎn)管理；區(qū)域性；企業(yè)文化

風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的重要組成部分，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理文化與員工的個(gè)人價(jià)值觀和他們接受風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度存在著直接的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對(duì)員工實(shí)行績(jī)效管理，鼓勵(lì)員工以正確的行為和態(tài)度來約束自己。因此，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，在實(shí)際中不斷提高員工的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)管理提高到戰(zhàn)略層面上，以全力應(yīng)對(duì)信息時(shí)代和全球化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的挑戰(zhàn)。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)系統(tǒng)區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)控制

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部建立完善的銀行業(yè)金融管理制度，必須針對(duì)其內(nèi)部存在的金融問題，制定科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)策略。首先，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“有扶有控”的措施，有利于化解產(chǎn)能過剩領(lǐng)域帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)，其次，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，按照房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策，審慎開展與房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù)，使各類貸款業(yè)務(wù)管理規(guī)范化，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，再次，嚴(yán)格防范地方政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債券投資管理，強(qiáng)化限額管理，強(qiáng)化杠桿管理，最后，加強(qiáng)對(duì)同行業(yè)的了解，合理匹配資產(chǎn)負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)，加快推進(jìn)合規(guī)機(jī)制建設(shè)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)文化風(fēng)險(xiǎn)管理

2.1加強(qiáng)對(duì)管理層的管理

企業(yè)文化是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外宣傳的重要媒介，對(duì)企業(yè)的處事方法和風(fēng)格產(chǎn)生直接影響，企業(yè)對(duì)稅收管理的態(tài)度也將受到其企業(yè)文化影響。如果一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的文化不誠(chéng)信、無視法律約束或違反社會(huì)公德的，那個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有違反稅法的可能性，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)較高；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較好的誠(chéng)信度、遵守法律和社會(huì)公德，在一定程度上有利于幫助企業(yè)避免或減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

通過對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行企業(yè)文化教育、宣傳，有利于企業(yè)形成具有企業(yè)自身特色的文化，提高企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的實(shí)力， 此外，企業(yè)誠(chéng)信納稅文化的培養(yǎng)和形成必須獲得企業(yè)最高管理層的認(rèn)同和支持，企業(yè)管理層的作用非常關(guān)鍵。如果一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的管理層忽略稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理或者認(rèn)為只要合法經(jīng)營(yíng)便不存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，那么該企業(yè)便喪失了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的管理基礎(chǔ)。因此，管理層的支持是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的根本條件。

2.2稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化

風(fēng)險(xiǎn)管理文化在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理具有承上啟下的作用，使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的法人治理結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)策略、內(nèi)部審計(jì)等形成有機(jī)的整體。房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建有效的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系的前提條件之一，就是建立起良好的企業(yè)稅務(wù)文化，特別是誠(chéng)信納稅文化。同樣，房地產(chǎn)企業(yè)要建設(shè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化，必須樹立“合法納稅、誠(chéng)信納稅”理念，營(yíng)造良好的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)文化。只有在遵守稅收法律法規(guī)基礎(chǔ)上構(gòu)建的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，才能夠真正做到有效地降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3建立良好的企業(yè)稅務(wù)文化

為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)文化管理，必須做到以下幾點(diǎn)：一是公司董事會(huì)、經(jīng)理層及項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)提高納稅意識(shí)，樹立正確的稅收觀，在稅務(wù)文化建設(shè)方面發(fā)揮主導(dǎo)和典范作用；二是稅務(wù)文化建設(shè)應(yīng)納入到企業(yè)文化建設(shè)體系中來，以企業(yè)“誠(chéng)實(shí)守法、合法經(jīng)營(yíng)”的企業(yè)文化理念促進(jìn)企業(yè)稅務(wù)文化建設(shè)；三是增強(qiáng)企業(yè)員工的稅收遵從意識(shí)，共同參與到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理建設(shè)中來；四是在遵守稅收法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，積極開展稅務(wù)規(guī)劃，有理有節(jié)、合法合理地減少公司稅收成本。

3、中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)

3.1杠桿是風(fēng)險(xiǎn)的源頭

格林斯潘2005年對(duì)美國(guó)2008年金融危機(jī)的研究顯示，在21世紀(jì)前10年房屋抵押貸款提供的資金占個(gè)人消費(fèi)支出的3%，到2006年一季度房屋抵押貸款額占個(gè)人可支配收入的10%。過快的住房?jī)r(jià)格上漲推動(dòng)了投機(jī)，到2005年美國(guó)人購(gòu)買的住房中有40%不是永久居所，而是投資品或第二套住房。

中國(guó)房?jī)r(jià)上漲具有顯著的“加杠桿”痕跡：上半年按揭貸款同比增長(zhǎng)111%；房貸余額占儲(chǔ)蓄比重達(dá)28.5%，超過1989年日本泡沫破滅的前夜的水平；中國(guó)房地產(chǎn)交易杠桿率（當(dāng)期發(fā)放貸款/當(dāng)期住宅銷售額）自2011年的31%持續(xù)上升至2015年的48%，為歷史最高水平，接近日本90年代初水平51%；中國(guó)房貸余額/金融資產(chǎn)2004年以來趨勢(shì)性上升，2014年已達(dá)16.3%。除此之外，影子銀行所提供的“隱形杠桿”，意味著實(shí)際杠桿水平更高。

3.2貨幣政策逆轉(zhuǎn)之時(shí)，即為房?jī)r(jià)崩潰之際。

貨幣政策不可能永遠(yuǎn)寬松，對(duì)政策制定者而言，不斷膨脹的資產(chǎn)價(jià)格泡沫會(huì)不斷挑戰(zhàn)其心理承受能力，最終迫使其采取“剎車”舉動(dòng)，一旦貨幣政策逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)心理會(huì)被顛覆，一夜之間大家都成為看空者。盡管剎車往往意味著危機(jī)的爆發(fā)，但早剎車總比晚剎車好。十九大換屆之后，各級(jí)官員短期“維穩(wěn)”壓力減輕，房地產(chǎn)作為“穩(wěn)增長(zhǎng)”神器的價(jià)值大大降低，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的容忍度更大。這樣的政策信號(hào)一出，將被放大為“利空”。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制策略

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理狀況，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)把重點(diǎn)落實(shí)作為其下階段工作的重中之重，確保各項(xiàng)任務(wù)按期圓滿完成。其主要表現(xiàn)在：一是抓落實(shí)，突出“守土有責(zé)”。各級(jí)監(jiān)管部門一把手要守土有責(zé)、堅(jiān)守崗位，認(rèn)真履職。二是抓作風(fēng)，突出“持之以恒”。全體監(jiān)管人員務(wù)必保持良好的工作風(fēng)貌，發(fā)揚(yáng)釘釘子精神，心無旁騖做好各項(xiàng)工作。三是抓學(xué)習(xí)，突出“知行合一”。堅(jiān)持圍繞中心、服務(wù)大局，切實(shí)抓好各項(xiàng)重點(diǎn)工作任務(wù)落實(shí)，把學(xué)習(xí)教育的成效真正體現(xiàn)在工作成績(jī)上。四是抓考核，突出“三位一體”。參照行之有效的工作方式開展年度考核，規(guī)格要高、標(biāo)準(zhǔn)要明確，做到政務(wù)、工作和領(lǐng)導(dǎo)班子考核“三位一體”、綜合交賬，改進(jìn)監(jiān)管工作，提升監(jiān)管質(zhì)效。

結(jié)語：

綜上所述，為了有效控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征和已有的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系，建立相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度。樹立起全面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理文化則對(duì)企業(yè)向信息化、標(biāo)準(zhǔn)化管理方向發(fā)展，從而達(dá)到有效控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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