【摘要】房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，在促進(jìn)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展同時(shí)由于房地產(chǎn)樓價(jià)的迅猛增長給購買者帶來了巨大的壓力，因此對(duì)房地產(chǎn)樓價(jià)進(jìn)行調(diào)控成為了一個(gè)必須解決的問題。本文將專門研究分析土建工程對(duì)房地產(chǎn)樓價(jià)的影響，并且針對(duì)所分析的具體情況提出一些措施使得可以通過控制土建工程造價(jià)來對(duì)房地產(chǎn)樓價(jià)進(jìn)行一定程度的調(diào)控。

【關(guān)鍵詞】土建工程造價(jià)；房地產(chǎn)樓價(jià)；影響；應(yīng)對(duì)措施

眾所周知，房地產(chǎn)是我國的國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展在極大程度上地促進(jìn)了我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)的發(fā)展不僅因?yàn)槌鞘谢男枰?，還因?yàn)椤爸赝痢钡挠^念在我國傳統(tǒng)老百姓的思維觀念中根深蒂固，擁有一套屬于自己的房子成了許多人的共同追求。但是這些年來由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展等各種因素房地產(chǎn)樓價(jià)一直居高不下，呈現(xiàn)出一種迅猛增長的趨勢，這就給購房者帶來了一股巨大的壓力，而房地產(chǎn)樓價(jià)就成為了一個(gè)目前我國急需去解決的熱門問題。對(duì)房地產(chǎn)樓價(jià)造成影響是由各種因素構(gòu)成的，譬如：房地產(chǎn)投入成本、土地價(jià)格、購買供不應(yīng)求等。接下來本文將研究土建工程造價(jià)帶給房地產(chǎn)樓價(jià)的影響，并且對(duì)此提出一些應(yīng)對(duì)措施，希望能稍稍緩解房地產(chǎn)樓價(jià)一直快速上升的嚴(yán)峻局面。

1、土建工程造價(jià)影響著房地產(chǎn)樓價(jià)

在分析土建工程對(duì)房地產(chǎn)樓價(jià)的影響之前，先來了解一下目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。近些年來我國的樓市價(jià)格呈現(xiàn)著一種不斷上漲的趨勢，北上廣深等大都市的房價(jià)快速增長，最高的上漲幅度將近3.5%[1]，根據(jù)一系列的數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，今年在我國的各個(gè)城市之中新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市超過六成，達(dá)到40多個(gè)[2]。這些都是由于城市化速度加快，人們對(duì)房子的需求越來越大造成的。房價(jià)的不斷上漲引起政府的重視，政府不斷出臺(tái)調(diào)控房價(jià)政策以抑制房價(jià)的快速上漲。這是目前房地產(chǎn)的發(fā)展概況，造成房地產(chǎn)價(jià)格一直上漲除了上面分析的城市化與需求大的原因之外，還因?yàn)榉康禺a(chǎn)投入的成本不斷提高。接下來具體分析土建工程造價(jià)對(duì)其的影響。房地產(chǎn)中的土建工程造價(jià)主要指房地產(chǎn)開發(fā)商使用限定的費(fèi)用在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成對(duì)相應(yīng)質(zhì)量房屋的建設(shè)，包括了在建造過程中的人力、物力、財(cái)力的各種付出。由于現(xiàn)在人口不斷增多，城市化水平的提高，人們不斷增加對(duì)土地的需求，土地供應(yīng)緊張成了一個(gè)不可阻止的發(fā)展趨勢，所以房地產(chǎn)開發(fā)商在土地方面的成本不斷提高。另外，近幾年房地產(chǎn)在建造過程中建造材料成本、人工成本不斷升高這些都影響著房地產(chǎn)土建工程造價(jià)，即影響著房地產(chǎn)的成本投入，也就在一定程度上影響著房地產(chǎn)后期的樓市價(jià)格了。

2、通過控制土建工程造價(jià)來對(duì)房地產(chǎn)樓價(jià)進(jìn)行調(diào)控

要有效地對(duì)房地產(chǎn)樓價(jià)進(jìn)行調(diào)控，那么除了 “限購令”措施之外，還可以通過合理控制土建工程造價(jià)來實(shí)現(xiàn)房價(jià)上漲趨勢合理化的目標(biāo)。接下來將提出以下幾個(gè)措施來對(duì)土建工程造價(jià)進(jìn)行有效的控制以抑制房地產(chǎn)樓價(jià)快速上漲。

2.1 確保對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的正確性

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)工程來說，要有效地控制其工程造價(jià)首先是要確保項(xiàng)目決策的正確性，這是控制土建工程造價(jià)的前提。房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過研究分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性、標(biāo)準(zhǔn)以及其經(jīng)濟(jì)規(guī)模來保證房地產(chǎn)項(xiàng)目在決策上更加合理化、現(xiàn)實(shí)化。如果忽略了這一點(diǎn)，那么房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中會(huì)出現(xiàn)工程預(yù)算不足、預(yù)算超出甚至出現(xiàn)不能按照計(jì)劃完成建設(shè)等的情況，繼而浪費(fèi)資源與資金。目前在我國在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策方面存在著以下兩種不良情況：一是房地產(chǎn)商在開發(fā)前沒有進(jìn)行長期性的規(guī)劃，在資源的配置、資金的投入上分配不合理，不利于其在以后的發(fā)展[3]；二是房地產(chǎn)開發(fā)商在設(shè)計(jì)項(xiàng)目上將標(biāo)準(zhǔn)和要求定得過高，不符合實(shí)際情況，現(xiàn)有的人力、物力、財(cái)力難以支撐項(xiàng)目計(jì)劃的進(jìn)行，不加以對(duì)項(xiàng)目具體作用的考慮，使得項(xiàng)目工程在建設(shè)竣工之后難以得到合理的應(yīng)用，很大程度上加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目在資金、資源上 “莫須有”的成本投入，這些都使得房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過程中投入大量的不必要成本，進(jìn)而一定程度上影響了房地產(chǎn)后期在銷售中的價(jià)格，所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目正式建設(shè)之前需要不斷地實(shí)地研究、調(diào)查分析以確保計(jì)劃的準(zhǔn)確性，使得房地產(chǎn)建設(shè)時(shí)能最大化地利用資源與資金。

2.2 根據(jù)項(xiàng)目的具體計(jì)劃選擇工藝與設(shè)備

在房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)過程中，工藝與設(shè)備的選擇影響著其成本的投入以及其在資源、資金上的利用率。要選擇恰當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)工藝與設(shè)備，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃和具體情況來決定。首先，設(shè)計(jì)人員應(yīng)該通過不斷地處理與分析，不斷簡化建設(shè)工藝流程，使其更加合理化、高效化[4]。還有，在對(duì)建設(shè)設(shè)備的采購與選擇上應(yīng)該根據(jù)其具體效用、質(zhì)量以及實(shí)際的建設(shè)規(guī)模來進(jìn)行選擇，不能盲目選擇采購，既浪費(fèi)資金，又浪費(fèi)了設(shè)備。選擇恰當(dāng)?shù)墓に嚺c設(shè)備可以在一定程度上有效地控制土建工程造價(jià)。

2.3信息化管理土建工程造價(jià)

為了能夠更加合理有效地對(duì)土建工程造價(jià)進(jìn)行控制，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該在土建工程造價(jià)上引進(jìn)信息化的管理以進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)控。目前來說，信息化水平不斷提高，應(yīng)用范圍不斷擴(kuò)大，在控制土建工程造價(jià)上引進(jìn)信息化技術(shù)可以產(chǎn)生意想不到的功效。首先，房地產(chǎn)開發(fā)商可以建立一個(gè)數(shù)據(jù)庫，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中所有的造價(jià)數(shù)據(jù)、資源資金使用數(shù)據(jù)等存放于該數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)之內(nèi)，并將其加以合理的運(yùn)用。例如，房地產(chǎn)商可以通過這個(gè)數(shù)據(jù)庫準(zhǔn)確地查詢到所需的數(shù)據(jù)指標(biāo)，并且能將同類型的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比清算等[5]。另外，房地產(chǎn)商可以建立一個(gè)清算系統(tǒng)來將具體的數(shù)據(jù)進(jìn)行清算，節(jié)省了人力、物力資源，并且通過系統(tǒng)的數(shù)據(jù)分析，準(zhǔn)確性更高，保證了項(xiàng)目工程有效合理地長期進(jìn)行。

從上邊的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)控制土建工程造價(jià)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中是一項(xiàng)極其復(fù)雜的過程，要確保對(duì)土建工程造價(jià)的控制，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該在從各個(gè)方面進(jìn)行考慮，采用科學(xué)的態(tài)度針對(duì)性地提出應(yīng)對(duì)措施，解決房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中存在的問題，最大化地利用在開發(fā)建設(shè)過程中的資金、資源，使得房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過程中能夠節(jié)約成本，進(jìn)而可以在一定程度上對(duì)過高的房地產(chǎn)樓價(jià)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。

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