【摘要】在地下空間開發(fā)利用日益頻繁的背景下，地下空間土地使用權的評估技術尚不成熟。本文在介紹國內(nèi)外地下空間評估實踐經(jīng)驗的基礎上，針對江蘇省城市地下空間土地市場狀況，對各類型地下空間土地使用權評估方法進行了初步探討，以期對此類用地評估提供一定參考。

【關鍵詞】地下空間使用權；地價內(nèi)涵；評估方法

1、地下空間土地使用權內(nèi)涵

地下空間土地使用權是隨著城市化、工業(yè)化進程的加快，土地的立體化利用而出現(xiàn)的土地權利。我國《物權法》規(guī)定：建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。地下空間土地使用權是權利人依法對地表以下一定范圍的空間所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。

2、國內(nèi)外評估實踐經(jīng)驗

2.1國外實踐經(jīng)驗

國外對地下空間土地使用權評估的研究中，日本、德國的估價方法比較具有代表性。

（1）日本--樓層效用比率法

日本對于土地高層化使用涉及到的土地立體利用價值評估，制訂了樓層效用比率作為評估依據(jù)，日本《公共用地取得損失補償基地細則》對樓層效用比率做了規(guī)定，作為評估土地立體利用價值的依據(jù)，如表1所示。其中，A類建筑物：下層用于商業(yè)店鋪，上層用于辦公（也有在辦公場所的上層作為住宅的）；B類建筑物：全樓均作辦公使用；C類建筑物：下層用于辦公或商業(yè)店鋪，上層大部分作為住宅；D類建筑物：全樓均是住宅。

對于建筑物各樓層空間使用權經(jīng)濟價值的評估，德國采取史基墨滾動法。史基墨滾動法模型把建筑空間分為3個類型，分別為混合商業(yè)區(qū)域、繁華商業(yè)區(qū)域和辦公場地。通過測算，認為一樓一般具有最高的經(jīng)濟價值，其效用比率高于其他樓層，因此，3種空間類型都將一樓的效用比率設定為1，其它樓層的相應效用比率如表2所示。

德國、日本的研究顯示，土地立體空間的利用，地上一樓的土地效用最高，自地上一層起往上或往下依次遞減，遞減速度隨深度或高度的增加而變慢。另外，樓層效用比例因區(qū)位條件、用途不同而不同。

2.2國內(nèi)實踐經(jīng)驗

目前，我國地下空間土地使用權價格評估主要有以下兩種情況：一類是發(fā)布地下空間土地使用權基準地價，如上海市、長沙市；另一類是由地方政府發(fā)布有關文件規(guī)定地下空間出讓金評估政策標準，如武漢市發(fā)布了《武漢市地下空間開發(fā)利用管理暫行規(guī)定》，無錫市發(fā)布了《無錫市地下空間商業(yè)開發(fā)國有建設用地使用權審批和登記辦法（試行）》。

3、江蘇省地下空間土地使用權出讓概況

3.1土地市場成交狀況

2014年至2016年3年期間，江蘇省地下空間土地使用權單獨出讓共計11宗地，具體交易情況詳見表3：

此外，南京市主城區(qū)近三年掛牌成交經(jīng)營性土地中，有8宗地明確地上和地下土地面積。

3.2出讓價格管理辦法

江蘇省無錫市、蘇州市、南京市出臺了關于地下空間管理的地方性政策；省內(nèi)所有市縣均未制定地下空間土地使用權基準地價。

2012年3月19日無錫市出臺的《無錫市地下空間商業(yè)開發(fā)國有建設用地使用權審批和登記辦法（試行）》規(guī)定：采取有償使用方式取得地下空間商業(yè)開發(fā)國有建設用地使用權的，按照分層利用、區(qū)別用途的原則，合理確定地價。對結建地下空間商業(yè)開發(fā)工程，負一層土地出讓金按照其地上土地使用權成交樓面地價的50%確定，負二層按照負一層的50%確定，并依此類推。單建地下空間商業(yè)開發(fā)工程，負一層土地出讓金按照所在區(qū)域區(qū)段基準地價相對應用途樓面地價（容積率2.0）的50%確定，負二層按照負一層的50%確定，并依此類推。

2013年7月24日蘇州市出臺的《市政府關于印發(fā)加快蘇州市城市地下空間開發(fā)利用的實施意見的通知》規(guī)定：在土地出讓時實行價格優(yōu)惠政策。即土地用途為商服用地、住宅用地、文體娛樂用地的，從地表開始，其地下一層參照所在區(qū)域相對應用途基準地價折算為樓面地價的30%確定，其中屬于開敞式（下沉式）或者地鐵延伸地下空間的，在開敞式（下沉式）廣場及地鐵出入通道外圍30米半徑范圍內(nèi)按照60%確定；其余用地參照同等區(qū)域工業(yè)用途基準地價的40%確定。地下工程從地表開始，地下二層按照地下一層標準減半確定，以此類推。

2016年4月15日，南京市人民政府印發(fā)了《市政府關于印發(fā)南京市城市地下空間開發(fā)利用管理暫行辦法的通知》（寧政規(guī)字（2016）8號），通知規(guī)定：市國土資源部門負責組織研究南京市城鄉(xiāng)一體化土地立體空間基準地價，形成地表、地上、地下空間的地價體系，為標定地價設置、宗地地價評估提供依據(jù)。 地下建設用地使用權單獨有償供應應當進行地下建設用地使用權地價評估，為土地資產(chǎn)審核提供依據(jù)。結建地下建設用地使用權的地價評估，可以與地表建設用地使用權一并進行宗地地價評估，其中對于不計規(guī)劃建筑容積率的，可不再單獨評估地下建設用地地價。

無錫、蘇州的管理辦法具有一定的行政色彩，但鑒于目前地下空間出讓市場處于起步階段，此類評估辦法在該階段具有一定的指導作用。南京市管理辦法則更好地體現(xiàn)了地下空間的市場化特性。

4、地下空間土地使用權地價內(nèi)涵及方法選擇

4.1地價內(nèi)涵

依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014），地價內(nèi)涵是指在公開市場（或特定市場）條件下、于估價期日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的，某種權利特征下的土地使用權（或包括其他內(nèi)容）價格。

不同于地上土地使用權，地下空間土地使用權地價內(nèi)涵城加下以下兩方面的說明：

（1）地下部分評估時需在地價內(nèi)涵中加入垂直空間范圍的界定，如表述為地表以下0至-12m。

（2）由于地下建筑不計入容積率及建筑密度，故在地下空間地價內(nèi)涵中需加入建筑面積、建筑層數(shù)的說明。

4.2評估方法分析

江蘇省現(xiàn)有出讓金評估標準政策原理是在地上地價基礎上乘以某一比例系數(shù)。但因受區(qū)位條件、用途等因素影響，地下空間與地面土地使用權價格的比例系數(shù)差異明顯，依據(jù)某一固定的比例來測算地價顯然不妥。特別是對于一些人流量大的地鐵商鋪，其租金水平接近甚至遠超過地面商鋪。例如，南京市新街口的地鐵商鋪，位置好的商鋪租金水平遠高于地上商鋪。與新街口地鐵出入口相通的時尚萊迪廣場，其平均租金水平約40元/平方米.天，租金水平能與同一區(qū)域一樓商鋪租金抗衡。

近幾年江蘇省地下空間出讓用途主要涉及商服、車庫、工業(yè)倉儲、道路交通用地，下面結合這幾類用途對地下空間土地使用權價格評估方法進行探討。

（1）收益還原法

對于租賃活躍的地下商業(yè)用地評估，首選收益還原法評估，評估中需注意受交通條件、人流量的影響，地下商鋪租金差異大，客觀確定租金收益是評估的前提。其次，地下商鋪的投資風險高于地上商鋪，土地還原率一般也高于地上土地還原利率。

對于租賃活躍的地下車庫用地亦可選用該方法評估。

（2）假設開發(fā)法（剩余法）

對于買賣案例普遍的地下車庫用地，首選假設開發(fā)法（剩余法）評估。地下車庫的售價與地上建筑車位配比密切相關，故在確定售價要注意各比較案例的車位配比情況。同時，地下工程的復雜性導致地下建筑造價差異較大，合理確定建安工程費用也至關重要。

（3）市場比較法

地下空間土地使用權交易案例極少，且地價內(nèi)涵如深度等不一致，故目前基本不具備采用市場比較法直接評估的前提。

（4）成本逼近法

成本逼近法主要測算地上土地使用權成本價格，不適合直接評估地下部分價格。

（5）基準地價系數(shù)修正法

江蘇省目前尚無地下空間土地使用權基準地價成果體系，不具備用該方法評估的前提。

4.3評估方法的選擇

（1）租賃市場活躍的地下商業(yè)用地

對于租賃市場活躍的地下商業(yè)用地，首選收益還原法直接測算。

（2）買賣或租賃市場活躍的地下車庫用地

對于買賣市場活躍的地下車庫用地，首選假設開發(fā)法進行評估；若租賃市場活躍，則首選收益還原法評估。

（3）其它

①對于地下工業(yè)倉儲用地、交通運輸?shù)叵掠玫?，地價受區(qū)位條件、規(guī)劃指標影響相對小，受政策影響較大，可以在評估地上地價的基礎上乘以一定比例確定最終地價。

②對于缺乏租賃或銷售案例的地下商業(yè)、車庫用地，鑒于缺乏市場資料，亦只能在評估地上地價的基礎上乘以一定比例確定最終地價。

綜上所述，細化出讓金政策標準、制定地下空土地使用權基準地價成果、加強評估方法研究等，都有助于建立地下空間土地使用權評估規(guī)范，以更好維護城市地下空間土地市場秩序。

參考文獻：

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