【摘要】中國(guó)已進(jìn)入老齡化時(shí)代，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民收入如何有效銜接是急需解決的問(wèn)題，隨著旅游養(yǎng)老、移動(dòng)醫(yī)療的新興產(chǎn)業(yè)的涌現(xiàn)，養(yǎng)老事業(yè)面臨無(wú)限商機(jī)，而房地產(chǎn)企業(yè)卻遭遇寒冬面臨結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)量調(diào)控階段，如何有效的把養(yǎng)老與房地產(chǎn)結(jié)合是一項(xiàng)新型課題，本文主要針對(duì)兩者科學(xué)合理結(jié)合進(jìn)行論述。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老；房產(chǎn)；服務(wù)；功能；環(huán)境

中國(guó)已步入老齡化時(shí)代，特別是老齡化速度和老齡人口數(shù)量已居世界前列，如何確保老齡人口安度晚年是政府面臨的難題。雖然國(guó)民收入已大幅增加，但是目前家庭結(jié)構(gòu)（一對(duì)夫妻，四個(gè)老人、一個(gè)孩子）不允許，前期部分城市已退出以房養(yǎng)老、新型托老所管理模式，只是老人們思想相對(duì)落后意識(shí)封閉，習(xí)慣于居家養(yǎng)老，矛盾相對(duì)激烈，迫切需要一種新型生活方式來(lái)彌補(bǔ)空缺，而同期房地產(chǎn)行業(yè)屬于對(duì)前期對(duì)市場(chǎng)預(yù)估不足盲目開(kāi)發(fā)導(dǎo)致庫(kù)存積壓嚴(yán)重，為保證資源的有效利用，以居家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)是一條捷徑。

養(yǎng)老地產(chǎn)可以憑借服務(wù)對(duì)象單一、數(shù)量眾多的優(yōu)勢(shì)引進(jìn)相應(yīng)配套服務(wù)商家和設(shè)施，整合現(xiàn)有資源配置，以高效的服務(wù)和低廉的費(fèi)用而獲得養(yǎng)老人群的青睞，具體優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在以下幾方面：

首先是養(yǎng)老地產(chǎn)需要的是良好的自然、生活、醫(yī)療、服務(wù)，對(duì)小區(qū)所在區(qū)域地理、交通、教育、商業(yè)等要求相對(duì)較低，可以選擇在環(huán)境宜人遠(yuǎn)離市區(qū)的位置新建，減少開(kāi)發(fā)成本降低房?jī)r(jià)讓利于民，隨著移動(dòng)醫(yī)療的推廣可以完全彌補(bǔ)遠(yuǎn)離大型醫(yī)院的缺陷，而小區(qū)養(yǎng)老服務(wù)基本可以自給自足，養(yǎng)老人員原有房屋可以經(jīng)評(píng)估后置換養(yǎng)老社區(qū)住宅，也可自行出售或出租，讓養(yǎng)老居民無(wú)購(gòu)房壓力，同時(shí)也相應(yīng)減少“空巢老人”。采取這種方式不僅促進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)的形成，也能使資源合理分配利用。

其次是在小區(qū)內(nèi)推廣智能平臺(tái)的應(yīng)運(yùn)，把社區(qū)內(nèi)外各種服務(wù)和設(shè)施通過(guò)智能平臺(tái)進(jìn)行集成管理，不僅可以減少大量傳統(tǒng)的物業(yè)維護(hù)人員，而且對(duì)于居住養(yǎng)老人群使用方便快捷。

第三是得益于固定的服務(wù)模式和消費(fèi)體量，使得配套服務(wù)可以進(jìn)行“工廠化生產(chǎn)”節(jié)約開(kāi)支降低養(yǎng)老成本，也便于保證整個(gè)配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的利潤(rùn)。

從兩種養(yǎng)老模式的費(fèi)效對(duì)比表得出，居家養(yǎng)老與購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)每月費(fèi)用開(kāi)銷相差無(wú)幾，但是所享受的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量卻差別很大，養(yǎng)老地產(chǎn)雖然單項(xiàng)費(fèi)用較高，卻能享受高質(zhì)量服務(wù)，居家養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容少，個(gè)體付出較多，最主要是服務(wù)質(zhì)量無(wú)法保證。

以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展相關(guān)配套設(shè)施和服務(wù)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)建立智能化小區(qū)進(jìn)行集中管理，通過(guò)入戶服務(wù)網(wǎng)絡(luò)終端連接多種資源，特別是引進(jìn)家政、醫(yī)療、保健、養(yǎng)老等機(jī)構(gòu)共同管理。從六方面進(jìn)行完善管理，全程呵護(hù)，全方位服務(wù)為目標(biāo)。

第一是從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度入手，現(xiàn)在城市退休老人經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕，向往自然生態(tài)的養(yǎng)老環(huán)境和居家養(yǎng)老心愿。應(yīng)選取環(huán)境良好，遠(yuǎn)離市區(qū)交通相對(duì)便利的地方規(guī)劃低密度養(yǎng)老小區(qū)，房?jī)r(jià)保持在正常范圍內(nèi)，滿足各級(jí)消費(fèi)階層，從而確保供求關(guān)系平衡。

第二是配套設(shè)施的建設(shè)，養(yǎng)老社區(qū)以健康娛樂(lè)、健康消費(fèi)為主，設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮老人的剛性需求和消費(fèi)能力，配備健身會(huì)所、公共餐廳、超市、娛樂(lè)活動(dòng)中心、養(yǎng)老全托中心、中醫(yī)理療中心等，建立微型城市配套設(shè)施，小區(qū)服務(wù)采取固定的模式，涵蓋的所有服務(wù)項(xiàng)目采取統(tǒng)一安排按需配送，以群體活動(dòng)為主也可采取個(gè)人定制方式。目前我國(guó)老人受傳統(tǒng)思想禁錮，以剛性需求為主，理性需求為輔，需要長(zhǎng)時(shí)間引導(dǎo)逐步向健康消費(fèi)發(fā)展。

第三是健康醫(yī)療，與地方大型醫(yī)院合作，建立專屬小區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心，安排相應(yīng)專家定期來(lái)小區(qū)坐診或特約看病機(jī)制，以移動(dòng)醫(yī)療為主。針對(duì)老人慢性病治療主要依靠醫(yī)療服務(wù)中心醫(yī)生定期上門體檢和建立個(gè)人健康檔案，增加中醫(yī)保健理療中心，以防治相結(jié)合的模式維護(hù)生命健康。

第四是智能管理，通過(guò)入戶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)終端平臺(tái)把小區(qū)物業(yè)、安防、通信、醫(yī)療、餐飲、娛樂(lè)等功能集成，簡(jiǎn)化管理流程，以簡(jiǎn)單、直接的方式讓老人可以足不出戶即便享受所有服務(wù)。相對(duì)普通小區(qū)而言服務(wù)于單一群體的物業(yè)管理相對(duì)簡(jiǎn)便，利于日常管理。

第五是管家式服務(wù)結(jié)構(gòu)的引進(jìn)，根據(jù)小區(qū)建設(shè)規(guī)模發(fā)展以單元或樓棟為單位配屬貼心管家，定時(shí)安排老人餐飲、健身、理療、醫(yī)療、娛樂(lè)等日常生活，從心里、生理全方位的提供服務(wù)。針對(duì)活動(dòng)能力強(qiáng)的老人以公共服務(wù)為主，活動(dòng)能力相對(duì)差的以貼身服務(wù)為主，無(wú)活動(dòng)能力的老人統(tǒng)一居住在托老所內(nèi)集中服務(wù)。

第六是由房地產(chǎn)單位引入商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，通過(guò)社會(huì)保險(xiǎn)與商業(yè)相結(jié)合的方式，減輕老人日常費(fèi)用的負(fù)擔(dān)，社會(huì)保險(xiǎn)只是最基本的養(yǎng)老保障，而要滿足對(duì)老人日常照顧費(fèi)用支出是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，現(xiàn)在很多商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)已介入養(yǎng)老體系，只是服務(wù)產(chǎn)品相對(duì)匱乏，但是在不就的將來(lái)商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)會(huì)大舉進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)中。養(yǎng)老社區(qū)可以統(tǒng)一購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)，然后由社區(qū)服務(wù)中心合理安排支出，即減輕養(yǎng)老成本又能獲得科學(xué)服務(wù)。

結(jié)語(yǔ)，開(kāi)發(fā)專屬的養(yǎng)老地產(chǎn)是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，目前我國(guó)已有部分企業(yè)開(kāi)始介入，但是由于目前老齡化還處于“年青階段”養(yǎng)老人群的認(rèn)知和消費(fèi)意識(shí)不足，導(dǎo)致現(xiàn)在沒(méi)有可借鑒的成熟案例均處于探索階段，只有通過(guò)不斷改進(jìn)提升服務(wù)品質(zhì)并結(jié)合醫(yī)療制度的改革方向，正確的引導(dǎo)國(guó)民養(yǎng)老消費(fèi)理念，才能把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做強(qiáng)做大。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫秀娟.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究模式.

[2]羅福周，韓彥虎.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展研究[J].商業(yè)研究.

[3]王秀林，朱超強(qiáng).養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)盟運(yùn)營(yíng)模式研究[J].改革與戰(zhàn)略.

[4]謝靖宇.鄧懿君.中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)模式醞釀中[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè).2015.4

作者簡(jiǎn)介：

蘇源源，男，1974年5月12日出生，高級(jí)工程師，張家口。.