張彤星

由中國(guó)民生銀行全程主導(dǎo)的“匯富富華金寶大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”日前成功發(fā)行，近日將在中證機(jī)構(gòu)間私募產(chǎn)品報(bào)價(jià)與服務(wù)系統(tǒng)掛牌交易，這意味著國(guó)內(nèi)首單商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款資產(chǎn)支持證券（Commercial Mortgage Backed Security，即CMBS）項(xiàng)目成功落地。

“匯富富華金寶大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”是由民生銀行聯(lián)合富華國(guó)際集團(tuán)、招商證券、博時(shí)資本、華寶信托及奮迅律師事務(wù)所共同推出的創(chuàng)新產(chǎn)品。其基礎(chǔ)資產(chǎn)是以地處北京王府井商圈的金寶大廈辦公樓為抵押、以物業(yè)未來(lái)13年租金凈收入為還款來(lái)源的商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款。該產(chǎn)品由民生銀行牽頭承擔(dān)財(cái)務(wù)顧問(wèn)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及產(chǎn)品銷售工作，招商證券承擔(dān)了項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)及監(jiān)管溝通工作，博時(shí)資本承擔(dān)了專項(xiàng)計(jì)劃管理工作，并由華寶信托、奮迅律師事務(wù)所和聯(lián)合信用評(píng)級(jí)公司等機(jī)構(gòu)提供專業(yè)支持。

CMBS是標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)證券化的—種極為重要的模式。它將傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款通過(guò)結(jié)構(gòu)化手段與證券化過(guò)程，包裝成債券形式向投資者發(fā)行，具有多方面的優(yōu)勢(shì)。

首先，CMBS突破了傳統(tǒng)的銀行貸款限制，并有實(shí)際基礎(chǔ)資產(chǎn)抵押支持。通過(guò)結(jié)構(gòu)化處理未來(lái)現(xiàn)金流，CMBS可以獲得比資產(chǎn)原始權(quán)益人本身更高的信用等級(jí)，且?guī)?lái)更低的融資成本。

其次，CMBS保留了對(duì)資產(chǎn)的所有權(quán)，因此享有未來(lái)地產(chǎn)的價(jià)值升值空間。在房地產(chǎn)行業(yè)層面，CMBS為大量持有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)提供了一條新的融資渠道，降低了融資成本，有利于這些企業(yè)盤(pán)活存量，快速回籠資金，保障了企業(yè)的持續(xù)高速成長(zhǎng)和行業(yè)的健康發(fā)展。在資本市場(chǎng)層面，CMBS建立了一條持有大量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng)的新通道，從而促進(jìn)國(guó)內(nèi)多層次資本市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，擴(kuò)大資本市場(chǎng)規(guī)模。

此外，對(duì)機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)，CMBS也豐富了國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)產(chǎn)品種類，為機(jī)構(gòu)投資者實(shí)現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分散化創(chuàng)造了條件，從而極大地促進(jìn)機(jī)構(gòu)投資者的穩(wěn)定發(fā)展。

當(dāng)前來(lái)看，受監(jiān)管法規(guī)和稅收政策影響，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）尚需時(shí)日才會(huì)出現(xiàn)突破性的變化。相比之下，CMBS是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里更具實(shí)操性、復(fù)制性、標(biāo)準(zhǔn)化的證券化產(chǎn)品。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，CMBS建立了一條商業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)入資本市場(chǎng)的新通道，降低了融資成本，保障了企業(yè)的持續(xù)高速成長(zhǎng)和行業(yè)的健康發(fā)展。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，CMBS為銀行體系盤(pán)活信貸存量、做大信貸增量的又一新產(chǎn)品。對(duì)機(jī)構(gòu)投資者來(lái)講，CMBS豐富了國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)產(chǎn)品種類，為機(jī)構(gòu)投資者提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定安全且收益相對(duì)較高的證券投資品種。

作為富華集團(tuán)參與資本市場(chǎng)第一單，“匯富富華金寶資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”得到了民生銀行的大力支持。該資產(chǎn)證券化產(chǎn)品盤(pán)活了富華集團(tuán)現(xiàn)有存量資產(chǎn)，優(yōu)化了集團(tuán)負(fù)債結(jié)構(gòu)，為集團(tuán)商業(yè)板塊由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了可借鑒的路徑，也為集團(tuán)未來(lái)對(duì)接資本市場(chǎng)提供了經(jīng)驗(yàn)和動(dòng)力。