◎朱百研

房地產企業(yè)的金融風險及化解措施

◎朱百研

隨著我國城市化進程的加快，在剛需住房需求下，我國房地產業(yè)取得了較快的發(fā)展，大量資金涌入房地產行業(yè)中來。相較于發(fā)達國家，我國房地產金融業(yè)起步較晚，發(fā)展還不完善，再加之我國宏觀政策調控的不斷干預，從而導致房地產企業(yè)存在較大的金融風險，因此需要針對房地產企業(yè)的金融風險進行分析，并采取有效的措施加以化解，確保房地產行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

一直以來，我國房地產企業(yè)都存在著融資渠道單一的問題，這就導致房地產企業(yè)存在著較大的金融風險。再加之我國關于房地產的政策密集出防擦看，在國家宏觀調控政策不斷變動的情況下，給房地產企業(yè)帶來了政策風險。當前我國房地產行業(yè)經(jīng)營面臨較大的風險，銀行為了提高資金流動性，往往會提前收回資金，這使房產地企業(yè)面臨更為嚴竣的資金問題。同時房地產企業(yè)自身信用資金管理也存在一定的風險。這些風險都導致房地產企業(yè)金融風險增加，一旦這些風險全面爆發(fā)，則會對國民經(jīng)濟的穩(wěn)定性帶來嚴重的影響，因此需要做好房地產企業(yè)金融風險的有效防范。

房地產企業(yè)的金融風險分析

融資風險。融資風險主要來融資成本的增加。這主要是由于當前金融機構和社會資金都呈現(xiàn)出緊縮的局面，在這種情況下，房地產企業(yè)自身對資金的需求沒有發(fā)生變化，企業(yè)要想獲得足夠多的資金支持，必然需要導致成本增加。同時，當前國家對貸款利率進行了調整，相較于以前，貸款利率有了一定程度的提高，金融機構貸款是房地產企業(yè)融資的重要組成部分，這也導致房地產企業(yè)資金成本的增加。另外在當前流動性緊縮的大環(huán)境下，房地產企業(yè)需要花費更多的成本來收集信息和進行合同談判，從而獲取可能融資渠道，這也使房地產企業(yè)融資成本增加，進而導致融資風險進一步加大。

政策風險。首先，我國關于房地產調控的政策密集出臺，如一些限購政策及貸款政策，這些政策出臺后，導致購房成本支出增加，使部分群體失去購房能力及部分群體購房欲望降低，這導致房屋銷售難度增加，會對資金回籠的速度帶來較大的影響。其次，國家加大了保障性住房的建設力度，這使市場對商品房的需求直接降低，而且保障性住房與商品房之間存在較大的價格差異，會對商品房漲價行為帶來一定的影響，不利于房地產企業(yè)銷售收入的提升，會對房地產企業(yè)資金的盈利能力帶來較大的制約。

信用風險。信用風險主要來自于兩方面：是銀行出于自身流動性的需求，或是認為房地產企業(yè)面臨較大的風險，從而提前收回貸款，這會對房地產企業(yè)帶來嚴竣的資金壓力；房地產企業(yè)自身的信用資金管理風險，即在企業(yè)建造房屋發(fā)圖片看看，會通過預付資金的方式來購買原料或是將資金提前支付給施工方，一旦原料及施工方出現(xiàn)破產，則會給企業(yè)帶來較大的信用風險。

空置風險。我國房地產金融的發(fā)展雖然取得了一定的成效，但由于與之相對應的管理不完善。面對房地產行業(yè)投資需求過大及房價急劇上升的情況，一些資金緊張局面越來越嚴重。國家相關部門雖然采取了相應的措施來抑制房地產投資增速較快問題，但所取得的成效并不顯著，建成的住房面積遠遠大于銷售的住房，房產空置現(xiàn)象十分嚴重，這無形中增加了房地產企業(yè)的金融風險。

房地產企業(yè)金融風險的化解措施

增加融資渠道?？梢赃M一步通過擴充股本等方式來增加自籌資金的比重。部分非專業(yè)性的房地產投資企業(yè)，如國有大中型企業(yè)的下屬企業(yè)，則可以通過進一步爭取母公司的支持來獲取更多的資金；可以通過加強與銀行等金融機構的合作來獲取資金。要在項目開發(fā)等過程中進一步加強與銀行等金融機構的聯(lián)系和溝通，做好前期調研，以便更好的獲得銀行資金的支持；還可以通過信托融資，發(fā)行企業(yè)債券等方式來進行融資。特別是對于上市房地產企業(yè)而言，可以積極增去從資本市場中來融資，以此解決資金短缺問題。

加強資金管理。針對當前房地產企業(yè)的發(fā)展，需要進一步強化預算管理，建立健全房地產企業(yè)內部控制制度，并對企業(yè)的經(jīng)營成本進行有效控制，實現(xiàn)資金的節(jié)約，提高資金的流動速度，使房地產企業(yè)發(fā)展過程中資金處于正常的周轉狀態(tài)。房地產企業(yè)要重視投資管理工作。在任何一項投資開始之前，都需要針對投資項目進行可行性分析，并對投資回收周期進行科學分析和預測。同時房地產企業(yè)還要進一步提高自身的投資決策管理水平，并構建完善的投資決策渠道，有效的降低投資風險，化解存在的資金壓力問題，為企業(yè)的健康發(fā)展奠定良好的基礎。

加強國家宏觀調控，加大央行監(jiān)管力度 。房地產金融行業(yè)的穩(wěn)定，對于整個金融行業(yè)的穩(wěn)定有著重要的作用。因此，國家必須加強宏觀調控的力度，有效防范控制房地產風險，引導金融機構有序競爭房地產資金信貸市場，維護房地產金融市場的健康有序發(fā)展。央行須加大力度調查和分析房地產市場，提高對市場發(fā)展前景判斷的正確性，針對房地產金融可能出現(xiàn)的風險投采取切實可行的措施和手段加以調控和干預，同時央行還要加大監(jiān)管的力度，積極引導房地產金融機構的有序競爭。

完善房地產金融體系，建立風險防范機制和風險預警系統(tǒng) 。我國在房地產金融領域中，對金融風險的預防工作尚不完善，沒有一套完整的保證體系用于金融風險的預防。所以建立健全房地產金融市場的法律法規(guī)體系、監(jiān)督管理體系、資金信用體系、風險防范體系等用于保證房地產市場穩(wěn)定快速發(fā)展是當務之急。與此同時，還要建立房地產金融等閑的防范機制，構件風險識別、防范與控制評估的預警系統(tǒng)。

房地產行業(yè)的健康發(fā)展對于國民經(jīng)濟的發(fā)展具有非常重要的促進作用，因此需要正確對房地產金融進行深入認識，掌握房地產金融風險，并針對存在的風險采取有效的措施加以防范，從而保證房地產金融的正常運行，為房地產行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎。

（作者單位：哈爾濱綜合開發(fā)建設有限公司）