今年兩會期間，大家熱議“三去一降一補”，其中，7億平米住房的去庫存是一項重要任務，需要綜合施策，妥善化解。梳理和創(chuàng)新住房金融體系是相關政策組合的應有之義。

一要完善商品房開發(fā)的金融管理政策。在房地產(chǎn)過熱和普漲時期，房地產(chǎn)調(diào)控往往采取限制境內(nèi)融資的方式，但房地產(chǎn)企業(yè)會通過信托等資管計劃籌資，或者直接在境外融資?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)進入類別分化、區(qū)域分化時期，住房融資應當更加透明化、市場化和均衡化。在政策設計上可采取“控信貸、放債券、促平穩(wěn)”的導向，即原則上不再對住房開發(fā)融資作一刀切限制，而是適度控制商業(yè)銀行開發(fā)信貸的增速和集中度，同時進一步擴大境內(nèi)債市容量，發(fā)揮債券市場的后備調(diào)節(jié)和信號導向作用。

二要完善棚改等保障房金融體系。為降低地方政府長期債務負擔，增強保障房可持續(xù)性，地方應盡量按照“瀑布”原則安排保障房融資。即優(yōu)先考慮社會資本，比如納入商業(yè)開發(fā)項目的綜合配套建設，或者考慮政府和社會資本合作；其次是在債務限額內(nèi)通過舉借地方政府債務融資；最后是政策性貸款支持。同時要完善保障房的配套制度。經(jīng)過一段時期的集中建設，保障房政策的主要焦點已不在于建，而在于促進使用。因此建議從追求建成套數(shù)轉為追求實際入住套數(shù)；增量安排和存量改善時，進一步提高項目決策的科學性，做好項目規(guī)劃和可研性評價等基礎環(huán)節(jié)；增加配套公共交通、產(chǎn)業(yè)和服務配置，千方百計提高保障房的租、售率。

三是發(fā)力住房貸款證券化，增加政策性金融安排。住房貸款是同質(zhì)性高、適于大規(guī)模證券化的優(yōu)質(zhì)基礎資產(chǎn)，在去庫存背景下，盤活住房貸款存量尤為必要。美國超過一半的住房貸款都已證券化，金融危機前住房抵押貸款支持證券（MBS）是債券市場規(guī)模最大的品種，金融危機后也僅次于國債。我國MBS自2005年試點以來有所發(fā)展，但與發(fā)達國家相比還有很大差距，迫切需要規(guī)?；?、長效化的良性循環(huán)機制。2015年我國商品房抵押貸款余額超過10萬億元，而MBS發(fā)行量僅為260億元。規(guī)模差異背后反映的是結構差異。美國MBS中88%由“兩房”等政府支持機構以統(tǒng)一標準購買商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)房貸后發(fā)行，具有政策性擔保性質(zhì)。而我國這一領域尚屬空白，MBS產(chǎn)品全部由商業(yè)銀行自身發(fā)起，非標準化提高了發(fā)行和交易成本，存在資產(chǎn)池標準不統(tǒng)一、現(xiàn)金流預測基準參數(shù)不統(tǒng)一、產(chǎn)品信用評價不統(tǒng)一、產(chǎn)品流動性弱等問題。為此，可考慮創(chuàng)設政策性機構，對商業(yè)銀行住房貸款予以擔保和信用加強，再以標準化證券的形式出售，以此形成標準統(tǒng)一的MBS市場，促進MBS規(guī)?；?、常態(tài)化發(fā)行，進而支持合理住房需求平穩(wěn)釋放，促進住房市場的持續(xù)健康發(fā)展。

總之，進一步改進住房金融供給效率，將長遠機制建設和當前政策需求有機結合起來，應成為供給側改革的施策方向。

責任編輯： 宗軍 劉穎