吳彬彬

(瑞華會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)福建分所,福建 福州350008)

建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)同處一個大產(chǎn)業(yè)鏈的上下游,也是以往公認的發(fā)票管理比較落后、財務(wù)核算比較粗放的行業(yè),側(cè)面反映了其內(nèi)部控制相對薄弱。營改增的全面推開促使企業(yè)主動改進公司內(nèi)部各個業(yè)務(wù)層面的管理,進而促進企業(yè)經(jīng)營管理模式的轉(zhuǎn)變,這個過程同時也是改進、加強內(nèi)部控制的過程。

1 營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程合同管理的主要風險

1.1 合同對方主體資格未達要求的風險

營改增后,由于關(guān)系到稅務(wù)發(fā)票問題,合同對方的主體資格(決定開票資格等)成為一個重要的考量因素。根據(jù)增值稅環(huán)環(huán)相扣的征稅原理,能否有效取得進項稅額抵扣憑證對企業(yè)的最終利潤至關(guān)重要;建筑商、供應(yīng)商是否能提供可抵扣進項的增值稅專票,又與其主體資格密切相關(guān)。因此,確定投標人參與投標的資格時,就應(yīng)該把好甄選關(guān)。

1.2 合同執(zhí)行未跟蹤到位的風險

合同跟蹤不到位、執(zhí)行滯后,整個合同的實際執(zhí)行情況將達不到最初設(shè)想。例如：應(yīng)取得的專票未及時取得而影響當期進項稅抵扣,造成當期多繳增值稅;施工現(xiàn)場出現(xiàn)變更后,后續(xù)付款和取得發(fā)票脫離預計節(jié)點。由于專票認證及抵扣具有時效性,營改增后若發(fā)生此類事項,則對企業(yè)的經(jīng)濟利益的影響將愈加突出。

1.3 合同執(zhí)行過程中的糾紛處理不當風險

合同執(zhí)行過程中設(shè)計變更認定、工程質(zhì)量判定、驗收標準尺度等方面出了問題,會導致工程進度款支付、工程結(jié)算款確認出現(xiàn)爭議。由于合同雙方均是按銷項稅額抵減進項稅額進行納稅計算,合同執(zhí)行過程中的糾紛處理不當、不及時可能會影響房地產(chǎn)企業(yè)銷售實現(xiàn)期的增值稅稅負的平穩(wěn)。

2 營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程合同管理的關(guān)鍵控制點和控制措施

工程成本是開發(fā)成本最重要的組成部分,控制工程成本應(yīng)將著力點放在預算及合同管理上。營改增后,應(yīng)加強財務(wù)部門對工程合同管理層面內(nèi)部控制的介入。

2.1 加強招投標階段的審核工作

2.1.1 財務(wù)提前介入招標文件條款的審核

工程合同的框架雛形來源于招投標階段的招標文件。招標文件中就必須規(guī)定諸如一般計稅項目提供增值稅專票及專票稅率、含稅合同價后備注不含稅價格和稅率稅額等條款。重視招標文件有利于將未來財務(wù)風險降低到可控或可預期程度。

2.1.2 加強對招標工程控制價的審核

招標控制價是控制工程成本、確保利潤預期的一個重要內(nèi)部控制點。財務(wù)提前介入,與公司已有的經(jīng)驗數(shù)值進行比對,并配合預算部門審核招標控制價的財務(wù)部分,測算項目預期利潤,有利于全面分析項目成本、稅負及利潤的可控點。

2.1.3 重視對投標工程量報價清單的審核

對投標工程量報價清單進行審核時,工程、成本部門須充分熟悉乙方的營改增政策以及工程造價行業(yè)的定額計價變化規(guī)定,財務(wù)部門須介入稅款部分的審核。

2.2 提高合同訂立環(huán)節(jié)的審核要求

2.2.1 對合同內(nèi)容的實質(zhì)性審核控制

營改增之后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程合同條款的關(guān)注點主要集中在：價稅分離規(guī)定、工程施工進度與付款節(jié)點、發(fā)票要求與取得時點、合同違約責任與處罰等方面。合同雙方對工程進度條款和付款條款的博弈將更為激烈。甲乙雙方各自涉及資金流出或流入節(jié)點與進項或銷項稅額的大小,尤其進入工程竣工結(jié)算和現(xiàn)房銷售這兩個時間段之后,雙方的現(xiàn)金流和稅額抵扣都會被合同條款的具體約定所影響。

2.2.2 對合同文本的形式審核控制

營改增后,稅款問題的敏感性和利益相關(guān)性更為突出,合同文本不能再有瑕疵,涉及時間日期、須填寫的專用條款空白處等都必須嚴謹處理。

2.3 加強合同履行環(huán)節(jié)的有效監(jiān)控

合同執(zhí)行影響預算,預算執(zhí)行反過來影響合同執(zhí)行進度,營改增后這個相互制約關(guān)系會更顯突出,必須加強對合同履行的執(zhí)行進度及力度的管理控制。

2.3.1 業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門的管理控制關(guān)注點

合同履行過程中的任何變更、調(diào)整,都有可能影響雙方銷項稅額或者進項稅額的變動,應(yīng)作為關(guān)鍵控制點予以關(guān)注,尤其是當乙方在投標報價中采用了不平衡報價時。

2.3.2 財務(wù)部門的管理控制關(guān)注點

財務(wù)部門需提前籌劃、控制各期的稅負平穩(wěn)。關(guān)注整個工程合同履行過程中的付款、收票環(huán)節(jié)的實際執(zhí)行情況,關(guān)注其中的稅務(wù)風險,及時解決各種偏離合同規(guī)定引發(fā)的問題。例如關(guān)注不平衡報價項目可能帶來的稅負變動、成本增減問題。同時,公司管理層應(yīng)提高財務(wù)部門在發(fā)票管理上的執(zhí)行權(quán)限和處罰權(quán)限。

2.4 強化營改增后合同履行的后評估控制

企業(yè)須密切關(guān)注營改增后稅務(wù)政策的更新和解讀,在此基礎(chǔ)上將工程合同的實際履行情況與最初合同設(shè)定進行比對,分析、發(fā)現(xiàn)、評估合同履行中存在的不足,并及時加以改進。

[1]安尼.淺析營改增后房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制[J].財會學習,2016,(07).