劉照普

2010年、2012年，南京市下關(guān)區(qū)3公里長(zhǎng)的濱江地帶接連推出3幅巨無(wú)霸地塊，總地價(jià)為256.54億元，成就了當(dāng)時(shí)的全國(guó)總價(jià)“地王”和單個(gè)地塊的長(zhǎng)三角“地王”，這三大地塊皆被中國(guó)冶金科工股份有限公司（下稱“中冶”）旗下的控股子公司及孫公司一一收入囊中。昔日“地王”的開發(fā)現(xiàn)狀如何？近日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者對(duì)“地王”的開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了走訪。

兩年拍下三大塊地

總價(jià)256.54億

過(guò)去，南京下關(guān)地區(qū)曾經(jīng)異常繁華，南京有句俗語(yǔ)：“南有夫子廟，北有大馬路?！?00年前老下關(guān)的大馬路曾是南京最繁華的商業(yè)街，曾經(jīng)的下關(guān)外灘也非常熱鬧，但近幾十年開始逐漸沒(méi)落。

時(shí)間拉回到2010年，中冶作為國(guó)務(wù)院國(guó)資委認(rèn)定的、可以保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的16家央企成員之一，一直以旗下的中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“中冶置業(yè)”）作為平臺(tái)，開展城市整體的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，這是其最突出的特質(zhì)。正是因其成熟的“城市運(yùn)營(yíng)商”的角色，而被南京市及下關(guān)區(qū)選中作為再造外灘盛景的央企級(jí)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商。

南京市將下關(guān)濱江區(qū)分成3個(gè)地塊，分別為濱江1號(hào)地、2號(hào)地和3號(hào)地，其中的濱江1號(hào)地和3號(hào)地于2010年9月掛牌出讓，被南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司（下稱“南京臨江投”）拍得，成交價(jià)分別為121.41億元和78.93億元，合計(jì)200.34億元，該地塊一舉成為南京的總價(jià)“地王”。而奪得該“地王”的南京臨江投為中冶置業(yè)的控股子公司，當(dāng)時(shí)中冶置業(yè)占該公司80%股權(quán)。

2012年11月，南京臨江投又以56.2億元的價(jià)格拍下2號(hào)地塊，這一舉動(dòng)使得1、2、3號(hào)地塊連成一體，沿下關(guān)濱江一字排開，其總出讓面積達(dá)到236.3萬(wàn)平方米，總共耗資256.54億元，南京臨江投也成了南京下關(guān)區(qū)的頭號(hào)地主。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，位于下關(guān)濱江區(qū)的江邊路以西1號(hào)地塊，南面隔壁即為世茂外灘新城二期，與長(zhǎng)江咫尺之遙，規(guī)劃的用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅混合用地，出讓面積為353664.3平方米，項(xiàng)目容積率為5.79，總建筑面積達(dá)2047716平方米，掛牌出讓起始價(jià)121.41億元，當(dāng)時(shí)折算的樓面價(jià)達(dá)到5929元/平方米；位于下關(guān)濱江區(qū)江邊路以西3號(hào)地塊，與1號(hào)地塊相隔不遠(yuǎn)，出讓面積為313879.4平方米，總建筑面積954193平方米，項(xiàng)目容積率3.04，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、文娛、住宅混合，掛牌出讓起始價(jià)達(dá)78.93億元，當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)達(dá)8272元/平方米。

當(dāng)時(shí)放眼全國(guó)，成交價(jià)超百億元的地塊只有富力、雅居樂(lè)和碧桂園聯(lián)手摘得的廣州亞運(yùn)城地塊，2009年12月22日，這3家地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)聯(lián)合體的形式，以總價(jià)255億元一舉將其拿下，刷新了中國(guó)“地王”紀(jì)錄。因此，南京臨江投耗資200.34億元摘得的1號(hào)和3號(hào)地塊，只能位居國(guó)內(nèi)總價(jià)“地王”的亞軍，但在長(zhǎng)三角區(qū)域，當(dāng)時(shí)是“地王”排名第一位，比2013年2月證大置業(yè)花費(fèi)92.2億拿下的上海外灘國(guó)際金融服務(wù)中心地塊價(jià)錢高出一倍多。

在2012年11月30日的拍賣會(huì)上，編號(hào)為G50地塊即為2號(hào)地，當(dāng)時(shí)僅有中冶置業(yè)控股的南京臨江投報(bào)名，毫無(wú)懸念以底價(jià)將其收入囊中，該地塊以南京火車西站周邊片區(qū)為主體，主要用于未來(lái)下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)的文化娛樂(lè)用地、交通用地、住宅用地、基層社區(qū)中心和文物古跡用地等，可以與整個(gè)濱江商務(wù)區(qū)融為一體。

1號(hào)地?cái)R置3年后，被拆成6個(gè)資產(chǎn)包和30余個(gè)小地塊

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，中冶將1號(hào)地塊收入囊中、吞下巨幅地塊后，受制于自身資金鏈及拆遷阻力，擱置3年沒(méi)有動(dòng)靜。2013年，中冶將1號(hào)地塊分割成6個(gè)資產(chǎn)包、34幅小地塊對(duì)外招商，由于該地塊臨江御景、位置優(yōu)越，是非常成熟的地塊，因此很快引來(lái)諸如龍湖、恒大、證大、深業(yè)等知名房企前來(lái)收購(gòu)開發(fā)，加之南京長(zhǎng)航建設(shè)等品牌房企，目前一共有5家大型房企在此競(jìng)相開發(fā)。

證大濱江大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目位于濱江商務(wù)區(qū)內(nèi)，2014年3月份，證大地產(chǎn)（遠(yuǎn)盈集團(tuán)）以9.09億拿下09-09地塊，占地1.3萬(wàn)平方米。此后又出資10.43億元購(gòu)買了另一幅地塊，均屬于中冶1號(hào)地范圍。公開資料顯示，之前上海證大擬以最高代價(jià)11.94億元收購(gòu)的公司正是立方置業(yè)，該公司為中冶控股的南京臨江投全資子公司，旗下一幅土地編號(hào)“09-09地塊”，正是中冶拍下的1號(hào)地塊一部分。2015年7月，證大又出資35.13億元收購(gòu)中冶地王1號(hào)地塊中拆分出來(lái)的11幅小地塊，目前中冶1號(hào)地在兩年間的7次拆分中，證大爭(zhēng)得13個(gè)小地塊，項(xiàng)目占地15.05萬(wàn)平方米，占有1號(hào)地塊總面積的四成多。

深業(yè)集團(tuán)歷經(jīng)兩次收購(gòu)，以總價(jià)34.47億元拿下1號(hào)地塊的部分開發(fā)權(quán)。第一次是2014年3月10日，中冶將旗下孫公司港寧置業(yè)和龍江灣置業(yè)的60%股權(quán)以20.68億元總價(jià)轉(zhuǎn)讓給深業(yè)集團(tuán)旗下的東南亞深富公司。第二次為2014年11月27日，深富公司分別以7.79億元代價(jià)持有港寧置業(yè)40%股權(quán)，以6億元代價(jià)持有龍江灣置業(yè)40%股權(quán)，合計(jì)總價(jià)為13.79億元，至此深業(yè)集團(tuán)兩次共以總價(jià)34.47億元價(jià)格，完全收購(gòu)了中冶1號(hào)地塊中的05-10和05-01地塊的全面開發(fā)權(quán)。開發(fā)的樓盤名稱為“深業(yè)·濱江半島”，記者發(fā)現(xiàn)，該樓盤緊鄰長(zhǎng)江邊，數(shù)幢高聳的觀景豪宅已經(jīng)建起。售樓人員說(shuō)，南京政府正嚴(yán)控樓市，將要開盤的一幢樓的銷售許可證還遲遲未辦下來(lái)，目前只接受預(yù)訂。

龍湖地產(chǎn)入局1號(hào)地塊始于2014年5月30日，當(dāng)時(shí)中冶旗下上市公司——中國(guó)中冶（601618.SH）發(fā)布公告稱，中冶置業(yè)持有的南京金名城置業(yè)100%股權(quán)及項(xiàng)目公司對(duì)其22.02億元的債權(quán)，以25.39億元對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓給北京龍湖中佰置業(yè)有限公司，金名城置業(yè)旗下占有1號(hào)地的6幅小地塊，占地總面積為45825.25平方米，龍湖地產(chǎn)就此進(jìn)入下關(guān)濱江，開發(fā)的樓盤名稱為龍湖·春江紫宸，現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)有數(shù)十幢樣式別致的高樓建了起來(lái)，多位學(xué)生模樣的青年人在路口不停地招攬行人，向售樓處拉人，記者進(jìn)去仔細(xì)詢問(wèn)后獲悉，他們同樣只接受預(yù)訂，將要開盤的樓花也沒(méi)有拿到銷售許可證。

恒大是在中冶1號(hào)地進(jìn)行第7次拆分時(shí)才得以入局的。2015年12月1日，中國(guó)中冶發(fā)布公告稱，中冶旗下的項(xiàng)目公司與恒大地產(chǎn)集團(tuán)南京置業(yè)有限公司簽署《產(chǎn)權(quán)交易合同》，將旗下南京臨江御景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及項(xiàng)目公司對(duì)其22.4億元的債權(quán)，以33.67億元對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓給恒大地產(chǎn)集團(tuán)南京置業(yè)有限公司。記者在恒大下關(guān)濱江樓盤現(xiàn)場(chǎng)看到，其進(jìn)駐開發(fā)的地址靠近原南京下關(guān)發(fā)電廠，樓盤名稱為恒大濱江，售樓處門前一直冷冷清清，少人問(wèn)津。

據(jù)記者了解，1號(hào)地塊化整為零的分散出售方式已為中冶獲得賬面利潤(rùn)26.7億元。恒大接手1號(hào)地的分拆小地塊后，中冶成功將1號(hào)地中的30.45萬(wàn)平方米土地分割出手，由此在尚有4.92萬(wàn)平方米土地未完成轉(zhuǎn)讓的情況下，1號(hào)地塊總計(jì)進(jìn)賬148.11億元，2010年中冶出手摘得該地塊時(shí)耗資121.41億元，賬面利潤(rùn)為26.7億元，但除卻6年的資金使用成本后，利潤(rùn)可能大大折扣，化整為零的拆分出售方式，或是中冶的無(wú)奈之舉。

2號(hào)地遭國(guó)土部調(diào)查被南京市政府收回 3號(hào)地由中冶全力開發(fā)

與1號(hào)地被分拆出售命運(yùn)不同的是，2號(hào)地塊曾以總價(jià)56.2億元成為當(dāng)年全國(guó)新的總價(jià)“地王”。2號(hào)地塊后來(lái)被南京市政府按政策規(guī)定收回。2012年，國(guó)土部曾召開新聞發(fā)布會(huì)，表示對(duì)2號(hào)地塊要進(jìn)行公開調(diào)查，稱“將先責(zé)成江蘇省住建廳調(diào)查，屆時(shí)待江蘇省調(diào)查結(jié)束后，再根據(jù)具體情況討論是否派出工作組進(jìn)行調(diào)查”，防范利用地價(jià)異常信號(hào)進(jìn)行炒作，或借機(jī)提價(jià)售房，在穩(wěn)定土地供應(yīng)的同時(shí)，努力保持地價(jià)信號(hào)平穩(wěn)，避免出現(xiàn)所謂“地王”誤導(dǎo)市場(chǎng)，對(duì)總價(jià)較高的地塊，實(shí)行分割處理，劃為多宗地供應(yīng)。

2013年7月5日，南京市國(guó)土局發(fā)布地塊回收公告，稱因公共利益需要，收回原下關(guān)區(qū)濱江2號(hào)地塊的使用權(quán)。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在走訪2號(hào)地塊現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，在停滯的拆遷現(xiàn)場(chǎng)，多處房屋拆遷工作處于半停工狀態(tài)，處處積水、道路泥濘的棚戶區(qū)散落在各處，村頭巷尾都堆滿垃圾，人都無(wú)法下腳。在南堡新寓，一位湯姓居民說(shuō)：眼前的房子拆了一半不動(dòng)了，有的住戶沒(méi)法住下去，搬走了。政府的補(bǔ)償給得太低了，現(xiàn)在拆90平米的房子，補(bǔ)償?shù)腻X還不夠買個(gè)單室套的。還有就是政府給的安置過(guò)渡費(fèi)和房租補(bǔ)助也低得很，現(xiàn)在各大區(qū)域房租都漲了，如果拆遷過(guò)渡的話，這些錢很難租到房，還不夠一個(gè)房間的租金。

在2號(hào)地靠近煤炭港的一個(gè)棚戶區(qū)里，記者看到狹窄積水的彎曲小路上，到處泥濘。在這個(gè)棚戶區(qū)的旁邊，是一處鐵軌，從南京火車西站延伸出來(lái)的，也在等待著拆遷。

南京市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)陳輝稱，該地區(qū)屬于典型的南京老城區(qū)，居民在此居住時(shí)間長(zhǎng)，拆遷起來(lái)尤其困難。記者了解到，該地塊系南京全市最大的一塊棚戶改造區(qū)，住宅用地拆遷涉及11000余戶居民，而一些商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)更錯(cuò)綜復(fù)雜，這使得拆遷遇到的困難比較大。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解到，在1號(hào)地塊被分拆出售、2號(hào)地塊被政府收回的背景下，中冶與濱江開發(fā)改造指揮部達(dá)成共識(shí)，表示優(yōu)先集中力量推進(jìn)3號(hào)地塊的開發(fā)。記者在中冶的3號(hào)地塊里走訪了多處樓盤，這些樓盤均是由中冶旗下的“二十冶”等施工企業(yè)承包建設(shè)，在多個(gè)標(biāo)注為“中冶·盛世濱江”的樓盤里，工人們正在緊張忙碌著，工地對(duì)面臨時(shí)搭建的彩鋼瓦棚邊上，不銹鋼旗桿的頂端，“中國(guó)中冶”“二十冶”等旗幟正迎風(fēng)飄揚(yáng)。