王麗穎

隨著各地限購(gòu)政策相繼出臺(tái)，這對(duì)于房地產(chǎn)投注了大量精力的保險(xiǎn)公司而言，顯然是一個(gè)不利因素。不過(guò)，記者采訪(fǎng)了解到，險(xiǎn)資對(duì)于房地產(chǎn)的“愛(ài)”可能并不會(huì)因此而改變。

國(guó)慶長(zhǎng)假期間，多地下發(fā)了限購(gòu)政策，但這股限購(gòu)潮似乎并未影響險(xiǎn)資拿地和入股舉牌的熱情。

以近期的“緋聞主角”國(guó)華人壽為例，該公司在10月10日還忙著增持上海天宸股份公司的股票，后者是一家以房地產(chǎn)業(yè)為主的上市公司。這已經(jīng)是國(guó)華人壽連續(xù)四次舉牌天宸股份，累計(jì)持股已經(jīng)高達(dá)20%，穩(wěn)坐第二股東交椅。國(guó)華人壽表示，未來(lái)12個(gè)月，還將使用自有資金擇機(jī)增持不少于1000萬(wàn)股股份。

而“鐘愛(ài)”房地產(chǎn)業(yè)的險(xiǎn)企并非僅有國(guó)華人壽。國(guó)慶長(zhǎng)假剛剛結(jié)束，上海10月土地市場(chǎng)僅有一塊商辦地塊——青浦區(qū)西虹橋蟠臻路西側(cè)27-04地塊10日公開(kāi)出讓?，F(xiàn)場(chǎng)14家競(jìng)買(mǎi)人參加競(jìng)拍，最終前海人壽以12.47億元競(jìng)得，樓板價(jià)21985元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)263.88%。

這已經(jīng)是前海人壽今年第三次在上海拿地。9月1日，前海人壽以16.68億元競(jìng)得上海青浦徐涇鎮(zhèn)4幅相鄰的商辦地塊，樓板價(jià)20425元/平方米，四塊地塊的溢價(jià)率均超過(guò)240%。今年5月，前海人壽曾以7.5億元奪得虹口區(qū)四川北路街道HK172-13號(hào)地塊。

開(kāi)啟“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”模式

除了瘋狂拿地外，還有不少保險(xiǎn)公司選擇直接買(mǎi)樓。比如，7月29日，國(guó)華人壽保險(xiǎn)斥資32.2億元正式從SOHO中國(guó)手中購(gòu)入其旗下的上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)；6月18日，太平洋壽險(xiǎn)宣布購(gòu)入位于深圳市福田區(qū)深業(yè)上城T2塔樓高區(qū)10個(gè)整層；4月24日，太平洋保險(xiǎn)豪擲27億元，購(gòu)入了深業(yè)上城14層物業(yè)，成交面積達(dá)4萬(wàn)平方米。而以上只是保險(xiǎn)資金在國(guó)內(nèi)投資房地產(chǎn)的情況。

在低利率趨勢(shì)和“資產(chǎn)配置荒”背景下，保險(xiǎn)資金出海購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的案例也很惹眼。這其中最具代表性的就是安邦保險(xiǎn)這匹“黑馬”。今年年初，安邦競(jìng)購(gòu)喜達(dá)屋的消息轟動(dòng)全球，而在此前安邦保險(xiǎn)就斥資65億美元從黑石集團(tuán)手中買(mǎi)下Strategic酒店與度假村集團(tuán)，另外還以19.5億美元從希爾頓集團(tuán)手中購(gòu)得紐約華爾道夫酒店。另一個(gè)“出?！蓖顿Y不動(dòng)產(chǎn)較為積極的就是中國(guó)平安。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在險(xiǎn)資的對(duì)外投資上，截至2015年底，險(xiǎn)資在海外房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)投資額已達(dá)近60億美元。

而在買(mǎi)樓、買(mǎi)地也已無(wú)法充分表達(dá)對(duì)房地產(chǎn)的“愛(ài)意”時(shí)，險(xiǎn)資選擇大舉參股相關(guān)企業(yè)。根據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)信息披露平臺(tái)的信息以及保險(xiǎn)公司的半年報(bào)統(tǒng)計(jì)，截至目前，至少有18家險(xiǎn)企控股或者參股196家非保險(xiǎn)子公司。以前海人壽為例，控股或者參股公司中，業(yè)務(wù)性質(zhì)為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”或“房地產(chǎn)”的子公司超過(guò)20家；中國(guó)平安直接或間接控股的“房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)紀(jì)”的子公司有16家，這些地產(chǎn)子公司主要通過(guò)收購(gòu)或者直接設(shè)立的方式取得。

險(xiǎn)資為何如此瘋狂逐利房地產(chǎn)市場(chǎng)

一方面，房地產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)“只漲不跌”的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，一直備受保險(xiǎn)資金的青睞。另一方面，這或許與保監(jiān)會(huì)放寬政策有關(guān)。

記者注意到，2010年保監(jiān)會(huì)印發(fā)的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》要求，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)達(dá)到“上一會(huì)計(jì)年度末償付能力充足率不低于150%，投資時(shí)上季度末償付能力充足率不低于150%，且上一會(huì)計(jì)年度盈利方面凈資產(chǎn)不低于1億元”。

而在2012年，保監(jiān)會(huì)又下發(fā)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，不再執(zhí)行上一會(huì)計(jì)年度盈利的規(guī)定；償付能力充足率的基本要求調(diào)整為上季度末償付能力充足率不低于120%。政策的放寬為更多險(xiǎn)資進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)辟了康莊大道。

按照2014年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)保險(xiǎn)資金運(yùn)用比例監(jiān)管的通知》，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)的賬面余額占保險(xiǎn)公司上季度末總資產(chǎn)的監(jiān)管比例不高于30%。截至2016年8月末，保險(xiǎn)行業(yè)總資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到了14萬(wàn)億元，這也意味著最多可有約4.2萬(wàn)億元的保險(xiǎn)資金投資到不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)中。

調(diào)控對(duì)險(xiǎn)資影響或不大

然而，樓市環(huán)境風(fēng)云突變。在密集政策強(qiáng)壓下，高燒不退的一二線(xiàn)樓市呈現(xiàn)降溫跡象。這對(duì)于險(xiǎn)資的未來(lái)投向是否會(huì)產(chǎn)生影響？

保險(xiǎn)投資網(wǎng)創(chuàng)始人、中孚和泰資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理方少華在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，險(xiǎn)資依然會(huì)熱衷于地產(chǎn)行業(yè)的投資。此前頒布的新“國(guó)十條”（《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》）賦予了保險(xiǎn)業(yè)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中的新地位，也讓險(xiǎn)資流入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域成為大勢(shì)所趨。

方少華分析稱(chēng)：“樓市調(diào)控對(duì)險(xiǎn)資會(huì)造成一點(diǎn)影響，但總體影響不大。因?yàn)殡U(xiǎn)資今年依然找不到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，他們只能繼續(xù)以買(mǎi)寫(xiě)字樓、商業(yè)拿地、不動(dòng)產(chǎn)投資和金融產(chǎn)品投資等方式持有。在當(dāng)前的中國(guó)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為指標(biāo)的GDP核心體制下，房地產(chǎn)已經(jīng)成為地方發(fā)展的主要發(fā)動(dòng)機(jī)。當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)也會(huì)日益萎縮，所有的金融機(jī)構(gòu)都不敢給民營(yíng)企業(yè)貸款時(shí)，靠民間根本無(wú)法解決問(wèn)題，而險(xiǎn)資仍然有發(fā)展機(jī)遇。所以險(xiǎn)資在短期內(nèi)無(wú)法破解資產(chǎn)配置難的問(wèn)題時(shí)只能繼續(xù)鎖定房地產(chǎn)?！彼J(rèn)為，如果調(diào)控政策收緊，險(xiǎn)資會(huì)避其鋒芒，等大風(fēng)頭浪尖過(guò)去時(shí)，險(xiǎn)資依然會(huì)加大投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資和股票持有。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，險(xiǎn)資青睞不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的主要原因在于，隨著銀行利率的下調(diào)、經(jīng)濟(jì)步入下行周期，相對(duì)高收益的固定收益類(lèi)資產(chǎn)變得相對(duì)稀缺，各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)在不同程度上面臨著“資產(chǎn)荒”困境。在此情況下，更加注重長(zhǎng)期性和安全性的保險(xiǎn)資金表現(xiàn)出對(duì)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的鐘愛(ài)。

“保險(xiǎn)公司自身投資經(jīng)驗(yàn)和能力強(qiáng)也是原因之一，因?yàn)榇笮捅ｋU(xiǎn)公司擁有相對(duì)更成熟的投資團(tuán)隊(duì)和更雄厚的資金實(shí)力，享有遴選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目標(biāo)的、把握項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)。”方少華稱(chēng)。

關(guān)于險(xiǎn)資是否會(huì)放緩房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，記者致電平安保險(xiǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)投資的負(fù)責(zé)人時(shí)，對(duì)方表示，暫時(shí)不予回復(fù)。而該公司一位信托投資部的員工對(duì)記者表示，“在地產(chǎn)板塊當(dāng)前主要投資國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市和國(guó)外資產(chǎn)，未來(lái)預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)投資一線(xiàn)城市，多數(shù)是直投或者是自有物業(yè)”。在被問(wèn)及風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，這位信托投資部員工表示，目前他們認(rèn)為一線(xiàn)城市的風(fēng)險(xiǎn)可控，個(gè)別的二線(xiàn)城市也會(huì)在投資考慮范疇內(nèi)，但多數(shù)都不是直接投資，而是用信托計(jì)劃運(yùn)作。