王艾琳， 郭紫燕， 溫馨燃， 張 寧

(吉林大學(xué)地球科學(xué)學(xué)院，吉林長(zhǎng)春 130012)

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長(zhǎng)春市“三舊”改造潛力評(píng)價(jià)與改造策略

王艾琳， 郭紫燕， 溫馨燃， 張 寧

(吉林大學(xué)地球科學(xué)學(xué)院，吉林長(zhǎng)春 130012)

在長(zhǎng)春市中心城區(qū)“三舊”現(xiàn)狀調(diào)查的基礎(chǔ)上，利用ArcGIS 10平臺(tái)構(gòu)建數(shù)據(jù)庫(kù)，繪制專題圖件，著重構(gòu)建“三舊”改造潛力指標(biāo)體系，核算改造的規(guī)模潛力、經(jīng)濟(jì)潛力，進(jìn)行“三舊”改造潛力評(píng)估與分析，結(jié)合可持續(xù)發(fā)展理念及研究區(qū)土地開發(fā)利用實(shí)際情況提出更加優(yōu)化的土地改造模式。

“三舊”；潛力評(píng)價(jià)；指標(biāo)體系；長(zhǎng)春

“三舊”最早于2007年出現(xiàn)于廣東佛山市《佛山市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定》中，是“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”的簡(jiǎn)稱[1]。國(guó)外關(guān)于舊城改造相關(guān)的研究包括：城市更新、城市再開發(fā)、城市再利用、城市再生和城市復(fù)興等多種稱謂[2-3]。國(guó)外研究側(cè)重于改造過(guò)程中的參與主體和組織模式分析[4]，具有一定的理論借鑒意義[5]。我國(guó)“三舊”改造工程仍處于初級(jí)階段，相關(guān)理論還不成熟。廣東省作為國(guó)內(nèi)“三舊”改造先發(fā)地區(qū)[6]，在研讀中央相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，為解決快速城市化過(guò)程中形成的問(wèn)題而提出并推行 “三舊”改造政策。

長(zhǎng)春市的舊城區(qū)、城中村、舊廠房規(guī)模較大，如黑水路、長(zhǎng)春拖拉機(jī)廠。對(duì)于長(zhǎng)春市已出現(xiàn)的低效、粗放的用地現(xiàn)象[7]，筆者對(duì)長(zhǎng)春市“三舊”進(jìn)行研究，在實(shí)地外業(yè)調(diào)查的基礎(chǔ)上，依據(jù)城市規(guī)劃展開潛力評(píng)價(jià)，構(gòu)建“三舊”改造潛力指標(biāo)體系，進(jìn)行“三舊”改造潛力評(píng)價(jià)與分析，提出更優(yōu)的土地改造模式。

1 研究區(qū)概況及數(shù)據(jù)來(lái)源

1.1 研究區(qū)概況 長(zhǎng)春市地處吉林省中部，是吉林省省會(huì)，中心城區(qū)面積312.9 km2，轄6個(gè)區(qū)，常住人口240萬(wàn)[8]。此次評(píng)價(jià)范圍是長(zhǎng)春市中心城區(qū)“三舊” 用地。

長(zhǎng)春市作為東北老工業(yè)基地，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)快速發(fā)展的同時(shí)也伴隨著大量的土地資源消耗，城市原有的土地利用開發(fā)方式、結(jié)構(gòu)功能已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)下的發(fā)展需求，推進(jìn) “三舊”的改造工作，是城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展、提升城市發(fā)展綜合效益的必然選擇。

通過(guò)長(zhǎng)春市“三舊”調(diào)查，評(píng)估土地改造潛力，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，對(duì)加快“振興東北老工業(yè)基地”的城市戰(zhàn)略目標(biāo)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展有著重大的現(xiàn)實(shí)意義?；诖吮尘?，對(duì)長(zhǎng)春市中心城區(qū)“三舊”進(jìn)行改造潛力評(píng)價(jià)。

1.2 數(shù)據(jù)來(lái)源 調(diào)查組于2015年7月9日—2015年8月1日對(duì)長(zhǎng)春市中心城區(qū)進(jìn)行 “三舊”實(shí)地調(diào)研，累計(jì)踏勘了研究區(qū)域內(nèi)566個(gè)調(diào)查樣點(diǎn)?；贏rcGIS 10平臺(tái)構(gòu)建了長(zhǎng)春市中心城區(qū)“三舊”改造潛力評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)庫(kù)屬性字段包含用地權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬人名稱、坐標(biāo)、地理位置、建設(shè)時(shí)間、現(xiàn)狀用途、樓層、區(qū)域地價(jià)水平、用地面積、建筑容積率、建筑密度、建筑質(zhì)量等。根據(jù)調(diào)查結(jié)果繪制長(zhǎng)春市“三舊”土地利用現(xiàn)狀圖(圖1)。另外，人口、經(jīng)濟(jì)類數(shù)據(jù)來(lái)源于2014年《長(zhǎng)春統(tǒng)計(jì)年鑒》。

圖1 長(zhǎng)春市“三舊”土地利用現(xiàn)狀Fig.1 “Three old” land use status of Changchun City

2 “三舊”改造潛力指標(biāo)體系構(gòu)建

2.1 評(píng)價(jià)指標(biāo)選取 指標(biāo)體系是“三舊”改造潛力評(píng)價(jià)的核心，是評(píng)價(jià)“三舊”改造的土地狀況和預(yù)期綜含效益的基礎(chǔ)，根本目的在于通過(guò)制定適當(dāng)?shù)亩攘恐笜?biāo)，定量地反映“三舊”改造挖掘土地利用的潛力，為各項(xiàng)規(guī)劃以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供科學(xué)依據(jù)?！叭f”改造潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是在土地評(píng)價(jià)、土地資源學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)以及城市規(guī)劃等理論科學(xué)的基礎(chǔ)上，在具體分析“三舊”改造目標(biāo)、土地利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，建立的能夠比較客觀地反映和表征通過(guò)“三舊”改造使待整理的土地資源增加基本的空間、提高土地利用率、提高建筑密度從而達(dá)到現(xiàn)代城市發(fā)展要求的一系列度量指標(biāo)集合的總稱[9]。

指標(biāo)體系的選取直接決定結(jié)論的真實(shí)性、客觀性，指標(biāo)選取過(guò)程中遵循代表性、相互獨(dú)立性、可操作性的原則，借鑒國(guó)內(nèi)外構(gòu)建指標(biāo)體系的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行指標(biāo)甄選。

最終確定指標(biāo)體系分為：規(guī)模潛力和經(jīng)濟(jì)潛力2類。其中規(guī)模潛力主要從建筑年代、建筑質(zhì)量、地塊容積率和地塊建筑密度4個(gè)方面來(lái)評(píng)價(jià)；經(jīng)濟(jì)潛力是從拆遷成本、商服繁華度和基礎(chǔ)設(shè)施完備度3個(gè)方面來(lái)分析。

2.2 指標(biāo)體系的構(gòu)建 為反映各種因子指標(biāo)在整體評(píng)價(jià)中的相對(duì)重要程度，需要確定各指標(biāo)的權(quán)重。考慮到指標(biāo)體系評(píng)價(jià)因子較多，采用具備主客觀賦權(quán)的優(yōu)勢(shì)、系統(tǒng)性較強(qiáng)且簡(jiǎn)單實(shí)用的層次分析法進(jìn)行分析。

根據(jù)外業(yè)調(diào)查結(jié)果、長(zhǎng)春市土地利用總體規(guī)、控詳規(guī)劃，對(duì)指標(biāo)體系中7項(xiàng)指標(biāo)賦分。首先將指標(biāo)要素劃分為不同等級(jí)，并按照1～5分進(jìn)行賦值，同時(shí)按照分值與評(píng)價(jià)指標(biāo)的正負(fù)相關(guān)性分成正、負(fù)2種指向。然后通過(guò)對(duì)各指標(biāo)的相對(duì)重要性進(jìn)行比較、判斷，得出指標(biāo)的權(quán)重。

“三舊”改造潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系包括規(guī)模潛力和絕對(duì)潛力，具體見表1。

表1 長(zhǎng)春市“三舊” 改造潛力指標(biāo)體系

2.2.1 評(píng)價(jià)指標(biāo)及其量化。建筑年代主要是以既有建筑所在地塊為單位，在大量外業(yè)調(diào)查基礎(chǔ)上，對(duì)其進(jìn)行年代劃分。主要分為1995年以后、1981—1995年、1965—1980年、1950—1965年和1950年以前這5個(gè)級(jí)別，并且按照正相關(guān)關(guān)系對(duì)各個(gè)級(jí)別賦分。

建筑質(zhì)量的評(píng)價(jià)應(yīng)從多個(gè)維度和層面來(lái)衡量，不僅包括外觀結(jié)構(gòu)、安全性能，更包括建筑的適用性、耐久性、環(huán)境性、經(jīng)濟(jì)性等。通過(guò)對(duì)建筑的材質(zhì)、破損程度、所處區(qū)位等方面的調(diào)研評(píng)判，對(duì)整個(gè)長(zhǎng)春市中心城區(qū)“三舊”建筑質(zhì)量分為5個(gè)等級(jí)并賦分。

高潮一口氣從一樓看到五百多樓，正思索寫首詩(shī)歌跟帖悼念艾詩(shī)虹的時(shí)候，手機(jī)突然響了。高潮抄起手機(jī)，一看是陌生號(hào)碼，就有些警惕地接聽了。

地塊容積率分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率。該研究采用的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則是地塊實(shí)際容積率R與《長(zhǎng)春市控制性詳細(xì)規(guī)劃(2011-2020)》規(guī)劃容積率R0的差值△R，按照△R所在的范圍分對(duì)指標(biāo)打分。

建筑密度的規(guī)劃值應(yīng)符合長(zhǎng)春市控制性詳細(xì)規(guī)劃。建筑密度與規(guī)劃理想值差值越小，相應(yīng)的改造潛力越小。與地塊容積率類似，該研究采用的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則是按地塊實(shí)際建筑密度P與《長(zhǎng)春市控制性詳細(xì)規(guī)劃(2011—2020)》規(guī)劃建筑密度值P0的差值△P，與規(guī)劃建筑密度值P0的偏差確定5個(gè)分?jǐn)?shù)級(jí)別。以此反映一定區(qū)域內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

規(guī)模潛力各項(xiàng)指標(biāo)評(píng)價(jià)等級(jí)分值見圖2。

圖2 長(zhǎng)春市中心城區(qū)“三舊”改造規(guī)模潛力評(píng)價(jià)結(jié)果Fig.2 Evaluation results of the “three old” transformation potential in the central urban area of Changchun

在適當(dāng)范圍內(nèi)，拆遷成本越高，地塊的改造潛力越小。根據(jù)長(zhǎng)春市國(guó)土資源局對(duì)2015年長(zhǎng)春中心城區(qū)的地價(jià)統(tǒng)計(jì)，劃分出拆遷成本的高、中、低3個(gè)等級(jí)。

在分值權(quán)重設(shè)計(jì)上，弱化了拆遷成本的權(quán)重，設(shè)為0.10，主要原因是“三舊”改造工作是改善城市布局、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政治推手，其直接效益為社會(huì)效益而非經(jīng)濟(jì)效益，改造工作的實(shí)現(xiàn)將更多依賴政府，包括對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦陌仓?、道路和配套設(shè)施的建設(shè)等，故與經(jīng)濟(jì)效益掛鉤的拆遷成本可適當(dāng)弱化。

商服繁華度是城市土地開發(fā)潛力定級(jí)的重要因子，包括具備一定的規(guī)模的商業(yè)中心和集貿(mào)市場(chǎng)。商服中心重點(diǎn)選擇商服繁華狀況突變的地段，以明顯的地物標(biāo)志或非商業(yè)建筑作為商服中心的邊界。根據(jù)商服中心的半徑輻射區(qū)域，在ArcGIS 10上建立緩沖區(qū)分析確定指標(biāo)分值。各調(diào)查點(diǎn)的商服繁華程度得分為各級(jí)商服中心的功能衰減分值的疊加和。當(dāng)同時(shí)存在多級(jí)商服中心影響時(shí)，各級(jí)商服功能影響作用分僅取值1次并求和[10]。

為簡(jiǎn)化數(shù)據(jù)獲取工作，采用在ArcGIS 10平臺(tái)上建立緩沖區(qū)分析確定指標(biāo)分值的方法?；谄詹閿?shù)據(jù)，提取學(xué)校、醫(yī)院、主干道、大型超市、公園綠地等作為評(píng)價(jià)基礎(chǔ)設(shè)施的指標(biāo)。由于公共設(shè)施的輻射范圍不同，對(duì)不同的區(qū)域需設(shè)置不同的緩沖區(qū)半徑。等級(jí)1、3、5分別代表基礎(chǔ)設(shè)施完備度低、中和高。

經(jīng)濟(jì)潛力各項(xiàng)指標(biāo)評(píng)價(jià)等級(jí)分值見圖3。

根據(jù)潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)的分析計(jì)算可以得出各個(gè)地塊“三舊”改造的潛力分值，以此為基礎(chǔ)對(duì)后續(xù)的具體改造方案做引導(dǎo)。

3 “三舊”改造潛力評(píng)價(jià)

3.1 綜合評(píng)價(jià)潛力等級(jí)劃分 基于上述指標(biāo)的分析評(píng)價(jià)結(jié)果，運(yùn)用表1構(gòu)建的評(píng)價(jià)體系，分別將各地塊各項(xiàng)潛力評(píng)級(jí)等級(jí)分值按權(quán)重求和，將長(zhǎng)春市中心城區(qū)“三舊”用地分成三級(jí)潛力級(jí)，得出長(zhǎng)春市中心城區(qū)“三舊”改造綜合潛力評(píng)價(jià)結(jié)果(圖4)。

3.2 空間分布 根據(jù)圖4，得到長(zhǎng)春市中心城區(qū)“三舊”改造潛力空間分布統(tǒng)計(jì)結(jié)果(表2)。

由表2和圖4可知，長(zhǎng)春市中心城區(qū) “三舊” 調(diào)查地塊共471個(gè)，主要集中在二環(huán)及二環(huán)以外，二環(huán)內(nèi)問(wèn)題更為突出，數(shù)量多規(guī)模大，分別有251、183個(gè)。其中二級(jí)潛力地塊最多，占總面積的74.72%，“三舊”改造高潛力區(qū)主要集中在紅旗商圈、長(zhǎng)春站周邊、榮光路—樂(lè)群街、開發(fā)區(qū)。由于城市發(fā)展的需要，城市中心輻射范圍勢(shì)必加大，城市規(guī)劃對(duì)于集約節(jié)約用地的要求使得該區(qū)域問(wèn)題的解決更為迫切，改造潛力較大。

圖3 長(zhǎng)春市中心城區(qū)“三舊”改造經(jīng)濟(jì)潛力評(píng)價(jià)結(jié)果Fig.3 Evaluation results of the economic potential of the “three old” transformation in the central urban area of Changchun

圖4 長(zhǎng)春市中心城區(qū)“三舊”改造綜合潛力評(píng)價(jià)結(jié)果Fig.4 Evaluation results of comprehensive potential of “three old” transformation in the central urban area of Changchun

Table 2 The spatial distribution of “three old” transformation potential in the central urban area of Changchun

潛力等級(jí)Potentiallevel數(shù)量Quantity面積Aream2面積比重Areaprop?ortion∥%一級(jí)潛力First?levelpotential8551213620．26二級(jí)潛力Second?levelpotential343188885174．72三級(jí)潛力Third?levelpotential431267755．02總計(jì)Total4712527762100

由以上數(shù)據(jù)可知，一級(jí)、二級(jí)潛力地塊共386個(gè)，面積比例占94.98%，因此政府部門在投入“三舊”改造資金時(shí)應(yīng)優(yōu)先考慮一、二級(jí)潛力區(qū)，在改造的過(guò)程中應(yīng)同時(shí)協(xié)調(diào)好社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等因素，爭(zhēng)取構(gòu)建和諧優(yōu)化的城市新風(fēng)貌。

3.3 改造策略 以上述“三舊”改造潛力級(jí)別劃分為基礎(chǔ)，對(duì)各地塊土地再開發(fā)的具體策略提出引導(dǎo)(表3)。對(duì)于優(yōu)先改造區(qū)域本文研究建議拆除重建,適當(dāng)變更土地用途；對(duì)于重點(diǎn)改造區(qū)域建議進(jìn)行整體改造；對(duì)于機(jī)會(huì)性改造區(qū)域建議進(jìn)行局部改善利用。

(1)一、二級(jí)潛力區(qū)主要改造為集商業(yè)、辦公、服務(wù)、居住、景觀于一體的現(xiàn)代化多功能社區(qū)[11]，基于城市總體規(guī)劃，通過(guò)“三舊”改造整合用地結(jié)構(gòu)，充分利用閑置用地，按照城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和用地要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，改造中力求降低建筑密度以獲取更多的開放空間，調(diào)節(jié)建筑容積率，在節(jié)約集約用地的基礎(chǔ)上提高住宅用地的居住適宜性、城市空間的綠化率。優(yōu)化資源配置，適當(dāng)變更用地類型，迎合區(qū)域發(fā)展需要。

表3 基于評(píng)價(jià)結(jié)果的潛力級(jí)分等及策略引導(dǎo)

Table 3 Potential grading and strategy guidance based on the evaluation results

評(píng)價(jià)等級(jí)分值Evaluationgradescore潛力等級(jí)Potentiallevel區(qū)域類型Regionaltypes策略引導(dǎo)Strategyguidance5一級(jí)潛力優(yōu)先改造區(qū)域拆除重建3、4二級(jí)潛力重點(diǎn)改造區(qū)域整體改造1、2三級(jí)潛力機(jī)會(huì)改造區(qū)域局部改善利用

(2)三級(jí)潛力區(qū)按照就地改造原則，進(jìn)行局部改善利用。一方面更新外觀，改善市容；另一方面結(jié)合周邊用地特點(diǎn)，注重區(qū)域規(guī)劃和需求，建造功能型地塊，適當(dāng)增加城市綠化面積。

(3)保留長(zhǎng)春市的傳統(tǒng)城市風(fēng)貌特征，長(zhǎng)春市擁有眾多國(guó)家級(jí)、省級(jí)文物保護(hù)單位及古建筑、古遺址，例如地質(zhì)宮—文化廣場(chǎng)—吉林大學(xué)第一醫(yī)院沿線范圍。改造工作應(yīng)注意傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)的建筑體量與立面建筑材料，謹(jǐn)慎布置高層建筑，包括玻璃幕墻、金屬板和高彩度涂料可能帶來(lái)的景觀影響[12]。

4 結(jié)語(yǔ)

根據(jù)對(duì)研究區(qū)進(jìn)行自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、土地利用結(jié)構(gòu)與布局、土地利用程度與效益、土地潛力等方面的全面調(diào)查，評(píng)價(jià)分析長(zhǎng)春市“三舊”改造潛力，提出“改造”意見與模式，為“三舊”改造工作奠定理論基礎(chǔ)并提供數(shù)據(jù)支持，為長(zhǎng)春市乃至東北老工業(yè)基地“三舊”改造工作提供借鑒和參考。對(duì)“三舊”改造潛力的研究可以從側(cè)面揭示影響城市活力與發(fā)展的缺陷，有助于豐富城市發(fā)展理論、土地利用方式與土地增值理論的研究，有效推進(jìn)城市全面升級(jí)進(jìn)程。

該研究也存在一定不足:第一，研究范圍為整個(gè)長(zhǎng)春市規(guī)劃中心區(qū)，但由于技術(shù)、設(shè)備、資源等原因難以詳盡覆蓋整個(gè)調(diào)查區(qū)，“三舊”的完整性和全面性有待提高；第二，該研究提出的評(píng)價(jià)體系是靜態(tài)的，而城市建設(shè)及城市規(guī)劃的發(fā)展是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，變動(dòng)因素更難把握，受社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，土地改造潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)也將隨之出現(xiàn)波動(dòng)，評(píng)價(jià)指標(biāo)也更趨于合理；第三，研究數(shù)據(jù)獲取主要依據(jù)實(shí)地外業(yè)調(diào)查，隨著技術(shù)手段的發(fā)展與完善，數(shù)據(jù)資料的獲取將更加便捷，數(shù)據(jù)內(nèi)容將趨于豐富。

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Transformation Strategy and Potential Evaluation of “Three Old” Transformation in Changchun

WANG Ai-lin, GUO Zi-yan, WEN Xin-ran et al

(College of Earth Sciences, Jilin University, Changchun, Jilin 130012)

Based on investigation of “three old” status in the central urban area of Changchun, using ArcGIS 10 platform to construct database, drawing maps, establishing “three old” transformation potential index system, accounting scale potential, economic potential, “three old” transformation potential was evaluated and analyzed. Combining with sustainable development idea and actual situation of land development and use in the study area, a more optimized mode of land transformation was proposed.

“Three old”; Potential evaluation; Index system；Changchun

2015年吉林大學(xué)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目(2015610799)。

王艾琳(1995- )，女，遼寧沈陽(yáng)人，本科生，專業(yè)：土地資源管理。

2016-09-30

S 201

A

0517-6611(2016)33-0182-04