黃維華 ，張立強 ，黃 星 ，李 毅

（1.中南大學 商學院， 湖南 長沙 410083；2.長沙市國土資源局，湖南 長沙 410007；3.資興市政府，湖南 郴州 423400；4.湖南農業(yè)大學 繼續(xù)教育學院，湖南 長沙 410128）

基于產權價值的農林地評估模型構建與實證研究

黃維華1，張立強2，黃 星3，李 毅4

（1.中南大學 商學院， 湖南 長沙 410083；2.長沙市國土資源局，湖南 長沙 410007；3.資興市政府，湖南 郴州 423400；4.湖南農業(yè)大學 繼續(xù)教育學院，湖南 長沙 410128）

為尋找科學合理的土地拆遷補償標準，保障征地農民正當合法權益?；诋a權價值理論，利用還原收益法，在評價農林地價值時系統(tǒng)考慮生產收益、生存保障、農林發(fā)展、糧食安全以及生態(tài)安全等5種權益的價值，建立了一套完整的農林地價值評估體系。以湖南省N縣為例，測算出生產收益、生存保障、農林地發(fā)展、糧食安全和生態(tài)安全等5種權益的價值分別為8 849.68、2 128.87、186 150.32、39 500、6 297.73元/hm2，農林地純收入為242 926.60元/hm2，農林地價值為4 422 214.11元/hm2，遠高于N縣被征收土地的補償金。

產權價值；農林地；評估模型；實證分析

土地資源是人類生存發(fā)展最基本又最可寶貴的自然資源。近年來，隨著新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化的快速推進，農林地被征占的現象非常普遍，由此而引發(fā)的社會矛盾也成為影響社會安全穩(wěn)定的重要因素，因此建立科學合理的農林地價值評價體系顯得尤其重要。這不但能有效矯正征地過程中農林地價格的扭曲，還可讓國土監(jiān)管部門借助價格手段將農林地非農化控制在一定范圍，最大程度的保障農民土地權益和維系土地利用的可持續(xù)發(fā)展。

雖然土地評估是一項關系面大、政策性很強并且維系農民權益的具體工作。但國內外學者為了不斷改進評估體系與方法，增強評估科學性和可應用性，特別是針對農林地的征收地價評估展開了大量研究與實踐。如：國外土地價值評估主要從市場與非市場價值等方面展開，Kocur-Bera（2016）、Tsoodle等（2006）和Ustaoglu等（2016）利用成本分析法、特征價值法、意愿調查評估法和凈現值法評價農地市場與非市場價值[1-3]；國內主要采用定性和定量方法展開研究，以陳志剛等（2008）、徐濟益等（2014）為代表的學者提出了農林地產權價值評估模型，將農地的生產收益、生存保障、發(fā)展權益、糧食安全和生態(tài)環(huán)境價值全部納入考慮[4-5]；邊學芳（2006）、黃宰勝等（2015）利用機會成本定價法分析了農林地價值評價模型[6-7]；錢建平等（2004）利用灰色模型來評估農地價值[8]；張宏民（2013）利用云模型來建立農地評估的不確定性轉換模型[9]；夏剛等（2008）利用實物期權來估算不確定性條件下的農地價值[10]。國內外學者的探索對農林用地價值評估提供了良好研究基礎和實踐啟示。但是由于農林地價值評估資料收集、農村集體土地的所有權性質以及其他主客觀條件的限制，以上方法都存在進一步改進的空間，已達到更加簡單、便捷的開展評估。綜合以上分析，本研究選擇產權價值視角力求進一步完善該方法體系，以期為農林地價值評估提出一套切實可行的操作方案。

1 產權價值理論的農林地評估方法

1.1 產權價值評估理論基礎

綜合國內外產權價值理論，農林地價格評估主要涉及區(qū)位、地租地價、土地肥力、資源價值、生產力、外部經濟、可持續(xù)發(fā)展等理論。本研究重點介紹與農林地價格評估緊密聯(lián)系的4種理論。

1.1.1 農業(yè)區(qū)位理論

德國農業(yè)經濟學家Thunnen 1826年創(chuàng)立了農業(yè)區(qū)位理論。現代農業(yè)區(qū)位理論是以城市為中心，由里向外呈同心圓擴散的各農業(yè)類型分布區(qū)域，因其與城市中心距離遠近而導致生產基礎和經濟收入的區(qū)域差異。

1.1.2 土地外部經濟理論

外部經濟又稱為外部關系、溢出效應等，它是指生產者或消費者的生產或消費活動對其他生產者或消費者所附帶產生的成本或效益情況，并有正外部經濟與負外部經濟之分，一般解決外部經濟基本都是外部經濟內部化。

1.1.3 自然資源價值理論

馬克思勞動價值理論是自然資源價值理論的基礎，它的表現方式包括勞動價值、補償價值、生態(tài)價值等。自然資源價值中直接投入的勞動時間是自然資源利用過程中的活勞動和物化勞動的消耗，其價值形態(tài)與商品價值形態(tài)一致。

1.1.4 可持續(xù)發(fā)展理論

可持續(xù)發(fā)展核心價值即實現“自然—經濟—社會”系統(tǒng)的和諧，提倡發(fā)展平衡、動力平穩(wěn)、資源利用有度，追求犧牲較小的資源和環(huán)境，獲取效益的最大化。

1.2 農林地的產權價值

目前關于農林地征收價值評價的研究較少，但農林地本質上就是耕地或農地，本研究通過借鑒陳志剛（2008）等學者的研究成果，將農地價值評價體系應用到農林地的評估中。因此，本研究將農林地權益劃分為生產收益權、生存保障權、農林地發(fā)展權、糧食安全權和生態(tài)安全權等5個方面。具體內涵為：

1.2.1 生產收益權價值

農林地生產收益權是將土地作為農林業(yè)生產的要素投入生產，獲得農林業(yè)生產產品收益的權益，它是土地最基本的權利。其主體為土地的所有人，在我國為土地承包責任人，主要是農民；客體為農林地的生產功能；價值量為農林地作為農業(yè)生產資料在生產過程中生產各類產品的收益。

1.2.2 生存保障權價值

農林地生存保障權也可稱為農民社會保障權，是農林地承擔保障農民個人及后代延續(xù)所需的價值量，這是由我國城鄉(xiāng)二元制結構所導致。其主體也是土地所有者，在我國為農民這一群體；客體是農民占有土地的社會保障功能；價值量是城鄉(xiāng)居民中政府社會保障支出之差額，該價值受益者是整個農民集體。

1.2.3 農林地發(fā)展權價值

農林地發(fā)展權又稱為農林地開發(fā)權，是農民將土地改為最佳利用方式的權利，通常是將土地的農林生產用途轉為其他經濟收入更高的用途，如農林用地轉化為建設用地等。其主體為土地的所有者，在我國即為農民這一群體；價值量為農林地轉化為建設用地后的收益與土地用于農林業(yè)生產時土地收益的差額。

1.2.4 糧食安全權價值

農林地糧食安全權是國家從糧食安全的戰(zhàn)略高度，確保糧食生產所需土地數量與質量的價值體現。其主體是國家；客體是農林地的糧食生產能力，即為確保國家戰(zhàn)略安全所必要糧食產能；價值量是國家為確保糧食生產安全所需要支付的費用。

1.2.5 生態(tài)安全權價值

農林地生態(tài)安全是保證人類生存與可持續(xù)發(fā)展需要出發(fā)，為維護生態(tài)平衡而對農林地進行保護的權利。由于生態(tài)效益具有明顯的經濟外部性，關注它的只能是國家，因此其主體仍是國家，客體是農林地的生態(tài)功能，其價值量是國家因生態(tài)環(huán)境破壞而遭受的損失或進行生態(tài)環(huán)境保護而需付出的成本等。

1.3 農林地評估模型

目前，國內外土地估價方法有收益還原法、土壤潛力評價法、學模型法等，根據我國的實際情況和數據的可得性，本研究采用收益還原法進行估算。收益還原法是以農林地未來每年預期純收益為基礎，以一定收益還原率統(tǒng)一還原為評價時總收益的一種評估方法，它兩個核心參數為土地純收益和土地還原利率，另外土地收益年期是有限年期，我國農村土地承包一般都是30 a。故土地價值評估公式為：

式（1）、（2）中：V為單位農林地價值，PT為農林地純收入，R為農林地還原利率，n為農林地使用年限（一般取30），Pp為農林用地生產收益權價值、Ps為農林用地生存保障權價值、Pd為農林用地發(fā)展權價值、Pf為農林用地糧食安全權價值、Pe為農林地生態(tài)安全價值。

1.3.1 生產收益權價值計算公式

根據國內外研究成果，利用動態(tài)收益法對區(qū)域內農林地生產收益價值進行估算。其計算公式為：

式（3）中：Pp為農林地生產純收益，Gc為農林地單位面積年總產值（單位面積中主、副產品產值之和），Bc為農林地單位面積年總成本（單位面積中生產成本和土地成本之和）。生產成本為生產資料和生產服務人工成本之和，含農藥、化肥、農膜、種子、技術服務和雇工等，土地成本主要為流轉地租金等。

1.3.2 生存保障權價值計算公式

通過政府對城鄉(xiāng)居民社會保障費用支出差額來進行計算，其中農民擁有土地越少，土地就具有更大的生存保障價值。其計算公式為：

式（4）中：Ps為農林用地生存保障權純收益，Y1為城鎮(zhèn)居民社會保險中政府支付部分，Y2為農民社會保險中政府支付部分，s為農林地面積。

1.3.3 農林地發(fā)展權價值計算公式

利用單位建設用地與單位農林用地年度價值差值進行衡量。其計算公式為：

式（5）中：Pd為單位農林地發(fā)展年純收益，P1為單位建設用地年產生純收益，P2為單位農林用地年產生純收益。

1.3.4 糧食安全權價值計算公式

通過國家對占用耕地收取的費用和保護現有耕地所必須的投入來計算。其計算公式為：

式（6）中：Pf為單位農林地糧食安全權純收益；C為國家對單位占用土地所收費用，I為保護單位土地所投入費用，所收與所投入費用按照國家有關政策確定。

1.3.5 生態(tài)安全權價值計算公式

農林地不但為人類提供各類產品，還具有森林碳匯、調節(jié)區(qū)域氣候、涵養(yǎng)水源、凈化空氣、保持生物多樣性等生態(tài)功能等，本研究采用謝高地等（2003）、楊主泉（2014）及楊鑫榮等（2015）研究成果計算[11-13]，詳見表1。

表1 我國耕地生態(tài)系統(tǒng)的生態(tài)服務價值表(單位：元/ hm2)?Table 1 The ecosystem services value in agricultural land system of China

2 基于產權價值理論的實證分析

2.1 研究區(qū)域與有關數據

N縣位于湖南省東北部，為亞熱帶季風性濕潤氣候，一年四季分明，氣候溫和，年均氣溫為16.8 ℃，相對濕度為81%，平均日照為1 739.2 h。N縣的土地總面積為2.906×105hm2，森林覆蓋率為47.49%、活立木蓄積為4.76×106m3。耕地1.929×105hm2，其中水稻種植面積1.324×105hm2，辣椒、白菜等蔬菜播種面積4.61×104hm2，烤煙種植面積0.67×104hm2，柑桔等水果種植面積0.77×104hm2。N縣總人口為139.35萬人，其中城鎮(zhèn)居民人口為17.58萬人；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31 125元，農村居民人均可支配收入19 719元，總體而言屬于經濟比較發(fā)達的農業(yè)縣[14]。

2.2 農林地價值評估

2.2.1 生產收益權價值計算

根據N縣農林業(yè)生產實際，選取水稻、辣椒、白菜、烤煙和柑桔等主要農作物計算單位面積生產純收益。以《2014年全國農產品成本收益資料匯編》中湖南省各農作物的成本收益作為核算標準，以N縣的實際農作物實際種植面積賦予每一種農作物權重，最終得出N縣單位面積年平均收益Pp為8 849.68元/ hm2，詳見表2、表3。

表2 2014年N縣主要農作物成本收益表?Table 2 The average cost-benefit of main crops in 2014 of N county 元/ hm2

表3 2014年N縣主要農作物權重后總收益Table 3 The total revenue of main crops after considering the weight 元/ hm2

2.2.2 生存保障權價值計算

從式（4）可知，要計算農林地生存保障權價值，就需要先獲取政府分別對城鎮(zhèn)居民與農村居民社會保障方面的投入，由于數據的獲取性問題，本研究根據我國保險法的有關規(guī)定“企業(yè)事業(yè)單位職工養(yǎng)老保險費繳納比例不能超過工資收入總額的20%”，N縣的城鎮(zhèn)居民人均收入為31 125元，假設按10%比例繳納，那么N縣企事業(yè)單位繳納的社會保險金為3 112.5元/人，城鎮(zhèn)居民人口17.58萬人，可初步計算得出政府為N縣城鎮(zhèn)居民投入的社會養(yǎng)老保險金為Y1=3 112.5×17.58=54 717.80萬元。

由于缺乏政府為農民支出社會養(yǎng)老的數據，本研究采用政府給農村60歲以上老人發(fā)放60元/月的養(yǎng)老保險金計算。N縣農村人口117.77萬人，按照2015年中國農村60歲以上的比例為16.1%①數據來源：民政部《2015年社會服務發(fā)展統(tǒng)計公報》。，可初步計算得出政府為N縣農村居民投入的社會養(yǎng)老保險金為Y2=117.77×0.161×720=13 651.90萬元。

N縣擁有各類農林地19.29萬hm2。

經過以上計算，可以得出N縣農林地生存保障權益價值：Ps=2 128.87元/ hm2。

2.2.3 農林地發(fā)展權價值計算

根據式（5），農林地的發(fā)展權價值計算關鍵在確定農林地轉化為建設用地后所產生的純收益的差距。

就全縣范圍內來講，農林用地轉換為商業(yè)建設用地的數量微不足道，本研究予以省略，根據N縣國土資源局2013年編寫的《N縣基準地價更新技術報告（2013）》，該縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)域內住宅用地、工業(yè)用地基準地價分別為260 000元/ hm2、130 000 hm2，兩者算術平均值P1為195 000 hm2。另外，N縣農林地生產收益價值為8 849.68元/hm2，經過簡單計算可以得出：Pd=195 000-8 849.68=186 150.32元/ hm2。

2.2.4 糧食安全權價值計算

根據式（6），農林地糧食安全權價值計算關鍵在于計算出國家對單位占用土地所收費用與保護單位土地所投入費用。我國現在對占用土地的收費主要包括：耕地占用稅、新增建設用地有償使用費與耕地開墾費等；根據湖南省有關政策N縣耕地占用稅平均值為13 500元/ hm2（耕地15 000元/ hm2、其他農用地12 000元/ hm2）②數據來源：《關于農村居民建房耕地占用稅征免相關事項的通告》，N縣地方稅務局，發(fā)布時間：2013-11-19。，新增建設用地有償使用費10 000元/ hm2③數據來源：《湖南省財政廳、湖南省國土資源廳關于調整新增建設用地土地有償使用費征收等別的通知》（湘財綜［2003］15號）。，耕地開墾費平均值為16 000元/ hm2（水田20 000元/ hm2、旱地12 000元/ hm2）④數據來源：《湖南省人民政府辦公廳關于印發(fā)《湖南省耕地開墾費征收使用管理辦法》的通知》（湘政辦發(fā)[2010]47號HNPR-2010-01038）。。

國家保護單位土地所投入包括復墾費用、基本農田指示牌費與耕地遙感動態(tài)監(jiān)測費等，根據陳尹亓（2011）研究成果，他認為該項費用基本可以忽略不計。

經過以上計算，Pf=13 500+10 000+16 000＝39 500 元 / hm2。

2.2.5 生態(tài)安全權價值計算

由表1可知2002年我國耕地生態(tài)系統(tǒng)生態(tài)服務價值為 6 114.3元/ hm2?？紤]到2002年到2014年物價上漲較大，需要進行修正，2002與2014年的居民消費物價指數比值約為1.03，所以2014年耕地生態(tài)服務價值Pe為6 297.73元/ hm2。

2.3 農林地價值估算

2.3.1 還原率的確定

當前農林地還原率的確定有：銀行利率或國債利率法、實質利率法、安全利率加風險調整值法、土地純收益與價格比率法以及投資風險與投資收益率綜合排序插入法等多種。本研究將采用第三種方法測算農林地還原率。具體公式為：

式（7）、（8）中：R為農林地還原率，R安全安全利率，α為農林地投資風險調整值，|β|農林地外部性調整值，±中負號正外部效益、正號為負外部效益。

安全利率一般選擇一年期銀行固定存款利率，2014年一年期銀行固定存款利率為3.25%，2014年銀行利潤率為1.23%。

農林地外部性調整值需考慮農林地的生存保障權、發(fā)展權、糧食安全權和生態(tài)安全權等對土地所有權的影響。一般來說，外部性調整取值在1%～2%之間，本研究取其均值1.5%。以上幾項外部性對土地所有者都具正外部性，故絕對值前取負號。因此R=3.25%＋1.83%－1.5%=3.58%

2.3.2 農林地價值計算

根據式（1），先計算單位農林地純收入PT值：

PT= 8 849.68元/hm2+2 128.87元/hm2+186 150.32元/hm2+ 39 500元/hm2+ 6 297.73元 /hm2=242 926.60 元 / hm2；

最后，計算單位農林地價值V：

3 結論與討論

本研究基于產權價值從生產收益權、生存保障權、農林地發(fā)展權、糧食安全權和生態(tài)安全權5個方面對N縣的農林地價值進行了評估，其5種價值分別為8 849.68元/hm2、2 128.87元/hm2、186 150.32元 /hm2、39 500元 /hm2、6 297.73元 / hm2，農林地純收入242 926.60元/hm2，農林地價值為4 422 214.11元/hm2，這個價格遠遠高于當地鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域2014年拆遷補償的標準，較低的補償標準既不利于保障農民的合法權益，也不利于國家耕地的可持續(xù)發(fā)展。

本研究發(fā)現：農林地實際價值與現實生活中的土地征收補償標準存在較大差距，需要各級地方政府科學決策、合理提高農林地補償標準，這樣既有效遏制耕地過快轉化為建設用地，更可以切實保護農民利益。目前我國土地征收補償標準一般為征收時耕地前三年平均產值的30倍，這個補償額度既不是地價，也不是地租，純屬于政府一種便捷理想操作辦法。因此建議基于農林地實際價值給予足額的征地補償，并將生產收益權、生存保障權、農林地發(fā)展權、糧食安全權和生態(tài)安全權全部納入考慮，這一評價模式系統(tǒng)考慮了農民個人、社會發(fā)展和國家長遠利益多方的有機統(tǒng)一，有利于真正實現共享發(fā)展和社會公平正義。

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The construction and empirical study of agriculture and forestry assessment model based on the property value

HUANG Wei-hua1, ZHANG Li-qiang2, HUANG Xing3, LI Yi4
(1. School of Business, Central South University, Changsha 410083, Hunan, China; 2. Changsha City Land Resources Bureau, Changsha 410007, Hunan, China; 3. Zixing Municipal Government, Chenzhou 423400, Hunan, China; 4. School of Continuing Education, Hunan Agricultural University, Changsha 410128, Hunan, China)

In order to explore scienti fi c and rational compensation standards of land requisition, thereby safeguard farmers’ legitimate rights and interests. This essay is based on the theory of property value, using the approach of reducing income to consider such fi ve rights as the production usufruct, right of life-support, right of agricultural and forestry development , food security and ecological security right to establish a complete set of agricultural and forestry land valuational system in the process of evaluating the value of agricultural and forestry land .Take Hunan N County as an example, the estimated value of production of usufruct, right of life-support,developmental right of agriculture and forestry land, food security and ecological security right was 8849.68 yuan/hm2, 2 128.87 yuan/hm2, 186 150.32 yuan/hm2, 39 500 yuan/hm2, 6 297.73 yuan/hm2respectively. The net income of agriculture and forestry land was 242,926.60 yuan/hm2, and the value of agriculture and forestry land was 4,422,214.11 yuan/hm2which is much higher than the expropriated land compensation of N county.

property value; agriculture and forestry land; evaluation model; empirical analysis

S757.2

A

1673-923X(2016)12-0151-06

10.14067/j.cnki.1673-923x.2016.12.025

http: //qks.csuft.edu.cn

2016-08-28

湖南省國土資源廳科研項目“集體土地拆遷補償標準與物價指數聯(lián)動機制設計”（2014-19）

黃維華，講師，博士研究生

李 毅，講師，博士；E-mail：yibsen@163.com

黃維華, 張立強,黃 星,等. 基于產權價值的農林地評估模型構建與實證研究[J].中南林業(yè)科技大學學報，2016, 36(12):151-156.

[本文編校：文鳳鳴]