趙海云，吳 彬，張馨元，黃榮萍

(1. 江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院，江西 南昌 330022； 2. 廣西科技大學(xué)鹿山學(xué)院，廣西 柳州 545616)

房產(chǎn)測量中“誰使用誰分?jǐn)偂痹瓌t的適用性研究

趙海云1，吳 彬1，張馨元1，黃榮萍2

(1. 江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院，江西 南昌 330022； 2. 廣西科技大學(xué)鹿山學(xué)院，廣西 柳州 545616)

“誰使用誰分?jǐn)偂痹瓌t在房產(chǎn)測繪中存在誤用濫用的情形。本文利用經(jīng)濟(jì)外部性等理論對“誰使用誰分?jǐn)偂痹瓌t的局限性進(jìn)行了系統(tǒng)分析，提出了適用條件，包括分?jǐn)傊黧w產(chǎn)權(quán)明晰、分?jǐn)倢ο笸粚蛹壡夜δ軉我?、分?jǐn)傇u價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、局部空間與整體空間不發(fā)生沖突等，為正確運(yùn)用“誰使用誰分?jǐn)偂弊髁顺醪教剿鳌?/p>

誰使用誰分?jǐn)?；局限性；適用條件

國內(nèi)房屋面積是由套內(nèi)面積和分?jǐn)偯娣e組成的。套內(nèi)面積簡單直觀，分?jǐn)偯娣e卻很難客觀?！斗慨a(chǎn)面積測量規(guī)范》(以下簡稱《規(guī)范》)雖然作了一些原則性的規(guī)定，但仍不能適應(yīng)復(fù)雜的分?jǐn)偳闆r，如缺少嚴(yán)格的物業(yè)性質(zhì)與功能認(rèn)定的判斷模式；重房屋面積的天然屬性，輕社會屬性及功能屬性等。一方面，開發(fā)商憑借信息和地位優(yōu)勢，可以誘導(dǎo)消費(fèi)者簽訂不平等協(xié)議；另一方面，測繪機(jī)構(gòu)在實(shí)際測量中，也會出現(xiàn)分?jǐn)偡秶幻鞔_、分?jǐn)們?nèi)容不適當(dāng)、商業(yè)用戶與居住用戶分?jǐn)偙壤д{(diào)等情況[1]，使得房產(chǎn)面積測量有著很大的不確定性。呂永江提出，對多功能綜合樓分?jǐn)?，?yīng)按照“誰使用誰分?jǐn)偂钡脑瓌t，按照各自的功能和服務(wù)對象分別進(jìn)行分?jǐn)俒2]。蔣偉波對多功能綜合樓的共有建筑面積按“誰受益誰分?jǐn)偂边M(jìn)行分?jǐn)俒3]。楊炳坤認(rèn)為“誰使用誰分?jǐn)偂钡姆椒ńo人公平公正的直覺，其分?jǐn)偡椒ㄒ草^直觀；與此同時(shí)，他也指出，用戶對空走的樓梯、電梯、走道等面積分?jǐn)?，采用“誰使用誰分?jǐn)偂钡姆椒?，易造成樓層越高分?jǐn)傇蕉嗟慕Y(jié)果。這也給測繪單位執(zhí)行《規(guī)范》帶來了問題[4]。李永田認(rèn)為對于商住樓頂層的購房者來說，頂層樓梯間、電梯井雖然有產(chǎn)權(quán)，但不是典型獨(dú)占，按照“誰使用誰分?jǐn)偂狈謹(jǐn)傆惺Ч絒5]。羅云子指出，在多功能綜合樓中，常有商業(yè)通往住宅的樓梯不使用的情況，如果誰使用誰分?jǐn)?，會加大住宅分?jǐn)偟墓灿忻娣e[6]。南洪娟認(rèn)為空走樓梯按“誰使用誰分?jǐn)偂狈椒ǚ謹(jǐn)偨o住宅用戶不合理[7]。

在實(shí)踐中“誰使用誰分?jǐn)偂彪m然有其現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，但仍有無法適用的情況，不具有普遍性。因此，本文結(jié)合相關(guān)理論對“誰使用誰分?jǐn)偂钡木窒扌赃M(jìn)行分析，提出適用條件，并對有關(guān)案例進(jìn)行分析。

一、問題的提出

在房產(chǎn)測量共有共用面積分?jǐn)倢?shí)踐中，對于共有共用面積由哪些空間面積組成及如何分?jǐn)偟侥骋还δ軈^(qū)還存在一些認(rèn)識問題。有些情況不能簡單采用“誰使用誰分?jǐn)偂?，具體包括：

1) 共有共用面積部位不明。共有共用面積在建筑環(huán)境中不一定是看得見摸得著的空間，如設(shè)備層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等空間，還有些雖看得見但平時(shí)和自身使用關(guān)系不明顯，如自己房屋以外的外墻、單元樓梯中自己樓層以上不需要走到的空間。另外一些則是開發(fā)商根據(jù)市場銷售行情變化動(dòng)態(tài)調(diào)整規(guī)劃，使得共有共用面積的位置、面積大小及服務(wù)對象發(fā)生變化，從而造成最終產(chǎn)權(quán)面積的不確定性。如兩層臨街商鋪按照一定開間設(shè)計(jì)成復(fù)式結(jié)構(gòu)，每間設(shè)計(jì)有室內(nèi)樓梯。如果有客戶要求買下二層若干間，由于底層店面價(jià)格偏高，且占用一個(gè)開間的店面空間，因此只希望按照樓梯的實(shí)際占地面積建設(shè)室外樓梯(其實(shí)變相增加容積率)，這種由各自產(chǎn)權(quán)人獨(dú)立使用的樓梯改變成戶外看似整幢使用的公共部位使得位置、面積大小都發(fā)生了變化。

2) 共有共用面積產(chǎn)權(quán)不清。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，社會與個(gè)人都要求產(chǎn)權(quán)清晰。但現(xiàn)在建筑功能的多樣化和產(chǎn)權(quán)人的繁雜化，使得房產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查越來越難。房屋樓梯間、設(shè)備用房等公共面積為業(yè)主共有，共有部位具有從屬性和不可分割性。這些使“誰使用誰分?jǐn)偂痹瓌t執(zhí)行起來比較困難。很多一樓商店獨(dú)立出售，但是總有一個(gè)商鋪留樓梯上二樓，這個(gè)商鋪就視為與二樓不可分割，可視這個(gè)商鋪為二樓商鋪的公用部分。公共樓梯所在的商鋪產(chǎn)權(quán)不清，不能誰使用誰分?jǐn)?。但是也存在二樓分割出售的情況，需分割一定部分的公用部位。還有許多大型商場采取分割銷售產(chǎn)權(quán)，同樣需要?jiǎng)澐肿叩赖裙膊课?，這種虛擬的共有共用面積常常產(chǎn)權(quán)不清。架空層若經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)作經(jīng)營性使用，則該面積要計(jì)入該幢房屋的總積，加入該棟房屋共有建面的分?jǐn)?，這種轉(zhuǎn)變?nèi)菀自斐煞謹(jǐn)偖a(chǎn)權(quán)不清。

3) 利益矛盾交錯(cuò)難分割。房產(chǎn)測繪是分割房產(chǎn)權(quán)益的過程。商住樓不同樓層的具體位置，會產(chǎn)生不同的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，使得商戶和住戶之間產(chǎn)生分?jǐn)偯?。同樣一塊共有共用面積分?jǐn)偟缴虘艉妥艏白籼幱诓煌臉菍?，分?jǐn)偛课恍再|(zhì)發(fā)生改變，屬于商業(yè)性質(zhì)時(shí)使用年限為40年，按照商業(yè)價(jià)格支付房款。屬于住宅性質(zhì)時(shí)使用年限70年，按照住宅價(jià)格支付房款，從而對商戶、住戶的利益產(chǎn)生不同影響。

二、相關(guān)理論與分析

1. 公平理論

亞里士多德把“公平”理解為公正、平等，強(qiáng)調(diào)公正以絕大多數(shù)人利益為依據(jù)。而在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，公平則是以成本和收益比來衡量的，比值越小越公平，而這種公平感知正確與否，還有待事實(shí)證明。戴文禮認(rèn)為，公平就是要做到做法公平、事實(shí)公平、制度公平和道德公平。我們運(yùn)用“誰使用誰分?jǐn)偂?，就是要盡量透過形式公平找出實(shí)質(zhì)公平，做到制度公平、做法公平、事實(shí)公平和道德公平，使分?jǐn)偰苓_(dá)到公平。

2. 帕累托最優(yōu)狀態(tài)準(zhǔn)則

帕累托最優(yōu)狀態(tài)是指社會經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，即在不傷害他人利益的情況下，使一個(gè)人得到好處的狀態(tài)?？柖嘌a(bǔ)充了該理論，假如受益者補(bǔ)償了損失者并且得大于失，這種經(jīng)濟(jì)變化就是有效率的。在分?jǐn)傔^程中，安全(防空、防火、防水等)、便捷、舒適度等是影響分?jǐn)偯娣e、分?jǐn)傊黧w感受的重要因素?！罢l使用誰分?jǐn)偂痹瓌t的實(shí)施，就是要盡量做到分?jǐn)倶I(yè)主所得效益和所失代價(jià)之間的盈余，實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)，讓分?jǐn)傆行省?/p>

3. 經(jīng)濟(jì)外部性理論

經(jīng)濟(jì)外部性是指在社會經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為直接影響另一個(gè)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)主體，卻沒有給予相應(yīng)支付或得到相應(yīng)補(bǔ)償，就出現(xiàn)了外部性。經(jīng)濟(jì)外部性也稱外部成本、外部效應(yīng)或溢出效應(yīng)。外部性可能是正面的，也可能是負(fù)面的?？扑拐J(rèn)為，外部性的產(chǎn)生并不是市場制度的必然結(jié)果，而是由于產(chǎn)權(quán)沒有界定清晰，有效的產(chǎn)權(quán)可以降低甚至消除外部性；而且科斯將其進(jìn)一步發(fā)揮成為所謂的科斯定理，即只要產(chǎn)權(quán)是明晰的，私人之間的契約同樣可以解決外部性問題，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。

4. “誰使用誰分?jǐn)偂钡木窒扌苑治?/h3>

從專業(yè)角度上看，《規(guī)范》中規(guī)定分?jǐn)偯娣e分功能按比例分?jǐn)偅罢l使用誰分?jǐn)偂毙枰压灿泄灿妹娣e的分?jǐn)偩唧w化，這也給測繪單位執(zhí)行《規(guī)范》的分?jǐn)傄?guī)則帶來了問題。如對空走的樓梯、電梯、走道等，就很難用“誰使用誰分?jǐn)偂眮硗瓿桑駝t便成了空走樓層分?jǐn)傋钌?，頂層分?jǐn)傋疃唷?/p>

從市場角度上看，它會造成分?jǐn)偨Y(jié)果不夠公正。在共有共用建筑面積不明晰的情況下，面對不同利益主體時(shí)，運(yùn)用“誰使用誰分?jǐn)偂?，操作者往往主觀性過強(qiáng)，無法科學(xué)合理地進(jìn)行分?jǐn)偂Ｔ僬?，分?jǐn)偖a(chǎn)權(quán)不清時(shí)，在“誰使用誰分?jǐn)偂钡脑瓌t下，分?jǐn)偯娣e具體化容易形成整體與局部的人為分割，產(chǎn)生不使用就不分?jǐn)?、少使用就少分?jǐn)偟恼`解。尤其是對于商住樓的供住戶使用的室外樓梯、架空樓梯或空走底部幾層的電梯，采用“誰使用誰分?jǐn)偂北砻嫔虾锨楹侠?，但本質(zhì)上是土地利用的效率問題。商業(yè)與住宅共同分擔(dān)了土地的成本，但商業(yè)占據(jù)了較好的土地資源，越接近地面效率越高。如果因?yàn)樯碳覐闹蝎@益而增加住戶的負(fù)擔(dān)，實(shí)際上就產(chǎn)生了外部不經(jīng)濟(jì)或沒有達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài)。從這個(gè)意義上說，“誰使用誰分?jǐn)偂本筒缓锨槔砹恕?/p>

從社會角度來看，它會造成一些社會不良影響。首先，開發(fā)商沖擊消費(fèi)者傳統(tǒng)認(rèn)知。有些開發(fā)商違背商業(yè)道德和企業(yè)社會責(zé)任，在分?jǐn)偯娣e上做手腳，對消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格欺詐。其次，消費(fèi)者內(nèi)部的分?jǐn)偙容^，只看到自身利益，難以全盤考慮。再次，在共有共用建筑面積不明和產(chǎn)權(quán)不清的情況下，隨意套用“誰使用誰分?jǐn)偂钡那闆r時(shí)有發(fā)生。在設(shè)計(jì)、施工、銷售等環(huán)節(jié)的相關(guān)服務(wù)方，據(jù)此原則操作空間過廣。最后，“誰使用誰分?jǐn)偂?，不利于政府全流程監(jiān)督房產(chǎn)面積在建設(shè)、出售的“貓膩”行為，影響政府部門對房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行宏觀管理的公正性。

5. “誰使用誰分?jǐn)偂钡倪m用條件

實(shí)踐中，“誰使用誰分?jǐn)偂笨梢宰鳛椤兑?guī)范》的重要補(bǔ)充，使用時(shí)需要同時(shí)具備以下4個(gè)條件。

條件1:分?jǐn)傊黧w產(chǎn)權(quán)明晰。分?jǐn)傊黧w要在空間性質(zhì)的認(rèn)定和結(jié)構(gòu)性能的判定的基礎(chǔ)上，明確參與分?jǐn)偟墓灿泄灿妹娣e的部位，以及面對不同功能區(qū)或功能區(qū)內(nèi)部分區(qū)、分層或分戶的分?jǐn)傟P(guān)系。

條件2:分?jǐn)倢ο笸粚蛹壡夜δ軉我?。設(shè)計(jì)多種使用功能空間于同一建筑體中，“誰使用誰分?jǐn)偂钡姆謹(jǐn)倢ο笠谝粋€(gè)單一功能區(qū)內(nèi)部劃分，一個(gè)層級內(nèi)部的或者單一功能的幢或單元內(nèi)使用，且最好服務(wù)于同一批分?jǐn)傊黧w[8]。分?jǐn)倢ο笠龅接?jì)算和分級統(tǒng)一。

條件3:分?jǐn)傇u價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。按使用頻度評價(jià)分?jǐn)倲?shù)量?！兑?guī)范》中規(guī)定了共有共用建筑面積需要分功能按比例分?jǐn)?。“誰使用誰分?jǐn)偂痹瓌t要對直接使用和間接使用的共用部位分?jǐn)?。因?yàn)楣灿胁糠置娣e雖然使用頻度不高，但卻產(chǎn)生了使用效益，從價(jià)值角度出發(fā)實(shí)現(xiàn)公平公正，因此按使用效益評價(jià)分?jǐn)倲?shù)量。

條件4:局部空間與整體空間不發(fā)生沖突?！罢l使用誰分?jǐn)偂毙枰?jǐn)慎使用，它與系統(tǒng)整體原則相沖突。分?jǐn)傄獜姆课菝娣e屬性、整體系統(tǒng)等多角度加以考慮，做到專業(yè)科學(xué)。當(dāng)局部空間與整體空間不發(fā)生沖突時(shí)，積極使用“誰使用誰分?jǐn)偂痹瓌t。

以傳統(tǒng)經(jīng)典案例商住樓為例。一般商住樓下部若干層為商業(yè)裙樓，上部為一幢或多幢塔樓住宅。這兩部分功能和結(jié)構(gòu)不同，通向住宅的樓梯在商業(yè)若干層空走，主要為住宅服務(wù)的，空走樓梯和屋頂樓梯間由全樓分?jǐn)?。住宅部位的樓梯間由住宅分?jǐn)偅虡I(yè)自用的樓梯由商業(yè)自己分?jǐn)?，是誰使用誰分?jǐn)?。因?yàn)?，首先這兩部分的樓梯滿足條件1、2，分?jǐn)傊黧w產(chǎn)權(quán)清晰、分?jǐn)倢ο笸粚蛹壡夜δ軉我?，住宅部分進(jìn)行住宅部位樓梯分?jǐn)?，商業(yè)自用樓梯由商業(yè)自己分?jǐn)?；其次滿足條件3，這兩部分分?jǐn)傇u價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，按使用頻度來評價(jià)，業(yè)主和顧客各自使用樓梯或電梯；最后，滿足條件4，這兩部分各自劃分分?jǐn)倸w屬，不產(chǎn)生整體和局部空間的沖突。同理，每層的住宅分?jǐn)偢髯詷菍拥倪^道，以及有些幢共有共用建筑面積，如為整幢服務(wù)的配電房、水泵房等就由整幢樓房進(jìn)行分?jǐn)?，均可按“誰使用誰分?jǐn)偂痹瓌t。

三、案例分析

1. 案例1

某綜合體包括酒店、商業(yè)街、超市。圖1為一、二、三層平面圖，上北下南。第三層由連廊連接附屬樓、商業(yè)區(qū)。

圖1 某城市綜合體空間布局

圖1綜合體三層平面圖中，連廊將商業(yè)樓1、商業(yè)樓4和商業(yè)樓5連為一個(gè)整體系統(tǒng)，各樓一層、二層客流量會流動(dòng)到三層，三層商戶因連廊獲得其他商業(yè)樓客流量的收益，各分隔的商業(yè)樓形成一個(gè)大的市場，獲得空間聚集效應(yīng)。如果誰使用誰分?jǐn)?，只是三層商戶分?jǐn)傔B廊面積，而一、二層因連廊獲益不分?jǐn)?，是形式公平而非?shí)質(zhì)公平，不符合條件3分?jǐn)傇u價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、公平。

綜合體內(nèi)部一層的走道，綜合體內(nèi)部所有人都可通過，屬于小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，整個(gè)綜合體受益，應(yīng)由綜合體所有人共同分?jǐn)?，這符合帕累托最優(yōu)狀態(tài)準(zhǔn)則。同時(shí)，綜合體內(nèi)部一層滿足條件2分?jǐn)倢ο笸粚蛹壡夜δ軉我?，故綜合體內(nèi)部一層走道應(yīng)由各功能區(qū)分?jǐn)偂姆謹(jǐn)傇u價(jià)的使用效益和系統(tǒng)角度來看，消費(fèi)者可直上二層、三層，二層、三層商戶間接使用了一層走道，獲得間接收益，故綜合體所有商戶需參與一層走道分?jǐn)?，滿足條件1、3、4。可以運(yùn)用“誰使用誰分?jǐn)偂痹瓌t。

2. 案例2

某縣級城市綜合體A項(xiàng)目，底層為綜合市場(上北下南)，二層以上除東邊為超市和酒店外，其他均為住宅，酒店大堂朝北，北面和東面為市政干道，一層商業(yè)通道未做封閉，如圖2所示。

圖2 A項(xiàng)目空間布局

由于內(nèi)部通道在容積率計(jì)算范圍內(nèi)，且符合《規(guī)范》建筑面積計(jì)算規(guī)則，可以計(jì)算房產(chǎn)面積，屬于公攤面積。綜合體能夠通過自身的潛力產(chǎn)生區(qū)域帶動(dòng)能力的市場，聚集人氣，綜合體的商戶對通道分?jǐn)傆?jì)算得失，甚至達(dá)到所得效益和所失代價(jià)之間的盈余，實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)，讓分?jǐn)偢行?。酒店大堂朝北，與其他臨街商戶一樣，表面上看，如果按照“誰使用誰分?jǐn)偂痹瓌t，酒店和臨街商鋪就不需要分?jǐn)傄粚幼叩拦灿泄灿媒ㄖ娣e。事實(shí)上，雖然他們自己可能不使用內(nèi)部通道，但顧客是按照規(guī)劃的交通組織隨機(jī)逛市，與處于里外沒有關(guān)系。因此，本案滿足條件1，主體清晰，滿足條件2，分?jǐn)倢ο笸粚蛹壡夜δ軉我?，綜合體一層商鋪分?jǐn)傄粚幼叩腊凑展δ軈^(qū)分?jǐn)偟缴啼佀诠δ軈^(qū)的共有共用建筑面積。從分?jǐn)傇u價(jià)的使用效益和系統(tǒng)角度來看，滿足了條件3、4，市場內(nèi)部商戶還是酒店都有受益，故綜合體所有產(chǎn)權(quán)空間均參與通道分?jǐn)偂?/p>

四、結(jié)束語

本文結(jié)合公平理論、經(jīng)濟(jì)外部性理論和帕累托最優(yōu)原則等對“誰使用誰分?jǐn)偂痹瓌t的適用性進(jìn)行了研究，分析了其局限性：分?jǐn)偛课徊磺?，分?jǐn)偖a(chǎn)權(quán)不明，在不同利益主體面對矛盾交錯(cuò)時(shí)面積分割不清；接著闡明了誰使用誰分?jǐn)偟倪m用原則，為了避免誤用或?yàn)E用“誰使用誰分?jǐn)偂痹瓌t，提出了該原則的適用條件，具體包括分?jǐn)傊黧w產(chǎn)權(quán)明晰、分?jǐn)倢ο笸粚蛹壡夜δ軉我?、分?jǐn)傇u價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、局部空間與整體空間不發(fā)生沖突等。

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ApplicabilityStudyof“WhoUseWhoShare”BasedonPropertySpaceAnalysis

ZHAO Haiyun，WU Bin， ZHANG Xinyuan，HUANG Rongping

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10.13474/j.cnki.11-2246.2016.0298.

P258

B

0494-0911(2016)09-0077-04

2016-07-11

江西省教育廳科技項(xiàng)目重點(diǎn)課題(GJJ150298);江西師范大學(xué)博士課題

趙海云(1960—)，男，教授，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)營管理與房地產(chǎn)信息技術(shù)。E-mail:363089166@qq.com