張志++龔健++李亞芳

摘要：從征地區(qū)片綜合價格內(nèi)涵著手，運用因素定級法進行區(qū)片劃分，并將征地涉及的不同利益主體——政府、農(nóng)民以及開發(fā)商看作“理性經(jīng)濟人”。為追求效益最大化，采用地價折中法即工業(yè)基準地價剝離法、社會保障法、收益還原法加權(quán)進行征地綜合地價測算。最后以湖北省鄂州市為例進行實證研究，得出鄂州市征地區(qū)片價格為一級區(qū)片224.94元/m2，二級區(qū)片192.11元/m2，三級區(qū)片163.53元/m2，并在此基礎(chǔ)上與當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行補償標準進行對比分析，探討其方法的可行性與可操作性，為完善征地區(qū)片綜合價的制訂提供參考，也為土地增值收益合理分配提供科學(xué)依據(jù)。

關(guān)鍵詞：征地沖突；理性經(jīng)濟人；區(qū)片綜合地價；補償標準

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A 文章編號：0439-8114（2016）18-4832-05

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2016.18.051

近年來隨著城市快速擴張，征地沖突事件呈現(xiàn)激增之勢，尤其因農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后的土地增值收益分配不公引發(fā)被征地農(nóng)民、政府與土地開發(fā)商之間的博弈最為激烈，引發(fā)的土地爭議最為突出，直接影響了社會穩(wěn)定與經(jīng)濟發(fā)展[1]。如何治理征地沖突已成為學(xué)術(shù)界與政界關(guān)注的焦點，追根溯源在于征地補償標準偏低。目前，各地現(xiàn)有征地區(qū)片綜合地價的計算方法多是圍繞單一產(chǎn)值倍數(shù)法展開的，具有一定的局限性。由于征地綜合地價每3年調(diào)整一次[2]，本研究將征地涉及的不同利益主體——政府、農(nóng)民以及開發(fā)商視為“理性經(jīng)濟人”，即能在特定的制度環(huán)境、資源約束環(huán)境下做出最有利于實現(xiàn)利潤最大化的決策[3]。在分析三者理性行為的基礎(chǔ)上，綜合考慮土地的保障功能及土地的成本收益，對其征地綜合區(qū)片價進行修正，并以鄂州市為例，探討合理的征地補償標準，確保農(nóng)民權(quán)益及社會穩(wěn)定的同時，也為鄂州市征地補償標準調(diào)整工作提供理論依據(jù)與技術(shù)支持。

1 基于理性經(jīng)濟人的區(qū)片綜合地價測算思路與方法

1.1 技術(shù)路線

基于征地沖突的區(qū)片綜合地價測算的技術(shù)路線如圖1所示。在確定測算范圍的基礎(chǔ)上，首先進行資料收集與實地調(diào)查，根據(jù)主要地類、主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)值與價格的基礎(chǔ)上確定區(qū)片統(tǒng)一年產(chǎn)值標準，然后選取主要影響因素修正全區(qū)各測算單元統(tǒng)一年產(chǎn)值標準，劃分綜合區(qū)片；最后為解決征地沖突從不同的利益主體失地農(nóng)民與政府的角度綜合測算區(qū)片價。整個過程中最關(guān)鍵的兩個環(huán)節(jié)為區(qū)片劃分與區(qū)片價測算。

1.2 基于因素評級的區(qū)片劃分

區(qū)片劃分的方法目前主要有綜合判定法、農(nóng)用地級別調(diào)整法、征地補償費用相近劃分法、工業(yè)基準地價剝離土地取得費用價格相近劃分法等[4，5]。這些方法或多或少存在缺陷，相對而言，因素評級法更具可行性，具體步驟如下。

1.2.1 全區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值的確定 首先確定主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量，依據(jù)從高原則確定主要農(nóng)作物的價格與年產(chǎn)值，加上土地附加收益修正值得到全區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值。

Vz=∑■■gi×Pi （1）

式（1）中，Vz表示區(qū)主導(dǎo)耕作制度下的農(nóng)作物年產(chǎn)值；n表示某種耕作制度所包括作物種數(shù)。i表示某種耕作制度所包括的i類作物；gi表示第i類作物的單位播種面積年產(chǎn)量；pi表示第i類作物的調(diào)整基準時點的農(nóng)產(chǎn)品價格；

Vt=Vz×（1+k） （2）

式（2）中，Vt表示區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值；k表示附加收益修正系數(shù)。

1.2.2 選取修正因素并確定全區(qū)各測算單元統(tǒng)一年產(chǎn)值標準 依據(jù)主導(dǎo)性原則、差異性原則、獨立性原則和可獲取性原則，選擇區(qū)域內(nèi)影響統(tǒng)一年產(chǎn)值的最主要的區(qū)域和個別因素作為修正因素，并運用AHP法確定權(quán)重，根據(jù)各因素的差異程度確定修正系數(shù)，對全區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準進行修正，測算各單元統(tǒng)一年產(chǎn)值標準。

Vq=Vt×（1+K） （3）

式（3）中，Vq表示各測算單元統(tǒng)一年產(chǎn)值標準；Vt表示區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準；K表示區(qū)域修正系數(shù)。

1.2.3 劃分農(nóng)用地統(tǒng)一年產(chǎn)值等值區(qū)域 計算得出各測算單元統(tǒng)一年產(chǎn)值標準后，采用ARCGIS自然間斷點分類功能對各測算單元進行聚類分析。在聚類分析結(jié)果的基礎(chǔ)上，考慮各區(qū)域之間平衡情況對聚類結(jié)果進行適當(dāng)調(diào)整，進行區(qū)片劃分。

1.3 基于理性經(jīng)濟人的區(qū)片價格測算

征地區(qū)片價的測算目前最常用的方法有年產(chǎn)值倍數(shù)法、社會保障價格法、農(nóng)地價格因素修正法、征地案例比較法、地價折中法、地價構(gòu)成法、剩余法和預(yù)期收益還原法[6]。這些方法為完善征地區(qū)片價提供了技術(shù)支持，但都存在缺陷。本研究將征地過程中涉及的三大利益主體——地方政府、農(nóng)民與土地開發(fā)商看作“理性經(jīng)濟人”[7]，在征地過程中為追求各自利益最大化，分別采用工業(yè)基準地價剝離法、社會保障法以及成本逼近法對征地區(qū)片價進行測算，最后運用地價折中法綜合確定征地區(qū)片價。

1.3.1 工業(yè)基準地價剝離法 在征地過程中，地方政府作為“理性經(jīng)濟人”，以追求社會穩(wěn)定和財政收入的最大化為目標，地方政府代表國家行使征地權(quán)，希望以低價獲取土地。因此，采用工業(yè)基準低價剝離法測算征地區(qū)片價較為合理。因為相比各類建設(shè)用地的出讓價格，工業(yè)用地相對較低，站在地方政府的角度，征地補償標準的確定應(yīng)當(dāng)不能超過由工業(yè)基準地價剝離出的土地取得費用[8]。工業(yè)基準地價剝離法實際上是成本逼近法的逆運算，具體公式如下：

土地取得費用（征地區(qū)片價）=工業(yè)用地基準地價-土地開發(fā)費-土地開發(fā)利潤-稅費-利息-應(yīng)收歸國有部分土地增值收益

1.3.2 社會保障法 農(nóng)民是征地最直接受害者，屬于弱勢群體，但同樣作為“理性經(jīng)濟人”時，他們也希望盡可能獲取最多的征地補償費用。征地使得農(nóng)民在失去耕種生產(chǎn)價值收益的同時，也失去了原有的就業(yè)途徑以及養(yǎng)老保障等生活保障及受教育保障。因此，站在農(nóng)民的角度，征地補償應(yīng)包括農(nóng)地的生產(chǎn)收益價值與社會保障價值，后者主要采取計算躉繳養(yǎng)老保險的方式來確定。通過社會保障法測算征地區(qū)片價較為合理，能為農(nóng)民爭取更多的利益。具體公式如下：

區(qū)片綜合地價=農(nóng)地生產(chǎn)收益價格+社會保障價格

P2=Vc+Vs （4）

Vc=■ （5）

式（4）、式（5）中，Vc為農(nóng)地生產(chǎn)收益價格；a為農(nóng)地未來預(yù)期年凈收益；r為農(nóng)用地還原利率。本研究計算的主要是征收引起的對農(nóng)用地所有權(quán)的補償，而不僅僅是對承包權(quán)的補償，因此沒有根據(jù)30年承包價格進行年期修正，直接按式（5）計算農(nóng)地生產(chǎn)收益價格。

Vs=∑Rj[（Yjm×bj+Yjm×cj）×■+Cje]/Aa （6）

式（6）中，Vs為單位面積社會保障價格，Rj為j年齡組人口所占比例，Yjm為j年齡組男性公民保險費躉繳金額基數(shù)，Yjw為j年齡組女性公民保險費躉繳金額基數(shù)，bj為男性人口占j年齡組總?cè)丝诘谋壤琧j為女性人口占j年齡組總?cè)丝诘谋壤?，Mji為j年齡組農(nóng)民月領(lǐng)取保險費標準，Mjo為j年齡組月保險費基數(shù)，Cje為j年齡組人均教育和再就業(yè)培訓(xùn)的費用，Aa為人均耕地面積[9]。

1.3.3 成本逼近法 土地開發(fā)或使用單位是征地后土地的直接使用者和受益方，也是補償費用和就業(yè)安置費用的實際承擔(dān)者。在征地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地過程中，作為“理性經(jīng)濟人”，土地開發(fā)商以最終獲得土地改變用途后的增值收益最大化，即成本最小為目標。因此，站在開發(fā)商的角度，采用成本逼近法，依據(jù)土地開發(fā)所耗費的成本構(gòu)成來確定土地價格更合理。具體公式如下：

地價=土地征用費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+所有者權(quán)益

1.3.4 地價折中法 為從根本上解決征地補償偏低帶來的征地沖突問題，應(yīng)分別站在政府、農(nóng)民和房地產(chǎn)開發(fā)商的立場上綜合考慮其征地區(qū)片綜合地價，三方博弈的最終結(jié)果應(yīng)該介于3種算法之間，即在實際操作中可以運用工業(yè)基準地價剝離法、社會保障法以及成本逼近法求得的征地綜合地價的平均水平作為最終的征地綜合區(qū)片地價。具體公式為：

Pz=（P1+P2+P3）/3 （7）

2 實證研究

2.1 測算范圍及概況

鄂州市鄂城區(qū)位于湖北省東南部，是鄂州市的政治、經(jīng)濟、文化中心，截止2012年末，土地總面積為60 786 km2，其中耕地面積為24 100 km2。2012年總?cè)丝?01 836人，地區(qū)生產(chǎn)總值100.29億元，經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好。本研究涉及的征地區(qū)片綜合地價測算范圍覆蓋鄂城區(qū)行政區(qū)劃范圍內(nèi)的全部集體農(nóng)用地，具體為鄂城區(qū)行政管轄范圍內(nèi)4個街道辦事處（古樓街道、鳳凰街道、西山街道、樊口街道）、9個鎮(zhèn)（長港鎮(zhèn)、杜山鎮(zhèn)、澤林鎮(zhèn)、新廟鎮(zhèn)、燕磯鎮(zhèn)、碧石渡鎮(zhèn)、汀祖鎮(zhèn)、花湖鎮(zhèn)、楊葉鎮(zhèn)）、1個鄉(xiāng)（沙窩鄉(xiāng)）的農(nóng)用地（圖2）。

2.2 鄂城區(qū)征地區(qū)片的劃分

2.2.1 鄂城區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值的確定 根據(jù)鄂城區(qū)統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)資料和實地調(diào)查并咨詢當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)部門，鄂城區(qū)占主導(dǎo)地位的耕作制度為“油菜—中稻”，熟制主要為“一年兩熟”。2010-2012年間油菜平均產(chǎn)量為1 719 kg/hm2，中稻平均產(chǎn)量為7 219.5 kg/hm2。依據(jù)從高原則，2012年油菜市場價為4.61元/kg，中稻市場價為2.6元/kg。根據(jù)上述公式（1）得出鄂城區(qū)主導(dǎo)耕作制度下的農(nóng)作物年產(chǎn)值Vz為26 700元/hm2。經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)實地調(diào)查和咨詢鄂城區(qū)農(nóng)業(yè)部門，鄂城區(qū)普遍不存在附加經(jīng)營情況，不需要進行土地附加收益修正，因此鄂城區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值Vt為26 700元/hm2。

2.2.2 鄂城區(qū)各測算單元統(tǒng)一年產(chǎn)值修正系數(shù)及年產(chǎn)值測算 影響土地價格的因素主要有一般因素、區(qū)域因素和個別因素，由于多數(shù)征地都是發(fā)生在城市邊緣區(qū)，這使得區(qū)片綜合地價的影響因素更為繁多、復(fù)雜[10]。為解決數(shù)據(jù)資料不足、主觀因素和經(jīng)驗判斷的影響，在實地調(diào)查、轉(zhuǎn)嫁咨詢綜合分析的基礎(chǔ)上，因地制宜，遴選出人均耕地數(shù)量、規(guī)劃區(qū)位條件、農(nóng)民人均純收入、地形條件、距離鄂州市中心距離、財政收入等因素作為影響統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的修正因素。鄂城區(qū)征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準調(diào)整按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及街道辦事處為基本單元，共劃分為14個單元。根據(jù)《湖北省征地補償標準調(diào)整技術(shù)方案》規(guī)定，各測算單元之間統(tǒng)一年產(chǎn)值標準差距不超過10%，在“同地同價”原則下，充分考慮相鄰區(qū)及市內(nèi)征地補償標準平衡，經(jīng)商議確定鄂城區(qū)征地補償標準上調(diào)幅度為3%，下調(diào)幅度為0.09%。按照上、下調(diào)幅度值以及各因素權(quán)重值計算綜合修正系數(shù)，代入公式（3），得出鄂城區(qū)各測算單元的統(tǒng)一年產(chǎn)值（表2）。

2.2.3 鄂城區(qū)農(nóng)用地統(tǒng)一年產(chǎn)值等值區(qū)域劃分 采用ARCGIS自然間斷點分類功能對各測算單元進行聚類分析。在聚類分析結(jié)果的基礎(chǔ)上，考慮與上一輪成果銜接和各區(qū)域之間平衡情況對聚類結(jié)果進行適當(dāng)調(diào)整，將鄂城區(qū)農(nóng)用地劃分為3個等級（表3）。

2.3 鄂城區(qū)征地區(qū)片綜合地價測算

2.3.1 工業(yè)基準地價剝離法 根據(jù)湖北省國土資源廳發(fā)布的鄂州市工業(yè)用途基準地價表，2012年鄂州市工業(yè)基準地價分為4級，一級地價為440元/m2，二級地價為338元/m2，三級地價為239元/m2，四級地價為204元/m2。本研究劃分的征地區(qū)片內(nèi)同時有幾個不同的級別，則取平均值（表4）。土地開發(fā)費的獲取時點與本次征地區(qū)片價估價時點相接近，土地利息可以忽略不計。根據(jù)永業(yè)行（湖北）土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司提供的數(shù)據(jù)，土地開發(fā)費為120～150元/m2（紅線外“五通”和紅線內(nèi)“場地平整”），而利潤一般在8%～10%之間。根據(jù)湖北省財政廳、湖北省地方稅務(wù)局印發(fā)《湖北省耕地占用稅適用稅額標準》的有關(guān)規(guī)定，耕地占用稅標準為35元/m2。對于各項土地增值收益的量化方法尚無定論，參照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，增值稅實行四級超額、增值額與累進稅率30%～60%之間（30%、40%、50%、60%）。

2.3.2 社會保障法 根據(jù)鄂城區(qū)3個等級的年產(chǎn)值標準（表5），土地還原利率采用2012年銀行一年期貸款利率為3.25%，計算得出鄂城區(qū)農(nóng)地生產(chǎn)收益價格Vc（表6）。據(jù)鄂城區(qū)2013年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，2012年底全區(qū)總?cè)丝谶_601 836人，其中男性人口比例bj為52.58%，女性人口比例cj為47.42%，人均耕地面積為0.04 hm2，Mji為150元，月保險費基數(shù)Mjo統(tǒng)一取100，不分年齡組。在計算時，假設(shè)地方政府為被征地農(nóng)民投保到70歲為止，根據(jù)鄂城區(qū)男性平均年齡38歲和女性平均年齡39歲來投保，可得Yjm和Yjw分別為24 010元和26 150元（參照中國人壽保險公司的國壽金色夕陽養(yǎng)老保險A款費率表，女性55歲領(lǐng)取，男性60歲領(lǐng)取，基本保額10 000元）。另外根據(jù)鄂城區(qū)的再就業(yè)培訓(xùn)費用實際水平，將人均教育與再就業(yè)培訓(xùn)等費用確定為800元/人，最終得出基于社會保障法的征地區(qū)片價（表5）。

2.3.3 成本逼近法 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十七條，征收土地的按照被征收土地的原用途給予補償。其中征收耕地的補償費用（土地征用費）包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。其中安置補助費標準為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。結(jié)合鄂城區(qū)實際經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，均按最高倍數(shù)取值，鄂城區(qū)3個等級的年產(chǎn)值參照表3，土地開發(fā)費、利潤、稅費以及所有者權(quán)益（土地增值價）參照表4，得出地價（表6）。

2.3.4 征地區(qū)片綜合地價的測算結(jié)果對比分析 如表6所示，3種方法計算的征地綜合區(qū)片價都比實際補償價格高。其中工業(yè)基準地價剝離法測算的價格要低于社會保障法測算的價格，原因在于站在地方政府的角度，作為“理性經(jīng)濟人”，希望以最低價格獲取土地比較低，而工業(yè)用地的出讓價格相對較低。而站在農(nóng)民的角度，社會保障法體現(xiàn)了土地的多重功能，在農(nóng)地生產(chǎn)收益價格的基礎(chǔ)上，考慮了失地農(nóng)民的養(yǎng)老保障等生活保障及受教育保障，相對實際補償補償價有較大提高。而站在開發(fā)商的角度獲得的地價最高。地價折中法測算的價格實際是介于農(nóng)地價格和轉(zhuǎn)用后的建設(shè)用地價格之間，既體現(xiàn)了土地的增值收益，也在一定程度上實現(xiàn)了增值收益在農(nóng)民、政府以及開發(fā)商之間的分配，更具合理性與可操作性。

3 結(jié)論與建議

征地補償標準的合理確定涉及諸多利益主體，而區(qū)片綜合地價是一個地區(qū)綜合地價的體現(xiàn)，為合理確定征地補償費提供了重要的依據(jù)。本研究采用的工業(yè)基準地價剝離法、社會保障價格法、成本逼近法、地價折中法分別從政府、農(nóng)民以及開發(fā)商的角度考慮到土地的最小成本與社會保障功能，能夠客觀地體現(xiàn)征地地價的基本涵義，在一定程度上保護了失地農(nóng)民合法權(quán)益，其方法具有可行性與可操作性，為解決征地沖突以及征地區(qū)片綜合價的制定提供參考。需要強調(diào)的是在實際操作過程中，結(jié)合不同地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展水平、政策是否銜接、政府財力是否能承受以及被征地農(nóng)民是否能接受等方面，采用多種方法，取其優(yōu)點，并對各計算結(jié)果綜合考慮測算征地區(qū)片綜合地價。

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