邵光平，熊?chē)?guó)禮

（山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，濟(jì)南250013）

城市近期建設(shè)規(guī)劃中以供定需的規(guī)劃策略研究
——以南京市江寧區(qū)為例

邵光平，熊?chē)?guó)禮

（山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，濟(jì)南250013）

通過(guò)對(duì)建設(shè)用地物質(zhì)空間屬性的解讀和剖析，認(rèn)識(shí)當(dāng)前建設(shè)用地利用的狀況，結(jié)合國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用發(fā)展規(guī)劃和城市發(fā)展趨勢(shì)，分析建設(shè)用地潛力，預(yù)測(cè)建設(shè)用地利用規(guī)模，提出實(shí)現(xiàn)空間目標(biāo)的空間策略。

以供定需;規(guī)模預(yù)測(cè);研究

【DOI】10.13616/j.cnki.gcjsysj.2016.09.001

1 引言

城市近期建設(shè)規(guī)劃（下稱(chēng)“規(guī)劃”）作為城市總體規(guī)劃的落實(shí)手段、政府進(jìn)行城市建設(shè)的抓手，尤其是在“一張藍(lán)圖”的背景下，在規(guī)劃體系中的重要作用無(wú)需贅述。以江寧區(qū)為例，圍繞“供需分析—以供定需”展開(kāi)，在研究過(guò)程中，通過(guò)對(duì)建設(shè)用地物質(zhì)空間屬性的解讀和剖析，認(rèn)識(shí)當(dāng)前建設(shè)用地利用的狀況，結(jié)合國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用發(fā)展規(guī)劃和城市發(fā)展趨勢(shì)，分析建設(shè)用地潛力，預(yù)測(cè)建設(shè)用地利用規(guī)模，提出實(shí)現(xiàn)空間目標(biāo)的空間策略。

2 建設(shè)用地需求規(guī)模預(yù)測(cè)

采用定性、定量結(jié)合的規(guī)劃方法。在借鑒國(guó)內(nèi)外建設(shè)用地規(guī)模需求預(yù)測(cè)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合江寧區(qū)現(xiàn)階段城市用地結(jié)構(gòu)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求、政策導(dǎo)向等因素，充分考慮鎮(zhèn)街、園區(qū)、平臺(tái)的發(fā)展需求，通過(guò)調(diào)研、訪(fǎng)談、資料收集等形式匯總項(xiàng)目訴求，將城市用地項(xiàng)目分為經(jīng)營(yíng)性用地和公益性用地2類(lèi)，其中經(jīng)營(yíng)用地項(xiàng)目主要包括工業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、居住等用地類(lèi)型和項(xiàng)目；公益性用地主要包括公共服務(wù)設(shè)施、保障房、綜合交通設(shè)施、市政設(shè)施、綠地等用地類(lèi)型和項(xiàng)目。經(jīng)營(yíng)性用地主要依據(jù)目標(biāo)、產(chǎn)值，并結(jié)合用地效益測(cè)算規(guī)劃期內(nèi)的用地需求，公益性用地主要以各類(lèi)用地利用結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀為基礎(chǔ)[1]，以帶動(dòng)城市轉(zhuǎn)型發(fā)展、更好地滿(mǎn)足市民生活為目標(biāo)，預(yù)測(cè)規(guī)劃期內(nèi)的用地需求。

2.1 經(jīng)營(yíng)性用地需求

2.1.1 工業(yè)用地需求

1）固定資產(chǎn)投資法

固定資產(chǎn)投資法是依據(jù)過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)趨勢(shì)、工業(yè)資產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資總額的比重關(guān)系，預(yù)測(cè)目標(biāo)年份的固定資產(chǎn)投資額及工業(yè)資產(chǎn)投資所占的比重，對(duì)比同類(lèi)工業(yè)用地畝均投資強(qiáng)度，確定工業(yè)用地的規(guī)模。

由江寧區(qū)2010—2014年固定資產(chǎn)分析可知，過(guò)去五年江寧固定資產(chǎn)投資總額連續(xù)上升，但固定資產(chǎn)投資增速逐年下降。其中，固定資產(chǎn)由公共財(cái)政投資和市場(chǎng)投資2部分組成，市場(chǎng)投資由工業(yè)固定資產(chǎn)投資和其他產(chǎn)業(yè)投資2部分組成，2010—2014年工業(yè)投資總額在固定資產(chǎn)投資總額中占比維持在60%左右。

根據(jù)《南京市江寧區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要（征求意見(jiàn)稿）》，“十三五”期間江寧區(qū)固定資產(chǎn)投資總額穩(wěn)定在900億元，預(yù)測(cè)工業(yè)投資占60%左右，按照過(guò)去經(jīng)驗(yàn)維持不變，則2016—2020年全區(qū)累計(jì)工業(yè)投資總額穩(wěn)定在540億元。

按照《江寧區(qū)制造業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入綜合評(píng)價(jià)管理辦法》，江寧區(qū)投資強(qiáng)度不低于8.25×105萬(wàn)元/km2；借鑒《深圳市工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)》（2012年版）的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，綜合確定將來(lái)江寧區(qū)工業(yè)用地投資強(qiáng)度1.2×106～1.6×106萬(wàn)元/km2。因此，固定資產(chǎn)投資法預(yù)測(cè)江寧未來(lái)5年工業(yè)用地需求為16.87～22.50km2。

2）園區(qū)平臺(tái)訴求

園區(qū)平臺(tái)上報(bào)產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目累計(jì)16.44km2。

綜合判斷至2020年累計(jì)工業(yè)用地供給規(guī)模為16～20km2，規(guī)劃取中間值，以18km2的規(guī)模保障工業(yè)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)。同時(shí)，根據(jù)各園區(qū)平臺(tái)上報(bào)的項(xiàng)目類(lèi)型及規(guī)模，產(chǎn)業(yè)用地（含工業(yè)、科研、物流）中的科研、物流用地占總規(guī)模的10%左右，因此規(guī)劃預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)用地的需求規(guī)模為20km2。

2.1.2 商業(yè)服務(wù)業(yè)用地需求

根據(jù)國(guó)土局提供的2011—2014年劃撥和轉(zhuǎn)讓用地臺(tái)賬，商業(yè)用地供給為1km2，商住混合用地供給2.19km（2按25%～40%的兼容比例，折合商業(yè)用地約為0.55～0.88km2），年均供給0.39～0.47km2，由此推算2015—2020商業(yè)用地需求為2.34～2.82km2。

未來(lái)幾年江寧的商業(yè)用地需求會(huì)有所增加，綜合判斷，2015—2020年江寧的建設(shè)用地需求為2.5km2。

2.1.3 居住用地需求

規(guī)劃綜合相關(guān)規(guī)劃的研究預(yù)測(cè)“十三五”期間江寧區(qū)年均人口增長(zhǎng)2萬(wàn)，至2020年常住人口規(guī)模為130萬(wàn)。

1）趨勢(shì)外推法

根據(jù)國(guó)土局提供的2011—2014年江寧區(qū)土地劃撥和轉(zhuǎn)讓臺(tái)賬分析可知，江寧居住用地年均供應(yīng)1.68km2，其中商品住宅0.55km2左右，按此趨勢(shì)預(yù)測(cè)2015—2020年江寧需新增居住用地3.3km2。

2）房地產(chǎn)銷(xiāo)量法

2011—2014年江寧區(qū)商品住宅年銷(xiāo)售量如下表所示，過(guò)去4年江寧年均銷(xiāo)售商品住宅145萬(wàn)m2，假定商品住宅建設(shè)容積率為1.8，則每年需新增居住用地0.8km2，因此，2015—2020年需新增居住用地4.8km2。

預(yù)測(cè)2015—2020年期間江寧居住用地需求為2.5km2。

2.2 公益性用地需求

對(duì)于保障住房、公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施和道路交通設(shè)施，結(jié)合過(guò)去五年的用地供給水平和實(shí)際的建設(shè)需求，規(guī)模預(yù)測(cè)如表1所示。

表1 2015—2020年江寧非經(jīng)營(yíng)性用地預(yù)測(cè)km2

按照上述方法預(yù)測(cè)，江寧區(qū)2015—2020年建設(shè)用地需求總量為35km2。其中工業(yè)用地需求為18km2，物流研發(fā)用地需求為2km2，居住用地需求為2.5km2，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地需求為2.5km2，復(fù)建房用地需求為2.1km2，公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地需求為1.5km2，公用設(shè)施用地需求為1.4km2，綜合交通設(shè)施用地為5.0km2。

3 建設(shè)用地供給策略

3.1 規(guī)模分配引導(dǎo)

通過(guò)用地潛力與需求分析得知，江寧區(qū)2015—2020年新增潛力建設(shè)用地規(guī)模為29.7km2，而2015—2020年城市各類(lèi)建設(shè)用地需求總量約為35km2，用地需求大于新增潛力建設(shè)用地供給，因而需要通過(guò)挖掘5.3km2存量潛力用地來(lái)滿(mǎn)足城市建設(shè)用地需求。

3.2 用地類(lèi)型指引

采用“差異供給，挖掘存量”引導(dǎo)策略[2]，（1）新增潛力建設(shè)用地優(yōu)先保障工業(yè)用地和公益性設(shè)施用地，其中經(jīng)營(yíng)性用地設(shè)置項(xiàng)目進(jìn)駐門(mén)檻，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，按效益擇優(yōu)供給；（2）其他經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目主要依靠存量改造來(lái)滿(mǎn)足建設(shè)需求。

4 結(jié)語(yǔ)

結(jié)合國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、現(xiàn)狀分析，分析江寧區(qū)用地潛力，預(yù)測(cè)未來(lái)5年各類(lèi)土地利用的規(guī)模，同時(shí)確保未來(lái)5年規(guī)劃空間的落位，實(shí)現(xiàn)“以供定需”的目標(biāo)，保障規(guī)劃的可操作性。

【1】孫施文.強(qiáng)化近期規(guī)劃促進(jìn)城市規(guī)劃思想方法的變革[J].城市規(guī)劃，2003(3)∶60-62.

【2】李琳.引入行動(dòng)規(guī)劃改進(jìn)規(guī)劃實(shí)施效果[J].城市規(guī)劃，2005(4)∶103-104.

Study on the Planning Strategy of Consumption Basedon Supply in the Near Urban Construction——Jiangning District,Nanjing City as an Example

SHAO Guang-ping，XIONG Guo-li
(Shandong Urban and Rural Planning Design Institute,Ji'nan 250013,China)

Through interpretation and analysis of spatial attributes of construction land,we know the utilization of present construction land. Combined with economic and social development plans,utilization development plans and urban development trend,the potential of construction land is analyzed，utilization scale is predicted,and spatial strategies are put forward to realize the space target.

consumption based on supply;scal eprediction;study

TU984

A

1007-9467（2016）09-0001-02

2016-08-29

邵光平（1979～），男，山東臨沂人，高級(jí)工程師，從事城市規(guī)劃研究。