本刊記者 張?zhí)m蘭

“史上最嚴(yán)”調(diào)控能否根治樓市痼疾？限購限貸效應(yīng)力調(diào)查

本刊記者 張?zhí)m蘭

樓市作為國(guó)人理財(cái)最堅(jiān)定的一道心理防線，歷來走“高歌猛進(jìn)”路線，據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅8月份，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)上漲者就達(dá)到64個(gè)，新增貸款中以住房按揭貸款為主的中長(zhǎng)期貸款率高達(dá)56%，樓市的火爆程度可見一斑。

然而猝不及防的是，9月30日起，熱點(diǎn)城市急風(fēng)驟雨般拋出調(diào)控新政，北京、深圳、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟(jì)南、合肥、武漢、珠海、東莞、福州等城市重啟限購限貸，個(gè)別城市短短數(shù)天內(nèi)連頒兩道禁令，退訂、違約，量縮、價(jià)跌等樓市大戲在各地上演。

當(dāng)限購限貸成了樓市冷熱的“晴雨表”，此番調(diào)控能否根治樓市痼疾？

大刀闊斧“砍”向“瘋”房?jī)r(jià)

本次各大城市大刀闊斧對(duì)樓市施行調(diào)控，此前只有北上廣深等一線城市限購，改革洪流波及到了熱點(diǎn)二線城市，如南京、杭州、蘇州、武漢等。此外，個(gè)別城市在按揭首付比例和提高購房門檻上下“狠”功夫，頗有成效。

·南京

南京房?jī)r(jià)漲幅在“四小龍”（廈門、南京、合肥、蘇州）中歷來靠前，9月25日，南京即出臺(tái)限購令：擁有一套住房的外地家庭禁止來寧買住房，有2套房的南京家庭禁止購買新建商品住房。在限購令出臺(tái)的當(dāng)天，南京市的新房成交量猛漲至1604套，平時(shí)僅為300至500套之間。

10月5日，南京再次升級(jí)限購政策：二套房首付提高到八成，外地人在當(dāng)?shù)刭彿啃枰峁┥绫；蛘呒{稅證明，單身人士限購一套房。

為防止民眾因購房資格受限制造“假離婚”，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記局發(fā)布了新版的開具購房證明補(bǔ)充規(guī)定：該市十一區(qū)范圍內(nèi)無住房的本市戶籍成年單身人士（含離異），在主城八區(qū)范圍內(nèi)購買新建商品房或二手住房，簽訂商品房買賣合同或存量房買賣合同前，需開具購房證明。

這意味著在南京無論是購買新房還是二手房，南京市民及外籍人士都需要到房產(chǎn)局檔案館窗口開具證明，一位工作人員向記者透露，好多中介為了給購房客戶開具證明，都起早貪黑地守在檔案館里，這道程序?qū)ι碡?fù)多房的“房姐房哥”確實(shí)有效，就是苦了那些真正有自住需求的人。

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，南京樓市（10.3～10.9）共認(rèn)購商品住宅768套，成交1692套，與前一周（9.26～10.2）認(rèn)購2240套、成交3503套相比，認(rèn)購量下降近7成，成交量下降5成多。

·杭州

杭州因在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”表中同比漲幅19.1%，位列全國(guó)第八而成為全國(guó)的“網(wǎng)紅”，相較于其他二線城市，杭州屬于“慢熱型”，限購也相對(duì)溫和。2011年2月，杭州出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則，明確對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭等人群暫停售房。2014年8月，杭州全面放開住房限購政策。

2016年9月18日下午，杭州規(guī)定：暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

9月28日，杭州再次祭出新政：暫停購房落戶政策，二套房公積金貸款和商業(yè)貸款的首付比例也由原來不低于40%、不低于30%調(diào)整為不低于50%。

杭州本次重新拾起限購并非“空穴來風(fēng)”，杭州在9月十天內(nèi)連續(xù)推出的樓市組合拳將非本市二套購房者毫不留情擋在門外。G20峰會(huì)的召開吸引了大批炒房者聚集，限購前夜，為了沖業(yè)績(jī)，開發(fā)商紛紛通知外地客戶趕緊簽約，甚至有開放商拿著POS機(jī)連夜趕赴上海讓客戶刷卡。

9月17日當(dāng)天，杭州商品房預(yù)定量由45套飆升至210套，而成交量也從972套迅速提升至3009套。截至9月18日24時(shí)，杭州新房二手房總共成交5105套，其中新房3265套，二手房1840套，創(chuàng)下單日歷史最高紀(jì)錄。9月27日，杭州商品房預(yù)定量由前一天的311套下降為158套，成交量也由1954套下落到1396套。

據(jù)了解，十一長(zhǎng)假7天，杭州的商品房成交數(shù)字就更不“好看”了：10月1日商品房成交量550套，10月2日383套，10月3日303套，10月4日244套，10月5日234套，10月6日216套，10月7日222套。相比之下，9月30日一天的成交量就有1779套。

·深圳

深圳是對(duì)政策最為敏感、金融嗅覺最準(zhǔn)、反應(yīng)最快的城市。10月4日，深圳市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，規(guī)定深圳本市戶籍非婚居民限購1套住房，外地戶籍居民限購1套住房，對(duì)無房且無貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)

行三成首付。對(duì)無房但有貸款記錄的，首付不低于五成，已有1套住房的，首付提高到七成以上。

對(duì)于部分投機(jī)炒房者，深圳也是立下了“高門檻”差別化信貸，個(gè)人只要有貸款記錄的，不管是否還有住房，首付比例就要求不低于50%，二套房首付比例不低于70%。針對(duì)市場(chǎng)亂象，規(guī)定嚴(yán)厲查處市場(chǎng)違法違規(guī)行為，嚴(yán)禁采取拖延開盤時(shí)間、控制房源等手段捂盤惜售。為提高準(zhǔn)入門檻，還將非深圳戶籍家庭購房繳納社?；騻€(gè)稅時(shí)間提高至5年。

一位深圳中介向記者表示，“十一”前三天陸續(xù)都有人過來看房，但是4日新政出臺(tái)后，很多購房者都開始觀望了。有的客戶之前談好都準(zhǔn)備簽合同了，卻臨時(shí)變卦不買，也有客戶在新政后更加堅(jiān)定了買房信心。

有的投資客因擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌資產(chǎn)縮水，不惜降價(jià)拋售，記者通過登錄網(wǎng)站房屋交易頁面，發(fā)現(xiàn)許多頁面上掛出的房源都添加了“業(yè)主急售”的字樣，購房者表示普遍對(duì)市場(chǎng)狀況拿不穩(wěn)，握在手中怕虧本。

不跌反漲“越唱越兇”

對(duì)本次調(diào)控效果的評(píng)定，業(yè)內(nèi)人士表示政策出臺(tái)以后，很多人會(huì)放緩購房進(jìn)度，房?jī)r(jià)向上沖的勁頭會(huì)遏制住，抑制投機(jī)需求的同時(shí)遏制了房?jī)r(jià)過快上漲，有助于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上許多炒房者認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)上漲?！岸颊f北京房?jī)r(jià)會(huì)跌，上個(gè)世紀(jì)90年代的時(shí)候幾百幾千塊一平方米你覺得貴，到后來的五六萬一平方米你嫌貴，盼著房?jī)r(jià)跌，到現(xiàn)在十萬一平方米了，你還信它會(huì)跌嗎?你不買，它就一直這么漲，直到有一天你再也買不起了?！蹦车禺a(chǎn)公司的置業(yè)顧問向記者說道。

在此輪各地樓市調(diào)控政策相繼落地后，目前仍不限購的河北廊坊部分樓盤10月份價(jià)格不降反漲。據(jù)了解，河北住宅項(xiàng)目大多漲價(jià)5%～10%，有的公寓一次漲幅達(dá)到15%。

在南京樓市限購、限貸政策雙管齊下的時(shí)候，“房號(hào)”并未隱退，反而較平時(shí)高出一倍。有的二手房網(wǎng)站將新房源的房號(hào)信息掛在網(wǎng)上拍賣，按照中介給出的說法就是，雖然南京目前的政策讓一些準(zhǔn)客戶購買受阻，但目前供應(yīng)量還是“僧多粥少”，并且開發(fā)商會(huì)采用內(nèi)定方式不會(huì)對(duì)外公開銷售。

記者了解到，南京河西中部一家樓盤新房源售賣的信息在一家二手房網(wǎng)站上有出現(xiàn)，限價(jià)之下，這家樓盤房?jī)r(jià)一直控制在4.5萬元/平方米，與周邊高企的二手房?jī)r(jià)格形成明顯倒掛。此前，買房必須托付十分過硬的關(guān)系，而普通購房人則只能通過購買“房號(hào)”的形式進(jìn)入市場(chǎng)，“房號(hào)”可為開發(fā)商暗補(bǔ)房?jī)r(jià)不能上漲所帶來的“損失”。限購在前，房號(hào)在后，被“炒火”是必然的。

調(diào)控單方面使得部分城市成交量下降，但土地市場(chǎng)絲毫沒有降溫的跡象。國(guó)慶長(zhǎng)假剛剛結(jié)束，作為樓市調(diào)控之一的成都迎來首場(chǎng)土地拍賣，包括保利、融創(chuàng)、藍(lán)光在內(nèi)的10家開發(fā)商到場(chǎng)，最終該地塊以192%的高溢價(jià)拍出。

“9月30日開始全國(guó)已經(jīng)有超過21個(gè)城市出臺(tái)了調(diào)控政策，這21個(gè)城市在過去的9個(gè)月合計(jì)土地出讓金達(dá)到了1.29萬億，同比2015年同期的7889億上漲幅度達(dá)到了63 .3%。國(guó)慶后，各地的土地市場(chǎng)還未完全恢復(fù)，最近幾天各地土地成交依然處于高位，長(zhǎng)沙、上海、成都出讓的土地，溢價(jià)率依然紛紛超過100%?！?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，市場(chǎng)本身有慣性，想達(dá)到“急剎車”式的效果不現(xiàn)實(shí)，企業(yè)資金壓力并未完全顯露，仍有拿地動(dòng)力。

限購行政化調(diào)控何去何從

限購限貸不是新名詞，當(dāng)前針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的手段頻頻出臺(tái)，也引發(fā)了行業(yè)人士及部分群眾的熱議。

專家認(rèn)為，樓市的預(yù)期需求對(duì)收入增長(zhǎng)、貨幣條件和調(diào)控政策的反應(yīng)敏感程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于潛在供給的調(diào)整速度，在這種情況下，如果調(diào)控只是著力于當(dāng)前的供求關(guān)系，而不能有效控制需求預(yù)期或擴(kuò)大潛在供給，那么調(diào)控的效果往往十分有限，甚至?xí)蔀榉績(jī)r(jià)上行的推手。

房?jī)r(jià)暴漲主要來源于貨幣和政策的雙向推動(dòng)，限購畢竟不是市場(chǎng)化的手段，只是無奈之下的行政管制的方式，能控制一時(shí)，難以控制長(zhǎng)久。

據(jù)調(diào)查，有的城市實(shí)際土地供應(yīng)量不到供應(yīng)計(jì)劃的兩成，真正有住房需求的人無端被過熱的市場(chǎng)“連累”，無法享受到市場(chǎng)政策的優(yōu)惠，卻要為限購限貸下少有的購房名額擔(dān)責(zé)。

目前，房地產(chǎn)調(diào)控大多以戶籍作為重要的約束條件來提高門檻，擁有特定城市的戶籍就意味著擁有更多的特權(quán)。實(shí)際上這也是得不償失的，這顯然無助于勞動(dòng)力的流動(dòng)。

對(duì)此，專家建議政府可以從三個(gè)方面入手來調(diào)控房?jī)r(jià)：一是收緊貨幣，減少貨幣的供給；二是有效合理地管控土地；三是做足保障，增加保障性住房的供給。

畢竟，讓房?jī)r(jià)回到某某價(jià)位不是樓市調(diào)控的目標(biāo)，理順市場(chǎng)關(guān)系，從根本上化解樓市運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，讓其回到健康良性的軌道上來才是治本之策。